中国物业管理行业发展研究-行业管理体制及发展概况
中国物业管理行业发展研究-行业管理体制及发展概况
（一）行业管理体制
1、行业主管部门
（1）住房和城乡建设部
根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房和城乡建设部；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同对物业服务收费行为进行监督。
（2）国家发展和改革委员会
根据《物业服务收费管理办法》，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。国务院价格主管部门即国家发展和改革委员会。
（3）财政部
根据《物业管理条例》，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。国务院财政主管部门即财政部。（4）中国物业管理协会
中国物业管理协会（CPMI）是物业管理行业最重要的自律性组织，它是以物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，经国家民政部批准并注册登记并具有国家一级社团法人资格的全国性社会团体。其主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。
中国物业管理协会主要职能包括：协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议；协助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步；代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议；组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象；进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争；为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务；组织开展对物业服务企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作；促进国内、国际行业交流和合作。
2、行业政策法规
随着物业管理行业规范化水平的逐步提高，中国物业管理行业的法制化建设也日趋完善，逐步建立了一套以《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业收费管理办法》等为基础，包括其他相关的国家政策法规、地方政策法规及行业自律性规范文件在内的一整套规范体系。
在产业政策的支持及合理引导下，随着法律法规的不断完善，物业管理行业将持续快速发展，这将为公司的中长期发展提供有利的环境。
（二）行业发展概况
根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
1、行业发展历程
物业管理最早起源于19世纪60年代的英国，有其深厚的历史背景，当时正值第一次工业革命大爆发时期，农村人口纷纷涌入工业城市，人口集聚对居住房屋的需求也日益增长，但由于对聚居的人口及居住的房屋无相应的规范管理措施，引发了房屋毁损严重、生活垃圾杂乱堆放及居住环境日益恶化等一系列社会问题。当时，一位名叫奥克维娅?希尔(Octavia.Hill)的英国业主为自己的出租物业制定了一套规范租户行为的管理办法，以防止大量从农村涌入城市的住户对自己房屋的毁坏，优化了居住环境，也受到政府及其他业主的关注，随后英国还成立了非营利性行业组织，即皇家特许屋宇经理学会（CHI），标志着规范业主行为的“早期的物业管理活动”正式出现，物业管理初具雏形。
19 世纪末，随着建筑材料及建筑技术水平的提升，钢结构建筑与电梯的广泛运用，且第二次工业革命加快了西方国家城市化进程，高层住宅和写字楼大量
出现，对管理维护楼宇及其设备的专业化、规范化提出了更高的要求，现代物业管理应运而生。1908 年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特
组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——Chicago Building Managers Organization)召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生，标志着现代物业管理正式扬帆起航。
中国现代意义上的物业管理最早出现于20世纪80 年代初期的深圳，这得益于改革开放初期深圳毗邻香港的区位优势，最早管理的物业也是港资商品房。我国物业管理从东部沿海到内陆，从业态单一到多样化，经历了三个主要发展阶段：
（1）1981 年至2003 年：起步初创阶段
起步初创阶段以深圳市第一家物业管理公司，即深圳物业管理公司于1981 年3 月10 日正式成立为标志。这一阶段，由于缺乏统一的全国性物业管理方面的法律法规，物业管理公司的专业化、规范化水平不高，行业集中度较，且物业管理往往作为房地产开发企业的内设部门而服务于自身开发的物业项目，盈利能力整体较差。
（2）2003 年至2014 年：规范化发展阶段
规范化发展阶段以中国第一部全国性的《物业管理条例》于2003 年9 月1 日颁布实施为标志。这一阶段，物业管理公司得益于全国统一的《物业管理条例》的规范指导，物业管理的规范化与法制化水平逐步提升。得益于房地产行业快速发展的十年，物业管理面积呈现爆发式增长，物业管理市场蓝海已初步形成。但是，由于物业收费实行政府指导定价，且多数物业公司未从房地产开发企业内设服务部门蜕变成专业化、公司化运作的物业服务公司，这一阶段的物业管理市场化水平仍较低，物业管理公司的独立性仍较差。
（3）2014 年至今：市场化运作阶段
市场化运作阶段以全国第一家物业上市公司，即彩生活（1778.HK）于2014 年6 月在香港上市和发改委于2014 年12 月颁布《关于放开部分服务价格意见的通知》为标志。发改委颁布的《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指导
地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，后续逐步全面取消物业服务企业资质，为物业服务行业带来更大的发展空间。彩生活在香港上市，迈开了物业服务公司登录资本市场的大门，国内物业公司纷纷选择登陆港交所、新三板甚至国内A 股市场，通过资本市场募资引入新
技术、新业态，提高服务的技术含量和产品附加值，并借助资本市场实施并购重组以扩大市场占有率、提升物业管理规模，中国物业服务企业已经开始从粗放式
传统服务业向集约式现代服务业转变，物业管理业务也开始从房地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市场化的方向发展。
