大健康产业(医养结合)综合开发项目投资计划书

大健康产业（医养结合）综合开发项目综合开发项目投资计划书

项目单位：

联系人：

联系电话：

第一章项目概述 (6)

1.1 项目介绍 (6)

1.2 项目概况及发展目标 (6)

1.3 项目社会价值及意义 (8)

1.5 项目建设规模及内容 (9)

第二章项目市场分析及容量预测 (13)

2.1 项目发起发展背景 (13)

2.2 全国养生养老市场现状 (15)

2.3 养老养生度假旅游市场 (17)

2.4 xx养生养老市场容量分析 (19)

2.5 产业政策分析 (20)

2.6 项目可行性分析 (23)

第三章项目定位及分区规划 (25)

3.1 项目发展目标与总体定位 (25)

3.2 项目分区建设内容 (27)

3.3氧生活养生会馆群落 (29)

3.4旅游房车营地户外运动群落 (30)

3.5特色农业景观群落 (31)

3.6大健康生态养生苑群落 (32)

3.7 医养服务综合平台建设规划 (34)

第四章项目建设强度及投资指标 (37)

4.1 项目建设规模 (37)

4.2 项目建设内容 (37)

4.3 建筑设计与基础设施 (38)

4.4 辅助工程建设 (39)

4.5 游览服务标识建设 (41)

4.6 医养服务综合电子商务平台建设 (43)

第五章项目组织管理与实施进度 (44)

5.1 项目单位 (44)

5.2 进度计划 (44)

第六章项目市场战略 (45)

6.1 项目发展战略 (45)

6.2 项目市场建设 (47)

6.3 销售策略 (48)

第七章投资估算与资金筹措 (50)

7.1 编制说明 (50)

7.2 投资估算 (50)

7.3 资金筹措 (52)

第八章财务评价 (53)

8.1 测算数据选取依据 (53)

8.2 经营期营业动态收入测算 (54)

8.3 经营期动态成本测算 (57)

8.4 经营期固定费用测算 (59)

8.5 经营期变动费用测算 (62)

8.6 经营期动态营业利润测算表 (63)

8.7 项目经济效益指标分析 (64)

8.8 不确定性分析 (65)

第九章区域经济和社会影响分析 (66)

9.1 区域影响分析 (66)

9.2 社会影响效果分析 (66)

9.3 项目存在的不利影响 (67)

9.4 社会适应性分析 (68)

9.5 社会风险及对策分析 (68)

9.6 项目价值及社会效益分析 (69)

第十三章项目综述 (72)

第一章项目概述

1.1 项目介绍

1.1.1项目名称：大健康产业（医养结合）综合开发项目

1.1.2项目拟建地址：xx

1.1.3项目总投资规模：项目总投资规划2亿元

1.1.4项目承办单位：xxx康复医疗中心

1.2 项目概况及发展目标

1.2.1项目概述

该项目集群依托xx省大区域无可比拟的气候、空气等优质自然资源和xx区域特有的区位优势，以及项目的森林植被、规模农田、“微地型”地貌等资源。借助《xx省养老服务体系建设“十三五”规划》发展战略的时代契机，迎合“银发经济”、“退休经济”、“美容经济”、“生命经济”养老养生产业的发展机会，强势整合国内外养生机构的资源平台，规划发展医养结合为核心的养生养老生态度假项目集群，以实现为让所有老年人都能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安，并通过项目建设助力将xx打造成为集生态观光、长寿养生、休闲度假、民俗体验、康体疗养、文化体验等于一体的养老养生热点旅游目的地。

项目紧系“养老养生”核心主题，以持续性经营开发为原则，全面展开“养老旅游”、“养生旅游”、“医疗旅游”等产品与服务功能建设开发。使之成为集“度假疗养、膳食疗养、居住疗养”为一体，在TOLD模式的指引下，以养生为主题，推行“休闲度假+旅游地产+观光农业”的发展模式，三者产品互补，品牌互推，人气互聚，资金互流，形成一种以分时度假为模式的健康与财富双休的产品模式。

