注册物业管理师考《物业管理实务》模拟考试试卷(附答案)

注册物业管理师考试《物业管理实务》模拟考试试题及答案

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一、单项选择题（请将正确答案的英文字母填入括号里。共30题，每题1分）

1. 物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，这反映了物业公司具有（C ）的特征。

A. 独立的企业法人

B. 服务性企业

C. 公共管理性质

D. 公共服务性质

2. （A ）的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

A. 物业管理有限责任公司

B. 物业管理股份有限公司

C. 股份合作型物业管理企业

D. 股份合伙型物业管理企业

3. 某物业管理企业申请二级资质，该企业管理了多层住宅和高层住宅两种类型物业，其中的多层住宅40万㎡，高层住宅应该至少（ A ）万㎡。

A. 30

B. 40

C. 50

D. 60

4. 目前物业管理机构设置中普遍采用的一种组织形式是（B ）

A.直线职能制

B.直线制

C.事业部

D.矩阵制

5. 物业项目招标，按物业项目的项目服务内容可分为（ D ）

A.整体项目招标、专项服务招标

B.全权管理项目招标、顾问项目招标

C.专业招标、综合招标

D.单项招标、整体招标

6. 物业管理企业在确定参与招标活动后，应在（D ）的基础上制订切实可行的物业管理方案。

A.分析投标物业项目基本情况、周边其他项目基本情况

B. 分析投标项目基本情况、拟订物业管理成本

C. 分析投标项目基本情况、确定物业管理服务内容

D. 分析投标物业项目基本情况、确定物业管理模式

7.物业管理企业就物业的结构布局、功能方面提出改进建议的早期介入内容属于（B ）阶段

A.可行性研究

B.规划设计阶段

C.建设阶段

D.销售阶段

8. 确定招标物业项目的管理服务模式，是在对项目基本情况进行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求，确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施，下列不属于管理服务模式的内容是（C ）。

A. 功能定位

B. 客户定位

C. 运作程序与支持系统的定位设计

D. 服务需求定位

9. 前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效，在此条件下，

前期物业服务合同将（C ）

A.继续生效

B.中止

C.终止

D.以上都不可以

10. 实行清洁卫生日检工作应覆盖小区的（C ）

A.室外公共区域

B.楼内公共区域

C.室内外公共区域

D.并涵盖小区周边的公共区域

11. 物业管理企业的工程保修责任，主要是（D ）

A.接受业主关于产权专有部分质量处理要求，及时给予维修

B.接受业主关于产权专有部分质量处理要求，及时转告建设单位

C. 对物业共用区域及其设施设备及时维修处理

D. 向建设单位申报对物业共用区域及其设施设备的质量保修，跟踪并督促完成

12.在物业的装饰装修活动中造成的损失，哪一项不是由装修人负责赔偿或罚款（ A ）

A.相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏

B.装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施

C.装修人侵占了公共空间，对公共部位和设施造成的损害

D.损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果

13. 以下哪一项工作不属于公共安全防范管理服务内容（C ）

A.出入管理

B.安防系统的使用、维护和管理

C.施工现场管理和配合政府开展社会管理

D.装修管理

14. 在发生紧急事件时，首先必须确认的是危机的（C ）

A.类型

B.性质

C.类型或性质

D.类型和性质

15. 关于消防设施维修保养人员的职责，以下说法不正确的是（C ）

A.维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任

B.维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告

C.对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于2次到现场做一般性检查

D.实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行

16. 不属于订立外包管理合同应注意的事项是（A ）

A.建立针对承包方的检查监控制度

B.保证签约主体与实施主体一致

C.明确在出现情况时的责任方

D.明确服务的技术指标

17. 以下关于固定资产折旧是否纳入到物业管理服务费的测算中的说法中，正确的有（D ）

A.物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧应纳入到物业服务费的测算中；物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧不应纳入到物业服务费的测算中

B. 物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧不应纳入到物业服务费的测算中；物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧应纳入到物业服务费的测算中