2、中国物业管理行业发展现状
（1）物业管理行业整体规模持续增长
随着中国城镇化水平与居民收入水平的不断提高，房地产市场发展带来的新
增住房建筑面积的累计叠加，物业服务需求持续旺盛。
一方面，房地产业发展持续带动物业管理行业的发展。物业管理行业上游行
业的房地产业经过长足的发展已步入成熟阶段，当前宏观政策虽不断加强调控力度，但中国城镇化趋势不可逆转，根据《国家新型城镇化规划（2014－2020 年）》确立的发展目标：常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45% 左右，努力实现1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，中国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。
2013 年至今，全国房地产开发企业房屋竣工面积情况：
2018 年中国新增房屋竣工面积虽有所下降，但2013至2017 年连续五年
均保持每年新增房屋竣工面积10 亿平方米以上，意味着为物业管理提供等量的
新增物业管理面积。
另一方面，中国物业管理行业的市场规模快速增长。根据中国物业管理协会发布的《2018 年全国物业管理行业发展报告》，2017 年全国物业管理面积约为246.65亿平方米，比2014年增加71.15 亿平方米，年复合增长率12.01%，行业物业管理规模持续扩大；2017年全国物业服务企业共11.8 万家，比2014 年增长18.2%，年复合增长率3.97%；2017 年全国物业管理从业人员约904.7 万人，比2014 年增长29.4%，年复合增长率9.9%。
（2）市场高度分散但行业集中度逐步提升
物业管理行业虽经30 多年的发展，但仍处于初级发展阶段，整体呈现“大市场，小龙头”的竞争格局。根据中国物业管理协会发布的《2018 年全国物业管理行业发展报告》显示，截至2017 年底，全国11.8 万家物业服务企业平均管理面积仅为20.90 万平方米，市场仍呈现高度分散的行业特性。
随着近年来规模企业的快发发展，或借助集团获得多方位发展支持，或加速市场化进程，同时嫁接资本市场，聚焦平台输出、扩大兼并收购、创新商业模式等，多形式、多手段、多渠道不断强化规模化发展，行业集中度逐步提升。根据近几年百强企业研究报告，2014至2018年间，百强企业市场份额占比从16.28%
增加至38.85%，行业集中度进一步提升。2014-2018 年百强企业市场份额变化情
况具体如下图：
（数据来源于《2019 年中国物业服务百强企业研究报告》）
同时，物业管理行业强者恒强的态势继续保持，2018 年TOP10 企业管理面
积均值为2.39 亿平方米，市场份额为11.35%，与2017 年相比提高了0.29 个百
分点。百强企业内部也呈现出差异化的分布特征，规模较大企业优势更加凸显，
规模较小的企业在各自细分领域力求稳定发展。2018 年度，强者恒强态势延续，TOP10企业管理面积均值是百强企业均值的6.43倍；TOP11-30企业积极创新求变，成长较快，管理面积均值为是百强企业均值的1.71 倍，TOP31-50 管理面积
均值是百强企业均值的0.63 倍，TOP51-100 管理面积均值是百强企业均值的0.34倍。（3）深耕主流市场凸显城市集群效应
改革开放以来，随着中国城镇化的纵深发展，城市群集聚经济、人口能力明显增强，中国以城市群为核心的空间发展格局已基本形成，衍生出的巨大住房和物业管理需求为物业管理行业创造了更广阔的发展空间。百强企业纷纷抓住城市群发展带来的结构性机遇，开展针对性、差异化布局，依托城市群带来的项目聚集优势，强化规模效应。2018 年度，百强企业53.12%的管理面积位于五大城市群，其中，在长三角、成渝、珠三角、长江中游及京津冀五个主要城市群分布比例分别为18.17%、9.34%、9.06%、8.51%和8.04%。
（数据来源于《2019 年中国物业服务百强企业研究报告》）
（4）物业管理业态多样化但仍以住宅物业为主
随着中国物业管理行业的不断发展壮大，物业服务公司在顺应市场大势依靠规模取胜的基础上，不断提升专业服务能力，拓展物业服务的业态范围。物业管理除了传统的住宅物业外，还有众多其他物业管理类型，诸如办公物业、商业物
业、产业园区物业、公众物业、学校物业、医院物业等。这些管理业态同住宅管理相比较，具有更强的专业性，已发展成为物业管理行业中的重要分支，中国物业管理业态走上多样化发展的快车道，物业管理行业加速向现代服务业转型升级，物业管理向城市社会管理、公众资产管理等方向延伸，未来物业管理业态将更加丰富。
但是，由于中国物业管理行业仍处于转型升级阶段，当前物业管理业态仍以住宅物业为主。根据中国指数研究院、中国房地产TOP10 研究组联合发布的《2019 年中国物业服务百强企业研究报告》显示，2018 年度，百强企业住宅物业服务收入占百强企业基础物业服务总收入的45.79%，办公物业、商业物业、产业园区物业、公众物业、学校物业、医院物业和其他类型物业物业服务费收入占比分别为19.94%、14.45%、6.62%、2.12%、3.28%、3.02%及4.79%。
（数据来源于《2019 年中国物业服务百强企业研究报告》）
一方面，新增住宅面积仍是当前房地产增量市场的绝对主力军；另一方面，随着社区经济的崛起，管理住宅物业的价值进一步凸显，行业百强企业的兼并收购也以住宅物业管理项目为主，助推了行业百强企业中的住宅物业的占比提升。2013 年至今，住宅面积占全国房地产开发企业房屋竣工面积情况：
（数据来源于国家统计局）
（5）基础物业服务外包已成行业惯例
物业服务企业通过将基础业务外包，利用专业服务公司提供的优质低价服务，实现专业化、集约化管理，在降低企业经营成本的同时，聚焦核心业务，进一步提升专业服务水平。
根据中国指数研究院、中国房地产TOP10 研究组联合发布的《2019 年中国物业服务百强企业研究报告》显示，从基础业务外包项目数量占比来看，2018
年百强企业外包项目中，清洁服务外包项目数量占总项目数量的60.38%，同比
增加0.13 个百分点；绿化业务外包项目数量占比为43.34%，同比增加0.20 个百分点；设备维护养护和秩序维护业务外包项目数量占比分别为37.01%和24.90%，较2017 年分别增长0.17 和0.22 个百分点。从业务外包人员占比看，2018 年，百强企业外包员工总数为51.76 万人，同比增长10.32%。
3、物业管理行业发展趋势
（1）向产业链上下游延伸趋势加快
目前伴随着中国房地产市场从“增量”建设向“存量”经营市场转变，房地产企业纷纷开始关注与地产业务关联性较高的社区服务领域，如万科于2013 年确立了全面城市配套服务商的转型战略，提出由提供单一住宅产品转向提供基于生活幸福感的全系列、终身服务，积极拓展公寓租赁、社区商业、产业办公、物流、教育等多项城市配套。物业管理行业在房地产行业发展的带动下，也正在经历属于行业自身的重大变革，在传统经营模式的保障下，一方面传统的住宅物业销售模式的升级以及房地产行业稳定的增量开发，为物业管理行业带来较高的基础增速；另一方面，物业管理企业自身寻求多业务拓展和平台资源的嫁接，增加盈利模式和业绩附着点，不断向产业链上下游延伸。在互联网、移动互联网、大数据、云计算等高新技术与物业管理行业的深度融合过程中，物业管理行业积极通过打磨个性化、差异化和定制化服务，优化服务供给，拓宽业务收入来源，行
