(物业管理)典型物业纠纷案例解析

（物业管理）典型物业纠纷案例解析

典型物业纠纷案例解析

1、物业收费纠纷解析

关联法律法规：

《物业管理条例》第七条：

业主于物业管理活动中，履行下列义务：

遵守管理规约、业主大会议事规则；

遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

按照国家有关规定交纳专项维修资金；

按时交纳物业服务费用；

法律、法规规定的其他义务。

《物业管理条例》第三十六条：

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《物业管理条例》第四十二条：

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《中华人民共和国民法通则》第壹百零六条：

公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.

《合同法》第壹百零七条：

当事人壹方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《物权法》第七十二条：

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

物业收费纠纷中不得不注意的三个常识：

常识壹：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的

物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等.

业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实和物业服务合同约定的标准差距明显时，

根据有关规定，业主能够要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了壹定的服务，业主拒交物业费的主张是不合理的.

常识二：业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主仍无权拒交物业管理费

按照《物业管理条例》的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会仍是业主委员会，

均不得擅自选聘或解聘物业管理企业.但即使这种情况发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业和管委会或业委会订立的物业服务合同，本身就违法了.

于《合同法》上，这种物业管理合同实际上仍处于壹种效力待定状态，假设之后召开的业主大会决定承认这份合同，则该合同就具有合法效力；即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力，业主也应根据物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费.

如果业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。

常识三：和物业管理公司未签订过物业服务合同，业主仍需交物业费

根据《物业管理条例》规定，选聘物业管理企业是业主大会的职责之壹，作为业主大会执行机构的业主委员会，能够代表业主和业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物业管理企业进入小区提供物业管理服务，只要和执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再和每位业主单独订立合同。

另外，即使物业管理企业和业主委员会或业主均未订立服务合同，但物业管理企业提供了事实的物业服务，业主事实上接受了服务的，物业管理企业仍能够要求业主缴纳相应的物业服务费用。

(1)因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的

典型案例：

证明服务不周拒交物业费，法院判决仍须补交70％

冯女士因拖欠41个月物业费，被中亿豪物业管理XX公司推上法庭。于庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物业管理服务存于壹定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。

法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以壹定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为30％，冯女士须交41个月物业费的70％。

案例解析：

《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，同时《物权法》第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务.

因此，业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业主也不得依次为由拒交物业费，但能够要求物业公司于服务瑕疵范围内减收壹定的物业费。

（2）非因物业公司的过错产生的物业纠纷

①以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的

典型案例：

业主不满物业服务拒交物业费败诉

7月20日，世纪城物业管理XX公司诉业主欠缴物业费壹案壹审宣判。市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.9万元、供暖费6076.2元、车位管理费1500元。原告世纪城物业管理XX公司诉称，业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元，请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存于问题长期得不到解决、物业服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。被告曹女士的律师则认为，《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业能够向人民法院起诉。”

也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是壹个强制性条款，于没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。

法院经审理认为，世纪金源物业管理XX公司和曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公约》，于《物业管理公约》中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了如何追究违约责任。双方所签订的上述《物业管理公约》，应视为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行。

《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业能够向人民法院起诉”。曹女士根据上述规定认为物业管理公司于没有要求业主委员会督促其交纳物业费的情况下，无权向人民法院提起诉讼。而曹女士和物业公司之间所签订的《物业管理公约》的时间早于《物业管理条例》公布、施行的时间，于公约中已经明确约定当壹方违约时相对方能够申请调解，也能够向人民法院起诉。双方的上述约定且不违反法律规定，于发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹女士提出的根据《物业管理条例》第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。

曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，且具体指出电梯的关联收费不合理。如上所述，双方约定了物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司所收取的关联费用是否合理等问题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向关联的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。于关联的主管机关没有对世纪城物业公司和业主之间约定的物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没有事实及法律依据。

案例解析：

《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，《中华人民共和国民法通则》第壹百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。

至于收费标准，业主委员会和原告于物业管理服务合同中已有明确约定且且只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用，否则就要承担相应的违约责任。

②以无人居住为由拒不交纳物业费的

典型案例：

柳先生及其夫人居住于市某小区8栋701室.老俩口于澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:我们半年均不于家,不应该交物业管理费，于是跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。

法院判决：柳先生应交物业费

案例解析：

第壹，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,且不意味着整个所有建筑物于空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分于空置,但区分所有建筑物的共用部分仍然于运行,使用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证.

第二,当部分业主将物业建筑物空置后,且不意味着就能够减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.且不意味着能够减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投入

正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量壹样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少.

第三,造成业主的物业建筑物的空置责任于于业主本身,而且非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不于于物业管理公司.

第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然于享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.

典型案例：

某女士购买了壹套期房，于办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就于入住交接单上提出了自己的意见，且收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么仍要缴纳这么多物业管理费。

案例解析：

该女士应交物业管理费。

房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯壹合法凭证。可是于实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数均是期房，而房屋于验收交接后到产权证办理下来，往往有壹个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的壹个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的壹个主要程序。

于《商品房买卖合同》第八条和第十壹条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商于交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明（地区的验收合格文件为《市建筑施工竣工验收备案表》）；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自已的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她能够就房屋存于的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。

因此，对于其后的物管费应及时交付。

③业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷

典型案例：

2005年4月，黄女士购买了某花苑内商品房壹套。该小区的业主委员会成立于2005年10月，同年11月，业主委员会和某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由某物业管理企业直接向业主按月收取。从2006年6月份起，黄女士将该套商品房出租给万某壹家使用。从2006年10月份开始，黄女士认为物业服务费用应由实际使用人万某交付，且告知某物业管理企业直接向承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。

