商业运营方案

商业运营方案
商业运营方案

商业运营方案

商业运营方案

从结构上看大致可分为五个主要部分:

行政管理层面销售层面生产层面技术层面资金管理层面其基本职能体现为:

1. (经营管理层)行政管理层——企业的“大脑”和“中枢”,其主要职责为:

(1)企业的规划、决策、管理、监督、考核

(2)人员聘用与任免以及相关的人事管理

(3)公关与企业形象推广、相关社会活动

(4)融资、引资

(5)福利、后勤(6)党建、工会(7)建设和形成企业精神和文化2. 销售层——企业的“龙头”,其主要职责为:

产品销售——企业生存和资金流通的原动力市场开发新产品推广——企业发

展的原动力情报收集——提供给技术部门处理,商业运营方案。是企业信息收集的主要渠道,也是领导决策的主要依据形象推广——配合行政管理部门,推广、树立企业的良好形象,逐步建立品牌效应,引领企业良性发展产品监测——监督生产环节,进一步保证出厂产品的质量库品管理——库存产品的保管和规划,企业生产调度的主要依据用户服务——与生产部门、技术部门协作,做好售后服务、信息反馈,维护企业良好形象3. 生产层——企业的“核心”,其主要职责是: 设备采购、使用和管理原料采购、使用和管理生产组织、管理生产人员管理和考

核生产成本管理、考核库品管理外协加工管理、检测产品检测、质量保证其追求的理想目标是:

质量效率成本安全创新质量——产品、管理效率——生产、管理、质量成本——材料、人员、生产、质量、安全安全——人员、设备创新——生产、管理4. 技术层——企业的“发动机”,其主要职责是:

为生产提供技术支持和保证为销售提供技术支持和保证情报收集、分析、处理、解析技术创新、新产品开发生产过程和生产产品的质量监测人员技术培训5. 资金管理层——企业的“润滑剂”,其主要职责是:

常规财务工作资金使用的管理、监督、指导、考核、预警融资、引资生产经营成本的核算、考核从内部运营关系看具有以下基本特征:

1. 具有相对完整的基本经济社会结构(经营管理层)行政管理层——相当于政府及相关职能机构生产层——相当于生产企业、生产领域销售层——相当于经销商、流通领域技术层——相当于科研和教育机构资金管理层——相当于银行及相关金融机构

2. 运营方式具有典型的计划经济特征销售部门根据用户和市场的需要,向生产(采购)部门提出“订货合同”生产(采购)部门根据“订货合同”,购置材料,组织生产,交付合格产品技术部门负责提供技术支持和保障并监督生产过程资金管理部门负责提供所需的资金和相关流通操作,负责成本、利润的核算和考核,同时监督资金的使用。行政管理部门负责监督、指导、协调、考核

3. 需求具有单向性(不可选择性)和相互依赖性特征例如:

销售和生产之间、销售和财务之间、生产和财务之间就是处于这样的关系状态4. 交易过程具有高度的透明性和开放性特征各部门之间信息透明度高5. 运营调节具有较强的针对性和快速灵活性,可以根据需要快速调整生产和人员安排、改变生产计划。利弊双向分析

1. 这种有计划、有目的、可控制的生产方式,具有明显的运营优势。有利于形成程序化规范管理和程序化流水线作业模式。有利于提高生产效率、降低成本、

提高资金的使用率、减少损耗等。有利于规模化生产的形成。有利于企业的整体扩张。(企业的机器)2. 对管理者的管理思想、管理水平、管理方式、管理艺术要求较高。制度化管理、质量效率管理、满工作量管理、工时考核管理、任务承包管理、责任承包管理、工作时间管理、信仰精神管理、“突击队式”管理等各种有针对性的管理方式应运而生。管理的科学性、有效性、针对性、及时性将显得尤为重要同时,开展人性化管理,充分调动人的积极性和主动性,利用好人的趋同性和依赖性,形成良好的企业文化,树立企业精神和信仰,也会对企业可持续发展产生重要和积极的影响。(金钱不是唯一的有效手段,崇拜和信仰、信任和依赖才是最高境界) (企业的灵魂)3. 根据不同的市场需求,生产调度调整反应较快,人员调整、调动相对较容易。(不需要合同,一张文书,一纸调令,甚至一个电话就可解决问题)即由需求的产生,到转化为生产过程(操作),到产生成品(结果)的效率相对较高。 (企业的自由度)4. 有利于内部形成小型的高质量的专业化的团体(组),以及最优化的团体组合。

有利于产生生产精英,即生产能手、业务骨干、标兵、劳模。这些对生产过程、生产质量、生产效率都将非常有利。这些对企业的发展,特别是高质量、规模化的持续有效发展至关重要。一个人、一个团队决定一个企业、集团的发展和命运的事例在世界范围内屡见不鲜。

(企业的精灵)5. 多数成员对外界的市场变化不敏感,仅仅关心自身利益和身边环境变化,规划方案《商业运营方案》。

企业应对市场变化以及在这种变化中的竞争能力往往把握在少数人手中,他们的思想、能力、工作热情和方法等往往决定着企业的命运。即关键部门对个人能力的依赖性较强,是应力相对集中的节点,有一定的脆弱性。

