冷库项目可行性研究报告

冷库项目

可行性研究报告投资分析/实施方案

报告说明—

该冷库项目计划总投资9158.80万元，其中：固定资产投资7375.95万元，占项目总投资的80.53%；流动资金1782.85万元，占项目总投资的19.47%。

达产年营业收入15325.00万元，总成本费用11612.65万元，税金及附加160.38万元，利润总额3712.35万元，利税总额4384.78万元，税后净利润2784.26万元，达产年纳税总额1600.52万元；达产年投资利润率40.53%，投资利税率47.88%，投资回报率30.40%，全部投资回收期4.79年，提供就业职位294个。

随着近年来中国居民收入的增长，消费者对他们购买的商品、产品和服务的要求越来越高。这些商品包括新鲜的农产品和医药用品，都需要冷链运输。在中国，冷链物流运输的易腐商品包括新鲜水果蔬菜、肉类、海鲜、速冻食品、乳制品和医药用品——所有这些商品和产品对储藏环境都有严格的温度、光线和湿度要求。

第一章项目概论

一、项目概况

（一）项目名称及背景

冷库项目

（二）项目选址

某某循环经济产业园

投资项目对其生产工艺流程、设施布置等都有较为严格的标准化要求，为了更好地发挥其经济效益并综合考虑环境等多方面的因素，根据项目选

址的一般原则和项目建设地的实际情况，该项目选址应遵循以下基本原则

的要求。

（三）项目用地规模

项目总用地面积24732.36平方米（折合约37.08亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数56.41%，建筑容积率1.39，建设区域绿化覆盖率6.11%，固定资产投资强度198.92万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积24732.36平方米，建筑物基底占地面积13951.52平

方米，总建筑面积34377.98平方米，其中：规划建设主体工程26392.67

平方米，项目规划绿化面积2099.10平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计122台（套），设备购置费2938.10万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量864025.55千瓦时，折合106.19吨标准煤。

2、项目年总用水量15773.85立方米，折合1.35吨标准煤。

3、“冷库项目投资建设项目”，年用电量864025.55千瓦时，年总用

水量15773.85立方米，项目年综合总耗能量（当量值）107.54吨标准煤/年。达产年综合节能量26.89吨标准煤/年，项目总节能率25.66%，能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合某某循环经济产业园发展规划，符合某某循环经济产业园产

业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切

实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对

区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资9158.80万元，其中：固定资产投资7375.95万元，

占项目总投资的80.53%；流动资金1782.85万元，占项目总投资的19.47%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入15325.00万元，总成本费用11612.65万元，税

金及附加160.38万元，利润总额3712.35万元，利税总额4384.78万元，

税后净利润2784.26万元，达产年纳税总额1600.52万元；达产年投资利

润率40.53%，投资利税率47.88%，投资回报率30.40%，全部投资回收期

4.79年，提供就业职位294个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

项目建设单位要制定严密的工程施工进度计划，并以此为依据，详细

编制周、月施工作业计划，以施工任务书的形式下达给参与工程施工的施

工队伍。

二、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某某循环经

济产业园及某某循环经济产业园冷库行业布局和结构调整政策；项目的建

设对促进某某循环经济产业园冷库产业结构、技术结构、组织结构、产品

结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx（集团）有限公司为适应国内外市场需求，拟建“冷库项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某某循环经济产业园经济发展，为社会