案例解析：

本案的焦点是应当由业主仍是物业使用人缴纳物业服务费。

《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费用。

向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务直接源于物业服务合同的约定，根据《合同法》第六十壹条第壹款的规定，当事人应当按照约定正确，全面，诚实的履行合同设立的义务，本案业主应当按时交纳物业服务费。当然，如果物业管理企业没有按照合同的约定履行合同义务，则业主享有，履约抗辩权。本案不存于抗辩理由，因此，黄女士应当按时交纳物业服务费。

物业服务合同和房屋租赁合同属于俩个不同的法律关系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是依据物业服务合同向物业管理企业承担物业服务费的义务。承租人应当履行房屋租赁合同约定的义务，而业主应当履行的是物业服务合同约定的义务。这俩种义务且非基于同以个合同而产生的，不能混淆这俩种义务。

根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主和物业使用人能够约定有物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。即于物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时，物业管理企业能够要求业主交纳物业服务费，业主于交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。具体到本案，出租人黄女士和承租人万某且没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。

④以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的

典型案例：

艾明辉运营的智能人网吧位于省政府公务员小区内，2003年7月1日，省政府公务员小区业主委员会和政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业管理委托合同》，规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后，政兴公司按约定进行物业服务，但艾明辉却未交纳物业管理费。2003年11月7日，政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611.6元，且承担诉讼费。艾明辉以其和物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其运营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。

法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主和物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之壹，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。

案例解析：

根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会和物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会未和物业公司签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。

仍有壹种情况，即物业公司无物业收费许可，业主要求确认合同无效，而拒交物业费问题。按照《合同法》的有关规定，只要合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取得物业收费许可证，属于行政管理方面的问题，应由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际提供了物业管理服务，业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。

风险防范：物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。

如果自己尽职尽责了，仍是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。

2、小区发生盗窃引发的纠纷

关联法律法规：《中华人民共和国民法通则》第壹百零六条：公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.

《合同法》第壹百零七条：当事人壹方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应

当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。

《物业管理条例》第三十五条：业主委员会应当和业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

（1）车辆被盗引发的物业纠纷

典型案例：王女士的汽车停放于小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准收取露天临时停车费。前年12月22日晚车辆丢失。市中院经审理后认为，公安部门对车辆被盗案壹直未有结论，据小区业委会和物业公司签订的窗体顶窗体底端物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间且不形成车辆保管合同，且王女士也未提供确凿证据证明物业公司存于重大过错，判决物业无责。

案例解析：于此类纠纷中，物业公司是否承担责任，关键是见，物业公司和车主之间存于的是保管合同关系仍是场地使用关系以及物业公司于车辆丢失中是否存于过错。

1、如果对小区业主车辆的管理是壹种特约管理，即于物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，业主能够要求特业管理公司依保管义务承担相应的赔偿责任；

2、如果没有约定，但有证据证明物业管理公司疏于管理，未尽至安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失有过错过失的，物业管理公司应承担和其过错相适应的赔偿责任。当然，如果物业管理公司履行了正常的安全防范义务，没有过错的，物业管理公司可不承担赔偿责任，因为物业管理公司不是侵权行为人，业主的车辆被窃，是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的，犯罪分子是直接的侵害行为人。业主和物业管理公司之间不存于财产保管关系，对业主的车辆没有保管义务。

3、如果物业管理公司设有专门的停车场，且对停放的车辆收取场地使用费，则应根据其收费的数额和车辆的价值比率，确定物业管理公司应承担的赔偿责任。于无法查清该车是否丢失，是否于本小区内丢失时，应按照最高人民法院《证据规定》第73条高度盖然性的证明标准，即于证据对待证事实的证明无法达到确定充分的情况下，如果壹方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度盖然性，人民法院即能够对该事实予以确认的规定，且同时结合物业管理公司的过错程度、收费标准等确定物业管理公司应当承担的赔偿责任。

（2）业主家中财务被盗引发的物业纠纷

典型案例：业主王某家中被盗,财产损失达二万多人民币.王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容,因此其家中被盗,物业公司应承担赔偿责任.

案例解析：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务,而非业主家中的安全保障服务.因此本案中,物业管理公司是否应承担责任,应视具体情况.如果该小区公共区域治安隐患多,保安员不履行职责,而且又能证明这些因素和业主家中被盗有必然的因果关系,则根据《中华人民共和国民法通则》第壹百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.如果物业公司采取了多种防范措施,公共区域没有治安隐患,保安员尽职尽责,业主也找不到物业公司的不当之处.则物业公司不应承担赔偿责任.治安管理是物业管理最基本的内容.为了确保业主,住户的安全,规避不可预测风险,壹方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数,加大安全防范的力度.另壹方面,物业管理公司最

好购买公众责任险,将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司.