权利相对集中,容易造成重大的管理和决策失误。合理有效的监督方法和机制,重大决策的科学审定等是所有现代规模化企业的重要课题。近期爆发的全球性

的金融海啸更加证明了这一点。(企业的核弹)6. 个体发展空间受到一定的限制,可能导致个体的灵活性不强,竞争性不强,主动性不强,容易造成人浮于事。自主创新的动力不强,容易满足现状。责任心不强,容易造成事不关己的现象,(这些现象的形成往往与人性的固有弱点有关)。如果管理引导不利,将产生极为不利的负面影响。因而需要较强的宏观调控、指导和监督(即行政干预和制度约束)经济(金钱)调控不能成为唯一的有效手段,企业精神、文化、信仰也会起到重要的作用。(企业的隐患)企业发展谋略

1. 优化“大脑”,增强智慧。优化行政管理层,聘用优秀人才,特别是关键人物如总经理或常务副总经理。让“精灵”变成“精神领袖”,成为公司这一庞大社会体系有效运转的强有力的动力。即一个特殊的领导者,决定一个特殊企业的前途和命运。

2. “政企”分开,各负其责公司的最高行政管理是董事会和监事会,相当于“政”。主

要由出资人、股东组成,是公司利益的最大受益者。他们拥有公司的全部财产,以分红的形式享有公司的利润。他们有权决定公司的发展和走向,决定关键人物的任免,是公司的政策“灵魂”。

最高执行机构是执行局和总经理,相当于“企”。由董事会聘用的总经理,以及由其建议聘用的各副总经理、部门主要领导组成。他们决定着企业的日常经营状况和效益,也关系到企业的未来和发展,是公司的运营“灵魂”。政和企一定要分开,要各负其责。3. 练好“铁头功”以销促产,以销定产,是现有大多数公司所采用的基本策略。因而销售环节不约而同的就成为各公司、企业的运营“龙头”,是否有一支强劲有效的销售队伍,直接关系到公司的经营和效益,影响着公司的发展和未来。4. 拥有一个强有力的“心脏的根本归根结底是生产。生产的组织管理、员工的素质和对企业的情感、生产设备的合理配置是三个重要的基本要素。5. 科学技术是第一生产力技术是发展的“动力”,技术是运营的“保障”,

技术是公司的“未来”。6. 资金是企业的“血液”资金是公司生存的“血液”,是生产经营的“润滑剂”。现代企业、公司是实体经济和金融经济的共同体7. 企业的精神和文化是企业内部的“粘合剂”和“乳化剂”要让员工对企业产生足够的信任,并逐步上升为依赖,愿意把生存和事业交给本企业,这才是企业管理的最高境界。8. 企业形象和影响是企业对外的“名片”-----------------.unjs.--华丽丽的分割线------------------1 .简单就是力量,不要把自已的微信公众账号变成万能的功能的应用。可以免费听音乐丶机器陪聊,这些功能只会淡化企业核心的价值,请删掉这些功能。2.微信营运的目是维持顾客的关系。99%的时间都用来培养顾客的信任度,请暂时忘记销售,天天促销,不如29天培养顾客,用1天的时间用来促销更有效,请暂时忘记销售。3.微信营销没有任何营销秘诀,比的就是投资和执行力,想不投入就能获取大量的粉丝是不可能的事情,不要只看到3个月获取90万粉丝的案例,先问一问他们投入多少资金和人力微信公众号运营策划书策划书。4.如果你不想投入太多的资金,就要选择投入时间,再加入执行力的到位,才能达到你要的目的。5.不要忙于每一天推送大量的内容,给潜在顾客,创造可以跟读者沟通的话题。你要知道所有价值都来于沟通,推送再好的内容,不如跟读者沟通一次。6.想和读者创造更多沟通的机会,就要问读者更多的问题,问一问读者喜欢什么时间接收内容,对自已公众账号提出宝贵的见意等等7.不要被那些3个月100万的粉丝冲昏了头脑。粉丝再多,如果不能转化成价值,就跟本没有用,我们需要的粉丝是那些目标粉丝,粉丝的质量比粉丝的数量更重要。8.发布文章不一定要长篇大论,可是一定要引发读者的思考,一般内容在300至左右。9.关注竞争对手的微信,关注了10丶50个就有50个人教你怎样做好微信营销,你要做的就是优化他们所有的方法。请记住,竞争对手是最好的老师。10.新手开始学习玩微信从关注优质的微信开始学习,记住那些优秀玩家的方,每一天都拿笔记下来,自已对比一下那些地方可以做的更好,用利于自已以后运营微信公众账号。11.认

真分析自已的行业是否需要用微信公众平台,其实很多中小企业和个体老板只要利用微信朋友圈就可以做生意,比如理发店、美容店、餐饮店、快餐店等等。12.怎样创作内容?内容一定要原创吗?不一定,如果你不想打造行业第一领袖的地位,内容不一定要原创,可是你一定要做一件事情,就是要加入自已的观点哦!13.我们尊重顾客,可是千万不要讨好顾客,取消关注的迟早会取消关注,只要你一直提供价值,留下的总会留下来。14.微信营销要靠渠道,有渠道的好处就是:

一天你都能获得到稳定的粉丝,不是一天进500粉丝,再过3天就没有粉丝进业。记住,粉丝要一天天的增加,每一天都有新的读者关注。15.做微信营销是做个人微信还是做微信公众账号,我想这两个并不矛盾,可以相互的进行运营,如果你本人运作1到2个人的店面的话,建议用个人微信进行运作。如果是大店的话,一定要用上公众账号。16.不要被微信营销案例冲昏了头脑,那些100万的粉丝案例不真实,那些很真实的案例你需要分析一下,他们投入了多少人力和物力,现在的营销案例忽悠人的多,自已认真去做好自已的微信运营微信公众号运营策划书微信公众号运营策划书。17.做微信营销见效很慢,粉丝沉淀就要花很多的时间,通常需要3个月沉淀的时间,才能收到一些效果和利润,最重要的就是一直坚持下去。18.要想在很短的时间里获取大量的粉丝,必须靠媒体,请记住成功靠媒体,当然了具体跟据自已的情况,是选择是做杂志媒体还是电视媒体。19.做微信营销坚持很重要。你写一篇文章,读者不一定认可你;可是当你写到50篇至100篇的时侯读者一定会认可你。20.微信营销重视互动。因为它不象微博一样,可以吸引大量的人转发和评论,只有通过和顾客的沟通来取得顾客的信任。2

1.在准备营销产品之前,做好整个产品销售策划。推送的内容最重要,因为内容会直接影响读者的购买,内容预热是最好的方法。2

2.现在大家有一个误区,,希望一切都通过微信营销来实现,最终要顾客购买产品之前,记住不要忘了让顾客拔

打订购电话,人与人交流最能解决购买当中的疑问。23.做微信营销最好打通腾讯的产品一起使用,腾讯qq、腾讯空空间一起使用,达到的营销效果更好,因为未来的移动互联网营销会走向人脉关系链的营销。24.做微信营销就等于在做一本行业精刊重视的是内容的质量而不是内容的数量,高质量的内容会得到大量的人分享,会形成病毒营销。请记住,小而美的内容策略。25.微信营销的本身的功能是以经定好了的,真正能使微信营销发挥更大的威力的是,使用微信营销后面的那个人,所以我们除了学会使用微信功能,真正要学习是营销。26.有人问我微信是不是营销工具,我说,你认为是就是,你认为不是就是不是,一把刀你用它来杀人它就是杀人工具,你把它放到那里,就是一块破铁,所以不要和别人去争论这个事情,其实腾讯心知肚明。27.很多草根想按微博大号再玩微信,想弄个微信大号,这样的做法行不通,除非你能在很短的时间里获得大量的粉丝,并且是正规的操作,不正规的操作很容易被腾讯封掉,微信营销更适合企业。

商业运营管理方案

“运河贡馆”管理方案 一、管理运营目的 按照国家有关法律规定,结合“运河贡馆”的具体情况,通过细致入微的服务和实际有效的管理运作,使入驻业户体验到“运河贡馆”安全、舒适、便捷、精细化的服务,使广大业主真切感受高品位的服务和管理所带来的超值享受,并通过一系列的宣传推介,提升“运河贡馆”的整体形象和品牌效应,继续延伸“”这个品牌的含义。在搞好日常管理和常规服务的同时,从实际出发,适当开展一系列服务性的增值经营,既满足广大业主不同需求,又增强公司的造血功能,增加经济积累,以利于更好地为业主服务。 二、人员组织架构:隶属济宁商务服务有限公司一个部门,共9人,包括店长1人,客服人员2人,保安2人,保洁员4人,管理人员和生产岗人员单独招聘,孔燕和单桂芝在贡馆招商、启动期间兼职负责合同签订、租控、费用收取等相关工作,维修人员和大市场共同使用。 三、选配人员基本条件:店长、客服人员、保安、保洁员由商务公司选聘。 店长1人;了解公司运作情况,善于沟通、具有一定的管理能力、招商经验,社交面较广,具备基本的物业管理运营知识,年龄45岁以下,大专以上学历。 客服人员2人;善于沟通,细心稳重,年龄40岁以下,大专以上学历,女性优先。 保安:2人;基本要求:身体健康,身高1.72米以上,年龄30岁以下,高中以上学历的男性,建议使用专业保安公司人员或退伍军人。 保洁人员:4人;基本要求:形象较好,身体健康,语言沟通能力强,善于表达,身高 1.6米以上,年龄40岁以下,中专以上学历的女性。 四、各项管理服务项目 (一)公共免费服务项目: 1、维护公共秩序,实行24小时保安值勤、消防管理;

2、公共场所保洁,办公及生活垃圾收集和清运; 3、共用部位和公共设施设备维护和保养; 4、未出租房屋通风、打扫、安全检查等服务; 5、电话及访客留言转告; 6、雨伞、雨衣临时借用; 7、公共区域的节日环境布置; 8、重要时刻提醒服务; 9、代订报刊、信件收发; 10、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费; 11、代叫出租车; 12、安全用电、消防常识及其他公益宣传; (二)综合管理服务 1、建立物业管理制度和服务质量管理体系,制定完善的物业管理方案并组织实施。 2、按规范签订服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及管理服务费标准。 3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。 4、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。 5、建立健全档案管理制度(包括设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料、台账报表、图册健全,保存完好。 6、设置“服务中心”,公示服务联系电话,24小时有人员服务,处理管理服务合同范围内的公共性事务,受理业户的咨询和投诉,有效投诉处理率在95%以上。 7、提供有偿特约服务和代办服务,公示服务项目及收费标准。 8、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作,回访率85%以上。每年进行一次满意度抽样测评,满意率达到85%以上,并对薄弱环节进行改进。 五、运河贡馆的各项服务标准及要求 (一)房屋管理标准 1、每三日1次对楼道内防火门、公共区域的窗户进行安全检查,门、窗开关灵活,无异常声响;门窗玻璃无破碎,五金配件完好。 2、公共楼梯间墙面、地面无破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象; 3、对进出的装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续; (二)公共设施设备维修养护标准 1、维修养护制度健全,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。 2、保证电梯24小时运行,电梯轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》;有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的,两小时内专业维修

