某公司商业经营管理公司及超市的运营方案

第一部分商业经营管理公司的运营核心

一、商业经营管理公司成立的目的

对于我们公司来说，销售商铺是工作核心，商业招商是前提，但还必须成立专门的商业管理公司对项目进行管理，才能长久发展。如果项目商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到我们公司的头上。综观国内外项目，开发商成立商业管理公司管理项目是一种通用的模式。

二、商业管理公司组织架构

商业管理公司组织机构一般包括：

经营层面：（含总经理、副总经理）；

管理层面：办公室；财务部；招采部；营运部；物业部；企划部等。

各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和信息中心等工作；招采部主管超市采购及商场招商工作；运营部主管超市及商场的营运等方面；物业部主管超市防损及商场水、电、保安，维修等工作；企划部主管商场形象、促销等工作；。

三、商业经营管理公司作用

商业经营管理公司及业主、商户三个权利主体共存的法律关系，由于前期的业主委员会尚未成立，开发公司与商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认商业经营管理公司对项目商业进行系列工作的管理地位，从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。

四、商业经营管理公司目标

五、以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。

六、五、商业管理公司管理功能

七、1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市调信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。

八、2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制，确保优良、健全的融资、消费环境。

九、3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。

六、商业经营管理体系

1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单一，具备不可比拟的竞争优势。

2、统一运营：根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现等；既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传。

3、后勤配送：成立专业后勤部，针对品牌商家和消费群体，以大宗或特殊服务为主，实现跨区域、跨行业的高效、便捷的配送服务；

4、先行赔付：制定专项赔付额度，加大购物保障力度，增强消费信心，引导、建立客户忠诚度和品牌度；

5、末位淘汰：针对经营不善、不符整体发展规律的个别商家，及时运用政策扶持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑，若仍不能很好适应市场，及时清理，更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。

七、商业经营管理公司经营模式

（一）项目具有“统一管理，分散经营”的特点

项目的商铺是有计划的聚集,对项目进行“统一管理,分散经营”是项目区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求项目必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的项目则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是项目对消费者和经营者间的交易提供场所，但项目的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

（二）项目的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在项目销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，通过在租赁合约中采用标准格式，在法律上确定项目管理公司的管理地位。

1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

①所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品检测报告、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

②“完善的租约管理”。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：

（1）承租户的经营业态是受到整个项目的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业管理公司的认可；

（2）营业时间的确定；

（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

（4）为整个项目促销承担的义务；

（5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

（6）投保范围事宜；

2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前项目竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为项目策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果项目统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

项目须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证项目的高效运转。常见的方式有：

（1）指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；

（2）协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

（3）服务项目：行政事务管理；

（4）监督项目：维护项目的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

4、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

项目的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。

八、商业运营公司组织架构图如下

结合我们公司各个项目及自持超市的特点，组织机构建议如下：

第二部分超市的投资分析

一、超市的定义及业态分类

超市就是实行自助服务和集中式一次性付款的销售方式，以满足消费者对基本生活用品一次性购足的需要，并普遍运用大工业的分工机理，实行对零售经营过程和工艺过程专业化和现代化的改造，普遍实行连锁经营方式的零售业态。

二、超市的业态分类

业态是指商业服务于某一顾客群或某种顾客需求的店铺经营形态。国内外众多的超级市场主要有四种业态：便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超级市场。

（一）、便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。其特点是：

1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地

2、营业面积在1OO平方米左右，营业面积利用率极高。

3、营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。

4、商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。

5、目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达， 8O％顾客为有目的的购物。

便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。

（二）、食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是：

1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。

2、营业面积在5OO至1000平方米。

3、商品结构：以购买频率高的商品为主。

4、营业时间不低于16小时。

5、以居民为消费对象，1O分钟左右可到达。

非生鲜食品类商品是无法与大型公司进行价格竞争的。作为必需商品的生鲜食品是商圈消费者基本生活的组成部分，生鲜食品成为该类店铺的主要商品。店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感到是去邻居家购物，而不是去店里购物。

（三）、仓储式商场

仓储式商场是以经营生活资料为主的，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制，只为会员提供服务）。其特点为：

1、选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场。

2、营业面积大，一般为1OOOO平方米以上。

3、库架合一，装饰简单，节约成本。

4、商品结构：主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽（指商品的种类要多）。

5、目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。

（四）、综合性超市

综合性超级市场是以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态，其特点是：

1、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。

2、营业面积在2500平方米以上。

3、商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度（指同一商品的规格、等级、品种的多少）。