从经济学角度浅析房价上涨因素与限购令影响

从经济学角度浅析房价上涨因素与限购令影响

摘要：从经济学角度出发，阐述自己对于两个现状的看法：房价持续上扬和限购令在我国的实行。并结合当前社会房价事实，初步分析其成因，探究其解决方法。

关键词：房价上涨、限购令。

一、实证分析房价背景

从2003年初，我国房价开始出现明显大幅度上涨，此后六年多时间里逐年跃升。其中2004和2005年商品住宅平均销售价格曾达到16%和15. 2%的增长水平。虽然进入2008年年中以后房价增速曾一度放慢甚至有所回调,但进入2009年3月份以来又重现高涨势头, 3 - 8月份全国70个大中城市的新建住宅销售价格月度环比数据连续6个月上涨,增幅也逐月扩大。为此，2010年政府出台“限购令”，房产市场热度有所降低，并对价格调控起到了一定的作用。截至2011年11月18日，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。报告显示10月份新建商品住宅价格首次环比下降，价格下降的城市翻倍增加。有机构表示，房价拐点正式确立，预计未来半年左右，下跌城市数量还将持续增加。

二、影响房价总体上涨的因素

由于近年来我国房地产市场情况复杂，但总体还是呈上升趋势，因此这里仅考虑影响房价总体纵向上涨的因素。在我看来，主要有以下几个方面的原因：

1.需求量持续上升。主要包括刚性需求和弹性需求，这是影响房价最主要的因素。我国人口近年来虽然增涨趋势有所减慢，但是庞大的人口基数和未曾停歇的城市热潮使得城市人口压力一直处于较高水平。人们对住房的刚性需求给了房价上扬的机会。

除此之外，对我国很大一部分有经济实力的人来说，用购房的方式实现闲钱投资的观念已经根深蒂固。这种投资会形成两个结果，第一是空间资源效率的降低，主要表现在城郊。很多购买者投资在城郊别墅上，这些别墅将被空置，使得资源没有被有效利用，降低了社会效率；第二是进一步推动了城市热潮。因为在市区内购买的第二套房是体现投资的功能，所以很多购买者会将其出租，从外来人口中汲取利益。由此，人口的涌入又会带来新的住房需求，从而形成巨大的需求缺口。（现在受到了“限购令”的影响，弹性需求已经有了降低。）

2.有限的供应量。资源总是稀缺的，这不光光是相对而言，对土地而言，客观事实上它

也是稀缺的。加之近年来政府的调控主要针对土地供应加强控制和管理，造成供给缺乏弹性。结合大量的需求量，供应的短缺使市场供求矛盾，为达到均衡，价格升高在所难免。

3.地方政府对于房价提高的间接支持。地方政府是一块区域内国有土地的实际拥有者，2002年分税制的修订促使地方政府通过土地储备制度增加收益。这使得地方政府成为了新增土地供给的垄断者，为取得最大收益，土地的价格会上涨。而在房屋的总价格中，地价本身的成本就占到了40%以上。故此，土地成本上去了，房屋卖价自然就会提高。

4.自由的房地产市场。早在上世纪的经济二、三十年代凯恩斯已经提出了自由市场无法弥补的缺陷，自由的房地产市场会导致实质上的不公平，很多低收入人群无法获得自己基本的居住权。在这时政府的有效调控就是必须的，但是我国的房地产市场中虽然曾经出台过相关调控措施，但是一直没有从根本上解决房价过高问题，反而导致公众对其控价能力的不信任。如“限购令”的出台，很多人并不对此抱有信心。

三、“限购令”对地产市场的影响

现阶段，我国住房市场出现了非理性膨胀，已经发展到单纯依靠市场力量无法持续健康发展的地步。为彻底遏制投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调控政策”的“限购令”应运而生，它的出台给地产市场带来了两方面的作用：

正面作用：

和前几年控制土地供给的宏观政策不同，限购令是在支持消费者合理的刚性住房需求前提下坚决抑制不合理的住房需求，换言之，限购令是通过行政手段控制住房市场上投资投机型住房需求和刚性需求比例。它作为行政命令抑制投机和部分投资性住房需求，从根本上平衡供给和需求的矛盾。现阶段住房总供给在逐步增加，投资、投机型住房需求又被有效抑制，从理论上来说，原来的供需关系将被打破，新的供需关系将建立，市场这只“看不见的手”

