工程维修服务手册
工程维修服务手册
一、岗位职责与管理制度
1. 工程部行为准则
1.1 目的
规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。
1.2 适用范围
适用于物业管理公司工程维修人员。
1.3 内容
1.3.1 关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。
1.3.2 认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。
13.3 从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从后投诉”。
1.3.4 对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。
1.3.5 未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。
1.3.6 未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。
1.3.7 工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。
1.3.8 严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
1.3.9 必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。
1.3.10 对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。
1.3.11 对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。
2．工程部主任岗位职责
2.1 任职资格
2.1.1 具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》
2.1.2 熟练掌握电工基本原理。
2.1.3 具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设备的基本原理。能够对下属进行技术指导。
2.1.4 基本了解国家有关电工操作规程与技术标准。
2.2 工作内容
2.2.1 全面管理工程部事务。
2.2.2 负责小区（大厦）内设备设施的维修保养、督导和管理工作。
2.2.3 负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施。
2.2.4 负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。
2.2.5 根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。
2.2.6 检查交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查。
2.2.7 配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。
2.2.8 定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。
负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。
2.2.10 建立设备资料档案。
3. 工程部副主任岗位职责
3.1 任职资格
3.1.1 具有《中华人民共和国特种操作许可证》
3.1.2 具有初级电工技术等级资格或相关技术等级资格。
3.1.3 掌握电工基本原理。
3.1.4 熟悉小区（大厦）内设备备用配件的规格、性能、型号、名称。
3.2 工作内容
3.2.1 协助主任落实小区（大厦）内设备、设施管理工作。
3.2.2 具体负责小区（大厦）内各类设备、设施的操作、维修保养、业主的报修项
目及对员工的培训。
3.2.3 负责设备、设施的紧急抢修工作。
3.2.4 对维保所需配件进行管理，各类设备运行资料的记录与管理，维修资料的管理。
3.2.5 督导、检查维修人员的工作情况，并填写日常工作表。
4. 工程部维修工岗位职责
4.1 任职资格
4.1.1 具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》
4.1.2 熟练掌握电工基本原理。
4.1.3 熟练掌握辖区内的设备操作技术规程及家庭水电维修工作。
4.2 工作内容
4.2.1 服从主任和组长的调度与工作安排。
4.2.2 负责小区（大厦）内各相关设备设施的维保工作，负责水电及其它。
4.2.3 参加设备故障的抢修工作，及时排除设备故障，确保小区（大厦）内的设备保持良好运行状态。
4.2.4 根据预防性维修及保养计划，认真完成各类设备的维修、保养工作。
5. 工程部机电设备运行管理人员岗位职责
5.1 任职资格
5.1.1 具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》。
5.1.2 中级以上技术等级。
5.1.3 有一定的机电设备维修管理经验。
5.2 工作内容
5.2.1 机电设备运行管理人员必须不断学习，提高技术技能，必须有高度的责任心，必须持有相关的技术证件。
5.2.2 机电设备运行期间，须确保其安全运行，随时巡查，并作好相关记录，严格执行交接班制度。
5.2.3 所有设备运行期间须24小时有人值班并巡查，及进发现问题并作出有效处理。重大故障或紧急事件时须沉着冷静，及进通知相关人员并作应急处理。
5.2.4 设备停止运行期间，须按时检查并试运行。所有设备须制定详细维修保养计
划，定期维修保养，并作好记录。
5.2.5 所有设备的操作和检修须按说明书规定程序进行，不得随意更改或省略操作步骤。严禁在设备启动前不作检查。
5.2.6 按说明书规定更换设备零部件、冷却液、润滑液等，严禁设备疲劳运行或带病运行。
5.2.7 保持设备房内干净整洁，严禁无关人员进入设备房,设备设施专用工具或备件等须造册登记，摆放整齐并保管好。
5.2.8 所有设备设施须设立岗位责任人，所有标牌警示须准确齐备到位。
6．工程部弱电维修工岗位职责
6.1 任职资格
6.1.1 具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》。
6.1.2 有弱电维保经验。
6.1.3 有中级以上技工职称。
6.2 工作内容
6.2.1 弱电维修工须定期制定弱电维修养护计划，并按计划实施。
6.2.2 对工作范围内的故障和事故进行处理，并作好记录。
6.2.3 对弱电系统进行巡查监控，抄表记录。
6.2.4 参加应急抢修，配合其他工程人员工作。
6.2.5 对外单位弱电施工布线等进行监控。
8、工程部值班、交接班管理规定
8.1 目的：
规范值班与交接班管理确保值班质量。
8.2 适用范围
适用各管理处工程部值班人员.
8.3 值班制度
8.3.1 值班人员在值班期内必须坚守岗位，不得擅自离岗、干私事、酗酒聊天等。
8.3.2 值班（夜班）人员应处理好本班报修工作，不能处理的应注明原因。发现设备故障应马上排除，如无法处理应及时向主任或值班总负责人反映。
8.3.3 应按规定巡查设备运行情况，并巡查其它设备、设施状况，发现设备故障应马上排除，如无法处理应及时向主管或值班总负责人汇报。
8.3.4 认真填写好各“机电设备运行日志”和《工程部值班交接班记录表》及其它相关记录。
8.3.5 值班人员不得私自调班，因特殊情况要调班，必须向主任申请。
8.3.6 严禁无关人员进入值班室和机电设备房，检查各类工具和钥匙等。
8.4 接班制度
8.4.1 认真听取交班人员的值班和设备运行情况报告。
8.4.2 查看上一班的值班日志和运行日志及巡查记录等。
8.4.3 检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，各机房是否干净整洁。
8.4.4 巡视各设备的运行情况，各参数是否正常。
8.5 交班制度
8.5.1 交接班人员必须当面交接并签名。
8.5.2 交班人员必须整理好本班的各种运行巡查记录和值班资料等。
8.5.3 交班人员必须详细介绍其值班情况、机器运行情况及存在的未处理问题。
8.5.4 所有问题记录须现场交代清楚,等接班人员确认。
8.6 不能交接班之情况：
8.6.1 上一班运行情况未交待清楚，记录不规范，操作间不整洁。
8.6.2 正在进行倒闸操作或事故处理过程中。
8.6.3 交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人员负责处理事故，接班人协助事故处理。
8.6.4 交班人隐瞒问题不报，经查证确系其责任的。
二、工程维修管理规定
1.维修服务承诺
1.1 目的：
维修管理人员服务于物业内全体业主，快速优质完成业主的每一起报修任务，圆满地处理好每一起投诉是维修人员的职责，让业主满意是我们工作的目标。