提供就业职位294个，达产年纳税总额1600.52万元，可以促进某某循环

经济产业园区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的

贡献。

3、项目达产年投资利润率40.53%，投资利税率47.88%，全部投资回

报率30.40%，全部投资回收期4.79年，固定资产投资回收期4.79年（含

建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

发挥民间投资在制造业发展中的作用，关键是要为广大民营企业创造

一个平等参与市场竞争的制度和政策环境。国务院把简政放权、放管结合、优化服务作为全面深化改革特别是供给侧结构性改革的重要内容，作为推

动大众创业万众创新和培育发展新动能的重要抓手，为推动经济转型升级、扩大就业、保持经济平稳运行发挥了重要作用。引导民营企业建立品牌管

理体系，增强以信誉为核心的品牌意识。以民企民资为重点，扶持一批品

牌培育和运营专业服务机构，打造产业集群区域品牌和知名品牌示范区。

全面深化改革、形成发展新动力将是“十三五”我国工业发展的主题。未来五年，我市必须确立产业发展新思维，把适应和引领新常态作为产业

发展的宏观逻辑，突破当前要素资源瓶颈约束，积极稳妥地完成速度、结构、动力等方面的多重转变。要善于利用国家层面的重大部署对市场和体

制环境的积极影响，抢抓拓展国内发展空间的机遇，注重结构优化，注重

要素提升，注重环境改善，充分激活我市产业的发展活力，为产业升级提

供持续动力。

三、主要经济指标

主要经济指标一览表

第二章项目建设单位说明

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx（集团）有限公司

（二）公司简介

公司致力于一个符合现代企业制度要求，具有全球化、市场化竞争力

的新型一流企业。公司是跨文化的组织，尊重不同文化和信仰，将诚信、

平等、公平、和谐理念普及于企业并延伸至价值链；公司致力于制造和采

购在技术、质量和按时交货上均能满足客户高标准要求的产品，并使用现

代仓储和物流技术为客户提供配送及售后服务。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，推行现代企业制度，建立了

科学灵活的经营机制，完善了行之有效的管理制度。项目承办单位组织机

构健全、管理完善，遵循社会主义市场经济运行机制，严格按照《中华人

民共和国公司法》依法独立核算、自主开展生产经营活动；为了顺应国际

化经济发展的趋势，项目承办单位全面建立和实施计算机信息网络系统，

建立起从产品开发、设计、生产、销售、核算、库存到售后服务的物流电

子网络管理系统，使项目承办单位与全国各销售区域形成信息互通，有效

提高工作效率，及时反馈市场信息，为项目承办单位的战略决策提供有利

的支撑。公司秉承以市场的为导向，坚持自主创新、合作共赢。同时，以

产业经营为主体，以技术研究和资本经营为两翼，形成“产业+技术+资本”相生互动、良性循环的业务生态效应。

公司坚守企业契约精神，专业为客户提供优质产品，致力成为行业领

先企业，创造价值，履行社会责任。

二、公司经济效益分析

上一年度，xxx（集团）有限公司实现营业收入12202.21万元，同比增长8.27%（931.95万元）。其中，主营业业务冷库生产及销售收入为10126.30万元，占营业总收入的82.99%。

上年度营收情况一览表

根据初步统计测算，公司实现利润总额3390.59万元，较去年同期相比增长701.92万元，增长率26.11%；实现净利润2542.94万元，较去年同期相比增长423.43万元，增长率19.98%。

上年度主要经济指标

第三章项目建设及必要性

随着近年来中国居民收入的增长，消费者对他们购买的商品、产品和服务的要求越来越高。这些商品包括新鲜的农产品和医药用品，都需要冷链运输。在中国，冷链物流运输的易腐商品包括新鲜水果蔬

菜、肉类、海鲜、速冻食品、乳制品和医药用品——所有这些商品和产品对储藏环境都有严格的温度、光线和湿度要求。

近年来，中国消费者线上购物偏好的商品品类逐步发展和扩大，从数码家电、服饰、化妆品等到生鲜产品，如鲜花、蔬菜和水果。与此同时，中国生鲜电商行业也在迅速发展。2019年中国生鲜电商市场规模约为2,888亿元人民币，同比增长19.1%，占中国生鲜零售市场总额的5.6%以上。

从2009年起资本市场也开始关注中国生鲜电商行业。从2009年到2013年的五年间，全国生鲜电商共完成融资6.2亿元。接着从2015年到2019年的五年间，全国生鲜电商行业融资总额一跃达306亿元。而2018年到2019年，生鲜电商行业融资规模年增长率达到25.8%。中国生鲜电商行业融资正在稳步增长，预计未来亦会持续增长2019年政府对冷链物流业高度重视，7月城乡冷链物流设施建设写入中共中央政治局会议，据不完全统计，2019年国家层面出台的冷链相关政策、规划超过40项，从多维度指导推动冷链物流行业健康发展；全年，各地方政府出台的冷链相关政策、规划超过100项。

2016-2019年我国食品冷链物流需求量保持着20%左右的增速。2019年，食品冷链物流需求量约2.35亿吨，同比增长24.65%。2019

年，全国食品冷链物流总额约6.1万亿元，同比增长27.08%。未来，

随着冷链基础设施的不断完善和市场环境的改善，我国冷链物流的市

场需求将进一步增长。

近年来，以需求为主导的产业增长使得冷链物流得到了长足的发展。相应地，中国冷链物流仓储供应面积也在同步增长。2019年全国

冷库仓储的总存量超过665万平方米，占物流仓储总量的2.15％。2019年中国楼库面积占冷库物流仓储总量的49.71%，平库和坡道库面

积分别占冷库总量的47.49%和2.80%。

从区域分布来看，目前我国冷库物流仓储（按仓储空间面积划分）主要集中在东部和中部地区，而西北和西部地区的冷库资源相对较少。2019年我国冷库资源从地区分布来看，排名前五的是，辽宁、河南、