业整体向产业链上下游延伸的趋势加快。
物业管理行业向产业链上下游延伸主要体现在以下几个方面：1）积极介入房地产价值链前期。物业服务企业凭借其丰富的管理经验和专业服务能力，自房屋开发项目立项开始逐渐参与项目设计的讨论和建议、督促建议的执行、设计并提出项目管理方案，为房地产开发企业提供顾问咨询、案场服务及工程服务等。2）围绕“人”的社区生活提供多种增值服务。随着中国消费升级及新技术向社区生活服务的渗透，社区生活服务的市场价值日益凸显。物业服务企业在已为业主持续提供良好的物业服务基础上，相较于其他企业，在与社区用户粘性、获客成本、信息沟通上具有相对优势。物业服务企业通过新技术的应用，充分发掘客户的有效需求，延展多样化的增值服务，涵盖社区空间运营、社区电商、社区教育、房屋经纪、金融以及美容美发、社区观影及沐浴等个性化、差异化、定制化社区生活服务；3）围绕“物”的资产保值增值提升增值服务。一方面，房产的折旧、损坏等因素都可能造成房屋价值的降低，需要专业且长期、持续的维护保养来尽可能的减少折旧破损等对房产造成的减值，物业管理服务企业为业主提供专业的房屋日常维护保养成为资产保值增值的重要因素。另一方面，随着人们对居住环境及社区服务品质要求的提升，高水准的物业管理也是社区以及房产价值提升的重要条件。相比较而言，有着更优秀管理质量、更多元化社区物业服务的新楼盘
及二手房比周边房价相对较高，物业管理能力也成为购房者考虑的重要因素之一。根据中国指数研究院、中国房地产TOP10 研究组联合发布的《2019 年中国物业服务百强企业研究报告》显示，2018 年度百强企业在管二手房平均价格高出周边二手房价格8.03%，超过同类房产市场价格，优质服务促进资产增值效果明显。
（2）技术创新能效更加突出
物业管理行业正在实现由粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转型升
级进程中，在近年来人力成本逐年上升的大背景下，物业服务企业积极在物业管理中引入新技术、新设备，持续深入推进标准化、信息化、自动化、集约化、智能化、互联化、物联化建设，努力提高管理效率与服务质量，抑制成本上升对公司经营造成的不利影响。一方面，硬件方面，百强企业通过对设施设备进行机械化、信息化、智能化、互联化、物联化改造，大幅度降本增效、提高服务水平；另一方面，在软件方面，百强企业建立智能化管控平台，以标准化服务体系和管理系统，进一步开创智能化生态格局，提升管控效率。同时，上述高科技手段在物业管理日常活动中的广泛运用，使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化、集约化和标准化，降低物业服务企业用工人员数量和劳动强度，大幅降低企业的人工成本。截至目前，大型物业企业均已经初步建立智能化的物业管理系统，如
停车缴费、门禁系统、物业缴费系统、手机APP 等。
在物业管理行业深刻变革过程中，不断有企业认识到新型信息技术对公司运
营和管理模式再造的重要性，不断加大对新技术新设备的投入。2017 年度百强
企业实现智能化投入均值为716.22万元，较2016 年提高49.82%；百强企业人均在管面积为5,912.97 平方米，同比增长12.49%。由此可见，新技术投入对降低物业服务企业运营成本效果显著。百强企业2013 年至2017 年智能化投入对降低人工成本的情况，具体如下表：
中国物业管理现状与发展分析
中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退
中国物业管理发展六大趋势
中国物业管理发展六大趋势 中国物业管理发展六大趋势作者：佚名 时间：2008-11-11 浏览量： 专家在分析预测全国物业管理行业时表示,今后我国物业管理发展将呈现出六大趋势。 一是企业竞争已经进入了品牌时代 一方面,物业管理品牌企业的优势在市场竞争中得到了充分体现,很多的物业管理项目被品牌企业接管,从而促使越来越多的企业纷纷把实施品牌战略作为走向市场的重头戏。另一方面,大量品牌物业管理企业,以品牌的优势逐步向全国范围主要城市进行战略布局和布点扩展。其中以上海、深圳最具有代表性。随着全国知名地产开发企业进军西安房地产市场,与之配套的物业管理企业也随之而来,参与到西安物业管理市场当中。 二是企业文化建设备受青睐 大多数物业管理企业,特别是品牌物业管理企业,都非常重视企业文化的建设,把企业文化建设列在重中之重来抓。 三是物业管理人才的争夺和竞争将更加激烈 人才优势是企业竞争力的核心,是企业发展的重要动力和保障。近年来,物业管理企业的人才争夺和外流现象十分严重,一些物业企业不惜以各种优惠待遇抢夺人才。同时,把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓。上海陆家嘴物业的经理培训机制就是很好的典型。 四是创新成为物业企业的核心竞争力。随着社会进步、生活水平的提高,人们对物业管理和服务需求的日益增长,物业管理必须在观念、内容、形式、方法、手段、质量等方面不断进行创新。例如,深圳市倡导的健康住宅示范区的健康式服务理念就是一个成功范例。 五是按质论价、菜单式服务成为趋势 根据住宅物业管理服务要求的不同情况,设定了一级、二级、三级三个等级服务,每个服务等级又从基本要求、房屋管理、共有设备设施维护养护、保洁服务、绿化养护管理,以及协助维护公共秩序等六个方面的服务标准提出具体要求,即提出了服务菜单,由业主自主选择,这
2019年市物业管理协会工作总结及2019年工作安排
https://www.360docs.net/doc/6b6867447.html,专业的论文在线写作平台 2019年市物业管理协会工作总结及2019年工作安排 2019年市协会在市社团办和市房产局各位领导的亲切关怀和指导下，经过全体会员单位的密切合作，理事会和协会秘书处全体人员的共同努力，使市协会在各项工作中取得了一定成绩，现对市协会2019年工作做如下总结并对2019年工作提出如下设想：一、2019年工作总结根据市协会二届二次理事会的精神，坚持抓好双向服务、紧密结合行业实际，围绕行业工作的主要问题积极发挥了行业协会的职能作用和组织优势，使协会工作不断取得新的进展，为推动我市物业行业改革和发展发挥了一定作用。（一）搞好协会换届工作根据《市物业管理协会章程》的有关规定，完成了组织各区分会的换届工作，解决了近年来各区分会人员变动较频繁，各区分会领导层人员短缺，而使分会开展工作存在一定困难的问题。组织召开市协会、区分会理事会议、会员会议24次，沟通了行业内的信息交流了工作经验，增强了市、区协会会员单位之间的亲合力。（二）协助行政主管部门开展学习、宣传、贯彻国务院颁布《物业管理条例》工作1、协助行政主管部门起草了《沈阳市住宅物业管理规定》。2、协助行政主管部门起草了学习、宣传、贯彻《<沈阳市住宅物业管理规定>工作方案》及宣传画册。3、协助行政主管部门开展了“一清理、两整顿，规范物业管理市场”的活动并注销了19家物业管理企业的资质证书，责令12家物业管理企业限期整改。4、配合行政主管部门在全市开展了“市民信得过的物业管理企业”、“沈阳市市民满意的物业管理住宅小区”的评选活动。5、精心组织积极参加中物协举办的“第二届中国物业管理发展论坛暨全国物业管理行业文艺调演活动”及“关于征集物业管理服务纠纷法律适用研讨会”