商业运营-1年度经营计划书

网易家居商业运营部 2013-14年度经营计划书 部门负责人:** 单位直接上级签名: 执行时段:2013年10月至2014年10月 编制时间:2013年 8 月 1 日

一、SWOT分析 二、定位及目标 1、组织定位 鉴于电子商务的特点,我部以循序渐进、效益优先、巩固市场、铸造队伍为管理目标,建立与国内市场有区别的以业务独立发展,自负盈亏,费用区隔的业务架构,以专业人才管理专业事务,做专业市场而定位的人力资源模式,避免国际市场及工程酒店业务与国内民用家具市场业务因管理形态及业务形态不同而造成的管理差异,建立垂直管理的业务模式,避免因多重管理而造成的战略模糊,并以此为业务发展基础,在2年内将国际贸易工程部组建成中国家具业第一家专业的国际家具市场运营公司,摆脱目前的战略模糊,为实实在在建立全友的国际品牌形像打造一支面向未来,专业高效,宏观运筹的管理团队。

2、工作总策略 (1)重点市场倾斜,精耕细作深入巩固多方阵地做透市场份额利益导向兼顾。 我司目前是纯内销性企业,尚无国际化的任何经验,同时我司资本结构系以独立股权为主,因此考虑国际市场的风险性及资金来源的特点,我司的发展因以稳健开发,逐步拓展,有效管控为特点,以利益为基础,以品牌为导向,以时间换市场的梯级开发模式,避免像中国电器行业那种大跃进的国际市场开发模式而造成的巨额损失,而学习像美的,格力模式的以区域市场为重点的国际运营模式,占领一个市场,做细一个市场,做大一个市场,影响一个市场的品牌为导向,利益兼顾的经营模式,保证投入与产出的最大化,通过以利益为先导,品牌为影响,市场为基础的结合模式,用国际市场的实践培养全友国际化运营人才,打造一支面向未来5年,10年的国际性管理队伍,为将来的国际化运营输送人才。 (2)借鉴国内品牌运营结合国际实际独立区隔的灵活政策拉动 目前我司国外市场模式与国内模式在品牌运营方面基本承袭国内模式,但鉴于不同国家的经济发展水平的差异,文化习惯的不同而造成的消费习惯差异,因此我们必须因地制宜,在品牌宣传,政策支持上有有所区别,同时加大对国外客户的扶持力度,在装修返点,广告支持政策上缩短返还时间,增加客户信心,让客户能在较短的时间内赢利,培养客户对品牌的忠诚,以此建立良好的经营模式和口碑宣传,克服我司在国外无知名度的弱点。(3)内外结合资源整合合力发展 目前我部兼顾公司办公及酒店工程业务,这一块也是国际市场的重要业务内容,因此,可将内外模式完全结合,以外来资源来促进公司业务的发展,克服我司前期成本竞争力弱的特点,通过完全的质量控制过程,实现全友品牌的内外结合,以此实现品牌与利益均衡发展,树品牌,占市场,求利益三者高度结合。

商业地产项目经营管理方案

一、前言 入职近三周以来,通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展,也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成,深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架,具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目,肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任,具有只许成功,不许失败的性质。公司关于“细节决定成败,创意决定未来”的管理理念要求我们,既要尊重传统模式的客观性,还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量,提升竞争力和规模效应,实现规范化经营、制度化管理,打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所,对此,我深深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验,我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路,是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开,那将十分庞大,请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。

编制说明: 1、行政部工作内容繁琐,部门人员建议编制8人,比原计划 增加2人(执行层): 其中取消行政办公室副主任岗位(1人),但行政总监不再兼任办公室主任之职,应招聘实职人选; 由于人事招聘、入(退)职手续工作量很大,应增加专业主管(人事、薪酬方向)1人。 取消办公室助理岗位,改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能,增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了2个副部长岗位,建议只保留一个,部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为1人,预计工作量较大,建议增加1名; 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小(如OOM)。 一旦出现自营项目,人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任,建议招聘实职人员,总监不再兼任;同时副部长岗位取消,部门总人数不变。 5、营销策划部

商业运营计划书

运营计划书 1.项目简介 2.发展战略 3.盈利模式 4.营销策略与.市场推广 5.人员需求 6.系统研发 7.资金需求 一.项目简介 在现时的中国,网络借贷已经成为一种时兴的个人理财模式。全国正常运营的P2P网贷平台涉及车贷业务,占比约三分之一,可见车贷业务仍受较多网贷平台,投资者青睐。 参考《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》,车贷业务具备小而分散,控制规模,锁定区域,风险可控,周期较短等优势,更符合规定要求,贴近备案所需条件。 二.发展战略 网贷系统可结合线上线下同时操作,具有丰富的投融资策划、投资管理等金融服务的运作经验,针对以上所述,我们可以结合现行良好的平台的案例,复制其成熟的模式,利用我们自身的优势,建立一个信用网上借贷平台,通过网络建立一个安全、高效、快捷的网络借贷平台,摸索出一条更适合借贷网站发展的道路,达到在最短时间内稳步盈利的目的,以便我们有更好的发展。 三.盈利模式 主营业务收入: 提现手续费:提现金额的千分之二手续费。辅助业务收入: 借款管理费:常规每月按借款本金的0.5%收取。逾期欠款利息:常规逾期欠款每天加收本金千分之八的罚息。 利息分成:常规按投资者所赚取利息的10%管理费。 中介费,服务费,风险评估费等 四.营销策略与市场推广 1、专注线上推广、 P2P 平台前期重点针对借出的客户,通过口碑宣传以及媒体炒作等。前期可通过专业站点推广,平行站点链接交换,等一些网络营销方式推广。 2、线下推广及时跟进、 P2P 平台除了前期专注线上推广外,也同样注重线下的及时跟进,让线上和线下有个很好的互动。可通过邀请第三方平台和投资者考察,上线初期大量发秒,投标送奖品或者注册送现金等活动,来进一步提高平台的知名度和人气。 目前来说,线下渠道相配合为主。梳理现有合作渠道,开发新的合作渠道。

