控制性详细规划

控制性详细规划

文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

控制性详细规划

控制性详细规划是城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

城市设计是对城市体型和空间环境所做的整体构思与安排，贯穿于城市规划的全过程。

容积率是指一定地块内、总建筑面积与建筑用地面积的比值。

绿地率是指一定地块内各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。

用地面积是指建设项目报经城市规划取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的土地面积。

用地边界是规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的范围边界。

用地性质是对城市规划区内的各类用地所规定的使用用途。

容积率是项目用地范围内与项目总用地面积的比值。

住宅建筑面积毛容积率指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。

住宅建筑面积净密度指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。

建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例。

率指范围内的绿地与规划建设用地面积之比。

建筑限高一般指建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度。

建筑后退是指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界和各种规划控制线的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制。

建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离，城市规划特别是在详细规划中对建筑间距有很严格的要求。

日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在（或）底层获得不低于二小时的满窗日照（日照）而保持的最小间隔距离。

消防间距指防止着火建筑在一定时间内引燃相邻建筑，便于消防扑救的间隔距离。

千人指标指进行居住区规划设计时，用来确定配建公共建筑数量的定额指标。一般以每千居民为计算单位，例如：中小学生以每千居民有多少座位计算。

我国城市规划可以分为战略层面和操作层面，总体规划被视为战略层面，详细规划属操作层面。

控制性详细规划编制的目标：

（1）明确所涉及地区的发展定位，与上位的城市总体规划、分区规划中的相应内容相衔接，使之能够进一步分解和落实，确定该地区在城市中的分工；

（2）依据上述发展定位，综合考虑现状问题，已有规划、周边关系、未来挑战等因素，制定所涉及地区的城市建设各项开发控制体系的总体指标，并在用地和公共服务设施、市政公用设施、环境质量等方面的配置上落实到各地块，为实现所涉及地区的发展定位提供保障；

（3）为各地块制定相关的规划指标，作为法定的技术管理工具，直

接引导和控制地块的各类开发建设活动。

控制性详细规划的主要内容：

控制性详细规划主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制、建筑建造控制和城市设计引导、市政工程和公共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和定界的控制和引导。

控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容；人口容量、建筑形式、体量、风格、色彩要求及其环境要求等为引导性内容。

控制性详细规划的特征：

（一）控制引导性和操作灵活性、（二）法律效应、（三）图则标定、（四）开发引导

控制性详细规划的作用：

（一）承上启下，强调规划的延续性、（二）与管理结合，与开发衔接，作为城市规划管理的依据、（三）体现城市设计构想、（四）城市政策的载体

总体规划是一定时期内城市发展的整体战略框架，研究的是城市土地利用、总体布局、发展方向等战略层面的问题，不可能对每一个地块提出详细、明确的规划要求。修建性详细规划是对小范围内城市开发建设活动所进行的总平面布局和空间形体组织，它提供的是用于具体项目

建设的蓝图。控制性详细规划起到深化总体规划和指导修建性详细规划的作用，确保城市规划体系的完善和连续。

控制性详细规划组织编制主体（包括城市人民政府城乡规划主管部门、县人民政府城乡规划主管部门及镇人民政府）制定控制性详细规划编制任务书。

控制性详细规划工作阶段划分：

（1）项目准备阶段、（2）现场探勘与资料收集阶段、（3）方案设计阶段、（4）成果编制阶段、（5）上报审批阶段

控制性详细规划的核心内容是其各项控制指标，可以分为规定性控制指标和引导性控制指标两大类、十三小类（1.用地性质 2.用地面积 3.建筑密度 4.容积率 5.建筑高度/层数 6.绿地率 7.公建配套项目 8.建筑后退道路红线 9.建筑后退用地边界 10.社会停车库 11.配建停车库12.地块出入口方位、数量和允许开口路段 13.建筑形体、色彩、风格等城市设计内容。）

控制性详细规划成果表达深度基本要求：

1.既能深化、补充、完善落实总体规划、分区规划意图，又能落实到每块具体用地上；

2.能充当土地租让、招标、标底条件和管理的依据与建设的指导；

3.直接指导修建性详细规划和个案建设（规划设计条件）。

控制性详细规划成果表达深度内容要求：

1.确定规划范围内不同性质用地的边界，确定各类用地内适建、不适建或者有条件的允许建设类型；

2.确定各地块的建筑密度。

3.提出各地块的建筑质量。

4.根据交通需求分析，确定地块出入口位置。

5.根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。

6.制定相应的土地利用与建筑管理规定。

图则应表达的内容：

1.地块的区位

2.各地块的用地边界、地块编号

3.规划用地性质、用地兼容性及主要控制指标

4.公共配套设施、绿化区位置及范围，文物保护单位、历史街区的位置及保护范围

5.道路红线、建筑后退线、建筑贴线率，道路的交叉点控制坐标、标高、转弯半径、公交站场、停车场、禁止开口路段、人行过街地道和天桥等

6.大型市政通道的地下及地上空间的控制要求，如高压线走廊、飞行净空限制等

7.其他对环境有特殊影响设施的卫生与安全防护距离和范围

8.城市设计要点，注释

控制性详细规划控制体系规划图：

容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系：

容积率=用地内所有建筑的总面积/用地面积

建筑密度=用地内所有建筑的基地总建筑面积/用地面积

建筑平均层数=用地内所有建筑的总面积/用地内所有建筑的基地总建筑面积

因此，容积率=建筑密度x建筑平均层数

绿地率的广义理解：

1.宏观“绿地率”是指和里公共绿地、生产绿地、防护绿地之和占城市建设用地的百分比，用以衡量一个城市的水平。

2．微观“绿地率”是指特定用地范围内各种绿地的总和占总用地的百分比。各类绿地包括公共绿地、所属绿地和道路绿地(即内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