风险防范：为了避免因业主财务被盗引发的物业纠纷，物业小区的保安及管理人员应切实的履行对业主的安全保障义务，严格的按照物业公司和业主的约定提供安全保障服务且严格的执行公司的执勤及巡视制度的规定，只要尽到了必要的安全保障义务，物业公司是无责任的于此类纠纷中。

3、因物业维修问题而引发的物业纠纷

关联法律法规:《物业管理条例》第三十六：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《物业管理条例》|第四十四条：物业管理企业能够根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、运营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物权法》第七十壹条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、运营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利壹且转让。

(1)因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任

典型案例：某住宅小区第25栋楼的公用水箱出现渗透现象，该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况，要求其及时予以修缮，但物业管理公司壹直未采取措施。有壹天，住于该栋楼的业主王某回家经过楼前通道时，因地面积水滑溜而不幸摔倒，导致右腿骨折，被送往医院治疗。王某要求物业公司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等关联费用未果，把物业管理公司告上法院。

法院判决：物业公司应当承担责任。

案例解析：根据《物业管理条理》及关联规定，物业管理公司和业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。

根据物业管理条例第三十六条的规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

本案中，小区物业管理公司对公用水箱的渗漏，应及时予以维修而未维修致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院，应由物业管理公司对王某的损失给予赔偿。

物业公司要避免因维修不及时导致的赔偿责任，就必须对职责范围内应及时维修的问题及时的维修，且建立维修责任人制度，对没有尽到职责的关联责任人予以处罚。

(2)因维修费用的承担引发的物业纠纷

典型案例：对业主自有部位的维修应由业主承担维修费用

去年年底，某大厦6楼壹住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。维修人员及

时赶到现场。由于下水管堵塞严重，于6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交维修费。

案例解析：根据《物业管理条理》及关联规定，物业管理公司和业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。

根据《物业管理条例》第四十四条：物业管理企业能够根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。于本案中物业公司工作人员受业主委托对其拥有的自用部位进行维修，维修费用应由业主承担。

（3）维修共用设施业主不配合引发的物业纠纷

典型案例：A物业小区的甲楼的共用水箱建于楼顶，清洗水箱需要出入顶层的业主家，但这样会破坏该业主家的清洁卫生，因此，物业管理公司清洗水箱时，该业主总是加以阻碍，且要求给予经济补偿。

案例解析：按照《物权法》第70－72条规定，各区分所有权人对自己专有部分享有完整的所有权，具有独立支配的权利，但且不意味着对专有部分享有绝对支配权利，不允许其他任何人利用。各区分所有权人均有为他人使用专有部分及其共有部分提供便利的义务。这种义务属于各区分所有权人应尽的义务，而且非相邻关系的义务，对各区分所有权人于履行义务时所造成的损害给予补偿，则是应当的。

4、楼房坠落物致人损害的物业纠纷

关联法律法规：《华人民共和国民法通则》第壹百二十六条:建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物,搁置物发生倒塌,脱落,坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外.

《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

典型案例：某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管理。大厦共16层，由于该楼窗户玻璃安装存于质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进行修缮处理。2001年5月21日下午3时许，13层广告公司的员工肖某于关窗户时用力过猛，致玻璃坠落且破碎，玻璃碎片下落插入当时于楼下搬运货物的孙某的头部，致死孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费，护理费，误工损失费等共计人民币8万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。

被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户安装不牢所致，而非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。

被告实业公司辩称：玻璃调落伤人系租户肖某关窗不当所致，本公司对此不能承担责任。被告物业管理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存于质量问题，物业管理企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业管理企业已尽管理职责，故不应承担赔偿责任。

〔判决〕人民法院经审理认为：实业公司系某大厦的所有人，该楼玻璃安装质量不佳，本身存于事故发生的隐患，且于数次发生坠落后未能及时采取措施，于物业管理企业提出改正要求后仍不作为，对孙某被致伤负有主要责任。肖某系房屋使用人，关窗时本应该正常方式关闭，但其却用力过猛，致玻璃下落，对孙某的损害亦负有壹定的责任。物业管理企业作为某大厦的管理人，曾向实业公司提出改进的要求，已尽管理义务，孙某的伤害同物业管理且无直接的、必然的因果关系，因此，物业公司不应承担法律责任。

案例解析：本案的核心是谁应当承担民事责任，法院的判决是正确的。

本案产生的原因，壹是由于该楼窗户玻璃安装存于质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落，但没有及时得到维修；二是13层广告公司的员工肖某于关窗户时用力过猛，致玻璃坠落。因此，要确定谁应承担本案的法律责任，首先就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存于质量问题却没有及时得到维修的责任。根据物业产权行使的法律责任和相邻权的有关理论，产权的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物业存于安全隐患，危及公共利益及他人合法权益，存于足以造成致以人民群众财产或者人身安全损害的缺陷。由于这种缺陷的存于使不确定的人或者确定的壹定范围内的人或者财产因之负有可能遭受损害的风险，如果这种风险不及时排除，就可能造成财产损失或者人身伤害。根据民法原理，业主有及时维修的义务，如果这种伤害或者人身损害发生，则责任人负有赔偿的义务。《物业管理条例》第五十六条规定，物业存于安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。本案实业公司作为某大厦的所有人，应当承担主要责任。

其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛，是窗户玻璃坠落的直接原因，和孙某的伤害存于必然的直接关系，因此肖某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装存于质量问题，使得玻璃存于安全隐患，也是窗户坠落的原因，和孙某的伤害存于间接的因果关系，因此肖某应当和实业公司共同承担法律责任。

关于物业管理企业的责任，主要是见其是否有过错。从本案的案情来见，物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存于质量问题曾向实业公司提出改进的请求，但实业公司且未答复，说明物业管理企业对窗户玻璃安全问题已引起足够的重视。如果物业服务合同没有特别的约定，物业管理企业不应当承担赔偿责任。

风险防范：对楼房坠落物致人损害的侵权行为，物业公司是否承担责任，关键是见物业公司对侵权行为的发生有没有管理上的过错，只要物业管理人员对楼房业主自有部位的搁置物存于的安全隐患尽到了必要的注意告知义务和对楼房共有部位搁置物存于的安全隐患采取了必要的防范措施，那么于此情形下，物业公司是免责的，所以为了避免此类纠纷的发生，关键是要及时的发现楼房搁置物、悬挂物存于的安全隐患且尽到必要的注意告知义务和采取必要的措施消除隐患。