整体商业运营方案

项 目 整 体 运 营 方 案 北京xxxxxxxxxxxxx有限公司

《百库基地》项目整体运营方案 前言 我公司非常看重本项目,也完全有足够的信心和实力将本项目打造成为北京市最集中,最有商业魅力的全新的品牌化金典百货库房。我公司的项目评审委员会召开专业会议,对该项目进行系统性的调研和充分论证,对项目的现实运行状况,周边商业氛围及商业竞争态势进行全面的分析研究总体考量并在听取各方面意见的基础上,形成了《百库基地》的运营基本思路。 本报告书共分为九个部分: 第一部分北京xxxxxxxxxxx有限公司 第二部分项目概括及SWOT分析 第三部分项目定位所考量的因素 第四部分项目的商业规划设计思路 第五部分项目的规划布局 第六部分项目的目标品类计划 第七部分项目存在问题与风险的提示 第八部分项目个阶段主要工作计划 第九部分我们的目标和信心 第一部分北京xxxxxxxxxxx有限公司简介 公司概况: 北京xxxxxxxxxxx有限公司是一家综合性大型商业公司,集中了目前商业领域的各种经营模式,经过有效的组合,成功的建立了以市场为基础,贸易为补充的新型经营模式。同时,预备打造一个国内领先的服装百货,家居家饰,建材电子商务平台机构,公司致力于把传统的服装百货产品的销售与发展迅速的电子商务相结合,区别于传统

的发展模式,打破服装百货的传统销售模式,公司的发展模式是未来市场发展的趋势,拥有广阔的市场空间,自成立以来,公司业务发展迅速,经过多年对多种商业业态的实践、总结、提升、各项业务得以快速发展。 北京xxxxxxxxxx有限公司现在运营的项目有多种业态组合形式,在几年的运营过程中,我们精心搭建了品牌库,品牌库分为《主力店资源档案库》和《商品品牌资源档案库》两部分。 《主力店资源档案库》包括: 购物中心、百货店、大卖场、标准型超市、食品加强型超市、便民店(社区店)、会员制仓储店、仓储店、折扣店、专业店、西式快餐、中式快餐、餐饮连锁、娱乐、主题百货、专业连锁等多个业态、共计400余家国内外知名主力店信心资源,并且有着良好的合作关系。 《商品品牌资源档案库》 囊括80多个类别,共计17000余个国内外品牌厂商资源。 第二部分项目概况及SWOT分析 一、项目概况 暂略 二、项目SWOT分析 1、Strengths(优势分析) S1、项目基本接近于小型商业区有一定的规模。 S2、与外贸出口库房的相邻可以形成业态互补,相互拉动易于形成共赢。 S3、建筑结构及空场地易于整体规划与使用。 S4、整体面积运作形式短、平、快。 S5、周边交通易于货车出入。 2、Weaknbss(劣势分析)

商业运营全套管理制度(组织架构、岗位职责、工作流程、管理制度)

商业运营管理制度 暨组织架构、岗位职责、工作流程、管理制度

目录 第一章:前言 第一部分运营概念 (3) 第二部分运营部工作范畴 (3) 第二章:运营部组织架构、人员编制和岗位职责 第一部分组织架构........................................................................................................................... 第二部分人员编制........................................................................................................................... 第三部分岗位职责........................................................................................................................... 【1】招商......................................................................................................................................... 【2】商管......................................................................................................................................... 【3】市场策划..................................................................................................................................... 【4】客服......................................................................................................................................... 第三章:工作流程 【1】商业运营启动流程..................................................................................................................... 【2】商业运营部搭建流程................................................................................................................. 【3】招商部工作流程......................................................................................................................... 【4】商管部工作流程......................................................................................................................... 【5】市场策划部工作流程................................................................................................................. 【6】客服部工作流程......................................................................................................................... 【7】人事工作流程............................................................................................................................. 【8】行政工作流程............................................................................................................................. 【9】招商、商管、物业工作衔接流程............................................................................................. 【10】商管、物业、客服工作衔接流程........................................................................................... 第四章:管理制度 【1】人事行政管理制度 【2】商户管理制度 【3】环境卫生管理制度 【4】安全管理制度 【5】自营管理制度

商业运营管理计划书培训讲学

商业运营管理 公司组建模式(光谷世界城运营管理计划书)

光谷世界城运营管理计划书 序言 商业地产项目只有通过良好的整体运营,才能体现真正的商业价值,像本项目这样的大型商业地产项目,因为其开发盈利模式的原因,运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂,体现了开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。商业运营管理公司组建的重要意义,就是要代理协调各种复杂关系,代理产权不同归属的物业或无产权的资产进行运营,整合各种内外的资源进行利用,使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。 本计划书结合本人从事商业运营管理的浅薄经验,综合各大商业地产项目的发展情况,整合编写而成,旨在为项目即将起步的运营管理提供参考。