中国物业管理行业竞争分析
中国物业管理行业竞争分析 资料显示：70年代的世界500强，进入80年代三分之一已经出局，它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是：如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争？如何为保证企业可持续地快速发展而创造与培养企业的核心竞争力？ 物业管理行业（Property Management Industry）属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环，作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业，在中国起步较晚，但发展迅速，尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区，发展的规模与速度已远超过其它地区。在中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于“规范发展物业管理行业”的重要精神，国家进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。 从上面的物业管理行业生命周期图，我们可以分析出：目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区（深圳、广州、上海、北京等）的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，该地区消费者不具备物业管理消费概念，因此对其的接受与容纳程度不够，这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低，即使进入，为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本，甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念，并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展，促使该地区该行业较大规模发
探析我国物业管理的现状和发展趋势的论文
探析我国物业管理的现状和发展趋势的论文 摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。 关键词：物业管理；现状；对策；发展趋势。 随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。 一、我国物业管理的现状及存在的问题。 物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。 （一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。 物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。 （二）物业管理市场竞争机制尚未形成。 物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。 （三）物业管理收费难且不规范。 物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主
中国物业管理的起源及发展
中国物业管理的起源及发展 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。 一、物业和物业管理 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。 二、我国物业管理的由来 我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅
中国物业管理的发展历程
中国物业管理的发展历程 姓名：那爱慈 宁夏大学资源环境学院宁夏银川市 750021 摘要：我国物业管理经过23年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期，这 其中经历了很多难题，但是随着国家对物业管理的不断的改进,我国的物业管理已经逐步走向正轨，并涌现 了一批大型物业管理企业，物业管理活动主题也趋于理性和成熟。物业管理服务水平也在逐步提高，并且 成为房地产以及人们居住环境中不可或缺的一部分. 关键词：物业管理;发展历程；我国；法治;规范化； １９８１年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理的起步阶段。此后，从深圳到广州,从南方到北方，物业管理公司大量出现。1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式.从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向,并提供了法规依据。１９９８年８月，建设部、国家工商行政管理总局制订了《物业管理委托合同文本》，建设部制订了《业主公约示范文本》，１９９９年１０月制订了《前期物业管理服务协议》。这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。据不完全统计,全国物业管理企业已超过２万家,从业人员超过２０万家，一些城市实施物业管理的覆盖面已达到５０%以上。【2】 1 中华人民共和国成立前的物业管理 20世纪20年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展,高楼林立。房地产业的发展带动了物业市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性专业公司，形成了中国现代物业的雏形。 2 物业管理的起源 2.1 早期的物业管理 起源于19世纪60年代的英国,工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房屋需求的增加，城市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。