5、小区内因共用场地的使用而引发的法律纠纷

关联法律法规：《物业管理条例》第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

《物业管理条例》第五十条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当于依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

《物业管理条例》第五十五条：利用物业共用部位、共用设施设备进行运营的，应当于征得关联业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也能够按照业主大会的决定使用。

《物业管理条例》第六十六条：违反本条例的规定，有下列行为之壹的，由县级之上地方人

民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，且按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（壹）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行运营的。

个人有前款规定行为之壹的，处1000元之上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之壹的，处5万元之上20万元

《民法通则》第71条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

《物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、运营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物权法》第七十壹条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

《物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、运营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利壹且转让。

《物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：

（壹）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二之上的业主且占总人数三分之二之上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（1）物业管理公司擅自改变公共建筑和公共设施的用途引发的物业纠纷

典型案例：物业公司无权出租共用部分

某小区的物业管理公司，将小区传达室壹间20多㎡的房子出租给他人运营。而小区业主认为于购房时已将传达室分摊入所购房屋的建筑面积，对传达室拥有所有权，物业管理公司未经业主同意，擅自将传达室出租，这侵犯了他们的合法权益，于是跟物业公司发生了纠纷。案例解析：按照《民法通则》第71条和《物业管理条例》第11、55、66条规定，小区传达室是共用部分，所有权人是全体业主，如要另作他用，应该由业主大会决定。物业公司只能对传达室行使管理权，未经业主大会通过就擅自出租，侵犯了业主所有权。业主可要求物业公司停止侵权，赔偿损失，且可要求房地产

（2）业主擅自占用共用部位引发的纠纷

典型案例：曾先生原是娄底市的壹个煤矿主，2006年2月他于长沙市壹高档小区买了壹套180多㎡的商品房，把壹家人从娄底迁到长沙的新房居住。去年7月，曾先生买了壹辆高档

小车。小区的车位比商品房少，曾先生买房时车位已全部售完，害得他常常为找不到车位泊车而苦恼。后来，曾先生发现楼下仍有壹处堆满乱石的空地，小区未将它规划为绿化或其他建设用地，能够开辟出来做泊车之用。

于是，曾先生未经开发商和物业管理公司许可，就请来民工把空地整理出来，不到2天时间搭建好了壹个车棚。开发商和物业管理公司知道后，限定曾先生于壹周内把车棚拆掉，否则雇请民工将车棚强行拆除，而且仍要求曾先生支付拆除费用。

对开发商和物业管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不执行，而且仍辩称说，小区空地使用权属于全体小区住户，他作为小区住户之壹也占有壹份，有权使用空地。小区不能给他提供车位，他把属于自己的空地平整出来搭建车棚，是合情合理的。

为此，曾先生和开发商及物业管理公司发生纠纷，至今仍没有解决。

案例解析：按照建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第3条对共用部位的解释，小区内的空地属于住宅共用部位。小区内空地的使用权属于小区全体业主共同所有，业主能够对小区内的空地合理行使使用权，但不能对其中壹部分主张使用专属性，单独排他性使用；按照《物业管理条例》第7、51条规定，小区的空地使用权归全体业主享有，个体业主占用空地应该征得业主委员会的同意；按照《物业管理条理》第1条规定，物业管理公司对曾先生的行为应该履行制止的职责和向有关行政管理部门方案的义务。

按照《物权法》第70－73、76条规定，曾先生搭建车棚的行为侵害了其他业主的权利。《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

6、业主擅自改变房屋的使用性质引发的纠纷

关联法律法规：《物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为运营性用房。业主将住宅改变为运营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意

《物权法》第八十四条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

典型案例：2002年3月，吴先生于某小区买了壹套壹层三居室商品房，入住后他发现由于小区是新落成的，各种配套设施仍不完善，特别是饭馆缺少，吴先生于是把他那100多㎡的房子改成了小餐馆，开业壹个月，小区物业管理企业找上门来了，要求关闭餐馆，吴先生觉得他为大家服务，解决大家早餐问题是好事，物业管理不应该干涉，为此发生纠纷。

案例解析：本案的核心是业主是否有权利擅自改变房屋的使用性质。

根据我国《物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为运营性用房。业主将住宅改变为运营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意

及《物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系的规定，吴先生不能擅自改变房屋的使用性质，吴先生如果确需改变房屋的使用性质，也不得不违反相邻权，且且应当按照有关规定办理有关手续。无论是业主仍是使用人，均不应当擅自改变房屋于建筑设计规定的用途，如果擅自改变物业的使用性质，不仅影响社会管理秩序，而且有可能对相邻权造成影响。相邻权是能够从相邻他方得到必要的便利和防止来自相邻他方的危害或危险的权利；相邻义务则是向相邻他方提供必要的便利和不得给相邻他方造成危害或危险的义务。物业相邻权的实质于于不得违反全体业主的共同利益，不得将其权利滥用，即对物业产权行使的法律限制。擅自改变物业的使用性质属于相邻权所禁止的行为。区分所有权人虽然能够自由地使用自己的专有部分，但必须依据其本来规划设计的居住、营业或者其它特定的用途来使用，否则构成不当使用。