大健康产业（医养结合）综合开发项目是在对区域商业环境进行充分调研的基础上作出的精确定位，填补xx区域特别是度假养生中无专业指导的市场空白；围绕膳食餐饮、野外禅修、运动健身、保健医疗、会务培训等功能提供优质、特色的商品和服务，致力于将项目打造成度假养生休闲目的地和行业的领航者。

1.2.2发展目标

大健康产业（医养结合）综合开发项目力争达到“一年成市（场）、两年成群、三年成园（园区基地）”的目标。

一年成市（场）：到2017年底，通过养生养老产业运营，成为xx省大健康产业的运营基地，通过综合服务拓展大健康产业市场。

两年成群：到2018年底，建设形成大健康产业基地，完善、配套服务产业链，实现大健康产业集群。

三年成园（园区基地）：到2020年初，形成完善的大健康产业

医养项目研发、孵化、高端服务、生活配套与周边城市建设融合发展，兼具产业、生态、旅游功能的综合生态疗养产业基地。

1.3 项目社会价值及意义

目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。我国已将旅游业列为第三产业的支柱产业和国民经济新的增长点。近年来xx就十分重视旅游业的发展，坚持以改革开放促进旅游开发建设，全社会共办大旅游，使旅游业持续快速增长。目前，已建成具有一定规模和档次，吃、住、行、游、购、娱乐等设施相互配套的产业体系，xx具有丰富的旅游资源，具有自身独特优势，丰富的旅游资源对游客产生了巨大吸引力。

随着人口结构的老龄化与亚健康现象的日渐普遍，以及全球整体健康理念的革命性影响，人们对健康养生的需求成为继温饱需求之后的又一市场主流趋势和时代发展热点。养生旅游集养生资源与旅游活动交叉渗透，实现融合，以一种新型业态形式的出现，满足了人们对身心健康的全方位需求，开始受到全球性关注。如今的国际养生旅游业已初具规模，在很多国家都形成了具有核心竞争力和独特卖点的产品，可谓异彩纷呈，各有特色。如中国文化养生、日本温泉养生、泰国美体养生、法国庄园养生、瑞士抗老养生、美国养老养生、韩国美

容养生、阿尔卑斯高山养生等，同时也发展出不同的养生旅游开发模式。

xx迷人的自然景观和文化积淀吸引了海内外众多游客。为充分发掘本土旅游资源，xxx康复医疗中心过多次充分考察调研，选址xxx 投资兴建大健康产业（医养结合）。

本项目以“打造国际一流的大健康、生态旅游、特色农业”为纲领，以养老养生与户外运动为驱动双翼，集养老养生、休闲度假、观光旅游、户外运动体验一体，山野清修等各项旅游资源协作互补的国内示范基地。本项目将充分整合资源、走差异化化发展道路，开拓xx旅游度假新板点。

1.5 项目建设规模及内容

初步计划分两期合作。一期项目投资2亿元人民币，着力打造一个以大健康、特色旅游为主题材的示范基地。二期主要是大健康、旅游项目产品的延伸完善与建设医养结合全国示范基地。

本项目大健康产业（医养结合）（一期）规划面积约30万平方米（450亩），其中建筑占地面积约10万平方米（150亩）规划建设内容如下：

重点打造氧生活养生会馆群落、旅游房车营地户外运动群落、特色农业景观群落、大健康生态养生苑群落、医养服务综合平台等版块内容，具体建设项目如下：

大健康产业（医养结合）以区域内原生态资源为核心，通过对周边农业产业结构调整和优化，以养老养生、儿童乐园、生态度假为主题功能，佛教文化及健康疗养为辅助的基础上，构建xx省养老养生生态旅游小镇的新型度假功能体系。

本项目根据项目功能分区，合理细分土地性质，最大化发挥区域资源功效，打造高端旅游产品，拉动区域经济整体可持续性发展。

第二章项目市场分析及容量预测

2.1 项目发起发展背景

在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。

随着中国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇：中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步扩大，将为中国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；中国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。

随着中国经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，在传统的观光旅游持续增长的同时，养老养生休闲生态度假旅游将快速发展。与现代生活方式紧密相关的旅游新业态将大量涌现。城乡居民出游的选择将更趋多样，旅游产品的供应将更加丰富和充裕。

