注册会计师综合阶段-《会计》-第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产
历年考情概况
本章在2016年以客观题考查，在2015年、2017年和2018年考题中均以主观题的形式进行考查，但通常情况下以客观题为主，考点是投资性房地产转换的处理、投资性房地产转换时点的判断、投资性房地产处置损益的计算、合并报表的抵销处理；此外也可与非货币性资产交换、债务重组、所得税、会计政策变更、前期差错更正相结合在主观题中出现。
本章属于基础性章节，考查角度比较灵活，近几年考试中，本章平均分值约6分左右，整体难度不大。
近年考点直击
2019年教材主要变化
本章内容未发生实质性变动。
考点详解及精选例题
【知识点】投资性房地产的范围（★）
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（一）属于投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？
『正确答案』属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考题】甲公司（非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定
继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？
『正确答案』属于。
【思考题】乙公司（房地产企业），以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。
『正确答案』不属于，属于存货。
3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。
【思考题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C 公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？
『正确答案』对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。
（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
【思考题】甲公司在市中心购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司用于餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市用地。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。属于投资性房地产？
『正确答案』属于。
（二）不属于投资性房地产的范围
1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。
2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【思考题】
（1）甲公司在市中心建造一栋办公楼，共30层，假定30层均能够单独计量和出售。现在甲公司将第1层—10层全部经营出租给A公司作为购物中心， 11－20层全部经营出租给B公司作为办公用房，21层－30层作为自身办公使用。第1层－20层属于投资性房地产？
『正确答案』属于。
（2）甲公司在市中心有一个旅馆，共10层，对外提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售。2017年，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他1－7层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层能否作为投资性房地产？
『正确答案』可以。
【归纳总结】
注：炒楼花，是指买家在楼盘没有落成之际只缴纳数量很少的订金，订下一套或多套房产，之后转手倒卖别人，套取高额订金，从中赚取差价。
【知识点】投资性房地产的初始计量和后续计量（★★）
（一）初始计量
1.外购
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
2.自行建造
自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
【思考题1】2×19年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。2月1日实际支付价款10 000万元（不考虑土地所有权和增值税），当日办理相关手续取得烂尾楼的
所有权。3月1日开始委托承包商继续建造，12月31日建造完成，实际建造成本为20 000万元，全部款项以银行存款支付。如何进行会计处理：
借：投资性房地产——在建10 000
贷：银行存款 10 000
借：投资性房地产——在建 20 000
贷：银行存款 20 000
借：投资性房地产（投资性房地产——成本） 30 000
贷：投资性房地产——在建30 000
【思考题2】资料同上。2×19年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后作为企业销售中心用的办公楼。如何进行会计处理：
『正确答案』核算时应通过“在建工程”科目，完工后转入固定资产。
【案例】A公司自建投资性房地产（物业项目），地下共3层，地上共16层，其中-3至7层拟建为用于出租的地下停车场及购物广场，剩余楼层为用于出售的房产。A公司采用公允价值模式计量投资性房地产。A公司因地下停车场、购物广场和将用于出售的房产属于同一个项目、部分开发成本需要在出租物业和出售物业之间进行分摊，所以在建造过程中将整个物业作为存货（开发成本）核算。
该房地产主体于2×12年9月底竣工验收，2×13年第二季度，地下停车场、购物广场的-1至3
层装修完工，A公司根据招商情况确定这些层的大部分面积可出租，达到预定可使用状态、且A公司预计购物广场可在年末全部完成装修实现整体开业。A公司在2×13年第二季度末先将地下停车场和购物广场-1至3层从存货转入投资性房地产。地下停车场和购物广场-1至3层根据评估确定的公允价值约为27.22亿元，开发成本约为9.30亿元，确认相关的递延所得税负债约4.48[（27.22-9.30）×25%]亿元后，A公司2×13年上半年净利润增加约13.44亿元，其中归属于母公司所有者的净利润约8.06亿元。
【问题】在公允价值模式下，应如何对这一自建物业中的投资性房地产进行核算和计量？
『解析』本案例中由于A公司建造地下停车场和购物广场时已明确为出租目的，符合投资性房地产定义，故不应在建造过程中将其与为销售而开发的商品房一起作为存货核算，而在建造期间即应作为投资性房地产核算和列报。
此外，根据企业会计准则，在公允价值模式下，如果在建投资性房地产的公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，在其公允价值能够可靠计量时或完工后（两者孰早），再以公允价值计量。投资性房地产的公允价值高于其成本的差额通过“公允价值变动损益”科目在利润表中反映。所以如果A公司认为在建的地下停车场和购物广场的公允价值无法可靠取得，则应在公允价值能够可靠计量或完工时以公允价值计量，其公允价值大于账面成本的部分计入当期损益。
（二）后续计量
投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
