拆迁补偿方式

一、拆迁补偿的方式房屋产权调换与货币补偿

被拆迁人有选择的权利例外情形：1.拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；2.共有产权，共有人对补偿方式的选择达不成一致的，应当采取产权调换方式；3.拆迁产权有纠纷的房屋，拆迁期间纠纷未解决的，应当采取产权调换方式；4.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换；5.抵押人不能清偿债务或不能重新设置抵押权的，只能作产权调换；6.拆迁**代管的非住宅房屋，实行拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的

要求予以重建，或者给予货币补偿。

二、对非住宅房屋的认定

三、被拆迁人提出房屋所有权证记载面积与实际面积不符的处理

四、拆迁当事人对分类评估价不符的处理

五、确定拆迁安置房面积的依据

公转私房屋使用面积换算建筑面积可采用使用面积乘以下列不同建筑结构的系数予以确认：.木结构：1.12；砖木结构：1.18；砖混结构：1.34 如果拆迁当事人申请产权监理处复丈的，

以产权监理处复丈的结果为准。

六、拆迁租赁房屋的规定1.公房；2.私房

六、拆迁房改住房或者补贴给个人的部分产权住房的规定

七、拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑的规定

八、拆除围墙等附属物的规定

拆除围墙、水井和炉灶等的补偿标准，可参照成都市人民**令第78号《成都市征地补偿安置办法》的有关规定执行。拆除非独家所有的门道、厕所、过厅、巷道、楼梯间等附属房屋，

由拆迁人按评估价给予经济补偿。

九、对安置房屋地点的规定

十、对安置住房建筑面积的最低要求：套一42平方米；套二58平方米；套三72平方米十一、对安置住房的楼层差价的规定：1.底楼有小院的上浮4％，无小院的上浮2％；2.

二、四楼上浮3％；3.三楼上浮5％；4.五楼不浮动；5.六楼下浮7％；6.七楼下浮10％

十二、住宅产权调换的面积计算规定：1.拆除平房；2.拆除楼房

十三、对共有产权住房拆迁安置的规定：对拆迁共有产权住房实行产权调换的，只对房屋实际居住的共有人或承租人进行安置，对未居住的其他共有权人不予安置。安置后的房屋产

权调换后，产权仍属全体共有人所有。

十四、对私有住房产权调换的结算补差规定：

1．一次性付款的；

2．分期付款的；

3．拆迁私有自住房屋，被拆迁人房屋产权证记载建筑面积在15平方米（含15平方米）以下的；15平方米以上，25平方米（含25平方米）以下的。(他处无住房，并持有低保证，

前者安置房为套一，后者为套二或套三的，不再享受一次性付款的优惠。)

十五、对符合发放廉租住房租金补贴条件的被拆迁人可由被拆迁人提出申请，拆迁单位统一申报，经有关部门审查、批准，一次性发放五年的廉租补贴。

十六、拆迁残疾人的房屋，应当本着方便生活的原则在安置房楼层上给予照顾，支付临时安置补助费和搬家费时，对具有城市生活最低保障金领取证的残疾人，应当比规定标准提高20％；需对残疾人作过渡安置而其自行解决过渡房确有困难，拆迁单位应提供周转房妥善

处理。

十七、单位自建并由职工居住的宿舍、具有本城市正式户口的居民个人修建的自住无证房屋拆迁，以1981年11月25日市人民**《关于坚决制止城市违章建设的通知》为时限，在此以前修建的如果建筑结构正规、经拆迁单位审查后，可参照有证房屋进行拆迁补偿；在此之后修建的，拆迁单位可酌情给予工料补偿（规划行政部门认定的违章建筑除外）。

十八、拆除机关、企事业单位和其他组织用房，应当进行分户评估，实事求是地制定和实施

拆迁方案。

十九、拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费的规定。

1．拆迁住房；2.拆迁非住宅；3．实行过渡安置的；4.按户支付

二十、对临时安置补助费的规定

1．实行货币补偿的（180日）；2. 安置房是期房且拆迁人不能提供周转用房的（砖混过渡期限不超过18个月，框架结构过渡期限不超过30个月）

具体标准见成房发【2001】101号文第十五条的规定

二十一、对停产、停业经济损失补助费的规定

1．实行货币补偿的（90日）；2. 安置营业房是期房且拆迁人不能提供过渡房的（过渡期限不超过18个月，框架结构过渡期限不超过30个月）；3. 实际从业人员的确定；4. 补偿标准：五城区（含高新区）以市统计部门公布的上年度城区职工平均工资收入为准，其他区（市）县以当地统计部门公布的上年度职工平均工资收入为准。