服务承诺
维修员工一定要努力学习，不断提高自身的业务素质，以达到维修时能准确判断，处理快速。
1.2.2 讲究文明礼貌，注重言行举止，尊重业主，急业主所急。
1.2.3. 工作认真细致，注意讲究卫生，节约材料，损坏东西负责赔偿。
1.2.4 尽力做到当天的维修投诉当天处理完，实在无法完成的必须向业主解释清楚,做到维修及时率达到99%以上，维修合格率达到95%以上。
确保业主用水用电安全正常，按时抄表，维护业主利益，做到有错必纠。
1.2.6 所有员工必须定期参加培训，持证上岗，确保大厦内所有机电设备处于良好的运行状态。
1.2.7 经常回访，征求业主意见，倾听业主声音。
2.工程部日常工作管理规定
2.1 目的
规范工程部内部管理工作，确保内部管理高效有序，为客户提供高效优质的服务。
2.2 适用范围
物业公司各管理处工程部全体员工
2.3 内容：
2.3.1 按时上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃饭，中午上班不能迟到。
2.3.2 上班时间内无具体工作时，原则上在办公室等候，需外出巡查设备情况时须告知主任，不得办私事。
2.3.3 上班时须配戴工作证，穿着整齐，不得穿拖鞋。
2.3.4 及时处理维修申请单，不得积压。上午11：10和下午17：10以前的维修单，必须及时处理完毕，有些维修如情况紧急或业主有特殊要求的，不管加班与否，都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在“维修情况”栏内注明原因，每个维修单处理完毕后须业主与维修人员签名。
2.3.5 上门维修时须带工具袋（箱），必备工具都放在里面，以节省时间，增加工作效率，少跑路，多干活。
2.3.6 服从主任安排，每天上班后先在办公室报到，等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作，如无特殊情况处理，各人分头工作。
2.3.7 紧急情况时工程人员（接到通知）须立即赶到现场，等候分配工作或作应急处理，直到事故处理完毕才能离开。
2.3.8 服务态度作为上门维修服务的一部份，每个工作人员必须提高自身素质，工作时认真负责，树立良好的敬业精神，不断提高业务水平。
2.3.9 工作时务必注意人身安全和设备安全，讲科学、多商量、不蛮干，配电房、水泵房或高空作业等须严格按照操作规程和相关注意事项工作。
2.3.10 团结务实，努力工作，遵守本部门之制度。
2.3.11 工程部主任（副主任），每天至少巡查各设备设施一次，检查各班值班巡查情况，每星期不定时抽查不少于1次，抽查内容见《工程部抽查表》。
2.3.12 主任（副主任）综合考虑各种情况（含领导交待事项、机电设备是否已到检修时间等），将当天工作安排下去。
2.3.13 各当班维修人员原则上（除值班人员外）无维修单时应在值班室等候待命。
2.3.14 各当班维修人员出去维修，（含有偿服务和公共维修），应注明时间，回来交单时应注明完成时间，并且尽量让业主写上业主意见，以备查单考核，具体见《维修单》。
2.3.15 关于机电设备大型的水电系统等的更换，由主任（副主任）安排填写维修单，其余参照4条办法。
2.3.16 土建人员的维修工作，主任（副主任）应以抽查的办法，检查完成的工效。
2.3.17 所有的维修，主任（副主任）及维修人员应根据事情的轻重，缓急来随机处理。
3．零星工程申报与施工管理规定
3.1 本物业管理处所辖范围内零星工程须尽量做到自检自修，在人力或技术方面确有困难时可申请对外委托施工。
3.2 零星工程对外委托施工，须由维修责任人申请，填写对外委托维修申请单，由工程主任组织相关人员现场考查，报经理审批后方可施工。
3.3 所有外委零星工程申报同时须做好材料预算，工期预计、所需人工费用及施工开始日期等。
3.4 对外委施工单位或个人须考察其技术力量和人员素质以保证工程质量和工期。
3.5 施工前工程主任须组织维修责任人及施工方拟定详细施工方案，施工方人员须按所拟定方案进行，施工时对施工地点是否有水、电、气等经过应作详细了解，如有须作明显警示牌，施工完毕后恢复原有水、电、气等标志。
3.6 施工前须对施工人员进行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有对行人或车辆等造成安全隐患时，须作相应警示或防护。
3.7 施工期间维修责任人应对施工全过程跟踪，工程主任应定时巡查，对施工所用材料须严格发放和保管，杜绝材料损失。
3.8 施工完毕后由施工方申请，由工程部主任组织相关人员验收，填写相关验收报告呈报经理审批。
4. 客户报修服务管理规定
4.1 目的
规范住户报修服务规程,增加客户维修满意率,完善内部维修管理。
4.2 适用范围
适用各管理处客户报修处理工作。
4.3 内容
4.3.1 工程维修人员从前台接《维修单》或按口头通知接获维修内容。
4.3.2 由前台或工程人员预约大致上门维修服务时间，非特殊情况不得超过预约时间10分钟，特殊情况须与客户沟通并取得同意。
4.3.3 工程部主任根据报修内容，安排维修人员的工作。维修人员安排应以本项专长和上门快捷为原则。
4.3.4 维修人员到达现场后，对报修项目进行确认，并向客户告之收费标准，客户同意后才能开始维修。
4.3.5 上门维修整个过程应注意文明礼貌,现场清洁卫生,移动室内设施须有业主同意,损坏东西要致歉并按价赔偿。
4.3.6 维修工作完成后，维修人员应清整工作现场，检查试用。按《维修项目收费标准》，在维修单上注明各项费用金额，并请客户签名认可。
4.3.7 维修人员在《维修单》中维修情况栏内注明情况，并签上维修人名字，将第一联交客户，第二联交回工程部主任存档，第三联交前台转财务部作为计收服务费用的依据。
4.3.8 月底对维修内容进行统计，填写《工程部有偿服务登记表》，并对维修内容进行抽查回访，统计零修及时率与合格率。
3. 电梯(扶梯)操作管理规定
3.1 目的
规范电梯维保工作，确保电梯各项性能完好、安全运行。
3.2 适用范围
适用于物业公司管理处辖区内的电梯操作。
电梯的操作
3.3.1 操作规程
1)具有电梯操作上岗证者操作电梯,检查电梯轿厢相，控制箱、电梯井及井底情况，一切情况正常后可开启电梯。
2)检查机房内滑油，曳引机等是否正常。
3)检查机房内电源，观察正常后，用专用钥匙开启电梯。
4)检查电梯内各辅助开关是否处在正常位置，辅助设备是否正常运行等。
3.3.2 日常巡查与维护
1)电动机油位，不低于油镜中线，不漏油，通风良好。
2)检查轿厢是否平稳，是否有不正常声音，警铃、对讲电话、风扇等是否正常。
3)限速器转动部分加润滑油，转动灵活，无异常声响。
4)检查接触器，继电器是否正常，无异声，接点无打火积炭、熔焊、烧蚀等现象。
5)自动门传动机构，安全触板传动机构动作是否正常，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点等有无损坏。
6)检查轿厢和对重导靴油盒中的油量，缺油时应及时加油。
7)检查各指示灯、按钮有无损坏。
8)检查各平层感应器是否有移位，平层准确是否在正常范围内。
3.4 管理规定
3.4.1 保持电梯机房内干净通风，温度不超过400C，不得堆放易燃物品和腐蚀性物品，消防器材齐备完好，紧急救援工具齐全，其它标示明确。
3.4.2 保持轿厢内通风明亮，轿厢顶、底坑等干净无杂物。
3.4.3 电梯的操作和维修必须由具有上岗资格者完成，电梯必须有明确维保责任人，电弱须有明确的紧急困人解救小组和解救方案。
3.4.4 电梯专用钥匙、专用工具由专人保管，造册登记，使用人须经专业培训并取得相应资格证书。
3.4.5 电梯维保时须设立防护措施，悬挂标示牌和护栏。
3.4.6 电梯须有完整的维修保养记录和其它相关记录。
道路清扫车安全操作规程
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道路清扫车安全操作规程
1主题内容和适用范围
本规程规定了道路清扫车安全操作要求，适用于道路清扫车作业。2严格遵守“机械司机一般安全操作规程”的有关规定。
3作业前的安全操作要求
3.1全面检查确认车辆的安全装置齐全有效，掌握车辆的性能、工作状况完好，方可进行作业。
3.2水箱水量充足，垃圾箱体内无垃圾，箱体落到位。4清扫作业时安全操作要求
4.1车辆必须停放平稳，处于驻车制动状态时方可举升箱体。 4.2箱体处于举升状态时，道路清扫车不得开动。
4.3升起箱体进入底部作业时必须撑起安全支架，确保操作安全。
4.4作业过程中，要随时注意观察水箱余量。水泵严禁无水空转，否则会损坏水泵密封件。
4.5大箱滤网按时冲洗，否则会影响清扫效果。 4.6副机起动运转时，严禁关闭总电源开关。
4.7道路清扫时，车速不得超过5km/h。5非作业行走时安全操作要求
5.1确认扫刷和吸口已提起到位，且各扫刷均回到收回位置。
5.2电控箱上的电源总开关处在关闭状态。 5.3垃圾箱体处在落下到位状态，后门处在关闭状态 5.4行驶中要避免突然加速或突然停车。
6停车存放安全操作要求