房地产开发上建造建议住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。由于设施的简陋, 环境极差,承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化,严重影响业主的经济效益。奥维克娅希尔女士为其名下出租物业制定了一套规范租户行为的管理办法，收到了良好的效果，当地业主纷纷向其学习.这就是早期“物业管理”。1885年,英国政府颁发了世界上第一个对住宅问题产生重要影响的物业管理法令《1885年工人阶级住宅法》.1868年组建房地产专业协会—英国皇家测量师协会,它实际上可视为一个“准”全国性的物业管理协会. 2.2现代物业管理的形成【1】 19世纪末20世纪30年代美国先后出现了如下专业型物业管理机构和物业管理的行为组织:①1908年，芝加哥建筑理人员组织（Chicago Building Managers Organization,简称CBM); ②建筑物主组织（Building Owners Organization，简称BOO)；建筑物业主理人员协会（Building Owners and Managers Association，简称BOM)。19世纪末20世纪初，垄断资本主义经济阶段的美国，金融托拉斯和官僚垄断资本的跨国经营积累巨额财富，带来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮,加速了美国城市化和规模化进程,促进了美国高层建筑的发展。高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的日常管理、服务、维修、养护工作的专业和技术有求大大超出传统物业管理要求。同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个,面临着不知该由谁来管理的难题，于是，一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主要求,对楼宇提供统一的管理与系列服务，开启了现代物业管理运行的大门。
中国物业管理行业未来发展10大关注点
中国物业管理行业未来发展10大关注点 2014-11-06 沈建忠会长在2014年10月28日中国物业管理协会第四次会员代表大会上，作的《继续发扬中国物协好作风努力在行业转型升级中再做新贡献》工作报告。报告对新一届理事会提出十个方面具体工作内容，希望与全体会员单位一道，共同形成推动物业管理健康发展的合力，共同汇聚行业发展的正能量，共同开创协会工作的新局面！继续发扬中国物协好作风努力在行业转型升级中再做新贡献 (节选) 新一届理事会的任期，是我国全面建成小康社会和深化改革的重要时期，是国家“十二五规划”转向“十三五规划”的关键节点，更是物业管理行业转型升级发展的重要战略机遇期。新一届理事会将继续发挥协会在提供服务、反映诉求、规范行为的作用，充分发挥在组织协调、信息交互和人才凝聚等方面的优势，与全体会员单位一道，共同形成推动物业管理健康发展的合力，共同汇聚行业发展的正能量，共同开创协会工作的新局面。（一）以深化改革为契机，促进行业转型升级顺应国家经济改革发展方向，积极促进物业管理向现代服务业转型升级。以《物业管理向现代服务业转型升级》课题研究成果为基础，重点参考全国第三次经济普查数据，参与制定物业管理行业五年发展规划。客观、真实反映我国物业管理行业发展的现状与面临的形势，明确指出行业管理规模、经济产值、企业数量、人力资源和技术应用等发展目标，重点开展提升服务专业化水平、创新多元商业模
式、加强新技术应用、推进区域协调发展、鼓励企业做大做强、发展绿色物业管理等方面工作，积极完善扶持政策、规范市场秩序、强化理论研究和人才培养等保障措施。通过行业五年发展规划的制定和宣传，统一全行业的发展观念，准确把握行业转型升级的发展方向。 （二）以服务会员为宗旨，提高会员服务水平协会将继续发挥联系政府和企业的桥梁纽带作用，以加强行业服务和自律管理为核心，以提高会员服务水平为重点，进一步解放思想，转变工作方式，不断扩展服务领域、增强服务功能、提升服务水平，适应行业发展的新形势。一是进一步扩大协会的凝聚力和影响力，扩大协会会员覆盖面，吸引更多的物业服务企业及相关行业企业加入协会。二是建立健全会员联系机制，密切与会员单位间的信息联络，为会员需求提供全方位、多样化的服务。三是完善协会会员信息管理系统，建立健全会员信用信息记录，推动行业信用信息系统的建设工作，营造诚信、守信、互信的行业信用环境。四是通过建立适合分支机构发展的工作机制，切实发挥各分支机构的作用，使分支机构工作统筹有序、充满活力。五是创新合作机制，建立与地方协会组织更加长效紧密的合作关系，促进行业组织间的协同发展。（三）以课题研究为先导，推动行业理论创新协会将继续加强对大、中、小型物业服务企业的实地调研，深入调研和学习大型企业的管理模式和经验做法、了解中小型物业服务企业的发展瓶颈
中国物业管理协会秘书处部门职责
中国物业管理协会秘书处部门职责 综合部 1．负责协会重要公文的策划、起草、修改、印发、贯彻及执行情况的检查、监督，负责文件的收文、传阅、落实承办和办结； 2．负责会长办公会和秘书长办公会的准备、记录、纪要撰写，会议决定或部署事项的落实及检查； 3．负责协会秘书处年、月、周工作计划的制定与分解，以及执行情况的检查与考核；4．负责协会档案材料的收集、整理、归档、保存； 5．负责协会印章、执照、证书的使用、登记与保管工作； 6．负责协会有关证书的年检工作； 7．负责牵头组织协会重大会议和活动； 8．负责秘书处人事管理与绩效考核； 9．负责协会外事和外联工作； 10．负责协会分支机构的联系与工作协调； 11．负责秘书处公务接待与信访工作； 12．负责秘书处办公用品购置与管理； 13．负责秘书处内部学习的组织落实； 14．负责做好秘书处后勤保障工作； 15．领导交办的其他事项。 会员服务部
1．负责会员的管理与服务。根据协会章程制定落实会员管理办法，做好新会员的发展、入会手续办理和会员会籍的动态管理； 2．负责会员档案建立和保存，会员基本信息的采集、统计、分析以及会员数据库的维护；3．负责会员会费的收缴工作； 4．负责会员交流活动的策划、组织和实施工作。根据分工，参与筹备理事会、常务理事会、会员代表大会等会议，为协会与会员搭建交流平台； 5．负责加强与会员的联系，为会员提供信息、技术、法律等咨询服务，收集会员对协会工作的意见和建议； 6．负责会员信用档案系统管理及投诉处理； 7．负责会员创先争优和示范项目创建等活动的组织与实施； 8．负责协会与各地协会及行业管理部门的联系和工作沟通。 9．领导交办的其他事项。 宣传信息部 1．负责制定协会年度宣传计划并组织实施； 2．联系协调相关新闻媒体，负责建立媒体宣传信息沟通机制； 3．负责整合业内宣传资源，组织建立全国物业管理行业通讯员队伍； 4．负责对中国物业管理杂志社日常工作的监督指导； 5．负责制定协会网络管理的有关制度和规定； 6．负责协会“行业动态”及协会网站、微博、微信等对外媒体的管理和维护； 7．负责研究制定协会信息化建设发展规划和工作目标，并组织实施； 8．承办协会领导交办的其他工作。 培训部（培训中心）