7、特殊侵权行为引发的物业纠纷

关联法律法规：《民法通则》第123条：从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。

《物业管理条例》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《物业管理条例》第52条：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内关联管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。【案例】孙某（男，10岁）于家里玩耍是发现阳台旁边的树上有小鸟，用身边的铁条去打小鸟，结果被挂于树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某的父母向法院提起诉讼，要求物业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。法院查明，于距离孙家阳台的垂直距离大约5米处，有10千伏的高压线，事发前天晚上有7级大风，大风将高压线刮断，导致损害事故的发生。

审理结果：电力公司负80％的责任，物业公司负20％的责任

案例解析：根据《物业管理条例》等法律法规的规定，高压电线的维修养护责任是由电力公司承担的，电力公司具有维修养护高压电线的责任，应当严格依照《电力设施保护条例》及其《实施细则》的规定，采取有力的措施保障电力设施的安全，于大风过后应当采取措施消除危险。《物业管理条例》第52条第1款规定，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内关联管线和设施设备维修、养护的责任。”电力公司未能及时检修刮断的电力设施，主观上有过错，应当承担损害赔偿责任。《民法通则》第123条规定，“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。”本案中孙某且非故意触电，电力公司不具有免责条件，应当依法承担法律责任。

此外，物业公司负有物业小区安全保障的义务，应对小区内存于的隐患进行排除且尽到合理的注意告知义务，但本案中，物业公司却没有尽到注意告知义务，故应当承担壹定的责任。风险防范：尽管《物业管理条例》第52条规定供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内关联管线和设施设备维修、养护的责任。可是物业公司负有物业小区安全保障的义务，应对小区内存于的隐患进行排除且尽到合理的注意告知义务，因此物业公司要想规避此类风险的发生，就应对供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的关联管线和设施设备于物业小区内存于的安全隐患尽到必要的注意告知义务且作出必要的安全警示标志。

8、于物业管理中未尽到注意告知警示义务而引发的物业纠纷

关联法律法规：《物业管理条例》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《合同法》第壹百零七条：当事人壹方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。

（1）典型案例：上消防逃生门物业管理存隐患担责三成

高某去年租用市青浦区佳乐苑小区的壹套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子壹起将洗好的衣服晾晒到了顶楼的天台上，当时上楼的通道畅通无阻，没有发现有什么阻挡。

下午5点多黄昏时分，高某上楼收取衣服，心急的他没有多想直接上了天台，没想到壹头撞于了什么东西上，接着玻璃渣子纷纷落下，脸部鲜血也随着涌了出来。高某被妻子连忙送到了医院，经过认真清理，他脸上大伤口3个被缝了近30针，其他小伤医生实于无法下针只好作了消毒处理。经过检查，原来通往天台的顶楼上有壹道玻璃门，门较大上面也无任何标志，晚上时不知被谁关上了，高某没发现就壹头撞了上去。

第二天，头包得像粽子壹样的高某就去找物业交涉，但物业公司认为此门为消防逃生通道且有铝合金边框，天台为公用部位，高某擅自占用公用部位仍把门撞坏，应当赔偿，讨说法反而被倒打壹耙，高某壹怒之下将物业公司起诉到了市青浦区人民法院。

法院判决：小区物业承担30%的责任。

案例解析：平台晾晒衣服显属不当，且其为成年人应当对自己的活动范围负注意义务，对损害后果的发生负主要过错责任；但物业公司负有对管理小区内的安全保障义务，应及时发现物业管理小区内的安全隐患且作出相应的警示注意义务，而逃生通道的玻璃门作为安全隐患，物业公司没有对其作警示标志，因此应承担壹定的责任。

典型案例：物业公司尽到了注意告知义务无责任

2005年1月，由于办公楼三楼漏水致使通往电梯的台阶结冰,赵小姐上班时经过不慎滑到,导致右手骨折,事发后,赵小姐曾多次找到管理写字楼的物业公司要求赔偿。而物业公司认为，根据租赁合同，赵小姐所于公司租赁的办公楼仅有载货电梯而无客用电梯，因此，赵小姐上下班应走人行通道而不应该乘载货电梯，而且，事发当天物业管理管理人员也曾劝说赵小姐走人行楼梯，但赵小姐不听。所以物业管理认为赵小姐跌伤是其本人过错造成，应自己承担后果，故物业管理公司不作赔偿。因此赵小姐起诉到法院要求物业公司赔偿。

法院判决：物业公司无责任

案例解析：既然所签定的物业管理合同或关联管理制度已载明电梯的使用性质，再加上当天管理人员现场已明确告知赵小姐不能乘搭载货电梯，故物业管理人员已尽到了注意告知义务，因此，于这种情况下导致赵小姐摔伤，责任全于赵小姐身上。

典型案例：物业未尽及时注意义务业主人身损害索赔

去年4月，家住卢湾某小区的徐某准备进行0装修。装潢公司施工人员于大楼开锯木板后，将俩块木板放于壹楼通往地下车库的步行楼道上。当日中午，邻居周某步行至地下车库取车时，避让不及踩到木板滑倒骨折。卢湾法院审理后判决，装潢公司赔偿周某5000余元，物业公司赔偿2500余元。

案例解析：如果业主于小区公共区域受到伤害，物业未能及时报警，或者发现异常情况没有及时注意，导致损害后果产生的，应该承担相应责任。若因物业的管理未到位，如未及时清理杂物、对公共设备进行修复造成居民人身损害的，物业应该承担相应责任。

风险防范：为了规避因物业管理人员未尽到注意告知义务而引发的物业纠纷，物业管理人员应及时的发现物业管理中的安全隐患且予以消除和作出必要的警示标志。

9、业主违反有关规定装饰装修引发的物业纠纷

关联法律法规：《物业管理条例》第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，且及时向有关行政管理部门方案。