C. 物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折

旧，这两部分折旧均不应纳入到物业服务费的测算中

D. 物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中

18. 酬金制的物业服务费计提基数为（A）

A.预收服务资金

B.实收服务资金

C.预收服务资金和其他收入

D.实收服务资金和其他收入

19. 关于员工辞职，说法不正确的是（D ）

A.辞职是指员工我要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动

B.员工不符合辞职条件的，人事管理部门不能同意其辞职

C.员工辞职时，人事管理部门和有关用人单位应督促其办好有关工作移交及个人财物清理

D.物业管理企业在员工入职时即应明确告知，员工辞职应当提前10以书面形式通知企业

20.关于物业管理企业信用档案，说法不正确的是（B ）

A.物业管理企业信用档案的建立范围是所有物业管理企业和物业管理师等执（从）业人员

B.建设部负责全国一级和二级资质物业管理企业及执（从）业人员信用档案系统的建立和监督管理

C.地方物业管理行政主管部门负责二级资质以下物业管理企业及执（从）业人员信用档案系统的建立和监督管理

D.建设部信息中心负责物业管理企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作

二、多项选择题（请将正确答案的英文字母填入括号内。共10题，每题2分，答错不得分，少答但都答对二个以上（含二个）正确答案得1分）

1. 投标的策略和技巧主要包括：投标的组织策划、项目的现场踏勘和（A BC E ）等内容。

A.投标文件的编写

B.投标报价的策略和技巧

C.现场答辩的机技巧

D.标书包装的技巧

E. 签约谈判的技巧

2. 前期物业管理的特点包括：（B C D E ）。

A. 前期物业管理是国土性的，对日常物业管理没有直接的联系和影响

B. 前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程

C. 前期物业管理明显呈现管理服务的波动和不稳定状态

D. 前期物业管理阶段的经营收支少、指出多、收支不平衡和亏损状态

E. 是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响

3. 下列哪些是新建物业承接查验的主要内容（A BC D ）

A.物业资料

B.物业共用部位

C.共用设施设备

D.园林绿化工程

E. 维修资金账户资料

4. 合同签订应遵循的基本原则有（A BC D E ）

A.当事人的缔约能力

B.诚实信用

C.守法和维护社会公益

D.合同自由

E.主体平等

5.商用类型的写字楼、综合性商业物业管理服务的重点和难点主要有（ABC D）

A.经营

B.设施管理

C.安全

D.公用设施无故障的正常进行

E.特殊服务需求服务

6. 早期介入规划设计阶段的主要内容（B C E ）

A.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容

B.就物业的结构布局，功能方面提出改进的建议

C.提供设施设备的设置，选型及服务方面的改进建设

D.根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准

E.就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议

7. 物业管理机构更迭时办理交接手续时的注意事项包括（A B E ）

A.评价物业及共用配套设施设备的使用状况

B.移交资产和费用

C.业主和装修材料

D.合同协议情况

E.提出遗留问题的处理方案

8. 物业服务合同可因以下哪些原因终止（A B D E ）

A.物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同

B.因不可抗力致使物业服务合同无法履行

C.业主委员会选聘了新的物业管理企业

D.物业管理企业被宣告破产

E.法律、法规规定的其他情形

9.治安防范注意事项包括（B D E ）

A.遇到形迹可疑人员，应立即向公安机关报告

B.遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警

C.管辖范围公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，一定要将其劝离管辖区

D.管辖区内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属并维护好现场

E.遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时报告上级领导

10. 薪酬管理的目标是（A B D ）

A.吸引高素质人才，稳定现有员工队伍

B.使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力

C.薪酬管理的目标也和企业经营目标一致

D.努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调

E.控制成本，防治亏损

三、问答题（共3题，每题20分）

（一）万达国际商城建筑面积约20万㎡，附属设备包括10部电梯、3部自动扶梯、消防中控系统、中央制冷供暖系统、配电系统、综合布线系统等，综合配套设施包括地下停车场、休闲健身区、餐饮部等。目