物业服务行业发展现状及前景分析
物业服务行业发展现状及前景分析 借助“互联网+”的大潮，物业管理服务行业正在逐步从一个被忽视的传统行业到引起前所未有的关注。面对物业行业的内在生存困境及外部跨界威胁，不少物业企业开始寻求升级或转型之路，行业迎来新一轮风口。在物业行业的转型与发展过程中，物业公司的业务模式逐渐发展为两种类型：一种是以彩生活、长城物业为代表的运营派，通过拓展社区增值服务、创新业务模式实现创收，主要侧重于社区服务运营;一种是以万科物业、龙湖物业、绿城物业为代表的服务派，在服务领域不断开拓创新，以精益求精的服务质量和绝佳的住户体验来提升自身的品牌，主要侧重于服务质量和服务效率。 物业服务起源于英国，由香港传入中国大陆。自1981年3月深圳市物业服务公司成立以来，中国大陆已经走过了二十多年的发展历程。现在随着社会分工的日益深化，物业服务行业已经成为一个新兴而飞速发展的行业。随着我国改革开发的不断深入，生活水平的不断提高，房地产行业的不断壮大，物业服务作为房地产的后续服务也得到了房地产开发商的重视。我国物业服务行业的派生性决定了它发展的局限性。但是随着我国法律制度的不断健全，行业规则的不断完善我国的物业服务也会逐步走向正规化、科学化的发展轨道。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合内外部宏观经济环境，2018—2020年，全国商品房加保障房销售面积将超过40亿平方米，以2017年全国246.65亿平方米的管理面积为基准，到2020年全国物业管理规模将超287亿平方米;按百强企业管理项目平均物业费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.5万亿元。 随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。但物业企业仍面临诸多痛点需要解决，如经营成本持续上涨、行业集中度低和物业纠纷时有发生等。随着现代科学技术水平的发展，物业管理企业将从简单密集型劳动输出转变为针对不同业主需求的集约化现代物业服务模式，多家物业服务企业致力发展人工智能应用，打造智慧服务社区。碧桂园服务率先采用领先AI技术，打造云-边-端AI全栈解决方案，利用人工智能和物联网的深度融合，将物业服务场景智能化;雅生活打造“雅管家”平台，整合线上线下资源。 在很多城市，物业费已经跟征信系统连接，以保障行业的健康发展。这些政策层面的支持，让物管行业逐步产生活力。之前有人说我没住，不用缴费，但他不交钱，行业还是要做，所以政策对行业越来越认可。伴随着我国房地产市场进入存量时代，物业管理服务这一“朝阳行业”未来将大有可为。
中国物业管理行业竞争分析
中国物业管理行业竞争分析资料显示：70年代的世界500强，进入80年代三分之一已经出局，它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是：如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争？如何为保证企业可持续地快速发展而创造与培养企业的核心竞争力？ 物业管理行业（Property Management Industry）属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环，作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业，在中国起步较晚，但发展迅速，尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区，发展的规模与速度已远超过其它地区。在中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于“规范发展物业管理行业”的重要精神，国家进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。 从上面的物业管理行业生命周期图，我们可以分析出：目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区（深圳、广州、上海、北京等）的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，该地区消费者不具备物业管理消费概念，因此对其的接受与容纳程
度不够，这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低，即使进入，为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本，甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念，并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展，促使该地区该行业较大规模发展，市场渗透率随之而提高，从而促进了物业管理企业健康发展。 物业管理行业的SWOT分析 SWOT分析指的是强势（Strengths）、弱势（Weaknesses）、机遇（Opportunities）、威胁（Threaten）的分析。面对发展迅速，处在朝阳地位的物业管理行业，其强势是初步形成具有独立法人结构独立经营核算的企业，在经营上是有一定规模，在管理上初步形成规范化、标准化的现代企业管理制度，同时在其市场化进程中，具有一定的成熟度；弱势就是随着目前物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来：法制建设滞后，产权关系不清晰，建管脱节，社会对物业管理的期望值越来越大，业主委员会权利与义务不明确，社会行政责任与物业管理责任区分不清，房管局改制力度加大等等一系列的问题影响着物业管理企业的发展，影响着物业管理的内涵挖掘，影响着物业管理企业的彻底市场化，影响着物业管理企业经营的宽度与深度；机遇就是面对中共中央“十五”计划纲要中对物业管理行业地位与发展方向的明确，物业管理市场化由国内经济发达、物业管理起步较早的地区带动下全面启动，国内将有
物业行业国内外现况和
物业行业国内外现况和未来趋势 一、物业管理起源 二、物业行业发展现况 三、物业行业发展趋势 四、物业行业规模化进程 五、结语
物业管理起源 （一）启蒙时代 最早的物业起源于19世纪60年代的英国，当时英国工业快速发展，劳动力需求大，城市住房成为社会问题，开发商开发修建的一批简易的住宅以低廉的价格出租。由于居住环境简陋，拖欠租金问题，一位业主给出租的物业制定了一套规范，维持了起码的居住环境。 此举受到政府重视，普遍推广到其他国家，这些规范就被视为早期的物业管理 （二）现代物业管理发展时期 20世纪初，美国进入垄断资本主义经济阶段，在积累巨额财富的同时，也带来了大规模移民和求学潮。 城市化过程中，公寓大楼和摩天大楼催生了现代物业管理，高层建筑附属设备多，结构复杂，所以，大厦的日常管理超出了传统物业管理的要求。于是适应新时代的物业产生了，随着发展物业管理行业组织也逐渐建立。 （三）国内物业产生和发展 香港政府自20世纪50年代开始，为解决住房问题，新建了大量公共住房，为管理房屋引进了专业性的房屋管理的概念。 深圳于20世纪80年代初期，在借鉴国外先进经验的基础上，