6.1垃圾箱内清洗干净，各扫刷处在提起状态。
6.2车辆停放在规定的安全场所，各操作杆应放在空档位置，切断电源，拉好手刹车，关好车辆门窗。
7其它注意事项7.1定期清洗水过滤器。
7.2在作业中发现水箱缺水，不得马上开启水箱盖，应等水温降低后，方可加水。
7.3遇有六级及以上的大风和雷雨、大雪、大雾等恶劣天气，不准作业。
绿篱机使用规范
一、使用绿篱机前应注意的问题
1．使用前请务必认真阅读使用说明书，将机器的性能以及使用注意事项弄清楚。
2．绿篱修剪机的用途是修剪树篱、灌木，为了避免发生意外事故，请勿用于其他用途。
3．绿篱修剪机安装的是高速往复运动的切割刀，如果操作有误，是很危险的。所以在疲劳或不舒服的时候，服用了感冒药之后或饮酒之后，请勿使用绿篱修剪机。
4．发动机排出的气体里含有对人体有害的一氧化碳。因此，不要在室内、温室内或隧道内等通风不好的地方使用绿篱修剪机。
5．以下各种场合，请勿使用。①脚下较滑，难以保持稳定的作业姿势时。②因浓雾或夜间，对作业现场周围的安全难以确认时。③天气不好时（下雨、刮大风、打雷等）。
6．初次使用时，务必先请有经验者对绿篱修剪机的用法进行指导后，方可开始实际作业。
7．过度疲劳会使注意力降低，从而成为发生事故的原因，不要使作业计划过于紧张，每次连续作业时间不能超过30至40分钟，然后要有10至20分钟的休息时间，一天的作业时间应限制在两个小时以内。
8．未成年者不允许使用绿篱修剪机。
二、使用绿篱修剪机时的劳动保护用品
1．使用绿篱修剪机时，要穿好适合室外作业的服装，并穿戴好以下保护用品：
①作业帽（在坡地作业时要戴头盔），应将长发扎起来保护好。②防尘眼镜或面部防护罩。③戴坚固结实的劳保手套。④不易滑、结实的鞋。⑤耳塞（特别是长时间作业时）。
2．请务必携带以下用品。①机器附属工具及钢锉。②适合绿篱修剪机使用的备用燃料。③替换用的刀片。④标示作业区域的用具（绳索、木牌）。⑤哨子（共同作业或遇紧急情况时使用）。⑥砍刀、手锯（铲除障碍物时使用）。
3．请不要穿裤脚宽大的裤子或赤脚、穿凉鞋、草鞋等作业。
三、有关燃料使用注意事项
1．绿篱修剪机的发动机所使用的燃料是机油和汽油混合油，属易燃品。请不要在焚烧炉、喷烧器、炉灶等有可能引火的地方加油或存放燃料。
2．作业或加油时不要吸烟。
3．使用过程中没有燃料了，一定要先将发动机停下来，确认周围没有烟火后再加油。
4．加油时如燃料碰洒了，一定要将机体上附着的燃料擦干净之后，方可启动发动机。
5．加油后将容器密封，然后要在离开燃料容器3米以上的地方启动发动机。
四、工作前的注意事项
1．在开始作业前，要先弄清现场的状况（地形、绿篱的性质、障碍物的位置、周围的危险度等），清除可以移动的障碍物。
2．以作业者为中心，半径15米以内为危险区域，为防他人进入该区域，要用绳索围起来或立起木牌以示警告。另外，几个人同时作业时，要不时地互相打招呼，并保持一定安全间距。
3．开始作业之前，要认真检查机体各部，在确认没有螺丝的松动、漏油、损伤或变形等情况后方可开始作业。特别是刀片以及刀片连接部位更要仔细检查。
4．确认刀片没有崩刃、裂口、弯曲之后方可使用。绝对不可以使用已出现异常的刀片。
5．请使用研磨好了的锋利的刀片。
6．研磨刀片时，为防止刀刃崩裂，一定要把齿根部锉成弧形。
7．在拧紧螺丝上好刀片后，要先用手转动刀片检查一下有无上下摆动或异常声响。如有上下摆动，则可能引起异常振动或刀片固定部分的松动。
割草机安全操作规程
一、注意事项
1 穿着长袖及长裤，禁止穿着宽松衣物，佩戴安全帽、护目镜，穿质地不易滑的鞋；禁止穿拖鞋或者光脚使用割草机。
2 不要在酷热或严寒气候下长时间做割草机，要适当休息。
3 在引擎停止运转并冷却后再加油。
4加油时防止油满溢出，若溢出应擦拭干净。
5 机器最少远离物体1米才可以启动。
6 必须在通风良好的户外使用割草机。
7一定要用原厂制造商提供的配件。
8使用前、后要做好割草机的点检，点检内容包括：刀片防护罩、刀片使用及紧固情况、软轴、主机机油量、燃油量等。
9机油应在使用30-50小时后进行更换。
10割草前应对即将割草区域内的杂物清除，避免破坏刀片。
11必须双手操作割草机，禁止单手作业。
12工作区域15米之内不准人进入。
二、操作方法
1将手把上的红色开关向后推，启动割草机。
2 右手提起右侧背带后背在右肩上。
3 将操作杆换至右手侧，将左侧背带背在左肩上。
4 调整背带至舒服位置。
5用刀片割草作业时，不要将整个刀片伸入到草丛中，一般草坪，伸入刀片直径的1/2即可，草茎较硬的草，伸入刀片的直径的1/3即可。
6用刀片切割灌木作业时，一般灌木应在同一水平面内沿灌木周边进行切割，切割较粗灌木时，应现在灌木倒下的方向面切割一个口子，口子深度为灌木直径的1/3左右，然后从灌木的另一侧将灌木切割掉。
手推式割草机使用安全操作规程
(1)割草机作业使用前：
①作业前仔细阅读与产品对应的使用说明书，熟悉机器的性能和操作方法。
②未成年人及老年人、病残体弱的人、酒后或服用兴奋剂、麻醉剂的人严禁操作割草机。
③作业前仔细检查安全防护装置是否完好，检查刀片螺钉，松动应拧紧。
④刀片切割组件磨损或损坏应及时更换，以保持平衡，机器无保护罩严禁使用，经加油试机，确认正常后，方可开机操作。
⑤彻底检查作业场地并清除所有的石块、棍棒、金属物、骨头和其他丢弃物。
⑥加油时必须停止发动机运转、禁止汽油溢出，加油现场禁止吸烟、用明火照明查看油箱内油位。
⑦加注燃油后，应擦净洒在机器表面的燃油，并将机器推离加油点5m以外，方可启动。
⑧备用燃油应放在专用容器内，并远离明火。
(2)割草机作业使用过程中：
①作业时要配带保护镜和防护设施，穿着粗底坚固的工作鞋及长袖工作服，扎好衣袖口，女工必须将头发压入工作帽内，切勿打赤脚、穿凉鞋或轻便旅游鞋操作机器。
②必须按说明书要求起动发动机，同时脚应远离刀片。
③发动机起动之前脱开所有的刀片和离合器，任何人不得擅自改变发动机的调速装置或使发动机超速运转。
④只能在白天或充足的灯光下割草，工作区域15米范围之内无关人员严禁进入，工作 1.5~2小时后停机，待机器冷却后再进行工作（暑期时间进一步缩短）。
⑤应避免在潮湿的草地上和在陡峭的坡地上操作机器，在缓坡地上作业时应站稳，保持机器稳定，采取横坡作业方式，严禁顺破和逆坡作业
⑥操作时只能行走，不可跑动作业。在坡地上调转方向时和在倒退或朝自己方向拉动割草机时，应特别当心。当通过不是草地的地面，以及出入作业场地时，若割草机必须倾斜，应将停机进行。
⑦护罩或护板损坏，或在原位上没有安全装置如导流板和集草器的割草机，不能使用。操作者不得把手和脚靠近旋转部件或放在旋转件下面。应始终使排草口保持清洁，及时清理集草袋中碎草，防止造成阻塞，影响机器运行，清除集草袋或者排除排草口积草时，必须停机并等刀片完全停稳。
⑧在发动机运转过程中严禁提起和搬动割草机。
⑨在下列情况时，应立即停机：
清除堵塞物和油污；
检查、清理或维护割草机；
割草机出现不正常振动；
操作者离开割草机。
(3)割草机作业完毕后：
①工作结束后，清理干净现场碎草等污物，保持现场干净。
②作业完毕后应拧紧所有的螺母、螺栓和螺钉，检查、更换磨损或损坏的部件；
③应清除发动机、消声器、蓄电池和油箱上的草、树叶和油污以消除火灾的隐患；
④当机器油箱内存有燃油时，绝不可存放在室内，若必须排空燃油箱，应在室外进行。
⑤机器贮存进任何封闭物（各类箱、柜等）之前应使发动机冷却，且存放割草机的区域应远离火源。
工程维修服务规范
工程维修服务标准 一．维修服务质量 （一）及时掌握并排除设备故障 （1）建立设备(如空调、水泵、电梯等)检测系统。 （2）加强设备的定期巡查，巡查以工程部为主，建立部门、班组多级巡查制度，同时还应该依靠其它部门的配合，如保安巡视、清洁工作检查中发现情况也应及时向工程部报告。 （3）一旦发现了设备的故障，就应及时排除。 （二）建立设备保修及业主投诉的记录 （1）有关设备方面的报修一般向工程部提出 （2）物业管理处应建立报修投诉内部联网制度 （3）任何部门接到报修或投诉，应负责立即将此报修或投诉转告工程部，并记录在案，必要时可向物业经理和公司本部报告 （4）工程部当班员工在接到故障投诉后应该在30分钟之内到达现场，属一般故障应该立即排除 （三）正确处理复杂故障 （1）一次或多次修复仍达不到原来状态的物业管理处应化大力气认真修复，不厌其烦，使业主/住户满意 （2）如是设备本身的工作参数达不到设计标准的则属产品质量问题，对此物业管理处应向业主/住户说明实情，表示歉意，并表示将尽快与生产厂家联系，解决问题。 （3）若设备运转正常，达到了设计标准，却达不到业主/住户的要求，对此物业管理处应教育员工应进行友好的解释，切忌用生硬的口气回答，如“没有办法”、“就是这样”等。 （四）上门维修服务规范 （1）敲门。有门铃轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候五分钟，若主人仍未返回，填写歉意信留言栏，塞入门内。 （2）介绍。主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打扰了，我是物业管理处维修人员×××，前来为您服务。” （3）致谦。