房地产估价风险分析与防范

房地产估价风险分析与

防范

标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

房地产估价风险分析与防范摘要：房地产估价风险发生将会给房地产估价相关利益主体带来巨大经济损失。因此，估价风险的规避与防范有其现实意义。房地产估价风险的防范应以政府为主导，相关各部门齐心协力共同完成。

关键词：房地产估价；风险；估价机构

一、引言

近年来，房地产行业及其相关产业的兴旺发展促使了估价行业业务量的急剧增加。数量的增加不仅仅体现在数量上，业务类型也变得更加多元：除房地产抵押估价、房地产交易估价等传统估价业务类型外，又出现了房地产资产证券化估价、房地产保险估价等新兴业务类型。这就意味着更多的行业和更多的估价报告使用者对房地产估价结果寄予更多的期望，房地产估价机构和估价师要承担更大的责任。然而，在业务量增加的同时房地产估价所以引起的诉讼纠纷也日益增加，房地产估价风险带来的问题亟需解决。

二、房地产估价风险诱因

房地产估价风险指的是评估结果与房地产客观价格发生了超过允许范围内的误差。根据其产生的原因不同，分为客观原因引起的风险和主观原因引起的风险。

（一）客观原因

客观原因产生的房地产估价风险往往具有普遍性和系统性，具体表现在以下几个方面。

1.房地产估价法律法规的不完善和漏洞

与房地产估价相关的法律中，只有《城市房地产管理法》有涉及到房地产估价的条款，但未对其具体操作列出明确条款。在法规条例这个层次上也仅有1999年建设部颁布的《房地产估价规范》，一直沿用至今。作为房地产估价具体操作规范层面上的最高指导性文件，《房地产估价规范》中有很多细则已经无法适应新经济时代的需要，甚至存在漏洞。《房地产估价规范》没有对一些新的估价业务类型做出详细的规定，使得估价师在估价工作过程中存在自由裁量范围过大，从而带来估价结果的偏差。此外，《估价机构管理办法》和《估价师注册管理办法》也存在与当前行业稳定有序发展相矛盾的个别相关规定，成为房地产估价风险产生的隐患。

2.房地产估价行业本身所固有的特点和性质

房地产估价工作是对估价对象进行价值研判的过程，是科学与艺术的有机结合。遵循其原则和规律的同时，又需要凭借估价师的主观经验。这一行业性质本身就无法完全规避房地产估价风险，估价机构和估价师只能不断累积和丰富从业经验来降低风险发生的概率。随着新经济形态

的不断产生，新兴的房地产估价业务类型对估价师的实践经验积累又有了更高的要求，这在一定程度上增加房地产估价的风险。

这门学科在我国的发展时间还不长，学术界和实务界关于估价方法的运用尚存一些争议。为数不多的几种估价方法与纷繁复杂的估价对象之间、多种多样的估价目的之间、各种不同的技术路线之间的矛盾，促使房地产估价行业相比较其他行业而言更容易滋生风险。

3.信息不对称

房地产估价程序从接受委托、草拟估价工作方案、搜集信息资料到实地查勘一系列估价工作前期准备工作，受制于委托方故意提供虚假信息、估价师分析判断经验不足等原因，会存在信息不对称的现象。房地产估价师对估价对象的准确价值判断，依赖于详实可靠的基础信息、合法的权利证明文件以及真实的市场成交价格等相关资料。如果这些资料出现纰漏和瑕疵，将会直接影响到估价师做出与估价对象真实价值不一致的估算，产生房地产估价风险。

4.客观环境的影响

如果说相关政策环境对估价行业的影响是由表及里的，那么经济发展状况的变化对估价行业的影响就是吹糠见米的。经济环境的波动往往会改变房地产价格时间序列

的运行轨迹，估价师如果没有合理把握经济环境的波动，就无法捕捉到这种运行轨迹的变化，从而产生房地产估价风险。政府部门、金融机构、社会公众对房地产估价的功能和作用的理解和认识的偏差、法律法规制度的变迁等等，都是房地产估价风险产生的诱因。

（二）主观原因

房地产估价风险的主观原因主要来自于房地产估价的主体。

1.房地产估价人员执业能力不足和职业道德风险

对估价对象做出客观的价值判断要求房地产估价人员要站在不偏不倚的角度上。但在实际的实务工作中，估价人员往往会收到来自各方面的诱惑。执业人员的道德观念淡薄，较低的违规成本以及对从业人员道德操守表现考核制度的缺乏，往往会为房地产估价行业腐败隐患的滋生提供温床。