二十二、以房屋产权调换方式异地安置的营业性房屋，如因其安置小区入住率较低等客观条件导致被拆迁人在短期内暂时无法正常经营的，拆迁人可酌情发给相应的补助费。

城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

《城市房屋拆迁工作规程》第七条规定：对于符合拆迁许可证核发条件的，房屋拆迁管理部门应当依法核发拆迁许可证，同时将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。对于补偿安置方案、补偿安置资金不落实的项目，房屋拆迁管理部门不得核发拆迁许可证。

拆迁人的拆迁许可证没有批下来有两种可能性，一种是规划、建设立项、土地等手续不齐，一种情况是补偿安置方案审查未通过或补偿安置资金不到位。总之，这种情况下你的权益得不到有效保障，因此在他们取得拆迁许可证前，不要与他们订立任何协议。

个人考虑他之所以这样做是因为他明确的知道办不出拆迁许可证，想通过签订“转让协议”，变成“自拆自建“，而拆自己的房子是不需要补偿安置的，也无需办理拆迁许可证。但是这所谓的“转让协议”是不受法律保护的，因为未经房屋产权登记机关登记，是无效的。他这样做的目的是想把拆迁补偿关系变成转让受让关系，这样你作为被拆迁人的权益从法律上就难以得到保护。例如，按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当为被拆迁人支付搬家费、临时安置补助费或提供周转房；而如果你们是转让受让关系，他就无须承担该义务。如果你把房子交给他了，而到时候他不履行承诺提供约定的安置房或者支付补偿款，你的权益将难以得到保护，将陷入漫长的诉讼程序，即使胜诉也还有执行难的问题。所以，依法按程序进行才是保障被拆迁人权益最好的方式。

一、凡在本市因城市建设需要，经批准在拆迁范围内需拆除的房屋及其附属物，依照《西安市城市建设拆迁安置办法》、《西安市城市建设拆迁安置实施细则》的规定，对应当安置并符合货币安置条件的被拆迁人适用本价格标准。二、货币安置，是指在拆迁安置中被拆迁人自愿放弃房屋安置和产权调换的，拆迁人将其被拆除房屋的补偿以货币形式支付给被拆迁人，由被拆迁人自行购买房屋安置的一种形式。三、货币安置实行政府指导价，其价格标准是根据西安市拆迁安置补偿标准和房地产市场情况确定，由房屋评估价、附属物评估价、拆迁补偿基价、环境调节率、层次调节率等组成。（一）住宅货币安置费用：１．房屋评估价、附属物评估价：由市房地产管理部门的评估机构进行评估。２．拆迁补偿基价为每平方米建筑面积１０００元，其中包含安置补偿费、过渡补助费、搬家补助费及其它因拆迁需补偿的费用。３．调节率：包括地段类别划分和环境调节率（详见附表一）。４．计算公式：（１）私有住宅货币安置费用＝房屋评估价＋附属物评估价＋拆迁补偿基价×（１＋环境调节率）×原自住房屋产权建筑面积；（２）公有住宅货币安置费用＝拆迁补偿基价×（１＋环境调节率）×原承租房屋建筑面积－砖混结构成套单元住宅楼二等房屋重置价。（二）非住宅货币安置费用：１．房屋评估价、附属物评估价：由市房产管理部门的评估机构进行评估。２．拆迁补偿基价：（１）营业用房拆迁补偿基价为每平方米建筑面积２８００元，其中包含安置补偿费、过渡补助费、搬迁补助费、停业停产损失费及其它因拆迁引起的经济损失应补偿的费用；（２）非营业用房拆迁补偿基价为每平方米建筑面积１５００元，其中包含安置补偿费、过渡补助费、搬迁补助费及其它因拆迁引起的需支付的费用。（３）调节率包括非营业用房地段类别划分和环境调节率、营业用房地段类别划分和环境调节率、营业用房层次调节率。详见附表一、二、三。４．计算公式：（１）营业用房货币安置费用＝房屋评估价＋附属物评估价＋拆迁补偿基价×（１＋环境调节率）×原自有房屋产权建筑面积×层次调节率；（２）非营业用房货币安置费用＝房屋评估价＋附属物评估价＋拆迁补偿基价×（１＋环境调节率）×原自有房屋产权建筑面积。非营业用房货币安置费用不计算层次调节。四、对每个项目在某类地段环境率的具体调节幅度，由西安市城市房屋拆迁安置管理办公室在审批拆迁安置实施方案时，根据地段予以明确。五、住宅、非住宅房屋货币安置的拆迁补偿基价由市拆迁安置主管部门会同物价部门适时调整并公布。六、阎良、临潼区、长安、户县、蓝田、周至、高陵各县可参照此标准，并按低于此标准的原则，制定标准。七、本标准自发布之日起实施。注：１．本标准中“营业用房”是指原房屋座落位置在沿街并直接用于商业营业活动的非住宅房屋。如：商场、商店、门市部、门点等。２．本标准中“非营业用房”是指除营业用房外的其它非住宅房屋。如：办公室、仓储、生产厂房等。３．本标准中房屋货币安置价格均为指导价。

