都江堰项目投资估算一方案

都江堰东能财富广场

地产项目投资效益和现金流分析估算

一、项目开发成本估算

（一）土地挂牌成本

1.土地成本：预计 95万元/亩，合计万元（摘牌150万元/亩，3825万元，返55万元/亩）。

2.土地挂牌其他税费（契税、耕地占用税、新增土地使用费、耕地开垦费、工作费、土地增值费等）：万元。

上述合计：万元。

（二）建安等开发成本

按方案一：总建筑面积94256㎡，计容积率面积67841㎡，得房率测算。

1.建安、设备成本：万元，主要包括：土建、部分二次装饰装修、人防（1800×94256＝）、水电安装、消防、智能化（300×94256＝），中央空调(600×67841＝、电、扶梯1000万。

2.配套成本：万元，主要包括：园林绿化、道路(9352×500＝467。6)、围墙、配电、管网、供水、检测、勘探、验收等配套600万元。

3.报建费用：万元（160元/㎡），主要包括：基础设施配套费、教育配套费、新材料基金、防雷防震、散装水泥基金、白蚁防治费、价格调节基金等10多项（人防自建）。

4.设计、监理费用：万元（70元/㎡），其中主要为：规划方案设计费、初

步设计及施工图设计、园林绿化、弱电智能化、装饰设计费等。

5.管理费用：万元（5%建安）。

6.销售费用：万元（5%销售）。

7.财务费用：1000万元。预计开发贷款1亿，年息10%，一年期。

8.相关税金：万元。按照税务机关销售 43870万元计算预征税金：其中：营业税5%；土地增值税%；所得税%；其他税费1%（印花税、营业税附加）。

9．其它备用：万元（5%建安）。

以上合计：万元

（三）总成本

1．土地挂牌成本：万元

2．建安等开发成本：万元

合计开发成本估算：万元

二、开发收入测算

1．按照周边其它项目的销售价格，本项目首次开盘2014年9月1日，销售周期二年，一层商铺可售面积5000平米，均价每㎡35000元，

销售收入17500万元，二层商铺面积5900平米，均价每㎡15000 元，

售800平米销售收入1200万元，自持7650万元，三层商铺面积5900

平米，均价每㎡10000元，自持5900万元；酒店面积24604平米，

均价每㎡7500 元，销售14760平米收入11070万元，自持万元；

写字楼面积23500平米，均价每㎡7500元，销售18800平米收入14100

万元，自持3525万元（酒店、写字楼均按毛坯房计）；地下车库自

持3822万元，地下商业自持2530万元。

2．合计销售收入43870万元，自持万元，开发收入万元。按建筑面积均

价每㎡7923元。

三、利润测算

1．销售收入43870万元，自持万元，开发收入万元。

2．开发成本估算：万元。

3．项目开发利润测算：万元（自持物业均以销售价计算）四、项目开发资金分析估算