有关行政管理部门于接到物业管理企业的方案后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

《物业管理条例》第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

《住宅室内装饰装修管理办法》第五条：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间

扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆改连接阳台的砖、混凝土墙体

损坏房屋原有节能设施，降低节能效果

其它影响建筑结构和使用安全的行为

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重和各种外加作用力系统的传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条：物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门方案的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

章某和于某为楼上楼下邻居，18楼的于某先行入住。19楼的章某正于装修时，楼下的于某发现自己的楼下漏水。没过几天，于某家放于柜子里的衣服受潮，卧室和客厅地板也开始漏水。于某于是到章某家交涉，发现章某正于将主卧室改造成壹个装有冲浪浴缸和电泵抽水马桶的超豪华宽敞卫生间，而将原设计的卫生间改作它用。于某立即向物业管理企业投诉，物业管理企业即向章某发出要求其整改的紧急通知，但章某只答应解决漏水问题而拒绝整改，于某便将章某和物业管理企业壹且诉至法院，要求章某拆除卫浴设施、恢复原状，要求物业管理企业承担赔偿责任。

审理结果：法院判决支持了于某诉章某的诉讼请求，驳回了于某诉物业管理企业的诉讼请求。案例解析：（壹）章某的行为违反了有关法律法规的规定。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；第三十八条仍规定，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处五百元之上壹千元以下的处罚，对装饰装修企业处壹千元之上壹万元以下的罚款。

（二）章某的行为，影响了楼下于某对房屋的正常使用，违反了法律规定的义务，依法应承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、停水停电、物品毁损等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人能够向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

（三）关于物业管理企业的责任。《物业管理条例》第四十六条第壹款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，且及时向有关行政管理部门方案。”第五十三条第二款规定：“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。”这是为物业管理企业设定的壹项义务。本案中，如果物业管理企业没有尽到这方面的义务，就应当承担相应的责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条也规定：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门方案的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费用2至3倍的罚款。”同时，《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，问题关键是如何界定物业管理企业是否履行合同的问题。通常来说，如果物业管理企业已按照合同约定尽到了自己的责任，不存于管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果物业管理企业根据物业服务合同的约定，存于明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存于瑕疵的赔偿

责任。可是，必须注意到，物业管理企业毕竟是壹个民事主体而非行政管理机关，作为民事主体的物业管理企业是不具有行政权利的，因而物业管理企业不可能采取强制措施，其所能做的仅仅是发现问题时向业主及施工单位提出改进意见，而不能直接采取有效的行政制裁手段。当然，如果物业管理企业根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题且提出建议，也没有及时向有关部门方案，物业管理企业则应当承担责任。

风险防范：规避装修纠纷的关键是，物业管理人员应严格按照《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》的规定将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，对发现的业主违规装修的行为及时的予以制止且向有关部门方案，但无权采取强制措施，于此过程中，物业管理企业只要尽到了告知义务就能够了。

10、小区内发生的人身损害赔偿纠纷

关联法律法规：《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《物业管理条例》第四十七条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业于采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门方案，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员于维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

《民法通则》第壹百三十壹条：受害人对于损害的发生也有过错的，能够减轻侵害人的民事责任。

最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条：雇员于从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任；雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当和雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，能够向雇员追偿。

前款所称“从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产运营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者和履行职务有内于联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。

《合同法》第壹百零七条：当事人壹方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。

《民法通则》第壹百二十六条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和关联场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和关联秩序的活动。

《城市新建小区管理办法》第二条第三款：本办法所称住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。

（1）保安未尽安全保障义务引发的物业纠纷

典型案例：小区居民家中被砍伤物业公司未尽责被判赔偿

日前，洛阳市老城区法院依法审结壹起因物业公司未尽到应尽的安全保障义务，造成业主身体损害的人身损害赔偿纠纷案件，判决物业公司承担张某人身损害损失40％的补充赔偿责任，赔偿张某4万余元。

2003年4月2日，原告张某之母李女士从被告某房地产开发XX公司购买了壹套位于本市某小区内的住宅。同年9月，原告及家人入住该小区，且和被告签订了物业管理公共契约。其中约定，被告于管理中负有“于公安机关的指导下管理日常治安工作，安排管理人员对本区进行日常巡视”的义务。此后，原告按约每月交纳物业管理费，被告将其物业管理中的治安工作委托保安公司管理。

2004年8月15日凌晨2时许，壹犯罪嫌疑人潜入该小区，从原告所居住的房屋南边沿墙攀爬至原告房间，用菜刀将熟睡中的原告砍伤，后逃离现场(该案至今未破)。案发后调查发现，该小区大门口设有门岗，壹天24小时值班，但对出入人员无登记，无日常24小时巡逻。案发前后，被告正将该小区的后围墙扒开安装后门，管理工作比较松懈。经洛阳市第壹人民医院诊断，原告气管、食管和手部肌腱断裂，双侧气胸、左侧喉区神经损伤，构成9级伤残，为此先后住院治疗38天，花去医疗费3.3万余元。

2004年11月19日，原告以被告物业管理中治安防范措施有漏洞，给犯罪分子以可乘之机为由，向洛阳市老城区法院提起诉讼，要求被告赔偿其医疗费、交通费、残疾赔偿金、精神抚慰金等共计10万余元。法院审理后，依据我国《民法通则》等有关规定，于近日作出上述判决。