【例·单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（）。
A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式
B.满足特定条件时可以采用公允价值模式
C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式
D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
『正确答案』C
『答案解析』投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。
【例·计算分析题】甲公司系增值税一般纳税人，适用的增值税税率为10%。经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。
（1）2×19年3月31日，取得增值税专用发票，价款为6 000万元，进项税额为600万元。若采用成本模式后续计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。
（2）2×19年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，合同规定租金按年收取。2×19年7月1日为租赁期开始日。当日收到2×19年下半年和2×20年上半年不含税租金720万元，并开出增值税专用发票，增值税销项税额为72万元。
（3）2×19年12月31日，该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元。
【案例】出租土地使用权建造建筑物的核算
A公司将一块土地使用权出租给B公司，并签署协议约定：租期为15年，每年租金500万元，B
公司在该土地上投资建设通用生产经营建筑物（使用寿命在30年以上），投资额计划为5 000万元；建设项目的施工合同由A公司、B公司及施工方共同签署，A公司协助办理施工审批手续，相关的施工成本、质量、工期的监理和验收A、B双方共同负责，工程款项由B公司按工程进度支付给A公司，再由A公司支付给施工方。该建筑物（不含土地使用权）建设完后，所有权归A公司，租赁开始日的公允价值约为1.5亿元。
B公司在土地租赁期间拥有该建筑物的使用权。租赁期结束，该通用生产经营建筑物及其上附着的所有固定建筑物及设施的所有权及使用权均归A公司所有，且B公司应确保该建筑物交付时处于正常可使用状态。
【问题】A公司应如何对租用土地使用权、建设和使用建筑物进行核算？
『解析』虽然B公司是建筑物的投资建造者，根据企业会计准则对于资产的定义，A公司享有该建筑物的所有权，而A公司与B公司的交易实质上相当于B公司通过代A公司出资建造该地上建筑物等资产，相对应地取得在一段期间内该资产的使用权，对A公司而言，该建筑物符合准则中资产的定义和资产确认条件，因此可确认该建筑物为A公司的资产。
采用成本模式时，A公司应将B公司支付的投资工程款作为初始成本计量投资性房地产，并确认一项递延收益，在租赁期内分期确认为租赁收入，后续计量适用固定资产准则。采用公允价值模式时，该投资性房地产公允价值的计量应扣除B公司15年使用权的影响，初始计量形成的公允价值相应地确认为一项递延收益，在租赁期内分期确认为租赁收入，投资性房地产后续公允价值变动计入损益。
【知识点】投资性房地产的转换（★★★）
（一）投资性房地产转换形式及转换日
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面: 一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
包括：（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产
转换为投资性房地产；（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。
【思考题1
】2×19年1月5日，A公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。2月18日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。3月1日，A公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自7月1日起5年。A公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点？
『正确答案』2月18日。
【思考题2】2×19年3月5日，A公司董事会就即将到期的已出租办公楼收回后用于行政办公作出书面决议。4月30日租赁期届满收回达到自用状态，开始自用。A公司将投资性房地产转换为自用房地产的时点是？
『正确答案』4月30日。
【思考题3】用于出租的土地使用权及其地上建筑物需要一并确认为投资性房地产？
『正确答案』是的。
（二）投资性房地产转换的会计处理
1.非房地产企业
（1）成本模式下的转换（2）公允价值模式下的转换
①自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产【原值】
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
贷：固定资产（无形资产）【原值】
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备①自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产——成本【公允价值】累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
公允价值变动损益【借差】
贷：固定资产（无形资产）【原值】其他综合收益【贷差】
②投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产（无形资产）【原值】
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产【原值】
累计折旧（累计摊销）②投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产（无形资产）【公允价值】公允价值变动损益【借差】
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
公允价值变动损益【贷差】
【例·计算分析题】A公司系增值税一般纳税人，投资性房地产租金收入适用的增值税税率为10%，假定收到租金时一次确认收入（不考虑按月确认收入）。
（1）2×16年9月30日A公司董事会决定将自用办公楼整体出租并形成正式的书面决议（不考虑土地使用权）。同日与乙公司签订租赁合同，租期为3年，年租金为1 000万元。2×16年9月30日为租赁期开始日。该写字楼为2×14年3月30日购建完成达到预定可使用状态，成本为19 200万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。2×16年收到本年3个月的租金250万元。
如果采用成本模式后续计量，按直线法按年计提折旧；如果采用公允价值模式后续计量，2×16年9月30日和2×16年12月31日办公楼公允价值分别为20 000万元和21 000万元。
（2）2×17年收到租金1000万元。2×17年12月31日办公楼公允价值为25 000万元。