四川、江苏和广东。每个省的冷库面积均超过39万平米，其中辽宁省

更是超过了106万平米。

2019年我国冷库资源从地区分布来看，排名前五的是，辽宁、河南、四川、江苏和广东。每个省的冷库面积均超过39万平米，其中辽

宁省更是超过了106万平米。

目前，我国冷库物流仓储空间需求强劲，平均空置率保持稳定。2019年全国冷库平均空置率为10.87%。从区域冷库空置率对比来看，

2019年南京冷库空置率较高，高达15.5%。成都、郑州和广州地区空置率较低，均低于4%。

由于空置率较为稳定，国内冷库物流仓储的租金也保持稳定。在2019年，中国冷库物流仓库的平均租金达到每月每平方米91.16元人民币。在中国，按城市水平来看，租金差别很大。沿海地区的租金普遍较高，但内陆地区的租金普遍较低。在2019年，部分城市如北京、上海、广州和大连成为全国冷库物流仓库租金最高的城市，这些城市的租金均高于每月每平方米100元人民币。

第四章项目建设方案

一、产品规划

项目主要产品为冷库，根据市场情况，预计年产值15325.00万元。

相关行业是一个产业关联度高、涉及范围广、对相关产业带动力较大的产业，根据国内统计数据显示，相关行业的发展影响到原材料、能源、商业、金融、交通运输和人力资源配置等行业，对国民经济发展起到很大的推动作用。

二、建设规模

（一）用地规模

该项目总征地面积24732.36平方米（折合约37.08亩），其中：净用地面积24732.36平方米（红线范围折合约37.08亩）。项目规划总建筑面积34377.98平方米，其中：规划建设主体工程26392.67平方米，计容建筑面积34377.98平方米；预计建筑工程投资2997.79万元。

（二）设备购置

项目计划购置设备共计122台（套），设备购置费2938.10万元。

（三）产能规模

项目计划总投资9158.80万元；预计年实现营业收入15325.00万元。

第五章项目选址说明

一、项目选址

该项目选址位于某某循环经济产业园。

园区全面落实创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，紧密结合全省一核三极四带多点发展战略布局和供给侧结构性改革重点，统筹相关配套政策，联动推进园区建设，以提高产业园区发展质量为中心，以改革创新为动力，在去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板上下功夫，推动产业园区规划布局、产业发展、基础设施、管理服务等全面升级，不断增强产业园区竞争力，将产业园区打造成为经济发展带动区、城市综合功能

新区、对外开放先导区和现代产业发展集聚区。园区不断健全创新创业服

务平台。以满足园区内企业共性需求为导向，以提升公共服务能力为目标，以关键共性技术研发应用及公共设施共享为重点，鼓励园区建设研发设计、检验检测、技术转移、知识产权、科技金融等创新创业服务机构和公共平台，建立健全园区公共服务支撑体系，促进功能平台体系化、专业化、公