双手递交维修服务工作单并诚恳地说：“对不起，××设备出了故障，给您添麻烦了。” （4）进门。如进入整洁的房内，员工应穿上工作鞋鞋套，经主人许可后进门服务，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖工具袋。 （5）铺布。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在工作位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。 （6）维修。维修工作进行中手脚要轻，尽可能不发出噪音。实在无法避免时，应事先向主人招呼，并说一声“非常对不起”。 （7）整理。修理完毕，用自备专用擦布将设备擦拭干净，收拾好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。 （8）试用。当着主人面试用设备以证实设备恢复正常运转，并请主人验收。 （9）讲解。向主人讲解故障原因，介绍维修保养知识，并告诉主人正确使用的注意事项。 （10）收费。按规定标准收费。 （11）填单。如实填写维修服务工作单，请主人对修理质量、服务态度等进行评价并签名。 （12）辞别。向主人告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应离开
物业工程部各岗位人员岗位职责.doc
(规章制度)物业工程部各岗位人员岗位职责4物业工程部各岗位人员岗位职责工程部主管岗位职责 1、坚决贯彻、执行公司各项指示，直接对物业管理部经理负责。 2、负责对工程部所有人员、设备的全权管辖和调配，切实保障各种设备的安全运行和完好，尽最大努力，以最低的管理成本费用，保持公司各物业设备的高水准运行。 3、制定和完善下属各岗位规范及操作规程，督促下属严格执行岗位责任制、操作规程及设检修保养制度。 4、深入现场，掌握人员和设备状况，审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。 5、审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。 6、组织制定设备重大维修保养计划、备件购买计划，并组织实施。 7、深入了解员工的思想状况，定期对员工进行培训，经常对下属进行职业道德和服务意识教育，培养员工的责任感和团队精神。 工程部班组领班岗位职责 1. 协助工程部主管做好各项具体工作，直接向其负责。 2.
全面主持班组工作，合理安排班组成员日常工作，保质保量地完成工程部下达的各项任务。 3. 严格要求，大胆管理，以身作则，督促全体班组成员认真执行和严格遵守各项规章制度 4. 组织班组的各项学习，使全体班组成员都能提高素质，敬业爱岗。 5. 负责班组考勤和公用工具，仪器仪表，检修设备的管理工作 6. 审查保管各种记录表，保证数据正确，资料齐全。 7. 落实修旧利废，节约能源，降低费用的工作。 工程部管道工的岗位职责 1、严格按管道维修、保养操作规程，做好管道及配件设备的维护、保养和检修工作，确保各种管道系统运转正常。 2、熟悉大厦消防、生活用水的管道路线，做好巡视，发现问题，及时处理。 3、负责冷暖水系统管道，所有排水系统管道包括消防水龙头、消火栓、
材料手册(很全哦)
材料手册 姓名： 学号： 班级： 一、材料选择的基本原则 多机械工程师在内，都可能把选材看成一种简单而不太重要的任务。当碰到零件的选材问题时，他们一般都是参考相同零件或类似零件的用材方案，即经验法选材。当无先例可循，同时对材料的性能又无特殊要求时，会偏向选用一种较万能的材料，如45号钢。但严格地说，这
种选材并不科学。选材正变成一种严格地建立在试验与分析的基础上的科学方法。掌握这种选材方法的要领，了解正确选材的过程，显然具有很大的实际价值。 零件在工作过程中最终都会发生失效，即零件完全被破坏或严重损伤，或不能满意地起到预掌握各种材料的特性，正确地选择和使用材料，是一项重要的任务。包括许定的作用。失效也可能是设计失效，也可能是选材失效，也可能是加工失效或安装使用失效。找出失效原因，解决零件失效问题便具有基础。这首先是一个机械工程师要做的工作，但从事工业设计人员也要了解这类分析，这将会为产品带来更合理的设计并减少设计的返工。具体地说，应从下列5个方面进行考虑： 1、考虑工作条件对材料使用性能的要求 材料在使用过程中的表现，即使用性能，是选材时考虑的最主要根据。不同零件所要求的使用性能是很不一样的，有的零件主要要求高强度，有的零件则要求耐磨性，而另外一些零件甚至无严格的性能要求，仅仅要求有美丽的外观。因此，在选材时，首要的任务就是准确地判断零件所要求的主要使用性能。 对所选材料使用性能的要求，是在对零件的工作条件及零件的失效分析的基础上提出的。零件的工作条件是复杂的，要从受力状态、载荷状态、工作温度、环境介质等几个方面全面分析。受力状态有拉、压、弯、扭等；载荷性质有静载、冲击栽荷、交变载荷等；工作温度可分为低温、室温、高温、交变温度；环境介质为与零件接触的介质，如润滑剂、海水、酸、碱盐等。为了更准确地了解零件的使用性能，还必须分析零件的失效方式，从而找出对零件失效起主要作用的性能指标。 有时，可通过改进强化方式或方法，可以将廉价材料制成性能更好的零件。所以选材时，要把材料成分和强化手段紧密结合起来综合考虑。另外，当材料进行预选后，还应当进行实验室试验、台架试验、装机试验、小批生产等，进一步验证材料力学性能试验的可靠性。 2、考虑生产工艺对材料工艺性能的要求 任何零件都是由不同的工程材料通过一定的加工工艺制造出来的。因此材料的工艺性能，即加工成零件的难易程度，自然应是选材时必须考虑的重要问题。所以，熟悉材料的加工工艺过程及材料的工艺性能，对于选材是相当重要的。 材料的工艺性能与使用性能相比，工艺性能处于次要地位；但要某种情况下，工艺性能也可成为主要考虑的因素。当工艺性能和力学性能相矛盾时，有时正是工艺性能的考虑使得某些力学性能显然合格的材料不得不舍弃，此点对于大批量生产的零件特别重要。因为在大量生产时，工艺周期的长短和加工费用的高低，常常是生产的关键。例如，为
工程部标准化手册服务保障标准.docx
服务提供标准 2.1零星维修工程管理办法 1 范围 本制度适用于由成都乐新投资有限公司工程物业部展开的零星维修工程（仅以国色天乡园区的零星工程施工为例，与其他工程施工不具可比性）。 2 职责 为适应乐园的快速发展，规范在乐园内进行的零星维修工程施工管理、完工检查、验收及质保维护等各项工作有序开展，特制订本管理办法。 3 执行内容 3.1工程施工提出及施工图纸 3.1.1园区各经营部门根据经营需要提出工程施工需求，经由公司相关领导书面同意后，由使用部门采用衔接函的形式将相关工程衔接与工程物业部。 3.1.2使用部门应提供参靠图片、实际需求资料以供工程物业部展开设计工作。 3.1.3工程物业部在接到衔接函件后，应组织相关技术资源与使用部门一道展开专题技术讨论，理解需求部门的真正需求。 3.1.4在充分理解需求部门的意图后，工程物业部根据工程的实际情况决定是否出具工程施工图。施工图必须由具有设计资质的单位、或个人设计。 3.1.5工程施工项目少、无安全强制要求、结构简单的工程，如：墙面乳胶漆翻新等可不出施工图。 3.1.6工程物业部应根据实际工程量，简单核算工程价并告之使用部门，以备使用部门做成本测算（工程款由工程物业部统一计划、预算、申请支付，工程款划入实际使用部门的经营成本中）。3.1.7使用部门应协助工程物业部完成相关工作任务。 3.1.8工程施工图必须经过实际使用部门的审核后，方可作为有效的施工图使用,并要求设计技术交底。 3.2 零星工程招投标或外委工作 3.2.1零星工程招标 1)工程总价超过30万（含）的工程项，应按照公司招投标流程对外公开招投标，具体流程参照公司《招投标管理办法》执行，本文中的招投标是指30万（不含30万）以下，3万（含3万）
物业公司项目工程管理部各岗位工作职责