（3）2×18年收到租金1 000万元。2×18年12月31日办公楼公允价值为23 000万元。
（4）2×19年收到9个月租金750万元。2×19年9月30日办公楼公允价值为24 000万元。租赁
【例·综合题】（2015年节选）甲股份有限公司（以下简称“甲公司”）20×4年发生了以下交易事项：2月1日，与其他方签订租赁合同，将本公司一栋原自用现已闲置的办公楼对外出租，年租金为120万元，自当日起租。甲公司该办公楼原价为1000万元，至起租日累计折旧400万元，未计提减值。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，出租日根据同类资产的市场状况估计其公允价值为2000万元。12月31日，该办公楼的公允价值为2080万元。甲公司已一次性取得第一年租金120万元。
要求：编制甲公司20×4年有关交易事项的会计分录。
『正确答案』
（1）2月1日
借：投资性房地产——成本2000
累计折旧400
贷：固定资产 1000
其他综合收益1400
（2）12月31日
借：投资性房地产——公允价值变动（2080－2000）80
贷：公允价值变动损益80
借：银行存款 120
贷：其他业务收入 110
合同负债 10
【例·单选题】甲公司2×16年至2×19年发生以下交易或事项：
2×16年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2×19年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×19年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。上述交易或事项对甲公司2×19年度营业利润的影响金额是（）。
A.0
B.－75万元
C.－600万元
D.－675万元
『正确答案』C
『答案解析』转换前折旧金额＝3 000／20／2＝75（万元）；转换后确认半年租金＝150／2＝75（万元）；当期末投资性房地产确认的公允价值变动＝2 200－2 800＝－600（万元）；综合考虑之后对营业利润的影响＝－75＋75－600＝－600（万元）。2×16年12月31日购入，成本为3 000万元。20年，2×19年6月30日签订租赁协议。
2.房地产企业
【例·计算分析题】甲公司是从事房地产开发业务的企业，2×17年3月31日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再用于出售而改用作出租形成了书面决议。
（1）2×17年5月31日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为2×17年6月30日，租赁期2年，该商铺的账面余额5 500万元，未计提存货跌价准备。若采用成本模式进行后续计量，该商铺预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。若采用公允价值模式进行后续计量，2×17年3月31日和2×17年12月31日商铺公允价值分别为6 000万元和6 100万元。2×17
年12月31日收到6个月的租金300万元。
（2）2×18年12月31日商铺公允价值为6 500万元，收到本年租金600万元。
（3）2×19年6月30日对外出租的房地产租赁期届满，企业董事会作出书面决议明确表明，将该房地产重新开发用于对外销售，即从投资性房地产转换为存货。2×19年6月30日转换日该房地产的公允价值为6 400万元。收到半年租金300万元。
成本模式下的转换公允价值模式下的转换
借：银行存款300
贷：其他业务收入 300
借：其他业务成本 55
贷：投资性房地产累计折旧
（5 500／50／2）55
借：开发产品 5 252.5
投资性房地产累计折旧
（82.5＋110＋55） 247.5
贷：投资性房地产 5 500
借：银行存款300
贷：其他业务收入300
借：开发产品 6 400
公允价值变动损益100
贷：投资性房地产——成本 6 000
——公允价值变动
（100＋400）500 【记忆总结】公允价值模式下：
【例·单选题】（2016年）下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（）。
A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益
B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益
C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益
D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益
『正确答案』C
『答案解析』选项AB，成本模式下的转换，不产生差额，存货、自用房地产应按转换日该房地产的账面价值计量；选项D，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
【知识点】投资性房地产的后续支出、后续计量模式的变更（★★）
（一）投资性房地产后续支出
1.资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。
（1）采用成本模式进行后续计量（1）采用公允价值模式进行后续计量
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将
来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其
作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等
再开发且将来仍作为投资性房地产的，再
开发期间应继续将其作为投资性房地产。
①投资性房地产转入改扩建工程
借：投资性房地产——在建【账面价值】投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产①投资性房地产转入改扩建工程
借：投资性房地产——在建【账面价值】贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
注：先考虑公允价值变动，然后再结转
②发生改扩建或装修支出借：投资性房地产——在建贷：银行存款等②发生改扩建或装修支出借：投资性房地产——在建贷：银行存款等
③）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产
贷：投资性房地产——在建③改扩建工程或装修完工
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——在建
2.费用化的后续支出
不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量
借：其他业务成本
贷：银行存款借：其他业务成本
贷：银行存款
（二）投资性房地产后续计量模式的变更
1.模式变更的原则
（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
（2）只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
（3）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
2.成本模式转为公允价值模式的会计处理
（1）应当作为会计政策变更处理。