提高生活质量是全面建设小康社会的必然要求，也是世界经济和社会发展的必然结果。养老养生旅游集中体现了人们对生活质量各个方面的要求，养老养生旅游消费成为持续性的需求，这就使养老养生旅游业具有比较强的持续发展能力和抵抗风险的能力。旅游发展不是简单地适应需求，而是满足现实需求、引发潜在需求和创造新的需求的综合体现。这是管理和服务水平不断提高的过程，也是综合效益不断显现的过程。随着工业化、城市化、信息化、国际化加快推进，旅游业发展的潜力巨大、前景广阔，仍将保持持续较快发展。

在新的发展阶段，中国旅游业处于发展的关键期，既有重要的发展机遇，又有严峻的挑战。中国旅游业已处在“市场转型期、矛盾凸显期、管理提升期”，面临着优化产业结构、转变增长方式、提升发展质量和水平的艰巨任务，迫切需要由粗放型经营向集约化经营转变，由数量扩张向素质提升转变，由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变。为此，中国旅游业在今后一段时期要完成促进旅

游产业体系建设，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能三大任务，达到建设世界旅游强国，培育新型重要产业的战略目标。

2.2 全国养生养老市场现状

2.2.1全国养老现状

近半个世纪以来，中国人口平均预期寿命在越过50岁、60岁之后，又从2000年全国第五次人口普查获得的平均71.4岁提高到现在的73岁，比世界平均水平高7岁，2005年我国60岁以上的老年人已经达到1.45亿，占总人口的11%，而且每年还在以3.3%的速度增加。根据2010年第六次全国人口普查主要数据公报，我国60岁及以上人口为1.78亿人，占13.26%,其中65岁及以上人口为119亿人,占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。预计到2050年，我国社会将进入“深度老龄化阶段”。我国目前不仅老龄化人口多，而且发展速度快，已居全球首位，并快速步入“少生、少死、高寿”的老龄化社会。

如果按目前的社会发展状态、人口状况发展，人口学家预测，到2050年时，中国大约要有4亿60岁以上的人口，中国人口的平均预期寿命可以达到85岁，越来越多的老人进入高龄行列，在老龄化速度大大快于人口自然增长率的同时，80岁以上的高龄人口增

长速度又大大快于老年人口的增长速度。人口老龄化与老人高龄化同时并存，构成了少有的人口年龄结构现象，养老问题日益突出。而市场需求方面2005年老年市场需求为6000亿元，2010年达到1万亿，但我国每年为老年人提供的产品还不足500亿元，这使得老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。

人员老龄化趋势图

2.2.2传统居家养老模式受阻

居家养老是指人进入老年阶段后，居住在家并由子女或其他亲属负责照料生活，实质上是将人的养老问题全部由家庭自我解决，从而是一种通过家庭成员之间的互助与自助行为获得老年生活保障的机制。中国是奉行居家养老的国家，不仅历史上将“养儿防老”视为天经地义，即使进入现代社会，除少数无依无靠的孤寡老人依靠国家或者乡村集体供养外，居家养老几乎仍然是所有中国人的自觉选择。

01

2

3

45

2005201020252050

2007年中国有65岁及以上老年人的家庭中，与亲属同住的户占70.9%，在主要生活来源上，除了有劳动收入和离退休金养老金的老人外，90%以上的老人主要靠家庭成员供养。

然而，近年来，这种传统与习惯已经遭遇到了巨大的挑战。中国从上个世纪70年代我国开始实行计划生育,家庭成员构成是4∶2∶1的模式，计划生育政策和人口老龄化，使得家庭内部的老年供养需求持续增加而供养来源持续减少，单靠子女养老着实力不从心，从而造成居家养老供需日益严重脱节，传统的家庭养老方式日益难以为继，这客观上造成了这些老人不得不选择一种新的养老方式，传统的居家养老不再是他们的惟一选择。老人们不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂,而是更加注重自身的生活品质。

2.3 养老养生度假旅游市场

旅游业是一个“朝阳产业”、“无烟工业”，具有十分广阔的发展前景。从世界看，旅游业的发展速度已超过众多经济部门，成为全球的重要支柱产业。上世纪50年代以来，世界旅游业以每年7%的速度增长，大大高于同期3%的世界经济增长速度。到了90年代，世界旅游总收入已超过石油工业和汽车工业，成为第一大产业。