物业公司项目工程管理部各岗位工作职责 物业公司项目工程管理部各岗位职责 (一)工程处经理 1、在公司总经理的领导下，全面负责工程处的各项工作。 2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作； 3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行； 4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。 5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导； 6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作； 7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作； 8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作； 9、对采购物资和提供服务的供方进行评价； 10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准； 11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合工程处组织实施；确保其正常运行。 12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。 13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障； 14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。 15、组织领导工程技术人员的岗位培训。 （二）设施设备组组长 1、在工程处经理的领导下，全面负责设施设备组的各项工作。 2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟踪工作单的作业情况。 5、定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。 7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 9、负责公司维修设备、材料的采购。 10、负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报工程处。 (三)强、弱电维修员 1、在设施设备组组长的领导下，管理强、弱电系统所辖设备。 2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。 3、填写本系统的操作要求和工作指令。 4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。 5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收。 6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。 7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 8、负责管辖范围内弱电系统（包括消防系统和通讯系统）的日常运行、保养、维修。9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。
住宅工程维护维修手册
房屋维护、维修手册 （范本） 概述 1、工程概况 工程名称：北京世界金融中心，又名中国人寿大厦。地理位置：位于北京朝阳区朝外大街D区东北处，是朝外大街的标志性建筑物，距东二环上的朝阳 门桥仅300米，紧邻中央商务区（CBD）的中心 地带，地理位置优越，西临外交部、丰联广场， 南接日坛公园与使馆区，东面向京广中心、蓝 岛商厦等著名建筑，北与华普中心接壤，本大 厦是大型企、事业单位、跨国机构等办公的首 选之地。 建筑指标：建筑面积 116,939m2占地面积9,859 m2 地上面积 89,453m2 地下面积27,486 m2容积率 9.07 地上层数 32层地下层数 3层 檐口高度 120m 基底标高-17.3m 本大厦屋顶装饰钢塔顶标高 165m。 本大厦的相对标高±0.00相当于绝对标高
42.10m。 本大厦是集办公、商业、餐饮、停车于一体的综合性大楼，按楼层的垂直方向分成以下几大区域：地下3层 ~ 地下2层停车场 地下1层 ~ 地上5层商业 地上6层 ~ 地上30层办公 地上31层~ 地上32层多功能厅 2、参建单位一览表 3、企业简介 中建一局四公司，为一级资质的国有大型企业，固定资产1.3亿元，流动资产11亿，资信等级 AAA 级，自有员工3007人，其中管理人员2015人，具有年营业额20亿元，施工面积200万平方米以上的生产能力。1953年成立以来，曾先后承建了中国第一汽车制造厂、四川泸洲天然气化工厂、北京松下彩色显像管厂、中国国际贸易中心、北京燕莎中心、嘉里中心、世界金融中心、广东公安指挥中心、大连森茂大厦、北京富华大厦、中国工商银行营业办公楼、上海浦东国际金融大厦、国家电力调度中心等1000余项国家和地方重点工程，为国家建设和发展做出了重要贡献。
汽车公司特约维修服务管理办法
xx汽车有限公司特约维修服务治理手册
目录售后服务治理程序 售后服务治理部工作流程操纵图 特约维修单位建设审批程序 附：质量保修业务代理协议书 附：特约维修服务协议书 特约维修单位建设标准 特约维修单位评审方法 特约维修单位工作标准 保修流程操纵图 保修结算流程图 新车报到实施细则 强制定点保养实施细则 保修规定 《保修申请单》填写标准 《保修结算单》填写标准 维修工时定额标准 故障部位代码表
故障模式代码表 故障缘故代码表 特约维修单位考核方法 XX汽车有限公司 售后服务治理程序 1、目的： 通过规范XX汽车有限公司产品售后内容和工作程序，达到市场需求及用户对XX汽车的服务需求，实现服务承诺的目的。 2、范围： 本标准适用于XX汽车公司对用户服务过程的操纵。 3、职责： 3.1. 售后服务部：XX汽车有限公司的治理售后服务的职能部门，负责XX汽车有限公司售后服务工作的打算、组织、实施、协调、考核与报告。 3.2. 特约维修单位：XX有限公司授权且协议有效期内代理XX 汽车保修业务的单位，向用户提供XX汽车的培训及技术支持，提供XX汽车配件。 4、治理内容：
4.1. 特约维修单位的设立操纵，参见《特约维修单位建立标准》。 4.2. 售后服务工作的组织与实施操纵。 4.2.1 特约维修单位的服务工作组织与实施：XX特约维修单 位是与XX汽车有限公司有协议约定的代理XX公司保 修服务业务的合作单位。依照协议规定及《特约维修 单位治理手册》开展工作，负责XX汽车的新车检验、 强制保养及代理当地的XX汽车保修工作，并将服务结 果及时向XX汽车有限公司售后服务部反馈。 4.2.2 向用户提供培训及技术支持、配件供应。 4.2.3 XX特约维修单位接到用户的质量投诉后，依照具体情 况按《特约维修手册》规定及XX公司的授权妥善处理， 平息用户抱怨，做好优质服务工作。超出特约维修单 位的权限时，特约维修单位要及时向XX公司售后服务 部请示。 4.2.4 特约维修单位的技术力量限制不能及时解决问题 时，特约维修单位要及时向XX公司申请技术支持或派 人指导。
物业工程部工作手册范本
泉州市行政中心康乐物业服务处 工程部工作手册 一、各岗位工作职责 （一）工程部经理岗位职责 1、全面管理本大楼工程维修部事务。 2、负责大楼内设备设施的维修、保养、督导和管理工作。 3、负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防性措施。 4、负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。 5、根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划， 并监督落实。 6、检查本部员工交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提 出处理意见，负责具体的技术性检查。 7、配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。 8、定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。 9、负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。 10、负责编制维修材料月度计划、备品备件的库存控制和紧急维修材料的请购工作。 11、协助行政人事部做好本部人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。 12、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。 13、建立工程施工图纸及设备设施技术资料档案并有效管理。 （二）综合维修主管岗位职责 1、全力协助工程部经理对大楼的管理工作，负责大楼内工程部相关维修事务的安排和调 度，以及维修工程的成本控制。 2、负责对大楼内水泵房进行管理，以及泵房内设备的运行、维护公共水电使用情况进行监控，管理和维修工作的监管。 3、根据报修登记记录，进行合理派工，及时完成各项维修任务。 4、负责协助运行班对突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制