共化。

投资项目对其生产工艺流程、设施布置等都有较为严格的标准化要求，为了更好地发挥其经济效益并综合考虑环境等多方面的因素，根据项目选

址的一般原则和项目建设地的实际情况，该项目选址应遵循以下基本原则

的要求。

项目建设所选区域交通运输条件十分便利，拥有集公路、铁路、航空

于一体的现代化交通运输网络，物流运输方便快捷，为投资项目原料进货、产品销售和对外交流等提供了多条便捷通道，对于项目实现既定目标十分

有利。项目建设得到了当地人民政府和主管部门的高度重视，土地管理部门、规划管理部门、建设管理部门等提出了具体的实施方案与保障措施，

并给予充分的肯定；其二，项目建设区域水、电、气等资源供给充足，可

满足项目实施后正常生产之要求；其三，投资项目可依托项目建设地成熟

的公用工程、辅助工程、储运设施等富余资源及丰富的劳动力资源、完善

的社会化服务体系，从而加快项目建设进度，降低建设成本，节约项目投资，提高项目承办单位综合经济效益。

二、用地控制指标

建设项目平面布置符合行业厂房建设和单位面积产能设计规定标准，

达到《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）文件规定

的具体要求。该项目均按照项目建设地建设用地规划许可证及建设用地规

划设计要求进行设计，同时，严格按照项目建设地建设规划部门与国土资

源管理部门提供的界址点坐标及用地方案图布置场区总平面图。投资项目

占地产出收益率完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的行业产品制造行业占地产出收益率

≥5000.00万元/公顷的规定；同时，满足项目建设地确定的“占地产出收

益率≥6000.00万元/公顷”的具体要求。

三、地总体要求

本期工程项目建设规划建筑系数56.41%，建筑容积率1.39，建设区域

绿化覆盖率6.11%，固定资产投资强度198.92万元/亩。

土建工程投资一览表

四、节约用地措施

采用大跨度连跨厂房，方便生产设备的布置，提高厂房面积的利用率，有利于节约土地资源；原料及辅助材料仓库采用简易货架，提高了库房的

面积和空间利用率，从而有效地节约土地资源。undefined

五、总图布置方案

1、根据项目承办单位发展趋势，综合考虑工艺、土建、公用等各种技

术因素，做到总图合理布置，达到“规划投资省、建设工期短、生产成本低、土地综合利用率高”的效果。同时考虑用地少、施工费用节约等要求，沿围墙、路边和可利用场地种植花卉、树木、草坪及常绿植物，改善和美

化生产环境。

道路设计注重道路之间的贯通，同时，场区道路应尽可能与主要建筑

物平行布置。项目承办单位项目建设场区道路网呈环形布置，方便生产、

生活、运输组织及消防要求，所有道路均采用水泥混凝土路面，其坡路及

弯道等均按国家现行有关规范设计。项目承办单位项目建设场区主干道宽

度6.00米，次干道宽度3.00米，人行道宽度采用1.20米。道路路缘石转

弯半径，一般需通行消防车的为12.00米，通行其它车辆的为9.00米、6.00米。道路均采用砼路面，道路类型为城市型。

2、场区植物配置以本地区树种为主，绿化设计的树木花草配置应依据项目建设区域的总体布置、竖向、道路及管线综合布置等要求，并适合当地气象、土壤、生态习性与防护性能，疏密适当高低错落，形成一定的层次感。场区绿化设计要达到“营造严谨开放的交流环境，催人奋进的工作环境，舒适宜人的休闲环境，和谐统一的生态环境”之目的。投资项目绿化的重点是场区周边、办公区及主要道路两侧的空地，美化的重点是办公区，场区周边以高大乔木为主，办公区以绿色草坪、花坛为主，道路两侧以观赏树木、绿篱、草坪为主，适当结合花坛和垂直绿化，起到环境保护与美观的作用，创造一个“环境优美、统一协调”的建筑空间。

项目所在地供水水源来自项目建设地自来水厂，给水压力≥0.30Mpa，供水能力充足，水质符合国家现行的生活饮用水卫生标准。投资项目采用雨、污分流制排水系统，分别汇集后排入项目建设区不同污水管网。

3、生活粪便污水经Ⅲ级化粪池处理后与一般生活废水一起排到项目建设地污水处理站集中处理达标后排放；雨水经收集口与地表水一起以暗管系统直接排到项目建设地市政雨水管网。投资项目厂房排水方案采用室内悬吊管接入主管排至室外，室外排水采用暗沟、雨水井、检修井、下水管组成的排水系统。

车间照明分为普通照明、值班照明、事故照明和局部照明；普通照明

是整个照明系统应用最多的系统，根据不同厂房对照度的要求，对灯具按

照“合理、美观、有效、节能”的原则进行布置。高大空间的主体工程顶

灯采用金属卤化物灯，车间沿生产线吊架上设置双管荧光灯，检测室采用

荧光灯，车间局部采用节能灯，金属卤化物灯灯具为块板式节能灯具，并

带电容补偿，荧光灯采用高效反射灯具。供电回路及电压等级确定：配电

系统采用TN-C-S制，供电电压为380V/220V，电压波动不超过额定电压的

±10.00%，电源频率为50.00±0.50Hz。为节约电能，设计中选用节能型电器产品，照明选用光效高的光源和灯具，采用低压静电电容补偿以降低无

功损耗。合理安排生产，加强用电监督管理，对计量仪表定期校验，确保

其计量的准确性。

4、场外运输主要为原材料的供给以及产品的外运；产品的远距离运输

由汽车或铁路运输解决，项目建设地社会运输力量充足，可满足投资项目

场外远距离运输的需求。场内运输系统的设计要注意物料支撑状态的选择，尽量做到物料不落地，使之有利于搬运；运输线路的布置，应尽量减少货

流与人流相交叉，以保证运输的安全。短距离的运输任务将利用社会运力

解决，基本可以满足各类运输需求，因此，投资项目不考虑增加汽车运输

设备。

项目承办单位设计提供监控系统的基本要求和配置；选用系统设备时，各配套设备的性能及技术要求应协调一致，系统配置的详细清单及安装、