（2）将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。
【归纳总结】两种转换不要混淆：
【例·多选题】（2015年）下列资产分类或转换的会计处理中，符合会计准则规定的有（）。
A.将投资性房地产的后续计量由公允价值模式转为成本模式
B.对子公司失去控制或重大影响导致将长期股权投资转换为债权投资
C.企业改变其管理金融资产的业务模式时，导致债权投资转为其他债权投资
D.因签订不可撤销的出售协议，将对联营企业投资终止采用权益法并作为持有待售资产列报
『正确答案』CD
『答案解析』选项A，投资性房地产不能由公允价值模式转为成本模式；选项B，股权投资没有固定到期日和固定收回金额，因此不能划分为债权投资。
【知识点】投资性房地产的处置（★★）
企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，因非货币性资产交换等减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。
【例·单选题】（2009年节选）20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（）。
A.160万元
B.400万元
C.1 460万元
D.1 700万元
『正确答案』C
『答案解析』自用房地产转换为投资性房地产的时点是20×7年2月10日。转换日产生其他综合收益＝2 400－（3 200－2 100）＝1 300（万元）；快速计算方法：出售办公楼而应确认的损益金额＝公允价值2 800－账面价值2 640＋其他综合收益1 300＝1 460（万元）。
具体的核算如下：
①自用房地产转为投资性房地产时：
借：投资性房地产——成本 2 400
累计折旧 2 100
贷：固定资产 3 200
其他综合收益 1 300
②累计公允价值变动损益＝2 640－2 400＝240（万元）
③对外出售时
借：银行存款 2 800
贷：其他业务收入 2 800
借：其他业务成本 1 100 （倒挤）
其他综合收益 1 300
公允价值变动损益240
贷：投资性房地产——成本 2 400
——公允价值变动（2 640－2 400）240
所以验算：其他业务收入2 800－其他业务成本1 100－公允价值变动损益240＝1 460（万元）。
【拓展】假定20×7年2月10日转换日公允价值不是2 400万元，改为1 000万元。
快速计算方法：转换日产生公允价值变动损益＝公允价值1 000－账面价值（3 200－2 100）＝－100（万元）；出售办公楼而应确认的损益金额＝公允价值2 800－账面价值2 640＝160（万元）
①自用房地产转为投资性房地产时
借：投资性房地产——成本 1 000
累计折旧 2 100
公允价值变动损益 100
贷：固定资产 3 200
②持有期间累计公允价值变动损益＝2 640－1 000＝1 640（万元）
③对外出售时
借：银行存款 2 800
贷：其他业务收入 2 800
借：其他业务成本 1 100 （倒挤）
公允价值变动损益（1640－100）1 540
贷：投资性房地产——成本 1 000
——公允价值变动 1 640
所以验算：其他业务收入2 800－其他业务成本1 100－公允价值变动损益1 540＝160（万元）本章内容导图
注册会计师cpa注会东奥会计网校张志凤会计基础班课件讲义
前言 一、考试题型题量 近3年题型题量分析表
三、近三年命题规律 （一）题目类型特点 会计考题包括客观题和主观题两部分。客观题包括单项选择题和多项选择题，以考核考生对《会计》一书的基本理论、基本概念、基本方法的掌握程度。主观题包括计算分析题和综合题，考核考生对《会计》一书全部业务方法的综合运用能力、融会贯通能力和紧密联系实际的实务操作能力。 （二）命题规律 从近三年《会计》的试题来看，有以下几个方面的特点： 1.覆盖面宽，考核全面； 2.重视测试考生对知识的理解，实际应用、职业判断能力； 3.注重热点，突出重点，体现及时掌握新知识、新内容，实现知识更新的要求； 4.综合性较强。 四、复习方法 （一）明确目标，制定并执行学习计划； （二）全面研读大纲和教材，把握教材之精髓； （三）加强练习。 第一章总论 本章考情分析 本章内容是会计准则中的基本准则，对全书后续章节具有统驭作用。近3年考题为客观题，分数不高，属于不重要章节。
20XX 年教材主要变化 本章删除了“第六节 会计科目”一节的内容。 本章基本结构框架 第一节 会计概述 我国企业会计准则体系由基本准则、具体准则、会计准则应用指南和解释公告等组成。 第二节 财务报告目标 财务报告的目标是向财务报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务报告使用者作出经济决策。 总 论
第三节会计基本假设与会计基础 一、会计基本假设 （一）会计主体 会计主体，是指企业会计确认、计量和报告的空间范围。 会计主体不同于法律主体。一般来说，法律主体就是会计主体，但会计主体不一定是法律主体。 （二）持续经营 持续经营，是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。 在持续经营假设下，企业会计确认、计量和报告应当以持续经营为前提。明确这一基本假设，就意味着会计主体将按照既定用途使用资产，按照既定的合约条件清偿债务，会计人员就可以在此基础上选择会计政策和估计方法。 （三）会计分期 会计分期，是指将一个企业持续经营的生产经营活动划分为若干连续的、长短相同的期间。 在会计分期假设下，会计核算应划分会计期间，分期结算账目和编制财务报告。 会计期间分为年度和中期。年度和中期均按公历起讫日期确定。中期是指短于一个完整的会计年度的报告期间。 （四）货币计量 货币计量，是指会计主体在财务会计确认、计量和报告时以货币计量，反映会计主体的财务状况、经营成果和现金流量。 二、会计基础 企业会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。 第四节会计信息质量要求 一、可靠性 可靠性要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。 二、相关性 相关性要求企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。 三、可理解性 可理解性要求企业提供的会计信息应当清晰明了，便于财务报告使用者理解和使用。 四、可比性 可比性要求企业提供的会计信息应当具有可比性。具体包括下列要求： （一）同一企业对于不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意变更。 （二）不同企业同一会计期间发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比，即对于相同或者相似的交易或者事项，不同企业应当采用一致的会计政策，以使不同企业按照一致的确认、计量和报告基础提供有关会计信息。 【例题1·多选题】下列项目中，不违背会计核算可比性要求的有（）。 A．当无形资产价值恢复时，将以前年度计提的无形资产减值准备转回 B．由于利润计划完成情况不佳，将以前年度计提的坏账准备全额转回 C．由于资产购建达到预定可使用状态，将借款费用由资本化核算改为费用化核算 D．某项专利技术已经陈旧，将其账面价值一次性核销 E．将投资性房地产的后续计量由公允价值模式改为成本模式
注会会计第六章投资性房地产习题及答案