第一部分 商业地产项目运营管理核心理念

一、商业运营管理公司组建模式 本计划书提出,为了确保光谷世界城物业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性,在组建原则上,绝对不能把商业运营和物业管理两大部分的只能分属不同的公司实体,而应该在一个运营管理公司的基础上,围绕物业运营作为主体,物业管理为辅助,并设置其它配套功能。 本计划书建议:由开发商单独组建运营管理公司,对物业实行全面运营管理。 单独组建运营管理公司主要出于以下三方面的目的: 1、为了能把开发商原有资产转移或交接,包括开发过程中遗留的有权资产和无产权资产 2、把商业物业的运营做旺,充分挖掘和提升物业价值 3、兑现开发商的承诺,通过运营管理公司来协调各方面的关系,开展优质运营管理服务,逐步实现开发商之前的承诺 商业运营管理公司前期资产结构由开发商注资,如停车场、仓库、广告位、内外场多种运营点等有产权和无产权资产,这些资产成为运营管理公司的注册资产,为商业运营管理的日常运营提供一定的收入来源。 商业运营管理公司的架构由运营部、工程部、管理部、财务部、行政部、策划部这六个部门组成。各部门之间相互沟通、协调、配合,形成一个高效、优质的运营管理团队。 二、商业项目运营管理的理念

古城广场商业运营管理策划案

项目、广场商铺、综合文体中心 商业用房运营管理服务 企划简案 前期策划是敢为 而执行力是所为,是策划的原动力! 目录 一、对项目规划策略的解读 二、对广场商铺、综合文体中心商业用房规划策略的 解读 三、项目顾问团体 四、项目总体商业运营管理策略 (1)总体理念 (2)整体纵横向策略 (3)商业运营管理阶段步骤策略 (4)商业运营管理具体职责 四、项目物业管理策略 五、商业运营管理服务价格管控策略 六、人员配备及运营成本 七、结束语

一、对项目管理规划策略的解读 (1)自然:区内原来有水流、高坡、森林等自然条件,保持原始面貌,为项目提供自然娱乐的资源。 (2)中心:项目设计为旅游产业核心区域,充分表达城市内涵诉求。 (3)交通:强调步行道路系统,根据自然地形状况,内部道路采用弯曲的形式,增加趣味性和人情味,减少交通流量和噪声干扰。 (4)风格:项目的设计,是自始至终贯穿一个特定的风格,强调现代商业街区复古情节、山水园林情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格,强调品味感,使整个商业街的形象得到突出表达。 (5)文化体现:土苗文化-民族的就是世界的;桃源文化-理想境界,是现代人向往的理想生活境界;州府文化-XXX800年州府文化底蕴;穿越文化-填补现代人心灵缺失部分。 二、对广场、文体中心商业用房项目管理规划策略的解读 (1)中心:广场、文体中心商业用房项目的中心充分表达城市发展的诉求,是城市全新CBD、创新CBD、自然风情CBD,进而吸引更多更高端的消费群体。 (2)现代都市的田园生活概念:现代消费者要求既能享受都市生活的活跃、安全,又能体验田园生活的舒适、宁静、情调。另一方面人们也更加珍视文化沉淀与自然风貌的结合,渴望更多地接触自然,

商业运营管理计划书

商业运营管理计划书 光谷世界城运营管理计划书商业运营管理公司组建模式(光谷世界城运营管理计划书)光谷世界城运营管理计划书序言商业地产项目只有通过良好的整体运营,才能体现真正的商业价值,像本项目这样的大型商业地产项目,因为其开发盈利模式的原因,运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂,体现了开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。商业运营管理公司组建的重要意义,就是要代理协调各种复杂关系,代理产权不同归属的物业或无产权的资产进行运营,整合各种内外的资源进行利用,使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。 本计划书结合本人从事商业运营管理的浅薄经验,综合各大商业地产项目的发展情况,整合编写而成,旨在为项目即将起步的运营管理提供参考。 第一部分商业地产项目运营管理核心理念 一、商业运营管理公司组建模式本计划书提出,为了确保光谷世界城物业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性,在组建原则上,绝对不能把商业运营和物业管理两大部分的只能分属不同的公司实体,而应该在一个运营管理公司的基础上,围绕物业运营作为主体,物业管理为辅助,并设置其它配套功能。

本计划书建议:由开发商单独组建运营管理公司,对物业实行全面运营管理。 单独组建运营管理公司主要出于以下三方面的目的: 1、为了能把开发商原有资产转移或交接,包括开发过程中遗留的有权资产和无产权资产 2、把商业物业的运营做旺,充分挖掘和提升物业价值 3、兑现开发商的承诺,通过运营管理公司来协调各方面的关系,开展优质运营管理服务,逐步实现开发商之前的承诺商业运营管理公司前期资产结构由开发商注资,如停车场、仓库、广告位、内外场多种运营点等有产权和无产权资产,这些资产成为运营管理公司的注册资产,为商业运营管理的日常运营提供一定的收入来源。 商业运营管理公司的架构由运营部、工程部、管理部、财务部、行政部、策划部这六个部门组成。各部门之间相互沟通、协调、配合,形成一个高效、优质的运营管理团队。 二、商业项目运营管理的理念商业地产项目从整体本质上来说,是社会商品进行销售推广、商业服务开展的平台和载体,所以,开发的最终目的是要进行运营管理;也只有通过整体运营,才能真正体现商业地产项目开发的核心,是商业地产收益和物业价值提升的源泉,是产权所有者的利益得到最大体现的保障。