养老养生、生态度假旅游作为一种保持了最原真需求的养老养生、休闲度假形式，已经受到了越来越多人的青睐，各个年龄段的消费群

体都非常多，同时投资主体的多元化不仅仅存在于养老养生、休闲度假这一个领域，而是存在与整个旅游行业内部。随着养老养生、休闲度假旅游与各个行业联动紧密性的提高，医药企业、房地产开发商、风投公司等纷纷介入，为养老养生、休闲度假项目未来的发展奠定了坚实的基础。

经过几年的发展，中国也随着世界的步伐进入了养老养生、休闲度假时代。因此，全国闻名的大型观光、文化景区也进入了升级阶段。山水文化观光型景区多处于风景秀丽的福天洞地当中，因此，其资源天然具备了养老养生的优势。目前在大景区的周边，形成的各类项目层出不穷，如“问道武当山，养生太极湖”便是武当山风景区在武当山观光的基础上推出的养生项目。从国际市场来看，近20年以来，美国养生产业增长了36倍，日本增长了32倍，欧洲各国以17%的比例在增加，中国的养生保健这样一个健康产业是以每年15%-30%的速度在增加。据美国专家和财富杂志预测，在十年内，全球养生健康产业将达到10亿美金的总产值，中国是1万5000亿的份额。因此把养生作为战略，而不是把养老作为战略。在老龄化日益严重的今天，养老养生是我们应该关注的重点。而目前社会上存在着将养老养生与养老地产等同的看法。事实上养老是一种产业，而度假产业在其中有着重要的作用，用丰富的产品去丰富养老过程中，医疗、饮食，

甚至是老年人度假设施等等，这是一个非常宽泛的领域，也是需要关注的领域。

2.4 xx养生养老市场容量分析

随着我国人口老龄化速度加快、高龄化程度加重，xx乃至全国的养老产业市场机遇无限。我国的养老体系尚有较多不完善的地方，国家对老年事业的投入相对不足，多层次的养老保障体系及养老服务体系尚未完全建立，养老方式较为单一，养老资源供需严重失衡，配套政策、机制尚不健全。这些都需要大的投入才行，由此可见，xx 乃至全国的养老产业市场机遇无限。

xx有特有的优势气候、地理环境条件，是老年人颐养天年、健康长寿的天然宝地，xx发展养老养生产业具有无可替代的优势。xx 可以兴建养老机构、养老设施和高档养老公寓、大型养老社区、老年医院等，这样既能满足老年人医疗需要，又具有很好的市场。

伴随着生活水平的提高，“北方避暑，南方越冬”的候鸟式养生养老度假已经成为了一种时尚。由于城市环境污染、气候变化、精神压力等多种因素，都市人口的亚健康问题已成为我国乃至世界许多发达国家的共同问题。而随着老龄化社会的临近，人们对生命健康的追求则进一步加速和提升，这成为养老养生产业发展的内在功力。

随着社会经济的发展，生活水平的提高，老年人的消费观念逐渐从传统转向现代，从注重物质享受逐渐转向要求更高的精神享受。更多的老年人退休后不再满足于传统的单调的养老方式，而是愿意选择外出旅行，走向大自然，走向各个旅游景区，走向文化景区，在“玩”中锻炼身心，在“玩”中享受晚年。“旅游完善人生”，这是多数老年人对旅游的认识，他们认为，老年并不是人生的结束和衰败，而是人生最成熟的阶段，他们更应该尽情地享受人生的美好。一些老人开始尝试“候鸟式养老”，把自己的房子卖了的钱存在银行里，拿利息住进老年公寓，高兴了和老伴、朋友结伴出去旅旅游，做一个快乐的“花甲背包客”，在游玩中享受老年生活，追求另一种不同的生活方式。

“候鸟式养老”不仅减轻了子女负担，更让时尚老人的晚年生活充满了生机和乐趣，不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂，而是趁自己还能动弹，潇潇洒洒“游”一回。据估算，仅xx三亚市，每年就有大约20万北方老人在那里过冬。在如今社会，“候鸟游”十分火爆，老人传统的养老观念已有所改变。

2.5 产业政策分析

2.5.1xx养老服务产业政策制定落实