第六章投资性房地产 一、单项选择题 1、甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2017年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5 000万元。该项投资性房地产原值为6 000万元，于2006年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。该项投资性房地产在持有期间未发生减值。假定不考虑相关税费，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益的金额为（）。 A、260万元 B、10万元 C、140万元 D、－110 2、甲公司将一写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，记入“投资性房地产”科目的金额是（）。 A、3000万元 B、2300万元 C、2500万元 D、2800万元 3、20×7年12月1日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置建筑物用于出租。20×7年12月20日，董事会批准关于出租建筑物的方案并明确出租建筑物的意图在短期内不会发生变化。当日，该建筑物的成本为1 000万元，已计提折旧为230万元，未计提减值准备，公允价值为800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×7年12月31日，甲公司与承租方签订建筑物租赁合同，租赁期为自20×8年1月1日起2年，年租金为15万元，每年年初收取租金。20×7年12月31日，该建筑物的公允价值为800万元。20×8年12月31日，该建筑物的公允价值为820万元。20×9年12月31日，该建筑物的公允价值为815万元。20×9年，该项投资性房地产对利润的影响额为（）。 A、－5万元 B、5万元 C、20万元 D、10万元 4、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。（2）收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。（3）收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A、商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益 B、重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报 C、用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本 D、商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值 5、下列关于投资性房地产后续支出的说法中，不正确的是（）。 A、投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本 B、投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入当期损益
投资性房地产转换及处置财务账务处理
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
房地产会计账务处理
房地产会计账务处理 Prepared on 22 November 2020
1、基本流程：凭证制单——凭证审核——记账——对账——其他系统结账——总账系统结账 2、支付社会保险费： 划出社保费用时 借：管理费用——员工保险（公司缴付部分） 其他应收款——员工保险（个人缴付部分） 内部往来——XX分公司（按全额） 贷：银行存款 发放工资时 借：应付工资（按未扣除社保费金额） 贷：其他应收款——员工保险（个人部分） 银行存款或现金（按其差额） 3、确认收入： 开具工程款发票时,公司会计处理 借：应收账款——建设单位 预收账款（之前如有预收款项） 贷：工程结算收入——各项目 应交税费——应交增值税（销项11%的税率） 购进工程材料时 借：工程物资 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款
缴纳税金时 借：应交税费-各种税金(销项减进项) 贷：银行存款 全面营改增后建筑业增值税税率为11%(征收率3%) 4、固定资产： 收到购进单据——在固定资产系统“日常处理——资产增加——固定资产卡片”——在固定资产系统中生成凭证——月末计提折旧——与总账系统核对无误——对固定资产系统进行结账。 固定资产增加时， 借：固定资产——各部门 贷：银行存款（或应付账款） 计提折旧时 借：管理费用——折旧费（管理部门用） 工程施工——项目部（生产用、项目部管理用） 贷：累计折旧 5、低值易耗品-1： 对按相关规定应作为低值易耗品核算的，先计入低值易耗品科目——按九一摊销法摊销90%计入相关项目成本——另10%在该低值易耗品报废时予以核销，转入相关成本。 购进时， 借：低值易耗品——具体名称 贷：银行存款（或应付账款）
注会投资性房地产讲义
第七章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 一、属于投资性房地产的特征与范围 房产已出租的建筑物 地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 建筑物+劳务将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（办公楼出租+提供维护、保安等辅助服务） 一房四产某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 自用的建筑物固定资产 自用的土地使用权无形资产 销售的房地产存货 经营租入再经营租出的房地产（二房东：无所有权，不作为资产）2.违法 按国家规定认定的闲置土地不是 区别企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书 面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，即使未 签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 是 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点 已出租的建筑物 租赁期开始日已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期
以备经营出租的空置建筑物和在建建 董事会或类似机构作出书面决议的日期筑物 二、初始计量 投资性房地产应当按成本进行初始计量。 房产同固定资产 外购 地产同无形资产 自建同固定资产 后续公则公 转换 后续成则成 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁 合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共 计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为 投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5
第六章投资性房地产