3 结合中国实际，在商品房屋管理中，首先推行专业化的物业管理模式。 （四）物业管理大事件表 1981年3月10日，深圳第一家物业管理服务公司正式成立。 1993年6月30日，全国首家物业管理协会—-深圳市物业管理协会成立。 1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，正式确立了我国物业管理的新体制。 2000年10月15日，中国物业管理协会在北京成立，这是物业服务企业为主体的全国性行业自律组织。 2003年9月1日开始实施国务院《物业管理条例》。 2007年10月1日起实施《物权法》。 2007年底，人事部和建设部联合下发了《关于公布物业管理师资格认定考试结果的通知》，全国共有1119名从业人员取得物业管理师资格。 2010年10月首次举行全国物业管理师考试。 2011年1月1日起施行住建部《物业承接查验办法》
中国物业服务企业发展研究报告.doc
中国物业服务企业发展研究报告 1、研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2002年成立以来，已连续6年完成中国房地产上市公司10强研究、连续5年完成中国房地产百强企业研究、连续4年完成中国房地产策划代理百强企业研究等多项研究，得到了社会各界的广泛关注和普遍认可，其研究成果为评价房地产企业经营实力及行业地位提供了重要的参考标准。 近年来，随着我国房地产市场的繁荣，物业管理作为一个新兴的服务行业，实现了快速发展，并在促进房地产业发展和构建“社会主义和谐社会”中扮演着重要角色。去年以来，《物权法》和《劳动合同法》相继颁布实施，物业管理行业发展面临着新的机遇和挑战，深入研究物业管理行业面临的新形势和新问题，有助于从宏观上把握行业发展方向，探寻新形势下行业发展之道。 为反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，科学评价企业的真实实力，系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位决定设立专项课题，开展“2008中国物业服务企业发展研究”。开展中国物业服务企业发展研究的目的是： （1）以客观的数据和研究结果，反映行业发展最新状况和主流企业
的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行 业指导提供参考和依据； （2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业； （3）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。2、研究方法体系 2.1.标准和门槛值 中国房地产TOP10研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准备、全面、自愿的研究原则。研究组按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，确定现阶段纳入研究范围企业的门槛值： （1）依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业；（2）具有政府行政主管部门审定的一级资质的物业服务企业及有特色的二级资质物业服务企业； （3）凡符合入选门槛值的物业服务企业，须按要求提供相应的数据报表，方可参与此次研究； （4）为了指导物业服务企业做强做大，TOP10研究组鼓励企业以集团的名义参与。 2.2.评价指标体系 2.2.1.评价指标体系的设立原则 “2008中国物业服务企业发展研究”以客观数据和社会评价为依据，
中国物业管理协会诚信自律公约
中国物业管理协会会员诚信自律公约 （经中国物业管理协会第四届理事会第四次全体会议审议通过） 第一章总则 第一条为规范中国物业管理协会（以下简称“中国物协”）会员单位管理服务行为，增强诚信守法、公平竞争的意识，建立健全诚信自律机制，维护行业整体利益，促进行业持续健康发展，根据国家相关法律法规和《中国物业管理协会章程》，结合行业实际，制定本公约。 第二条本公约由中国物协全体会员单位共同约定，是全体会员单位在管理服务活动中共同遵守的行为准则。加入中国物协的会员，应当在入会申请中提交履行本公约的书面承诺。 第三条中国物协倡导全国从事物业管理服务活动的企业和机构遵守本公约，推进行业诚信自律建设，共同创造良好的行业发展环境。 第二章自律条款 第四条自觉遵守国家的法律法规、政策和中国物协发布的团体标准，依法经营，诚实守信，不从事违法违规活动。 在物业管理活动中，认真履行法定义务，配合有关部门工作。 第五条坚持公开、公平、公正的市场原则，自觉维护正常的市场秩序，依法参与市场竞争，反对各种不正当竞争行为，认真做好物业管理项目承接查验和交接工作，努力营造健康有序的市场环境。 第六条严格履行合同约定的服务承诺，提供质价相符的物业管理服务。 第七条认真遵守信息保密原则，不利用业主的信息，侵犯业主的合法权益和公共利益。 第八条积极参与行业内外的合作与交流，互尊互助，共同提高行业服务水准，维护行业声誉。 第九条积极参与、配合行业内开展的调查研究和相关数据的采集等工作，对行业的建设、发展和管理建言献策，共同推动行业的健康发展。
第十条加强对员工业务水平和职业能力培训，提升员工的专业素质和服务水平，切实提高物业服务质量和效益。 第十一条自觉接受政府主管部门的指导和监督，不断完善服务，改进工作。 自觉接受社会各界的监督，共同抵制和纠正行业不正之风。 第十二条自觉接受协会自律管理，会员单位之间在业务活动中发生争议时，争议各方应从维护行业利益出发，本着互谅互让的原则，妥善解决争议，自觉维护行业团结。 第三章公约的执行 第十三条中国物协理事会是本公约的执行机构，负责组织实施本公约。 第十四条中国物协理事会授权秘书处负责本公约执行的日常工作，向会员单位传递国家相关法律法规、政策及行业诚信自律信息，及时向政府主管部门反映会员单位的意愿和诉求，维护会员单位的正当利益。 第十五条任何组织和个人发现会员单位有违反本公约自律条款的行为，均有权向公约执行机构进行投诉和举报。 第十六条会员单位有违反本公约自律条款的行为，经查证属实，由公约执行机构视情节轻重，按照《中国物业管理协会章程》、《中国物业管理协会会员管理办法》的相关规定，采取记录企业诚信档案、通报批评、公开谴责和取消会员单位资格等惩罚措施。 第十七条会员单位有权对公约执行机构和工作人员执行本公约的公开性和公正性进行监督。 第四章附则 第十八条本公约经中国物协理事会全体会议表决通过后生效，自公布之日起施行。 第十九条本公约生效期间，经公约执行机构或十分之一以上会员单位提议，并经三分之二以上会员单位同意，可以对本公约进行修改。