订预防措施。 5、负责对维修班员工的工作情况进行指导和考核工作。 6、对员工进行安全指导和技术指导工作，并对维修的质量进行监督落实。 7、检查维修人员上班情况，对客用户回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处 理方案和预防措施。 8、及时安排解决各部门提出的协助解决工作，负责具体的技术性检查、维修工作。 9、对本组的工作情况进行总结，并作好详细记录。 10、负责本组的维修工作计划与落实情况。 11、建立维修组的资料、记录及相关档案。 （三）强电主管岗位职责 1、全面负责大楼高压、低压、变配电及照明等系统 / 设备的日常运行、维修保养和巡 视检查等工作。 2、熟悉大楼内电气设备的情况，制定大楼内各种电气系统 / 设备保养制度、操作规 程和巡查表格，督促和检查值班电气技术员做好各项运行记录。 3、解答电气系统 / 设备运行中遇到的各种技术问题，指导值班电气技术员的日常维 修保养工作，确保设备正常运行。 4、发现电气设备 / 系统发生故障和问题，及时采取措施，组织值班和维修电气技术员 尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统 / 设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。 5、签发电气维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。 6、刻苦钻研业务，不断增加新的科学技术知识，提高技术水平和管理素质，努力做到 一专多能，配合好空调、给排水等专业的维护保养工作，协调好本专业对口的政府职能部门的联系。 7、负责值班电气技术员的技术培训和考核，负责电气系统 / 设备技术资料的收集、整 理和归檔工作。每月提交工作计划，每周提交工作报告予工程经理 / 主管审核。 8、努力节约用电，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中的浪费现象。 当值班时无工程经理在场情况下，代表工程经理处理一切突发事件。
房地产物业管理工程维修管理手册范本
房地产物业管理工程维修管理手册 作者:
日期： 物业管理工程维修部运行手册 编制： 审核： 批准： 北京安佳物业管理有限公司 二零零五年二月
目录 第一章工程部人员架构图------------------------------- < 3 > 第二章工程部管理范围--------------------------------- < 4 > ~ < 5 > 第三章工程部规章制度--------------------------------- < 6 > ~ < 30 > 第一节第一节公共部分 < 6> ~ < 18 > 第二节第二节强电专业 < 19 > ~ < 26 > 第三节第三节空调专业 < 27 > ~ < 33 > 第四节第四节弱电专业---------------------------------- ------------ < 34 > ~ < 35 >
第四章工程部维修保养流程----------------------------- < 36 > ~ < 41 > 第五章工程部人员调配流程------------------------------- < 42 > 第六章工程部工作单流程--------------------------------- < 43 > ~ < 44 > 第七章设备节能办法------------------------------------ < 45 > 第一章 第二章第一章工程部人员结构图
第三章第二章工程部管理范围工程部负责的日常工作有： 1 ?对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。 2 ?对物业未尽人意之处提出整改方案。 3 ?对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。 4 ?对客户进行有偿服务。 5 ?为物业管理提供有关工程询问。 6 ?公司及物业管理处领导交办的其它工作。
物业工程管理部岗位标准化手册
岗位标准化作业手册·物业工程管理部 目录 第一章部门职能 第一节部门职能概述 (2) 第二节部门岗位编制说明 (2) 第三节部门内专用名词注解 (3) 第二章物业工程管理部长岗 (5) 第一节职务说明书 第二节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第三节岗位绩效考核 一、目标责任书（样本） 二、部门月度绩效考核表 三、部门年度绩效考核表 第三章工程师管理岗 (6) 第一节职务说明书 第二节岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明） 一、岗位作业流程清单 二、岗位作业流程图 三、作业表单及填写说明 第四章资产管理岗 (7) 第五章档案管理岗 (10) 第六章安全保卫岗 (12) 第七章设备设施岗 (13) 第八章装修工程岗 (15) 第九章采购招标岗 (16) 第十章实施及修改 第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程）
第一章部门职能 第一节部门职能概述 一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的 审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案；负责对大型设备设施进行选型、采购；负责设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。 二、设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、 维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。 三、装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面 的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。 四、采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指 导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。 五、资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准， 对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理； 六、档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资 料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。 七、安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各种管理标 准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。 第二节部门岗位编制说明
2020年(工作规范)某物业公司维修服务工作手册
浙江省广利物业管理有限公司维修服务工作手册 目录 编号标 题页码 SP-09-01 维修组织机构图 SP-09-02 管理处技工班职责 SP-09-03 管理处技工班长职责 SP-09-04 管理处技工岗位职责 SP-09-05 业主房屋维修管理规定 SP-09-06 维修安全工作制度 SP-09-07 上门维修工作细则 SP-09-07-R01 留言条 SP-09-07-R02 派工单 SP-09-08 维修工作流程 SP-09-09 维修服务标准 SP-09-10 维修过程的检验 SP-09-11 不合格材料及不合维修服务的控制 SP-09-12 维修指导书 浙江省广利物业管理有限公司编号：SP-09-01
工作文件版号/改次：A/0 标题：维修组织机构图页码：1/1 管理处经理 工程主管 技工班长 运维行修技工 编写：审 核：批 准：日期： 浙江省广利物业管理有限公 司编号：SP-09-02 工作文件 版号/改次：A/0 标题：管理处技工班职 责页码：1/1 确保小区内建筑完好，机电设备正常运作。为业主（使用人）提供安全、舒适、 方便的工作和居住环境。 1. 负责管理处２４小时值班，监控设备、接听住户电话并作好记录； 2. 每天定时巡视各类机电设备运行状况，发现异常
及时修理；重大问题迅速上报领导。 3. 对全部设备进行预防性保养及定期检修，确保设备良好可靠地运作； 4. 对各类公共设施按时进行维修，确保其使用功能； 5. 对各类突发性故障进行抢修； 6. 及时、合理解决业主的请修； 7. 节约各种维修材料，根据实际情况做好节水节电措施； 8. 为更好地为业主服务，确保各类设备设施的正常运转，?根据设备设施的运行情况，提出设备设施的局部改造方案，报管理处经理及专业工程师审核后实施； 9. 按规定对小区消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好无缺； 10.执行公司及管理处工作计划，遵守公司一切规章制度。 编写：审核：批 准：日期： 浙江省广利物业管理有限公司编号：SP-09-03
物业公司工程部及岗位职责