一、内容提要 本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。 二、关键考点 1.投资性房地产的辨认； 2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算； 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则； 4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定； 5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。 三、历年试题分析 年份题型题数分数考点 2017 单选题 1 1.5 自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科 目归属 多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别 判断题 1 1 投资性房地产的界定 综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理 2018 单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算 多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理 判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理 计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理 2019 单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属 多选题 1 2 自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目 的影响 判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则 计算题 1 10 公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转 为自用固定资产并提取折旧的会计处理 四、本章知识点详解 【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲ 【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。
房地产会计业务处理
房地产会计业务处理--会计科目的应用 1001 现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目，金蝶软件能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。 1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细 1002.01 结算户下设明细 1002.02 贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细 1002.03 按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户 这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。 1131 应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发
生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。 1133 其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。 1141 坏账准备，基本不用。 1151 预付账款基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。 1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托
企业会计准则讲解与实务操作指南
《企业会计准则讲解与实务操作指南》 王世定赵治纲编著 《投资性房地产》准则讲解与实务操作 一、《投资性房地产》准则及有关内容的理解 （一）投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （二）投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权； （3）已出租的建筑物。 以下不属于投资性房地产： （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （2）作为存货的房地产。 【注释】 1、已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 3、某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 4、企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 （三）投资性房地产的确认和初始计量 1、投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2、投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
注会投资性房地产讲义知识交流
第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 2.违法 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点
二、初始计量 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5 （3）每月确认租金收入 借：银行存款 6 贷：其他业务收入 6 【例题-减值】接上题，当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为960万元，以前未计提减值准备。
新会计准则讲解第3号——投资性房地产
新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。
房地产财务工作流程
[房地产财务工作流程]房地产财务工作流程<一> 一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转，房地产财务工作流程。 二、收入帐务处理 1、收到房屋首付、银行按揭款 借：银行存款(或现金) 贷：预收帐款--商品房 2、工程完工结转收入 借：经营收入 贷：预收帐款--商品房 3、将收入转入利润 借：经营收入 贷：本年利润 三、成本帐务处理 1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。借:开发成本 贷：银行存款(或现金) 2、工程竣工 借：开发产品 贷：开发成本 3、结转成本 借：经营成本 贷：开发产品 4、将成本转利润 借：本年利润 贷：经营成本 四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。 五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。 1、成本科目用错。 2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出 借：开发产品--住宅、办公楼 贷：在建工程 3、结转成本 借：经营成本 贷：开发产品--住宅、办公楼 4、结转利润 借：本年利润 贷：经营成本 财务管理制度 一.总则 第一条为了加强公司的财务管理和经济核算，规范公司的财务行为，根据《企业会计制度》和《中华人民共和国会计法》，结合公司的实际情况，制定本制度。