前，该商城已经竣工，并通过招标方式选聘了好家物业服务企业提供物业管理服务。

问题：

请你替好家物业服务企业编写一份切实可行的物业管理方案。(说明：写出方案内容的框架体系即可) 参考答案：

好家物业服务企业的物业管理方案主要应包括以下内容：

(1)项目管理的整体设想与策划

包括物业项目概况和特点、客户服务需求分析、服务指导思想、物业管理档次、管理服务的总体范围、服务质量标准、管理服务措施等内容。

(2)物业管理服务模式

包括管理服务运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。

(3)管理服务人力资源的管理

结合项目情况合理配备各岗位人员，制定人员培训和管理计划与措施。

(4)管理制度建设

主要包括各项物业服务企业内部的管理制度，如各岗位职责、操作规程、管理要求、应急预案等。

(5)物业管理服务的具体内容和质量标准

包括业主入住接待、业主投诉处理、物业共用部位和共用设施设备的维修养护、安全保卫、车辆停放及交通管理、消防管理、环境保洁与绿化美化管理、特约服务等方面的具体管理和服务内容、服务形式、服务方法、物资装备、服务特色、服务承诺和质量标准等。

此外，还应制定前期物业管理服务目标，并结合项目情况划分为阶段性目标。

(6)物业管理财务收支测算

物业管理财务收支测算包括物业管理服务费用的构成和收支测算、专项维修资金的筹集和使用计划等。

物业管理服务费用的测算包括服务总价和各分项服务单价，需要列明各项物业管理费用测算明细表。

(7)接管验收工作准备和实施

①组织验收小组。

②明确验收标准。

③确定验收方案。

④准备验收资料。

⑤参与竣工验收。

⑥实施接管验收及接管验收后与建设单位协商解决遗留问题。

(8)客户入住实施方案

包括成立客户入住小组、入住程序制定、入住时间确定、建立物业管理档案、划分各部门责任及协助内容、模拟培训等。

（二）某小区业主顾某，擅自将其购买并居住的房屋“二卫改三卫”。在房屋的储藏室内擅自安装了电

动抽水马桶、改变废水立管的下水三通，致使楼下业主402住户储藏室内的储柜及物品受损。

问题：

1．如果你是该小区的项目经理，物业服务企业是否有权责令其拆除私装物，为什么?顾某是否应当对楼下402住户承担责任?

2．如果你负责物业装饰装修管理工作，请说明在巡查装饰装修现场时应重点核查哪些内容?

参考答案：

1，物业管理部门有权责令其拆除私装物。顾某应承担赔偿责任。

因为，业主不得擅自改变房屋使用性质和功能，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，并应征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报政府主管部门审批。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，将未做地面防水层的储藏室改成了卫生间，改变了房屋的使用性质，违反了法律法规相关规定。

依据《物业管理条例》物业服务企业对于物业管理区域内违反物业装饰装修和使用方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。故本案例中，对于顾某擅自改变房屋使用功能的行为，物业服务企业完全有权利予以制止，包括责令顾某拆除私装物，若其不理会，应及时向有关部门报告。并且，顾某应对楼下业主402住户的房屋渗水的损失承担赔偿责任。

2．在巡查装饰装修现场时应重点核查以下内容：

(1)要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，①检查装饰装修项目是否申报；②检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关，手续。

(2)要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全，垃圾是否及时清运，有无乱堆放现象，装修户门口是否保持清洁卫生等。

（三）由于气候等原因，最近发生了几起火灾事故，上级主管部门要在全市范围内进行消防安全检查，物业公司要求每位员工都要熟悉消防系统管理工作主要内容，

问题：请写出消防系统管理工作主要内容？

参考答案：

消防系统管理工作主要内容

1．配备消防设施主管技术人员。

2．建立严格的消防设施管理制度，消防控制中心要安排24小时值班。

3．建立消防设备、设施技术档案。

4．建立消防设备巡视、检查、测试制度。

(1)每周检查项目。检查各处消防栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位；检查各处消防水

管是否漏水；检查各类手提式灭火器是否完好；检查防火门、安全出口指示灯、安全通道照明是否完好。

(2)每月检查项目。消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次；各类信号指示灯是否正常；各

类水压压力表是否正常；消防水泵泵体是否漏水，生锈；检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。

(3)每半年检查项目。手提式灭火器是否有效；检测烟感、温感探测器是否正常工作；消火栓放水检查一次；检查消防报警按钮、警铃及指示灯；检查消防广播系统；消防控制联动系统进行一次实验测试；自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水检查；气体灭火装置检查测压。

每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次运行检查，对各消防设备的联动协调运行进行测试。

(4)对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误的再次发生。

(5)对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。