蒲江县人民政府关于

印发《蒲江县城市规划区征地拆迁住房安置实施细则》的通知

蒲府发〔2005〕13号

各乡镇人民政府，县政府各部门：

《蒲江县城市规划区征地拆迁住房安置实施细则》已经县政府第43次常务会议讨论通过。现印发给你们，请认真遵照执行。

二○○五年四月十八日

蒲江县城市规划区征地拆迁住房安置实施细则

第一章总则

第一条为加快蒲江城市化进程，推进城乡一体化，着力改善居住环境，提高土地使用效益和城市品位，加强对农村征地房屋的拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，根据《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》和《成都市征地补偿安置办法》（成都市人民政府78号令）、《蒲江县征地拆迁安置补偿办法》等规定，结合我县城市发展规划和经济发展水平制定本实施细则。

第二条征地拆迁住房安置工作在县人民政府领导下由县国土资源局负责实施，县经发、财政、劳动、民政、公安、建管、房管等部门，按各自职责协同做好工作，所在乡镇人民政府和村、社协助做好工作。

第二章住房安置管理

第三条在蒲江县城市规划区范围内（含工业区和新城区）全面实行统一建设多层住宅标准小区。

第四条县政府成立城市规划区征地拆迁住房安置领导小组，负责组织领导住房安置工作。县建管局负责建房的规划工作，县国土资源局负责组织实施安置房的建设工作，所在乡镇负责被拆迁人员的住房安置工作。房屋拆迁所在镇、村、社代表可组成“拆迁住房安置监督小组”，对拆迁住房的规划、建设、安置进行全过程监督。

第五条征地统一建房必须在规划区范围内，按照规定程序办理审批手续。建设计划由县政府根据征地统一建房的需要下达，项目实施前由县经发局立项，凡未列入建设计划和未立项审批的，一律不得开工建设。

第六条征地拆迁住房必须坚持“统一建设，合理布局，相对集中，设施配套”的原则，以土地利用规划和城市建设规划为基础进行规划，由建管局负责提供统一建设规划选址意见书、规划方案、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、初步设计施工图纸。