案例解析：物业公司应承担补充赔偿责任

最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，从事住宿、餐饮、娱乐等运营活动或者是其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当于其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，能够向第三人追偿。本案中，原、被告之间签订公共契约后，双方即形成了物业管理合同关系。原告按约定向被告交纳了物业管理费，被告即负有管理小区日常治安工作，有效防止和制止于小区内侵害小区居民人身、财产行为的义务。因此，原告张某深夜于自己家中睡觉时，被潜入的犯罪嫌疑人持刀砍伤致残，属被告未尽到合理限度范围内的安全保障义务，对此，被告存于壹定过错，法院判决其承担张某人身损害损失40％的补充赔偿责任是适宜的。

（2）保安致人损害的物业纠纷

典型案例：某物业公司于某小区门口设有保安员执勤，负责对进入小区的人和车辆进行安全管理。2004年8月5日，居住于该小区的杨某驾驶私家车带其丈夫焦某和儿子，准备进入小区回住所。值勤的保安员要求杨某办理车辆进入小区的关联手续后，方可进入小区。为此，双方产生争执。杨某的丈夫焦某下车和保安员发生互殴。尔后，其子又用电话联系他人进入小区，和保安员互殴，造成双方人员均有伤情。杨某的伤情鉴定为闭合性颅脑损伤、头外伤后神经反应，损伤程度为轻微伤。为此，杨某起诉某物业公司要求赔偿医药费、误工费、护理费、住院伙食补助费、营养费、鉴定费、精神损失费等共计5.3万余元。

法院判决：经审理法院认为，公民的身体健康权受法律保护。原告驾车进入被告管理的居民小区时和被告的值勤保安因车辆出入证问题产生争执，双方本应克制自己的情绪，从维护小区管理秩序出发，妥善处理问题。由于双方均不够冷静，进而情绪激动相互殴打，造成原告受伤。双方均负有壹定过错，应各自承担相应责任。被告和实施侵害的保安员系雇佣关系，保安人员于从事雇佣活动中致人损害，理应由被告赔偿给原告因此造成的合理经济损失。最后，法院判决某物业公司赔偿原告经济损失人民币6100元。

案例解析：本案是壹起因物业管理纠纷引起的人身损害赔偿案件。原告是壹名小区居民，被告则是管理小区的物业公司。值得注意的是，这起案件的直接当事人是壹名被告雇佣的值勤保安。法院认为，值勤保安于从事雇佣活动中致使原告人身损害，被告应承担经济损失。依

据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条，雇员于从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任。

雇主于这里所承担的是雇主替代责任。雇主替代责任是指雇主对雇员于从事雇佣活动中侵犯他人权利时所应当承担的民事责任。本案中，值勤保安对进出小区的车辆和人员进行管理是于履行其雇主——某物业公司安排的工作。尽管斗殴本身是值勤保安和原告之间的个人行为，但值勤保安是于履行其工作职责时，和原告发生争执从而导致斗殴。依照最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款，前款所称“从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产运营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者和履行职务有内于联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。所以，应认定值勤保安和原告斗殴是保安人员于从事雇佣活动中致人损害，其雇主——某物业公司仍应承担赔偿责任。

但同时，小区某物业公司是受小区业主的委托对小区进行管理，原告作为小区壹名居民有服从小区管理的义务。但原告没有履行其义务，而和值勤保安争执斗殴。因此，原告同样是有过错的，依照《中华人民共和国民法通则》第131条“受害人对于损害的发生也有过错的，能够减轻侵害人的民事责任”，故法院于上述判决中支持了原告部分诉讼请求。

（3）小区共用设施伤人赔偿纠纷

典型案例：2005年8月29日下午，7岁的小鹏（化名）和妈妈壹起于小区休闲广场上玩耍。小鹏于跑动中撞倒壹张石桌。石桌砸断了小鹏的左手食指和中指。事发后，小鹏的父母多次和小区开发商和物业公司交涉。但对方认为小鹏受伤是由于父母见护不力，他们不应承担责任。随后，小鹏的父母将物业公司和开发商告到法院，索赔医药费、精神抚慰金计1．4万余元。庭审中，被告物业公司和开发商均表示不愿赔偿。

法院判决：物业公司赔偿小鹏7200余元。

案例解析：《物业管理条例》规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和关联场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和关联秩序的活动，同时建设部《城市新建小区管理办法》规定，物业公司对小区的管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环保容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。因此，物业公司对物业小区内的共用设施负有管理、维护义务，对于因共用设施存于安全隐患致使他人受伤的，物业公司应当承担损害赔偿责任。而物业小区休闲广场上的石桌作为共用设施，可见物业公司对休闲广场上的石桌负有管理、维护义务。另根据《民法通则》规定，建筑物或其他设施发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。本案中，物业管理公司未能提供足够证据证明其已尽到了管理、维修义务对损害的发生且没有过错，故应对小鹏的受伤承担赔偿责任。同时，小鹏的母亲未尽好足够的监护义务，对儿子受伤亦有壹定过错，可相应减轻物业公司的部分赔偿责任。因此，法院判决物业公司赔偿小鹏7200余元。

关联法律知识：“安全保障义务”有法律依据[ Fr:https://www.360docs.net/doc/6b2655233.html, ]

2004年5月1日生效的《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，比较集中地体现了侵权责任法的主要原则。其中和物业管理行业关系最密切的是第六条:“从事住宿、餐饮、娱乐等运营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”通俗地说就是，运营者或者社会活动组织者，对他的顾客或者活动参加者负有合理限度的安全保障义务，未履行这个义务，致使他人受到人身损害的，要承担赔偿的责任。法条中虽未明确列举物业管理，但从法理上见，从事物业管理活动应包括于“等运营活动”之中，物业管理公司要对它的顾客壹壹业主和使用人承担安全保障义务，