城市道路绿化规划与设计规范中指出城市道路绿地率符合的规定：

1 园林景观路绿地率不得小于40%;

2 红线宽度大于50m的道路绿地率不得小于30%;

3 红线宽度在40―50m的道路绿地率不得小于25%;

4 红线宽度小于40m的道路绿地率不得小于20%。

城市居住区规划设计规范对居住区中心绿地的规定：

组团不少于0.5m2/人，小区（含组团）不少于1m2/人，居住区（含小区与组团）不少于 1.5m2/人，并应根据居住区规划布局形式统一安排、灵活使用。

旧区改建可酌情降低，但不得低于相应指标的70％。

建筑限高、建筑层高、建筑密度、容积率的关系：

容积率=建筑密度x平均层数平均层数=建筑高度/层高

即，容积率=（建筑密度x建筑高度）/层高

民用建筑设计通则中基地机动车出人口位置应符合下列规定：?

1?与大中城市主干道交叉口的距离，自道路红线交叉点量起不应小于70m；?

2?与人行横道线、人行过街天桥、人行地道(包括引道、引桥)的最边缘线不应小于5m；?

3?距地铁出人口、公共交通站台边缘不应小于15m；

4?距公园、学校、儿童及残疾人使用建筑的出人口不应小于20m；

5?当基地道路坡度大于8％时，应设缓冲段与城市道路连接；

6?与立体交叉口的距离或其他特殊情况，应符合当地城市规划行政主管部门的规定。

公共停车场用地面积按规划城市人口每人0.8~1.0平方米计算；其中：机动车停车场每车位用地占80%~90%，自行车停车场用地占10%~20%。公共停车场采用当量小汽车停车位数计算。

居住人口密度指居住区、居住小区或住宅组团中，单位面积内持有正式户口的居住人口数。居住人口密度=地块内的总人数/地块的面积x100%

人口净密度指单位上居住的人口数量和住宅用地面积比例的数值。人口净密度 =规划总人口/住宅用地面积

人口毛密度指单位上居住的人口数量。人口毛密度 =规划总人口/居住用地面积

公共服务设施是保障生产、生活的各类公共服务的物质载体，包括

城市的公共服务设施和村镇地区的公共建筑。

城市公共服务设施配套要求：

1.高中及其他教育设施：

2.图书馆：

3.影剧院：

4.老年福利院：

5.综合医院

居住区公共服务设施配套要求：

（一）教育设施：1.托儿所2.幼儿园3.普通中小学4.九年一贯制学校

（二）医疗卫生设施

（三）文化体育设施

（四）商业服务设施

（五）社区服务

（六）行政管理设施及其他

国标的居住区公建用地比例为15%~25%、居住小区公建用地比例为12%~22%。

市政设施包括交通、供电、燃气、供热、通信、给水、排水、防灾、环卫等各项市政设施。

控制性详细规划给水工程规划应在上一层次的总体规划或分区规划的给水工程规划的基础上进行编制，其编制内容包括：1.分析现状给水系统情况；2.计算用水量，提出水压的要求；3.落实上一层次规划给水

设施数量、位置和用地范围；4.布置给水管网并计算管径。

控制性详细规划雨水工程规划应在雨水分区规划或雨水总体规划的基础上编制，其编制内容包括：1.分析现状雨水系统情况；2.提出规划区雨水流量计算式；3.落实上一层次规划雨水设施或确定规划区雨水设施种类、数量、位置和用地范围；4.布置雨水管道并计算管径。

城市工程管线综合规划的主要内容：

（1）确定城市工程管线在地下敷设时的顺序和工程管线间的最小水平净距、最小垂直净距；

（2）确定城市工程管线在地下敷设时的最小覆土深度；

（3）确定城市工程管线在架空敷设时管线及杆线的平面位置及周围建（构）筑物、道路、相邻工程管线间的最小水平净距和最小垂直净距。

当工程管线竖向位置发生矛盾时，其处理原则是：

（1）压力管线让重力自流管线；

（2）可弯曲管线让不易弯曲管线；

（3）分支管线让主干管线；

（4）小管径管线让大管径管线。

控制性详细规划实施的目的与作用：

（一）控制性详细规划实施的目的是对城市土地资源和空间资源加以合理配置，使城市经济、社会活动及建设活动能够高效、有序、持续地按照既定规划进行，控制引导城市建设健康有序地发展。

（二）实施控制性详细规划的作用

（1）适应城市快速发展，控制性详细规划可以实现规划管理的最简化操作，大大缩短决策、规划、土地批租和项目建设的周期。提高城市建设和房地产开发的效率。

（2）面对城市规划力量的不足以及城市规划管理水平不高的现状，控制性详细规划将抽象的规划原则和复杂的规划要素进行简化和图解化，再从中提炼出城市土地功能的最基本要素，较好地实现了规划的可操作性。

（3）控制性详细规划提高了规划的弹性，初步满足了投资主体的多元化带来的利益主体多元化和城市建设思路的多元化对城市规划的编制管理提出的新要求。

（4）面对市场性行为的不确定，控制性详细规划可以使政府尽快批租土地以换取资金，尽快完成“七通一平”，变生地为熟地，尽快满足开发商在土地利用的定性和规模上的各种要求。

（5）控制性详细规划已成为城市国有土地使用权出让转让的基本依据和地阶测算的重要依据，基本满足了城市政府调控房地产市场和筹集城市建设资金的需要。