东方产权式酒店项目建议书

目录

第一章总论 (1)

1.1 项目概况 (1)

1.2 项目主要技术经济指标 (2)

1.3 研究的原则 (2)

1.4 研究的主要结论 (2)

第二章项目环境介绍 (3)

2.1 世界旅游业发展趋势 (3)

2.2 中国旅游业及宾馆饭店业市场分析 (3)

2.3 浙江省旅游业及旅游饭店业市场分析 (4)

2.4 杭州市旅游业及旅游饭店业市场分析 (5)

2.5 临安市概况 (5)

2.6 临安市旅游环境和酒店业市场分析 (6)

2.7 本项目客房出租率预测 (7)

第三章产权式酒店模式及本项目模式选择 (7)

3.1 国内外常见的旅游度假酒店模式 (7)

3.2 产权式酒店模式介绍 (9)

3.3 本项目的模式选择 (13)

第四章效益分析 (14)

4.1 酒店经营效益分析 (14)

4.1.1 酒店营收估算 (14)

4.1.2 酒店营业成本分析 (15)

4.1.3 经营效益测算 (16)

4.1.4 产权酒店售价及业主投资回报测算 (16)

4.2 酒店开发投资成本分析 (18)

4.3 资金筹措和财务成本 (19)

4.4 酒店开发投资效益测算 (19)

第五章结论和建议 (21)

5.1 结论 (21)

5.2 建议 (21)

附录一临安旅游名胜一览表 (23)

附录二临安星级酒店一览表 (24)

附录三杭州——临安公路一览表 (25)

附录四钱王大酒店产权式酒店的经营理念 (26)

第一章总论

1.1 项目概况

1、项目名称：临安东方度假酒店（暂名）

2、建设单位：（略）

3、地块情况：位于临安市中心广场东侧，地块面积约17.1亩，用地性质

为商贸综合用地

4、建设主要内容：五星级产权式商务旅游度假酒店（暂定）

5、建设单位概况：（略）

1.2 项目主要技术经济指标

1、用地面积：17.1亩（11286平方米）

2、酒店建筑面积：暂估40000平方米（地面建筑部分，地下建筑暂不计入）

3、设计规格：五星级酒店标准

4、酒店设客房约300套（GB/T14308）（含双人间、单人间、商务房、高

级商务套房等），餐位1200位（含大堂吧、中餐厅、西餐厅或多功能厅），会议设施约300位，娱乐设施约600位。

1.3 研究的原则

本项目研究遵循下列原则：

1、客观性原则。所有的测算数据均以市场平均数据为依据，根据本项目的

具体情况作出修正评估而得。

2、保守性原则。本项目的未能明确量化的增利因素均不计入测算结果，仅

作说明。

3、简化原则。本项目在项目建设阶段，以整体评价为主，分项评价为辅。

简化部分以注解说明，不影响评价结果。

1.4 研究的主要结论

1、本项目经营前景良好，当产权客房投资者1以每平方米6500元的价格购

入产权分割式客房时，每年可以得到5.6%的现金固定回报以及其他回报，综合投资回报率达21.91%，还可享受物业增值收益，对产权客房投资者有较大吸引力。

2、本项目总投资19057.26万元（不含地下室部分，不计地下室部分的原因

见第18页，计入地下室部分后总投资超过2亿元），按25%自有资金比例，需投入自有资金4251.72万元，项目净利润为3651.73万元，项目投资者2总投资回报率为19.16%，自有资金投资回报率为76.64%。对项目投资者较好的回报。

第二章项目环境介绍

2.1 世界旅游业发展趋势

二战以后蓬勃兴起的旅游业，在经历了五十多年的发展壮大后，已经成长为全国最大的产业之一。据世界旅游组织2001年底公布的一份统计报告显示，全球旅游业保持强劲增长势头，2001年全世界跨国旅游人数达到7.05亿。其中亚太地区接待的外国游客总数为1.25亿人次，比2000年增长5.5%，远高于全球平均1%的增长速度。报告显示，在2020年之前，全球跨

1产权客房投资者指购买产权分割后的客房的独立投资者，以获取酒店经营后的长期现金及综合回报作为投资回报。

2项目投资者指酒店项目整体投资开发商，此文中特指杭州半山电力集团有限公司在开发出售后获取现金投资回报，也可以选择获取部分固定资产作为开发投资回报，以固定资产的经营效益作为长期投资回报。

国旅游人数将会以年均4.1%的增幅递增，到2010年跨国旅游人数将达到10亿，2020年将达到16亿。

2.2 中国旅游业及宾馆饭店业市场分析

国家统计局统计数据表明，2002年我国入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场全面快速增长，国际国内旅游业总收入达5566亿元，比上年增长11.43%，高出国民经济总体增长速度3个多百分点。统计结果显示，2002年入境旅游人数达9791万人次，比上年增长9.99%。其中外国人1343.95万人次，比上年增长19.71%。国际旅游外汇收入达203.9亿美元，比上年增长14.57%。全国国内旅游人数达8.78亿人次，国内旅游收入为3878亿元，分别比上年增长12.01%和10.11%。