精心整理 物业工程部岗位职责(一) 1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常。 2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。 3 4 5 记录。 6 7 8 9 10 月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。 11、按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。 物业工程部岗位职责(二) 1、在公司总经理的指导下，负责所属辖区的全面工作，对公司总经理负责; 2、负责辖区设施设备、计量器具管理;
3、负责房屋及配套设施的维护工作; 4、负责接管验收期间工程遗留问题的收集和反馈; 5、经常巡视管理处内外各场所情况，检查服务质量，及时发现问题，积极解决问题; 6、负责制订所辖区域全年维修养护计划，物业管理合同、管理方案及中心工作计划; 7 8 9 10治安、11 12 1 建议。对发现的问题及时督促开发建设单位进行整改。 2、负责区域内土建、电力、通讯、电梯、暖气、生活热水、给排水、保安、消防系统的运行管理和维修、维护保养。 （1）负责提出各系统的设备设施维修保养计划，并按月组织落实实施。
（2）负责公共区域设备设施的巡视检查和日常维护保养，以及接受公司其他部门和客户的报修，及时发现、处理和解决公共设备设施存在的问题，排除故障、消除隐患。 （3）负责高低压配电室、热力站、空调机房、水泵房的运行管理工作。 （4）负责对电梯维保单位的维修保养质量及服务质量进行跟踪和监督管理，每 （5 3 （1 （2 4 5 1 2 3 4、负责各类检验设备的管理； 5、协助参与设施设备的采购评审工作； 6、保障各类设施的完好与动力设备的安全运转，确保各小区正常需要； 7、协调沟通与联系部门的关系，并保持良好的合作关系； 8、完成上级安排的其他工作。
(完整版)工程材料采购合同通用模板
合同编号： 工程材料采购合同 采购标的： 项目名称： 甲方（采购方）： 乙方（供应方）： 签约日期：年月日 第一部分协议书专用条款 甲方（采购方）： 法定代表人： 地址： 乙方（供应方）： 法定代表人： 地址： 依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规以及甲方关于采购的有关规定，本着诚实信用、平等互利的原则，为确保本合同项下项目的顺利实施，甲乙双方经友好协商，就甲方工程项目材料采购事宜，签订本合同，以资双方共同遵守执行： 第1条合同标的 1.1 乙方依照本合同约定按甲方指定的项目、时间、数量、品名、品牌、规格型号、厂家、交货地点向甲方提供供货、免费安装（如需）等服务。 1.2 采购产品指向项目名称：（以下称本项目） 本项目地点： 采购产品名称：（又称标的产品） 采购产品说明：（详见附件采购产品清单） 1.3 本合同项下采购标的产品还应适用如下技术标准：详见附件2：技术条款。
1.4 乙方系采购标的的：制造商/经销商。如系经销商，则乙方对该标的的品质与售后服务与制造商承担共同的或连带的义务，制造商为：详见附件1。 第2条质量标准及其保证 2.1 本合同项下产品应达到合格以上等级标准，同时，为努力将本项目创建成为 优质工程项目（简称：优质创建），乙方全部供应产品及其配套的安装、售后服务、质保资料等均应满足优质创建要求。 2.2 乙方向甲方提交质量保证金，金额（额度）为人民币元，具体提交方式按下列第种方式执行： （1）在本合同签署时以现金或现款方式提交甲方，汇入甲方指定的下列银行账户： 账户名称： 开户行： 账号： （2）其它方式：由甲方在每次向乙方付款时扣留 %的价款，直至扣留质量保证金的金额达到上述约定金额。 2.3 质量保修期：本合同项下产品质量保修期为年，自本合同约定标的产品最后一批次交付完毕并验收合格之日或本项目竣工验收交付使用之日起算。 2.4 质量保证期：本合同项下产品质量保证期为年，自本合同约定标的产品最后一批次交付完毕并验收合格之日或本项目竣工验收交付使用之日起算。 2.5 本合同项下采购标的产品还应适用如下质量标准： 第3条产品供应及交付 3.1 产品供应时间： 乙方应在下述第种方式约定的时间内向甲方供应产品： （1）一次性供货。即：乙方于签订本合同之日起日内向甲方供应全部标的产品。 （2）分阶段供货。乙方应在每次收到甲方通知后及时将标的产品运抵本合同约定的交货地点，甲方可以供货通知书的方式或其他方式通知乙方，供货通知书格式：详见附件3：供货通知书格式。 （3）其它方式： 3.2 产品交付 3.2.1 交货地点：
物业工程部岗位职责及每天工作程序
日期：2014年5月27日 职位：工程师直属上级：副总工程师 上岗条件： 应具备有五年以上专业技术工作经验，具有三年以上工程管理工作经验，有较强 工作责任心。 岗位职责： 1、直接由副总工程师管理安排，按照副总工程师所设计的组织架构来完成工作任务； 2、审阅设备运行报表，掌握设备安全运行技术状况，发现问题立即处理； 3、检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正； 4、掌握所有值班记录本上的工作项目，定量检查设备，每班工作情况及异常情况的详细 记录，并做好交接班记录； 5、指导、帮助管理下属的员工完成工作任务，并做好培训管理、跟进工作； 6、负责制定设备运行方案，不断研究改进措施，力图节省能源消耗； 7、督促下属严格执行操作规程，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到设备、机房、 工作场地干净。不漏电、不漏水、不漏气、不漏油，确保设备性能良好，密封良好，润滑良好，紧固良好。 8、掌握科技发展状态，推广新技术，改造不合理设备，完善设计施工遗留缺陷。 9、监督下属考勤，做技术管理工作，做故障维修、处理、换件记录，每月整理归档； 10、做好与各部门的联系协调工作； 11、协助各班组做好各自的管理维修工作； 12、向副总工程师汇报工作； 13、每天编制一份“设备运行、维修、保养状况一览表”交副总工程师。 每天工作程序： 1、每天（早、中、晚）三班到办公室进行交接班，审阅值班记录、能源损耗表，掌握设 备安全运行情况； 2、上岗前5分钟开班组会议，布置本班工作，跟进遗留问题； 3、检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正； 4、安排各班组的计划检查保养工作并检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现 问题及时处理； 5、督促临时工的工程进度及应该达到的质量标准； 6、检查各组原材料所需的标准规格，以便保证各项工程能及时完成； 7、保障设备处于优良状态，控制好每天消耗的能源，发现有异常，分析原因，及时纠正； 8、巡视各区域，检查设备的运行情况,发现有能源浪费现象及时处理并做记录； 9、做好本班记录，对突发事件，影响酒店正常运作情况，应记录清楚，交向上级汇报； 10、审阅各班组的工作记录并签名确认； 11、完成副总工程师交办的其它工作。
工程服务维修工作手册
工程部工作手册目录
工程部机构图
工程人员培训制度 1、岗前培训 1.1新员工上岗第一天先由办公室组织学习《员工守则》和公司相关管理规定并介绍公司概况； 1.2新员工到服务中心报到安置妥当后，由工程主管向新员工介绍工作环境、工作性质和其他同事，并解答新员工提出的问题； 1.3新员工上岗前先由服务中心工程主管进行有关本岗位安全操作技能培训，具体内容可按相关专业的国家规范进行； 1.4新员工经服务中心培训后由工程主管进行考试，并将考试或考核成绩单报公司办公室归档； 1.5新员工考试或考核不合格由服务中心继续组织培训，直至考试或考核合格后才能上岗工作。 2、试用期间的培训 2.1新员工上岗后应由所在工程主管负责帮带并指导安全操作； 2.2新员工在试用期间由工程主管每月组织一次新员工深入学习公司相关管理文件及工程部服务维修工作手册中与本岗位有关部分； 2.3试用期满之前由工程主管对新员工进行全面的考试或考核，并做出评审意见报公司办公室。 3、在岗员工的培训 3.1在岗员工的培训由工程主管按服务中心经理审批的年、季度培训计划，每月对工程部不同工种、不同岗位的员工分别进行岗位技能培训； 3.2培训师资由工程相关工程师负责，也可委派有经验的工程人员进行单项技能培训； 3.3需要特殊培训的岗位人员，由部门负责人提出申请报办公室，由办公室对外联系专业技术人才来公司或派出培训； 3.4在岗员工经培训正式上岗后，每半年对在岗员工进行一次考试或考核，并做出考试或考核成绩纪录。