第七条征地拆迁住房用地原则上以出让方式供应，建设上享受经济适用房政策，既可由政府组织建设，也可向社会公开实行招拍挂方式建设。

第八条征地拆迁住房资金筹措渠道

（一）由政府实施的拆迁住房，启动资金按照建设规划计划，由县政府统筹安排。

（二）实行招拍挂建设的，由建设单位按招拍挂文件要求，自行垫资，在实施安置时，由政府安排回购资金。

第三章安置方式

第九条征地拆迁住房安置采用住房安置或货币化安置方式，被安置对象可自主选择安置方式，并依法签订《征地房屋拆迁安置补偿协议》。

第十条依法批准的征地被拆迁人员（含农业人口和已农转非但尚未进行住房安置的人员）按每人35平方米建筑面积（含楼梯间，下同）进行住房安置。

第十一条安置人员以在册农业人口为准（含已征地农转非尚未进行住房安置人员），但有下列情况之一的应计入安置人员。

（一）原户口在征地范围内的现役士兵。

（二）原户口在征地范围内的服刑或劳动教养人员。

（三）原户口在征地范围内的在校大、中专学生及回社安置的大、中专毕业生（以户口迁入原村社为准）。

（四）户籍不属于被征地集体经济组织成员，但长期居住在该集体经济组织范围内的被拆除房屋人员。已享受国家房改政策的和未取得合法批准手续购买农村房屋的居住人员除外。

第四章结算方式

第十二条实行货币化安置的，按以下方式进行结算：

（一）被拆迁户原旧房按《地上附着物补偿标准》（见附表）进行补偿后，实行产权终结。

（二）结算方式：

选择货币化安置的，按人均35平方米安置标准，由政府按280元/平方米予以补贴结算，原旧房不足35平方米/人，按实有面积进行补贴结算。

第十三条实行住房安置的，按以下方式进行结算：

（一）被拆迁户原旧房按《地上附着物补偿标准》（见附表）进行补偿后，实行产权终结。

（二）结算方式：

1、原有住房超过人均35平方米的，按人均35平方米给予安置，并由被安置人员按政府确定的基本价280元/平方米购买。

2、原有住房在人均35平方米以内的，按人均35平方米进行安置，安置面积超过旧房面积的，超出部份由被安置人员按560元/平方米予以购买。

3、安置面积不足人均35平方米或超过人均35平方米的，不足部份由政府按280元/平方米予以补贴；超出部份在20平方米/户以内的,由被安置人员按600元/平方米购买，超过20平方米/户的按商品房价格购买。

第十四条因项目建设需要，安置住房尚未完工，而拆迁房屋又提前拆除的，从拆除之月起过渡期内每人每月发放过渡费80元，但户籍不在本社的，每户过渡费不得超过320元，并给予一次性搬家费500元，过渡时间到安置住房交付止，被安置人员在拆迁安置通知时限内未入住的，停发过渡费。

第十五条楼层补差：拆迁安置房底层、顶层在基本价格基础上下浮5%，二、三层上浮5%，其余按基本价格结算。

第十六条被拆迁人员不属于被征地集体经济组织成员，但长期居住在被拆迁房屋内，拆迁安置时按25平方米/人进行住房安置，但安置面积不得超过被拆迁房的正房面积，其结算方式仍按第十三、十四条执行。

第五章政策措施

第十七条必须在规定的时间内（以拆迁公告或拆迁协议为准）拆除旧房，在规定时间内拆除完毕的按每人500元标准予以奖励。

第十八条鼓励货币化安置方式，选择货币化安置的，经结算后，一次性按每人1000元给予奖励，但户籍关系不属被征地集体经济组织的，每户不得超过4000元，并由征地拆迁部门发给《征地拆迁安置介绍信》，凭此信在有效期内购房时享受减免相关规费优惠。

第十九条安置区域内商业用房按5平方米/人进行安置。

（一）安置门市人均5平方米以内的，由被安置人员按安置门市优惠价780元/平方米进行购买。

（二）被安置人员放弃安置门市的，由政府按500元/平方米进行补贴。

第二十条安置住房由县国土资源局发放分户的《国有土地使用权证》，由房管部门发放《房屋所有权证》，按法定程序可以进入市场交易。

第二十一条安置住房由政府负责道路、绿化、水、电、气、通讯、光纤电视等基础设施配套，达到基本入住条件，被安置人员不再交纳相关开户费用。

第二十二条入住安置住房的，由拆迁单位一次性发给水、电、气、物管费补助每人1000元，但户籍不属被征地集体经济组织的，每户不得超过4000元。

第六章法律责任

第二十三条征收土地依法补偿安置后，当事人拒不搬迁的，由县国土资源局责令限期搬迁，逾期不搬的，经县人民政府批准，实行强制搬迁或申请人民法院强制执行，对逾期不领取安置补偿费用的，由县国土资源局将其安置补偿费用交当地乡镇人民政府专户储存。

第二十四条不得违反规划擅自建房（包括翻建、新建、扩建）。严禁在征地住房安置过程中弄虚作假、违规操作。对不符合购房条件的人员以不正当手段套取或骗取购房，一经发现立即予以收回，并追究相关责任人的法律责任。各级管理人员如有玩忽职守、滥用职权、以权谋私等行为，由所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第二十五条本细则由蒲江县国土资源局负责解释。

第二十六条本细则自2005年5月18日起施行。

附件：地上附属物补偿标准

地上附属物补偿标准（房屋及附属设施）