第二条本制度是处理公司财务事项的规范和准则，适用于公司管辖范围内的所有公司和部门。第三条企业财务管理的基本任务和方法：做好各项财务收支的计划、控制、监督、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。 第四条企业应当认真执行国家各项法律、法规，建立健全内部财务管理制度，加强财产物资的管理和资金运用全过程的监控，严格内部牵制制度，防止弊端。 第五条企业应当加强财务管理基础工作： 1.原始记录：生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用、存货的消耗、收发、领退、转移及各项财产物资的毁损、报废、变卖，都要按照公司有关职能部门统一规范的各种原始记录格式、内容的填制要求及时做好完整的原始记录。 2.计量验收工作：公司各种财产物资的购置、领用、转移，产品的入库、销售及各个环节都要严格执行公司的计量验收制度，做到手续齐全，计量准确。 3.定额工作：配合公司各职能部门，对生产经营活动中人力、物力、财力的配置、利用、消耗等方面制定合理的定额，参与考核修订。 4.内部计划价格工作：财务中心牵头负责公司内部价格的制定工作，根据财务管理和经济责任制要求，制定和完善各种产品、在产品、原材料、半成品等的计划价格。 5.财产清查工作：公司各项财产物资的转移、调出、调入、收发、领退、盘盈、盘亏、毁损和报废处理，都要履行严格的报批审核手续。每年11月底进行一次全面财产清查工作，及时处理财产变动情况，确保公司财产物资的帐帐相符、帐表相符、帐实相符。 第六条本公司财务人员必须持证上岗，遵守国家有关法规、公司内部各项规章制度，认真履行职责，如实反映和严格监督各项经济业务。企业财务人员有权拒绝承办不合法、不真实和损害投资者利益的经济业务，必要时可直接向上级财务主管部门反映。 第七条公司财务应接受财政、税务、审计机关的监督，定期、及进、准确地上报会计报表和财务分析资料。 二.资金管理 第八条资金管理应遵循的原则： 1.取之合法，使用合规; 2.开源节流，讲求效益; 3.内部牵制，防范风险; 4.管理有序，责任到人; 第九条：资金筹集： 1.公司倡导多种方式、多渠道筹集资金，包括：吸收现金、非现金投资，长期、短期借款，发行股票、债券等; 2.资本金的增加、变动，应按法律程序经批准和会计师事务所验资确认，不得弄虚作假; 3.款应根据经可行性论证的项目和生产经营需要，有可靠的投资回报和还款来源并讲求资金成本。 第九条现金及现金等价物管理 1.内部牵制 (1)货币资金实行账款分管，印鉴分管; (2)出纳不得任采购、销售、实物收发、保管业务，不填制及管理往来帐，不核对银行对帐单和银行日记帐; 2.财经纪律 (1)现金的提娶保管、使用应遵守国家的《现金管理条例》; (2)银行帐号的设立、使用应遵守国家的《银行结算办法》、《银行帐户管理办法》，严禁设立帐外帐或***私存，一经发现，严肃追查并追究责任;
企业会计准则投资性房地产英文财政部
Accounting Standard for Business Enterprises No.3—Investment Property Chapter 1 General Provisions Article 1 This standard is formulated in accordance with the “Accounting standard for Business Enterprises—Basic Standard”for the purpose of prescribing the recognition and measurement of investment property and the disclosure of related information. Article 2 Investment property is property held to earn rentals or for capital appreciation or both. Article 3 The following items of investment property are dealt with by this standard: (a)a land use right that is leased out. (b)a land use right held for transfer upon capital appreciation. (c)a building that is leased out. Article 4 The following items are not investment property: (a)owner-occupied property, i.e.property held for use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes. (b)property held as inventories. Article 5 the following items are dealt with under other appropriate Accounting Standards: (a)property constructed on behalf of others, which are dealt with under “Accounting standard for Business Enterprises No.15—Construction Contracts”. (b)rental income from, and sale and lease back of, investment property, which are dealt with under “Accounting standard for Business Enterprises No.21—Leases”. Chapter 2 Recognition and Initial Measurement Article 6 Investment property shall be recognized as asset when, and only when both of the following conditions are satisfied: (a)it is probable that the future economic benefits that are associated with the investment property will flow to the enterprise; (b)the cost of the investment property can be measured reliably. Article 7 An investment property shall be measured initially at its cost. (a)the cost of a purchased investment property comprises its purchase prise, related taxes and fee, and other directly attributable expenditures. (b)the cost of a self-constructed investment property is its cost at the date when the construction or development is complete.