应当足毫无疑义的。

物业管理人的安全保障义务主要体当下三个方面：设施设备的安全保障责任、管理服务的安全保障责任、预防和制止第三人侵权的安全保障责任。

设施设备：安全可靠无隐患

每个住宅小区中均会有许多设施设备，如交通设施、供水供电供气设施、安保设施、排污设施、娱乐设施等，物业公司作为管理人，有义务保障这些设施的完好，不使其对业主和使用人造成人身损害。如果设施设备未达到安全要求，导致使用人受损的，受损人有权向物业管理人索赔。物业管理中，来自设施设备的风险相当多，仅小区游泳池，就存于水质是否达标、是否按标准配备了救生设备和救生员、更衣室地面是否防滑、是否设置了安全告示等，其中壹项欠缺，就可能构成“未尽设施设备的安全保障义务”。2004年，方庄小区壹名11岁女孩于攀爬绿地的钢筋护栏时失足，被栏杆尖端刺成“右胸锐器贯通伤”，花去医疗费用近三万元，后女孩向物业公司索赔26万余元。物业公司认为，安装护栏足为了保护绿地免遭践踏，作为11岁的女孩，不应该去攀爬护栏，家长也未尽到监护责任，物业公司对此伤害后果没有责任。法院最终认定：该小区物业公司设置钢筋护栏时应当考虑到儿童的安全，护栏留有十余厘米长的尖头，存于安全隐患，应对此人身伤害事故承担部分责任，判决物业公司赔偿医疗费用1万元。这个案例启示我们，对小区内的壹切设施设备，均要考虑是否存于不安全的因素，特别是儿童能及的范围内，不仅要考虑正常使用状态下会不会发生伤害，仍要考虑到非正常使用状态下，甚至“万壹”情况下的伤害。国外有壹种小塑料钉，专门用于堵塞电源插孔的，其用意就是为了防止幼儿用铁丝等物捅电源插孔时触电。这种心思，就是物业管理人应有的安全意识。

服务管理：细致周到无过失

物业公司的服务管理，包括对业主的服务及对房屋、设施及小区秩序的管理。服务管理不到位，没有尽到职责，造成业主或者使用人的人身受到损害，就属于“未尽管理上的安全保障义务”，应当承担民事赔偿责任。东海花园业主于家中被杀案，凶犯持作废出入证混入小区，物业管理人员未能觉察，显然于履行职责上有重大瑕疵，这是法院判决它承担赔偿责任的主要原因。周壹男全家被害案，5名凶犯1天多次进出小区，作案时间长达10多个小时，5名受害人先后被杀，直至凶手安然离去，小区保安均未有丝毫警觉。这种情况下，物业公司要说自己完全履行了管理上的安全保障义务，恐怕说不过去。管理上的安全保障责任范围很广：对可疑人员进行询问盘查、于施工检修地点设置标志、投放消杀药剂前的预告警示、对业主求助时的迅速处理等，均是物业公司最常见的安全保障工作内容。2001年3月，复兴新苑小区业主徐某的女儿于家中被流窜犯罪分子奸杀，破案后查明罪犯从运送垃圾的小门进入小区，而该门于晚上是应当上锁的，那晚却没有关。这成为物业公司未履行职责的主要依据。因此法院判物业公司赔偿4万元。这个案例警示我们，物业管理工作不允许百密壹疏，任何时间、任何行为均要经得起检验，这是壹个很高的要求。类似业主被杀害这样的恶性事故出现的概率固然很低，但小的伤害事故随时均有可能发生。例如道路湿滑障碍造成行人摔倒致伤、消杀药剂管理不当造成儿童中毒、井穴沟池致人坠入、运动游乐设施残损致人伤害等等，均是物业管理中每天均需要警惕的风险。最高法院的司法解释指出：“(壹)道路、桥梁、隧道等人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的；(二)堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的；(三)树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的”，“由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外”。这些列举的以及类似的事故均有可能于小区里发生，物业公司作为管理人责无旁贷。特别要注意的是，由物业管理人组织的大型社区活动越来越多，体育比赛、商业促销、文艺汇演等，虽然能营造热烈的小区气氛，但造成人身意外伤害的风险也大大增加。作为社区活动的组织者，物业公司必须要充分考虑安全保障能力，如没有安全把握，宁可不组织这类活动。

制止侵权：及时果断不延误

对于来自第三人的人身伤害行为，物业公司有防范和制止的义务。《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业于采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门方案，协助做好救助工作。”这里把物业公司制止第三人侵权的安全保障义务，概括归纳为“俩协助俩及时”。“俩协助”足“协助防范、协助救助”；“俩及时”是“及时制止、及时方案”。我们知道，物业公司作为壹个企业，本身且不具备执法的权力，它只能于合理限度范围内承担安全保障义务。“预防、制止(应急)、方案、救助”这四个方面，就是物业公司合理限度范围内的责任。比如，物业公司于小区内接到“有人行凶”的报警，应该立即派保安人员赶赴现场，于保护自身安全的前提下，采取制止措施，同时向公安机关方案。如已发生人员伤亡，应立即联系急救站，协助救治伤员。于警方到达后，协助工作，配合调查。做到这些，就履行了制止侵权的安全保障义务。如果物业公司没有做到“俩协助俩及时”，均会构成不作为，受害者有权要求物业公司承担赔偿责任。