商业街管理方案

XXXXXX管理制度组织架构、岗位职责、工作流程、管理制度 拟定人审核人签发人 拟定日期审核日期签发日期

第一部分商业运营概述 商业运营简而言之是整个商业体量(城市综合体、商业街、商场等等)的运作和经营管理,运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新。细致性指营运的很多工作是非常烦琐细致的小事,而又非常重要,并且这些工作又须立即处理。标准性是指营运的流程与规范是要严格执行的,不论谁来做,在哪里完成,都一样执行公司的营运标准。效率性是指营运工作完成要高效率,一方面营运工作不是分割的,任何一个环节出了问题都会影响其他环节,甚至严重时会导致恶性循环;另一方面运营具有很强的时间性,错过最佳时间,则无以补救。协作性是指团队的作业,运营的工作是要各个部门、全体员工共同参与,只有所有员工都能有意识自觉工作,运营的良好水准才能长久维持。创新性是指运营的最终目标是营造一个不断变化、吸引人的购物气氛,创造良好的销售业绩。标准化、规范化的管理是衡量运营是否有效运转的重要指标。 第二部分运营部工作范畴 1.制度管理:制定日常工作的流程,工作秩序,制定相关的运营管理制度。 2.财务预算:参与商业的整体的运营成本费用,拟定店铺整体租金收取及租金预算。3.决策工作:分析各项工作任务及商户的经营状况,对运营中出现的问题提出意见及建议,解决运营中出现的问题。 4.协调工作:协调各部门之间的关系,协调商户关系。 5.商户管理:制定管理相关规定及程序,协助商户办理进场、撤场手续,督促商户服从各项管理制度。 6.监管工作:监管各商铺运营情况,定期分类各类报告,了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况,促销活动之成果,避免浪费,改善工作流程。 7.顾客服务:巡视商铺经营状况,若有顾客投诉,及时解决问题及投诉,保持商业体之信誉及形象。 8.促销工作:配合制定全年促销计划,执行各项促销活动,配合促销布置,参与讨论促销活动之推广计划及实施。 9.培训工作:对现场管理人员进行培训,如日常工作程序,商户沟通技巧等,对店铺销售人员进行基础培训,如顾客服务技巧,商品信息,安全意识等。 10.培养员工团队精神:倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 第三部分运营人员架构、编制(暂定,根据实际工作需要确定)

商业运营管理方案..

精品整理 “运河贡馆”管理方案 一、管理运营目的 按照国家有关法律规定,结合“运河贡馆”的具体情况,通过细致入微的服务和实际有效的管理运作,使入驻业户体验到xxx “运河贡馆”安全、舒适、便捷、精细化的服务,使广大业主真切感受高品位的服务和管理所带来的超值享受,并通过一系列的宣传推介,提升“运河贡馆”的整体形象和品牌效应,继续延伸“xxx ”这个品牌的含义。在搞好日常管理和常规服务的同时,从实际出发,适当开展一系列服务性的增值经营,既满足广大业主不同需求,又增强公司的造血功能,增加经济积累,以利于更好地为业主服务。 二、人员组织架构:隶属济宁xxx 商务服务有限公司一个部门,共9人,包括店长1人,客服人员2人,保安2人,保洁员4人,管理人员和生产岗人员单独招聘,孔燕和单桂芝在贡馆招商、启动期间兼职负责合同签订、租控、费用收取等相关工作,维修人员和大市场共同使用。 店长1客服人员 保安:2保洁人员:4人;基本要求:形象较好,身体健康,语言沟通能力强,善于表达,身高1.6米以上,年龄40岁以下,中专以上学历的女性。 四、各项管理服务项目 (一)公共免费服务项目: 1、维护公共秩序,实行24小时保安值勤、消防管理; 2、公共场所保洁,办公及生活垃圾收集和清运; 3、共用部位和公共设施设备维护和保养; 4、未出租房屋通风、打扫、安全检查等服务; 5、电话及访客留言转告; 6、雨伞、雨衣临时借用; 7、公共区域的节日环境布置; 8、重要时刻提醒服务; 9、代订报刊、信件收发; 10、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费; 11、代叫出租车; 12、安全用电、消防常识及其他公益宣传;

营运管理思路

商场营运管理思路 项目基本情况: 首府城市广场位于吉首市吉新北路8号(原武装部),首府城市广场毗邻人民北路,地处吉首老城地段,区域人口密集,遍布行政机构、事业单位、大中小型企业、医院、学校等。 优劣势分析 认清自身的优劣势,找准位置,才能看清方向,找到工作的切入点,做到扬长避短。 1)本项目商业的优势及机会 2.项目所在地,周边有多个住宅小区和多个企事业单位,大约有 5万消费人群,是商场成功的基础,所有消费者都可成为我们 的VIP客户; 3.住宅量不小,能为商业经营提供持续的人气和消费群; 4.项目的文艺广场、停车位是我们商业配套的一大优势; 1)项目的劣势及威胁 1.地块不临城市主干道,目前人气、商业氛围不足; 2.近临核心商圈,竞争激烈; 3.项目无公共交通,客户出行不便。 从以上分析,如何展开市场竞争,经营工作如何开展。从以 下几个方面进行分解。