注会考试《会计》讲义及习题 第七章 投资性房地产
第三节投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 1.计提折旧或进行摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.计提减值准备时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 【例题3·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自20×1年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至20×1年1月1日已使用10年，累计折旧3 000万元。20×1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为（）万元。 A.250 B.350 C.450 D.650 【答案】B 【解析】20×1年计提折旧=（12 000-3000）/（40-10）=300（万元），20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 1.投资性房地产——成本 ——公允价值变动 2.公允价值变动损益 （二）采用公允价值模式计量的前提条件
投资性房地产会计分录大全
三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工
借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货
(完整版)房地产会计账务处理流程
一.房地产会计账务处理流程 先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。 1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的 负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。 2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测 算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。 3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。 4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。 5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。 6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。 7、填制会计报表、税表。 再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是： 工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是： 1.土地出让及拆迁安置补偿费 2.前期工程费、 3.基础设施工程费、 4.建筑安装工程费、 5配套设施工程费、 6.开发间接费。 一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。 二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是， 国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：库存现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：库存现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
2021学年注会考试《会计》讲义及习题第七章投资性房地产
第四节投资性房地产的转换和处置 【例题6·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理 的表述中，正确的有（）。 A.按预计使用年限计提折旧 B.公允价值变动的金额计入当期损益 C.公允价值变动的金额计入资本公积 D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入资本公积 【答案】BD 【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。 【例题7·单选题】甲公司20×１年至20×４年发生以下交易或事项： 20×１年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为 3 000万元。该办公楼预计使用 年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×４年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办 公楼的公允价值为 2 800万元。 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×４年12月31日，该办公楼的公允价值为 2 200万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）小题至第（2）小题。（20XX 年） （1）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.出租办公楼应于20×４年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价 3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼20×４年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 【答案】B 【解析】20×４年应计提的折旧=3 000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量 的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的资本公积=2 800-2 625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作 为其他业务收入，选项D错误。 （2）上述交易或事项对甲公司20×４年度营业利润的影响金额是（）万元。 A.0 B.-75 C.-600 D.-675 【答案】C 【解析】上述交易对20×４年度营业利润的影响=-75+150/2+（2 200-2 800）=-600（万元）。 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。