随着改革开放的不断深入，综合国力的进一步加强，中国的旅游业将攀上一个新的高峰。据世界旅游组织预计，到2020年，全球将有16亿国际游客，而中国将以1.3亿游客入境、一亿游客出境成为世界第一大入境国和第四大出境旅游市场，国内旅游也将达10亿人次以上，中国将成为世界第一大旅游大国。

同时，我国在旅游服务设施和旅游服务质量上也得到了很好的发展，日益与国际接轨。到2000年末，全国共有旅游饭店10481家，比上年末增加3446家，客房94.82万间，增加5.88万间。在总量大幅度增长的背景下，全国平均客房出租率比上年提高了2.4个百分点，达55.9%。其中：星级饭店达到6029家，比上年增加2173家。全年平均客房出租率为57.6%，同比提高3.2个百分点。星级饭店的营业收入占到全国旅游饭店营业收入总额的70%。

2.3 浙江省旅游业及旅游饭店业市场分析

浙江省是一个旅游资源大省，旅游资源类型齐全，数量众多，国家级风景名胜区拥有量更是全国第一，具有相当大的资源优势。今年来，我国旅游业已形成了相当的产业规模，开发了一大批新景点新景区，具备了多元化、多层次的综合接待能力，构成了较为完善的旅游生产力体系。到2002年，浙江旅游业综合实力已位居全国前列。统计资料显示，2002年，浙江接待海外旅游者204.1万人次，旅游外汇收入9.28亿美元，分别比上年增长39%和32%。国内旅游方面，浙江接待国内旅游者8020万人次，国内旅游收入633.8亿元，分别比上年增长16.3%和19.8%。旅游业已成为我省国民经济的增长点和新兴的支柱产业。

到2000年底，全省旅游饭店已达594家，共有客房数近55733间，床位111016张。平均客房出租率约64.31%，高出全国平均水平8.46%，营业收入达68.52亿元。其中星级饭店411家（含五星级3家，4星级25家），平均客房出租率65.21，营业收入总额56.25亿元，占全省旅游饭店总营业收入的82.1%。最新统计资料显示，浙江高星级旅游饭店的客房出租率和营业收入增长势头强劲，已成为整个旅游饭店的主流。

2.4 杭州市旅游业及旅游饭店业市场分析

截止到2000年底，杭州旅游饭店已达138家，比上年增加33家，共有客房数20535间，床位39902张。客房出租率65%，远高于全国平均水平。

根据美国HORWATH ASIA PACIFIC 对杭州市酒店业2001年和2002年的市场最新调查说明：

A、一类酒店的平均客房率为68%；平均房价为358-411元；

B、二类酒店的平均客房率为66%；平均房价为212-240元；

C、客房供应年增长率为6.1%；客房住客增长率为7.5%3

注：以上数据均来自于各级旅游管理部门权威统计数据。

2.5 临安市概况

临安市--长江三角洲的一方绿宝地，位于浙江省西北部的天目山南麓，东往杭州，西进黄山，北上南京、上海，南下宁波、温洲、大都可朝发夕归，市境东西长110余公里，南北宽50多公里，幅员3126.8平方公里，辖15镇24乡，人口50万，市人民政府所在地锦城镇，距杭州城48公里。临安有众多的文化遗产，历史沉淀深厚，是一座吴越文化内涵丰富的文明古城。

临安交通便捷，公路密度居全省之冠，杭州到黄山高速公路横贯东西，八条省界道纵横南北与沪杭、杭长、皖赣铁路相通，青山航道与京杭大运河、钱塘江沟通，年吞吐量120万吨。

目前杭州到临安有数条高速（高等级）公路在建（见附录三），其中杭青高速公路2004年底建成后，杭州到临安的公路行程仅需25分钟。道路交通的改善将极大的促进临安旅游业的发展，也对本项目的经营效益产生良性影响。

2.6 临安市旅游环境和酒店业市场分析

临安自然风光迷人，人文景观独特，集名山、名水、名洞、名刹、名人古迹于一身。已成为杭州市旅游西进的辐射区。天目山峰峦叠翠，飞瀑流泉，古寺名刹交相辉映，以佛教圣地享誉海内外，以“大树华盖”名扬3此项数据表明酒店客房的需求增长大于供应增长，酒店业的效益将在今后相当长的一段时间保持稳步增长。

