房价过高原因分析论文

我国当前商品房价格过高的原因分析

摘要：近些年来，我国城市房价持续上涨引起了广泛关注，对国人的生产生活产生了比较重大的影响。本文调查了我国房地产价格上涨的过程，着重分析了房地产价格上涨的原因，从多个角度探讨，并提出了房地产市场的引导和调控措施。

关键词：房价地价需求动机投机外资调控

引言

1998年以来中国房价业进入高速发展的阶段，房价持续上涨，每年的涨幅都在5%-10%左右，过快的增长引起了人们的广泛关注，同时也对国民的生产生活产生了巨大的影响。房价地价的互动上升，愈演愈烈的房产开发以及逐步出现的房产泡沫，其原因究竟是什么？一时间众说纷纭。

本文从经济学，产业组织理论等理论为基础，主要采用房地产市场分析的方法，从多个角度阐释房地产价格上涨的原因，提出解决房地产价格过快增长的方法，对理顺房价形成机制提出相应的建议。

1房地产价格的相关理论

1.1房地产价格的构成

房地产价格是房地产经济中的一个核心问题,它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现,房地产价格是房产价格和地产价格的统一,是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。

1.2地租理论与房地产价格的关系

美国现代土地经济学家雷利#巴洛维在他所著《土地资源经济学——不动产经济学》一书中认为:地租可以简单地看作是一种经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。

2房价走势

2.1过去及现在的房价

2013年2月24日，独立经济学家、现任中企资本主席杜猛在微博表示，中企资本周刊“盘点十年房价”显示，2012年全国城镇平均房价5791元。2007年为3445元，五年上涨68%，年均递增10.9%；2003年平均房价为2381元，十年上涨143%，年均递增10.3%。

而当今2013年的房价已经达到了6200的均价，对于全国平均工资3916来说，房价无疑是高不可攀的。

2.3今后房价预期

未来十年中国房价走势如何？所以经过两年调整以后，2013年以后一线城市房价基本保持平稳，或者略有下跌。而中小城市挤出一部分泡沫以后房价还会随着收入水平和刚性需求的拉动慢慢上涨，只要没有投机，没有恐慌性需求，这种上涨就是健康的。预计2020年一线城市房价是今天的50%—70%，中小城市房价是今天的1.5—2.0倍。

3房价上涨的原因

3.1需求旺盛对房价的推动

近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。

3.2商品房建设成本增加

3.2．1建设材料涨价

近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。

3.2.2住房周边硬件条件的完善

城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。

很多人预测房子的价格还要上升，房地产商人更喜欢这样说。他们的理由主要是说人口在增长，而土地资源却不增长。还有一个因素是农村的空置房屋，现在房地产商正在打这个主意，通过一些办法会“置换”出许多建设用地，造成土地供应的增加。另一方面，中国的人口增长率已经接近更替水平，一些城市人口的出生率在明显下降，如果不考虑机械移民，许多城市的人口是负增长。而农村人口向城市移民是产生土地节约的移民。农民在农村的宅基地平均在0.5亩以上，进城以后的住宅用地大大减少了。如果国家政策做一些改善，农民在农村的宅基地的相当一部分是可以置换出来的，这也会产生土地供应的增加。按照这个道理，我们的经济生活的确潜藏着遏制房价上升的因素，这些因素要发挥影响还需要政府的大力支持。

3.3地价和房价的互动上涨

对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是交互影响的，房价带动了地价，地价推动了房价。今年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。2007年8月13日，国家发改委、国家统计局最新统计数据显示，二季度，全国70个大中城市与去年同季度相比上涨6.3%，与此同时，土地交易价格却上涨了13.5%，较房价上涨幅度2倍还多。一方面，自从2004年“8.31”大限之后，开发商只能通过招、拍、挂三种方式取得土地，成本和难度都有所增加。另一方面，从保证我国粮食安全的战略高度出发，为防止农用地无序转用，国家明确规定了对耕地总面积的严格保护，并出台了相关法律法规，强化了土地计划管理的长期战略。这两方面的因素都向市场发出了土地供给偏紧的信息。地价不断创出新高是由于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地带。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。从微观经济上看，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出。一、从土地区位看，同一城市内部，城市中心区人口集中，拆迁成本大，存量土地的