中国物业管理企业的发展趋势
物业管理师职业资格考试参考论文集
石家庄市金博瑞职业培训学校 2002年10月30日 目录 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 (4) 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 (15) 生态住宅小区的建设与管理探讨 (22) 试论物业管理市场结构调整的策略和途径 (31) 试论以营销为主导的经营型物业管理模式 (41) 物业管理企业的企业文化特性及其建设 (49)
物业管理企业靠什么赢得市场 (57) 试论物业品牌价值战略的定位 (67) 经营--物业管理企业发展的必由之路 (73) 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 (85) 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向 (90) 21世纪中国物业管理发展思路初探 (98) 中国物业管理发展中若干问题的思考 (106) 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势 (115) 关于物业管理立法重点和难点的思考 (124) 论我国物业管理可持续发展战略 (136) 浅析从管理物业到经营物业 (153) 物业管理的品牌 (163) 物业管理强制权利随意谈 (167)
中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 中国的物业管理经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当
地政府行为的偏差。 一、我国物业管理的社会化程度不高 物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析 物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中
谈谈物业管理行业发展现状与趋势A
物业管理行业发展现状t 发展趋势 我国的市场经济已经发展到一个更加高级的阶段，这个阶段也使物业管理带来了一个快速发展的时期。因此借由探讨物业管理行业的发展趋势和方向，使物业服务企业及时规范内部管理，建立适当的盈利模式，提升核心竞争力，实现物业管理行业的升级与跨越式、永续的发展。 一、我国物业管理市场的形成条件 第二次全国经济普查的数据显示，物业管理行业的主营业务收入已经达到2076 亿，这个数字超过了文化体育方面，文化体育方面是2071 亿。北京上海物业管理主营业务收入已经占GDP 的13.24%，广东、广州、深圳、四川，物业管理在GDP 中占有很大的比值，已经形成了一个巨大的具有潜在前景的物业管理市场。这个市场在我国的出现是我国进行经济改革之后的必然产物： 住房制度的改革为房地产业及物业管理行业的发展创造了条件。商品住房制度的改革使得房地产开发市场组建形成并不断发展，同时由于商品住房制度的变革也带来房屋所有权主体多元化，这就要求管理制度的根本变革，要求改变计划经济体制下旧的房管制度，原有房管所对物业的管理模式必须被更为专业高级的管理方式所取代，而物业服务企业正是适应这个需求的必然产物。 物业管理具有公共产品的特性，这就决定了必须成立一个能够代表一个区域全体消费者的组织承担公共产品的管理职能，这个组织就是物业服务企业。 二、当今物业管理行业发展现状 根据我国当今经济形势，房地产市场很难再有前些年的辉煌，面对市场的压力，房地产开发商极力寻求转型之道，这其中物业管理将大有作为。 (一)物业管理升级是市场发展的必然趋势 上海市上置物业集团，利用全新的电子信息方式，将传统物业服务融入到互联网的实践，叫“物联网”，它就是一个一站式全方位、全覆盖为业主提供各种生活享受，满足业主衣食住行等多方面的需求。深圳长城物业，从2008 年建立一个全国报修信息系统。通过完善全国范围内业主保修远程客户关系管理系统和企业内部管理远程控制系统，逐步打造“云物业服务”，实现了深圳物业总部对全国300 多个物业项目直接的便捷式管理。通过这个系统，降低了各分公司全年3000 多万元的运行成本。通过这样的一个系统建立，还能继续打造“云服务”平台。还有福建永安物业开展的社区电子商务，就是把新技术应用到物业管理行业，使这个行业产生产业链的纵向延伸和横向拓展。这些行业的引领者进行了一个非常好的崭新的尝试。也标志着物业管理将朝着更大的市场化发展。
浅谈物业服务行业的发展方向
推荐 中国物业服务的发展经历了从无到有、从小到大的渐变历程，但随着《物权法》、《物业管理条例》以及《劳动合同法》的施行，给整个物业服务行业带来了政策风险、自然风险和用人风险等一系列风险，对行业生存和发展提出了前所未有的挑战。物业服务企业正面临着不进则退的尴尬境地。如何在困境中求得生存发展，是摆在每一位物业服务企业经营者面前不能回避的课题。物业服务企业在加强专业化建设，经营思路领先，在横向联合、广结同盟，创造模式品牌等方面，如何探索出一条发展之路。现结合工作实际，试图进行一些现状分析，探索物业服务的未来发展方向。 延伸业务范围，开展创新服务。从现实情况来看，物业服务行业始终属于一个微利行业，而且在今后很长一段时间内，这一特点无法改变。但是，通过不断创新服务内容和延伸业务范围，物业服务行业会出现自己新的经济增长点。延伸产业链是物业管理行业增加经济增长点的有效方式，物业服务企业不仅可以提供体力劳动服务，而且还可以提供脑力服务。物业服务行业上线可以发展咨询服务业和销售代理业，向下可以创新服务产品，具体来讲就是可以为房地产企业做市场调查或市场调研。物业服务公
司有条件和能力开展这方面的业务，物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为中水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业管理公司还可以为业主或开发商销售或出租楼盘，获取佣金，增加收入。下线物业服务企业可以创新服务产品，延伸业务范围，拓宽服务领域，获取新的利润增长点。很多物业管理公司正在探索、实践新的服务模式，提出了很有见地的创意和服务理念，为业主提供一站式的服务、宾馆式的服务，将传统的物业管理内容，如保洁、秩序维护、绿化、维修等服务项目加以拓展，提供商务服务、个性化服务和预约服务。物业管理公司要在确保高质量完成基本服务的同时，心系业主需求，不断增加个性化服务项目，拉近自己与业主之间的距离，增进友谊，增强互信，构建和谐共融的合作关系，赢得业主的口碑和经济效益。 应对政策调整，联合抵御风险。近几年，各地劳动者最低工资线及社会保障标准反复上调，物价节节攀高均难以遏制，而等级收费不可能随风飘动而一再滞后限制了物管价格根据市场调 节的权利。物业服务产品的非市场化价格，违背了质价相符、等