工程主管岗位职责 1、全面负责项目内所有设备设施安全运行及安全生产工作； 2、负责编制工程日、周、月、季、年设备设施维护保养工作计划并实施等工作； 3、协助综合部做好——二次装修图纸报批、审核工作，并配合房管员监督装修方案的实施； 4、负责新项目的供电、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作； 5、配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的接管、验收工作； 6、对外包维修、改造工程及设备的保养进行质量验收；负责保修期内与相关保修单位的协调、监督维修质量工作； 7、负责组织项目工程人员，提供有偿服务，并跟踪服务质量； 8、负责国家有关机构对设备设施强制检查、检验的申报和配合检查工作； 9、负责工程人员的管理、培训、考核等工作； 10、负责工程维修记录、技术资料、设备说明书、技术档案等整理和归档工作。 强弱电工岗位职责
物业工程部岗位职责
物业工程部岗位职责 物业工程部岗位职责 物业工程部岗位职责（一）： 1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的 供水、供电、设备运行正常。 2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。 3、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。 4、根据岗位要求以及自身潜力，对负责片区的设备运行、维修、保养工作进行实际操作。 5、巡检消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道、 天台系统，并做记录。 6、巡检强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统及水池水 位控制线路等。 7、对工程部技工的工作状况记录进行汇总，发现故障的立即向 值班工程师汇报并及时处理。 8、负责公共设施设备及水、电维修，并对维修工作质量进行跟踪。 9、严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。 11、按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。 物业工程部岗位职责（二）：
1、在公司总经理的指导下，负责所属辖区的全面工作，对公司 总经理负责; 2、负责辖区设施设备、计量器具管理; 3、负责房屋及配套设施的维护工作; 4、负责客户装修审核、装修巡查、完工验收等工作; 5、负责接管验收及入伙期间工程遗留问题的收集和反馈; 6、经常巡视管理处内外各场所状况，检查服务质量，及时发现 问题，用心解决问题; 7、负责制订所辖小区全年维修养护计划，物业管理合同、管理 方案及中心工作计划; 8、负责入伙办理、验收资料接管等; 9、负责空置房管理; 10、协助办公室做好管理处员工的招聘、业务培训和考核工作; 11、协助办公室做好建立优秀、礼貌小区的工作; 12、协助办公室进行管理小区的筹备、档案资料和文件起草，处理理解业主的投诉及跟踪处理，并做好处理结果和存档; 13、协助办公室实施制度考评，如发生重大问题及时向品质部部长汇报; 14、对管辖小区范围内的房屋结构、设施、设备、外墙外观、清洁卫生、绿化、治安、交通、消防等管理项目进行技术指导，监督、监管。确保为业主带给安全、舒适、优美的生活和居住环境; 15、负责制定物业管理小区全年维修、养护计划;物业管理合同、管理方案以及总结当月工作、制定下月工作计划; 16、负责新的管理小区的前期介入、接管验收以及管理处筹备工作;
工程维修工作手册(修)
工程维修 工 作 手 册 编制：辛山燕
审 核： 批 准： 目 录 一、工程组质量目标详述 (3) 二、工程组组织架构图 (4) 三、工程组部门职责 (5) 四、工程组主管职责 (6) 五、工程组维修班长职责 (7) 六、工程组电工职责 (8) 七、工程组水工职责 (9) 八、工程组电梯工职责 (10) 九、工程组弱电工 (11) 十、工程组培训规程.................................................................................12 十一、维修人员行为规范...........................................................................13 十二、工程组维修人员违规处罚制度............................................................15 十三、工程组值班制度..............................................................................16 十四、设备管理卡管理制度........................................................................18 十五、工程组工具管理规程........................................................................19 十六、设备、设施管理责任人制度...............................................................21 十七、工程组技术档案管理规定..................................................................23 十八、公共设施及改造及维修工作规程.........................................................25 十九、工程组装修管理规定........................................................................28 二十、业主保修维修服务工作规程 (30) 峰景物业服务中心 文件编号：FJ-ZY-GC-00 工程作业指导书目录 版本号/修改状态：A /0 页 码 ：1/2
工程维护服务管理手册
工程维护服务管理手册 文件编号：SCFTGC-2012 编制：蒋超逸 审核：翁仲明 批准：何大千 受控状态：受控 发放号：SCFTGC-SC-2012
目录
` 1.0 目的 使各项工作到达标准化，提高服务质量。 2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。 3.0 职责 3.1 项目主任负责对质量目标进行总体管控； 3.2 工程维护组主管负责按照质量目标组织实施相应工作； 3.3 客户服务中心负责按照质量目标开展工作。 4.0 相关要点 4.1 杜绝重大质量安全事故； 4.2 杜绝重大投诉事件； 4.3 顾客满意度达95%以上； 4.4 服务及时率达95%以上； 4.5 设备设施保养计划完成率100%； 4.6 设备设施临时故障保修及时率100%； 4.7 值班记录合格率98%以上； 4.8 机房卫生合格率100%； 4.9 作业规程抽检合格率100%； 4.10 设备完好率100%； 4.11 公共娱乐设施完好率100％； 4.12 100%保证监视测量设备的有效性。 4.13 突发事件处理有效率100％； 4.14 消防设施、设备完好率100％； 4.15 服务人员100%持证上岗； 4.16 100%完成上级下达的指标任务。 5.0 相关支持性文件 6.0 相关记录 四川省福泰物业管理有限公司 工程维护服务质量目标 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-01 版本/修改次 C ／2 页 码 第1页 共 1页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1
规范物业服务范围设备机房的消防安全管理，确保设备的运行安全。 2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。 3.0 职责 3.1 各项目工程主管负责物业服务范围设备机房的消防安全管理工作。 3.2 各项目工程维护各班班长是所辖设备机房安全管理防火责任人，负责 所辖设备机房内的安全操作，用火安全管理。 3.3 各班组技工必须严格遵守本规定，确保机房设备消防安全。 4.0 相关要点 4.1 严禁在机房内吸烟。 4.2 定期检查机房内的灭火设施，确保其正常使用功能。 4.3 机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。 4.4 设备操作应按各班组的安全操作规程操作，并做好防火措施。 4.5 设备房防水 4.6 设备房防小动物管理 4.7 机房清洁 4.8 设备房来访人员管理 5.0 相关支持文件 《应急处理预案》 《设施设备异常情况作业指导规程》 6.0 相关记录 《当班/交接班记录》 《来访人员登记表》 《设备房巡检记录表》 《异常情况处理记录表》 四川省福泰物业管理有限公司 设备房管理制度 版本/修改次 C ／2 页 码 第1页 共 1页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1