2.房地产估价机构制度不健全和外源性压力

承担法律责任是房地产专业估价的重要特征。因此，房地产估价机构需要在公司治理结构上、人员职责分工、估价报告复审等方面设置规范的制度和估价报告质量控制程序。相反，估价机构制度性的缺陷会为其运行过程中带来全方位的房地产估价风险。

我国房地产估价行业发展还不成熟，在某些区域存在恶性竞争的情况。为了揽取房地产估价业务，不惜采取压低佣金、向金融机构发放费用返还等不正当收费手段，造成评估成本占估价佣金比例上升、估价机构对委托人的业务来源依赖增加等现象。于是，房地产估价机构为了迎合客户的需要，主动对房地产估价标的进行高估或低估，无法做出公正客观的价值判断，扰乱经济秩序，为今后房地产估价诉讼纠纷的产生种下祸根。

三、房地产估价风险的防范

无论是主观原因还是客观原因引起的房地产估价风险，都需要对风险产生的根源进行有效控制才能达到对房地产估价风险的规避与防范。对于这二者引起的风险区别开来，客观原因引起的风险大多属于外源性、系统性风险，估价机构和估价人员无法通过自身努力规避并完全消除，只能通过一定的方式减低发生风险的可能性。具体来说可通过采取以下措施来防范房地产估价风险：

1.提高房地产估价人员的技术能力和道德水平

房地产估价师注册制度对房地产估价师的唯一准入门槛是全国统一考试，也就是说通过了每年举办的执业资格考试就可以拿到行业的执业资格。而这个考试相比较于其他行业的执业资格考试而言，比如注册会计师考试等，考试难度相对较低，造成一些知识水平、技术能力不足的人

员混进注册房地产估价师队伍中来。因此，提高估价师的业务能力应该从准入考试的源头抓起。丰富考试的手段，提高笔试难度的同时，逐步试点面试答辩的方式考核估价师的技术能力和水平。继续教育是进行理论方法更新、添加、外延扩展和技能提高的补充性职业教育，是评估人员不断更新理论方法的重要途径。借鉴国外先进的经验，通过网上视频授课和学术论文提交的方式对估价师的继续教育进行考核，不能将继续教育流于空洞的口号。

在激烈的市场竞争中，估价师的职业道德约束要经受得住利益诱惑的考验。《估价规范》的细则中没有对估价师的职业操守做出明确规定，我国目前还没有建立起完整的、可操作性强的对背离职业道德的行为处罚措施。因此，应首先建立房地产估价师诚信档案制度，对估价师在执业期间的道德操守表现进行动态记录，此项记录将作为今后估价师所在机构晋升资质和延续注册考核的一项重要内容。

2.完善法律法规规范房地产估价行业

房地产估价行业的稳定有序发展，离开不了其领域相关的法律法规的细化、规范和完善。做好这一点，可以解决估价过程中诸多环节的风险规范的问题，同时这也是行业内发展内生性的需要。行业的无序、恶性竞争，估价机构和估价人员的责任划分，估价工作的规范性细则等等，

这些都需要更多房地产估价相关的法律法规细则的出台和

完善。依法治国的理念要求各行各业要在法律法规的前提

下运行，然而难免会存在法律法规政策无法覆盖到的地

方。减少政策性的法律法规漏洞，为各方进行违规操作不

留余地，提高估价主体风险防范意识，规范估价步骤和估

价方法，这才是防范房地产估价规范的根本所在。

3.加强估价机构内部稽核制度

估价工作从接受估价业务委托到估价报告存档的一系

列估价程序，需要在估价机构内部不同部门之间进行流

转。任何一个环节的纰漏都会带来估价风险的发生，因此

建立估价机构内部不同部门之间的内部稽核制度有十分重

要的作用，同时也避免了估价师在估价工作中的绝对主导

作用带来的估价风险。具体来讲，首先建立常设风险管理

部门，承担风险识别、风险管理、风险控制的角色；其

次，聘请从业经验丰富的估价师为估价报告把好最后一道关；最后，建立估价报告的质量保证体系。

参考文献：

[1]房地产估价规范[M].中国建筑工业出版社，1999.

[2]中国房地产估价学会编.房地产估价理论与方法[M].中国物价出版社，2001.

[3]肖艳，颜哲.房地产抵押贷款业务中的弊端及相应

对策[J].重庆建筑大学学报，2001（08）.

（作者单位：郑州大学西亚斯国际学院）