将拉着房价回归理性。

2011年10月份，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。报告显示全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有34个城市，持平的有20个城市，上涨的有16个城市，价格下降城市个数首次超过上涨城市个数。环比价格下降的34个城市中，包括全部4个一线城市，南京、济南、杭州、宁波等共15个二线城市，温州、九江等16个三线城市。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加17个，价格上涨的城市减少8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，仅温州、宁波2个城市价格下降，说明浙江是本轮全国楼市调整的急先锋。这些数据表明各地政府出台

的限购令细则起到了立竿见影的作用，即成交量明显下降，房地产的价格涨幅放缓，基本控制住了房价的快速增长，很大程度上稳定了房价。说明国家的这项宏观政策，有一定的积极作用。

负面作用：

1.造成三、四线城市房价上升。在一二线城市实施限购令以来，被“限购”的需求必须要找其他途径解决，于是需求转向还没有被“限购”的地区，需求的上升造成价格上升。

2.抹杀当地居民住房改善需求。由于限购令规定家庭的购买数量，一个家庭想要改善自己的住房条件就变得十分不便。这在抹杀投资性购房的同时，无差别的抑制了合理的购房需求。

3打击外来人口就业积极性，引发社会矛盾和不满。当一个有文凭有热情的外来青年人进入城市，等待他的不是美好的稳定的发展未来，而是规定他在短期内无法购房的政策。限购令在阻止外来投机购房的时候，似乎折射出了一种“排外”性质。

4.硬性改变市场性质，不利于长期发展。限购令的强制性已经超过了政府对价格的调控，它是直接的削弱市场需求，这样硬性的改变是违背市场的运作的。有很多人认为，“限购令”只能在短期内起到一定的效果，长远来看反倒是破坏市场运作的政策。

我认为，在房价飞速上升的大背景下，政府已经采取了很多的措施来调控房地产市场经济。“限购令”是至今为止，最严厉的的政策，暂且不说它是否有长远的效果，至少短期内，它已经起到了冷却房地产市场的效果，这在房地产泡沫化的当下是一剂救心丸。但是同时，我们也不能过于依赖这一政策，它存在着一定的问题，这是不可回避的。短期内“限购令”的奇效注定不能长远，政府的后续政策能否起到调整房价走势的作用才是关键。我们应当看到“限购”不是独立的，它应该和其他宏观调控政策一起作用。

四、对调控房价的政策建议

1.增加住房供给，主要实现保障房、经济适用房的落实。再严厉的“限购令”也只是片面的砍掉了需求，而没有解决供给上的问题。只有供需平衡，才能释放外来人员的住房刚性需求，才能在劳动资源不流失的情况下，既保证合理住房，又能使社会安定。

2.通过房产税逐步调整购房动机，从根本上解决购房需求。“限购令”在缩减了弹性需求的同时，也把部分合理的住房需求一并抹去，这主要是由于我国居民的购房动机强烈，满足了居住需求后急于靠住房投资。适当、合理的增加房产税可以起到长远的稳定作用，从而降低人们用住房投机的可能。

3.宏观上控制货币数额，依旧要把重心放到货币政策和金融手段上，解决通货膨胀的问题，限制外汇热钱流入，同时鼓励中国企业对外投资，完善宏观经济环境。

参考文献

[1] 孙波，高地价、高房价生成机理及后果，载《学习与探索》,2010年02期

[2] 张继梅, 试论我国高房价的生成机理——兼谈房地产市场维稳的对策，载《湖北社会科学》，2011年04期

[3] 郝纳新，我国房价上涨影响因素浅析，载《人口与经济》，2011年S1期

[4] 孔红枚，“限购令”特定时期调控房价的辅助手段，载《中国房地产》，2011年15期

[5] 程鸿群、何汶金，限购令让房价“何去何从”，载《城市开发》，2011年08期

[6] 张克，“为了发展,我希望房价能降下来” 访北大经济学院经济学系副主任苏剑教授，载《检察风云》，2011年第09期