天下；龙塘山石林叠浪，奇花异草美不胜收；玲珑山摩崖石刻，卧龙古寺一展唐宋风韵；大明山奇峰苍松、云海怪石，人称“浙江小黄山”；青山湖翠浪环抱、碧波垂钓，集名山、茂林、碧水、古迹于一体，堪称西子湖的“姊妹湖”；钱王陵园为“上有天堂、下有苏杭”的奠基人而载入史册的吴越国王钱镠墓地。瑞晶洞宏大壮观，千姿百态，是国内外罕见的寒武纪条带状石灰岩中发育的溶洞；还有湍口温泉、昌化北溪“小三峡”和众多的古迹，各具特色。

临安目前拥有三星级酒店家，二星级酒店8家。三星级酒店非双休日平均房价305元/天.间，全年平均房价328元/天.间，客房出租率为65%。随着临安旅游的兴起，双休日和节假日酒店客房常常出现供不应求的情况，酒店业经营业绩良好。据从2003年1月至10月15日的最新统计数据，临安旅游共接待人数205万人次，客源市场以上海江苏为主。浙江省内游客比例也由15%增长到35%。散客人数比例不断增长。临安星级宾馆（包括二、三星级）1至10月份平均入住率达75%。其中三星级宾馆临安大酒店、钱王大酒店入住率达85%，黄金周和双休日更达94.99%。

具体见附录二。

2.7 本项目客房出租率预测

本项目实施后，将成为临安最高档次的，集住宿、餐饮、会议、度假、休闲、娱乐等诸多功能于一体，地理位置优越，环境宜人，设施先进的商务度假酒店。根据全国、省、杭州和临安的高星级酒店的历史客房出租率和发展趋势预测，本项目建成后，客房出租率和房价将持续提高，到建成后第三年，达到75%、450元；到建成后第八年，达到80%、500元并保持

稳定。本测算保守预测，按建成年份最低数为68%、388元。

第三章产权式酒店模式及本项目模式选择

3.1 国内外常见的旅游度假酒店模式

目前国内外常见的旅游度假酒店有三种模式：常规住宿型酒店、旅游目的地酒店和产权式度假酒店。

1、常规住宿型酒店：在旅游度假区内建设以住宿为主的纯客房型酒店。在

酒店内配置的餐饮和附属娱乐设施较少。仅以满足住店客户为主。此类酒店本身无特色，客源靠周边已有景区吸引。酒店入住客人对区内旅游特色的依附性很强，对酒店的周边环境要求较高。此类酒店造价不高，一般建造于大型景区的旁边，如高尔夫俱乐部会馆，滨海度假村等。

2、旅游目的地酒店：此类酒店的重点在于构建休闲特色和文化品位。在功

能上，店内的度假设施和住宿设施并重。店内的娱乐和度假设施特别齐全，酒店本身可构成旅游目的地。在经营上店内的配套设施同时为住店客人、本埠客人和来度假的不过夜客人服务。此类酒店的休闲项目建设要求严格，造价较常规住宿酒店高，如杭州金马饭店、之江度假村等。

3、产权式度假酒店：产权式酒店的英文全称“TIMESHARE”，即“时间

共享”，作为一种新型的房产投资和消费模式，它依托于当地旅游资源，将业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产的新型投资方式。

产权酒店起源于20世纪60年代，风行于世界著名旅游城市和度假胜地。是一种介于房产和酒店之间的股份式酒店。将酒店的总使用期分为若干时间段，出售每个时段的使用权，或将酒店分割成拥有独立产权的资产单位，

出售给投资人，投资人能获得经营利润的分红，同时还获得一定时段的客房消费权。投资人的产权在使用期内可以进行抵押、转让和继承。产权酒店使投资人的投资方式跳出了“购房出租”和“购房——升值——出售”的传统模式，实现了“分割置业”和“经营生财”。

我国早年操作的产权酒店位于海南、广西等省，随着房产升温和旅游发展，产权酒店渐成新热。杭州乐园产权酒店的成功即是一例。2001年4月浙江临安钱王大酒店转为产权酒店，一个星期中，94间客房即被抢购一空（见附录一）。北京、上海、海南也有大量成功先例，可以说，目前国内产权酒店已进入了新的发展时期。

3.2 产权式酒店模式介绍

产权式酒店内的度假设施和住宿设施要求均较高。酒店由休闲俱乐部、客房设施和物管中心三个部分组成，其中休闲设施由多种娱乐、健身和休闲项目构成，既为住店客人服务，也为本地客人服务。物管中心有酒店管理中心、社交俱乐部和物业管理功能。在海南三亚、广西北海、上海和北京也尝试采用这种方法，其优点是：一、接待容量拓展快，能在较短时间内形成规模；二、在同等接待容量下可以减少投资风险，固定资产由购房业主分担，经营风险由开发商承担。三、房产业主即是产权酒店的消费者又是产权酒店的促销者，这种双重身份能拓宽酒店的潜在市场，提高酒店的整体照徕能力。四、这类酒店的客源市场有较大的培育弹性空间，可以边培育市场边扩大接待规模，逐步达到住宿设施的合适容量。

（一）产权式酒店主要类型

1、时权酒店