可供量日益减少。所以房价上涨成为带动地价上涨的主要原因之一。二、从土地成本上看，公共设施的日趋完善和良好的公共服务体系成为推动地价上涨的原因，土地的价格增加。

简而言之，房地产用地供应的持续减少，导致房地产市场供求关系日趋紧张，使得未来房价上涨的压力不断增大，这是我国房地产价格持续上涨的直接原因。土地资源的有限性、土地占用的从严控制使得土地成本不断提高，土地成本的提高决定了住房的高起点价，也是拉动土地价格不断走高的成因。房地产市场的旺盛需求，住宅销售的活跃，房地产开发的日趋激烈，导致地价保持较高水平。房价和地价两者之间互相促进，互相提高对方的价格，使双方价格都不断攀升。

3.4投机的作用促使房价上涨

投机型住房需求，是指由于投机炒作而出现的需求。住房本身具有投资品和消费品的双重属性，购买住房除了正常消费外，还可以用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离的市场的价值规律。然而造成这种投机住房需求大规模增加的主要原因有：一方面，人民币面临较大的升值压力，大量外资涌入房地产业做短线操作，引发了涉外投机需求。另一方面，民众的可支配收入增加，虽然房价与人民的收入水平还存在着较大差距，但大部分舆论还是看好房地产，有的学者认为中国的房价还会持续上涨8-10年，预期未来房地产还有很大的升值空间。人们的投资动力主要来源于投资回报与资金成本的比较。近几年来，中国企业的总投资回报率一路上升，资金成本或者说贷款利率虽有小幅提升，但速度远远赶不上企业的投资回报率。再者，目前我国的贸易顺差和外汇储备比较大，货币流通速度较快，其结果要么会拉动物价上涨，要么会推高资产价格，但是在储备率较高的情况下物价很难被持续推高，所以人们便会选择买房子作为投资，不仅可以获得租金收入，又可以等待房子的升值，从而形成了一种投机性住房需求，直接推动房价上涨。

4针对房价过快上涨的应对措施

4.1加强宏观调控落实中央政策（《我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究-王学发》）

控制房价上涨，首先需要不断完善房地产市场调控的经济手段，继续加强其他具有长期功能的经济手段，引导健康房地产市场走向。目前我国已经出台相关的利率政策、税收政策等经济政策，加强对房地产市场的引导。这些手段适宜更多更大度使用。建议建立差别利率政策，房地产开发贷款和住房按揭贷款采用高利率，区别于其他的经营性贷款和消费性

贷款；尽快建立物业税征收体系，取消五年的税率差异，建立区别政策出台前后的利率政策和税收政策。

4.2倡导务实的消费观念（《控制房价不要忽视消费观念的引导-李雪妍》）

针对目前全民热衷于买房置业的消费误区，政府应该积极引导居民树立一种务实的消费观念，“居者有其屋”并不等于“居者买其屋”如果消费能力不能够承受一次性的购房负担，就应该采用租房的方式改善居住条件。实际上比较目前很多城市的购房价和租房价可以发现，租房住更经济。即使是选择购房的家庭，也不一定追求一步到位，应选择在自己的能力范围内量力而行。

4.3适度控制信贷规模,调整贷款比率（《我国房价上涨的特殊原因及对策建议》-王菁娜，陈朔）

政府应制定措施严格规定房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比例。关于贷款比例，可将提高首付比例与采取按揭贷款差异化两种措施双管齐下，加大其投机成本，强化个人住房贷款的管理。关于房地产抵押贷款，应严格规定房地产抵押贷款的条件.如:严格评估抵押物的实际价值，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过８０％，借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业用房应为现房等。对房地产商贷款而言，政府应通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。

参考文献

[1]《我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究》作者：王学发

[2]《控制房价不要忽视消费观念的引导》作者：李雪妍

[3]《我国房价上涨的特殊原因及对策建议》作者：王菁娜，陈朔

致谢辞

至此，我的论文接近尾声，大学三年的学习也将画上句号。在这里，感谢我的指导老师老师，这篇论文在老师悉心指导下完成的，孙老师有工作认真的态度是我所需要学习的，对待我们笑料百出的论文也是一丝不苟，认真修改。

感谢在这三年以及在最后论文写作中共同学习的同学。