经营管理整体思路: 一、以经营管理为主导,物业管理配合的整体运营开展思路 二、商场整体营运推广 三、对外关系的协调 四、经营诚信管理 日常运营管理思路 商场要建立一套完善合理的市场经营运作机制,以符合市场的发展为前提,明确商场的经营管理以提供商场经营户满意的服务为基本原则,以符合市场今后长远利益为准则。 一、以经营为主导,物业管理配合的整体运营开展思路 经营管理思路: 1.从制度上进行约束,做到统一对个形象 2.从日常工作流程中,抓细节,做好商品管理及价格管理。 3.从消费者习惯出发,做好服务工作 4.从销售角度,做好市场推广工作 5.从市场角度,引进好的商品,好的商户。 将物业工作落到实处:

1.循环保洁方案 2.全天安保措施方案 3.停车管理方案 4.工程管理维修方案 5.人员配置管理 6.应及方案 注:(具体方案由物业部提供) 二商场开业广告宣传思路 1、针对消费者目标:商场在开业运营前后,针对商场定位及品牌针 对目标消费人群进行宣传 2、媒体选择 采用地方媒体宣传,根据各个时期,选择不同的方式,主要媒体如下:1.区域性影响力较大的电视台2. 本地发行量大的报纸3. 本地各行业发行的刊物杂志4.商场入口要道户外广告5.车载广告6.活动促销宣传单派发。 3、广告宣传:

商业运营方案

商业运营方案 商业运营方案 从结构上看大致可分为五个主要部分: 行政管理层面销售层面生产层面技术层面资金管理层面其基本职能体现为: 1. (经营管理层)行政管理层——企业的“大脑”和“中枢”,其主要职责为: (1)企业的规划、决策、管理、监督、考核 (2)人员聘用与任免以及相关的人事管理 (3)公关与企业形象推广、相关社会活动 (4)融资、引资 (5)福利、后勤(6)党建、工会(7)建设和形成企业精神和文化2. 销售层——企业的“龙头”,其主要职责为: 产品销售——企业生存和资金流通的原动力市场开发新产品推广——企业发 展的原动力情报收集——提供给技术部门处理,商业运营方案。是企业信息收集的主要渠道,也是领导决策的主要依据形象推广——配合行政管理部门,推广、树立企业的良好形象,逐步建立品牌效应,引领企业良性发展产品监测——监督生产环节,进一步保证出厂产品的质量库品管理——库存产品的保管和规划,企业生产调度的主要依据用户服务——与生产部门、技术部门协作,做好售后服务、信息反馈,维护企业良好形象3. 生产层——企业的“核心”,其主要职责是: 设备采购、使用和管理原料采购、使用和管理生产组织、管理生产人员管理和考 核生产成本管理、考核库品管理外协加工管理、检测产品检测、质量保证其追求的理想目标是:

质量效率成本安全创新质量——产品、管理效率——生产、管理、质量成本——材料、人员、生产、质量、安全安全——人员、设备创新——生产、管理4. 技术层——企业的“发动机”,其主要职责是: 为生产提供技术支持和保证为销售提供技术支持和保证情报收集、分析、处理、解析技术创新、新产品开发生产过程和生产产品的质量监测人员技术培训5. 资金管理层——企业的“润滑剂”,其主要职责是: 常规财务工作资金使用的管理、监督、指导、考核、预警融资、引资生产经营成本的核算、考核从内部运营关系看具有以下基本特征: 1. 具有相对完整的基本经济社会结构(经营管理层)行政管理层——相当于政府及相关职能机构生产层——相当于生产企业、生产领域销售层——相当于经销商、流通领域技术层——相当于科研和教育机构资金管理层——相当于银行及相关金融机构 2. 运营方式具有典型的计划经济特征销售部门根据用户和市场的需要,向生产(采购)部门提出“订货合同”生产(采购)部门根据“订货合同”,购置材料,组织生产,交付合格产品技术部门负责提供技术支持和保障并监督生产过程资金管理部门负责提供所需的资金和相关流通操作,负责成本、利润的核算和考核,同时监督资金的使用。行政管理部门负责监督、指导、协调、考核 3. 需求具有单向性(不可选择性)和相互依赖性特征例如: 销售和生产之间、销售和财务之间、生产和财务之间就是处于这样的关系状态4. 交易过程具有高度的透明性和开放性特征各部门之间信息透明度高5. 运营调节具有较强的针对性和快速灵活性,可以根据需要快速调整生产和人员安排、改变生产计划。利弊双向分析 1. 这种有计划、有目的、可控制的生产方式,具有明显的运营优势。有利于形成程序化规范管理和程序化流水线作业模式。有利于提高生产效率、降低成本、

商业运营全套管理制度

商业运营管理制度 组织架构、岗位职责、工作流程、管理制度 目录 第一章:前言 第一部分运营概念 (2) 第二部分运营部工作范畴 (2) 第二章:运营部组织架构、人员编制和岗位职责 第一部分组织架构........................................................................................................................... 第二部分人员编制........................................................................................................................... 第三部分岗位职责........................................................................................................................... 【1】招商......................................................................................................................................... 【2】商管......................................................................................................................................... 【3】市场策划..................................................................................................................................... 【4】客服......................................................................................................................................... 第三章:工作流程 【1】商业运营启动流程..................................................................................................................... 【2】商业运营部搭建流程................................................................................................................. 【3】招商部工作流程......................................................................................................................... 【4】商管部工作流程......................................................................................................................... 【5】市场策划部工作流程................................................................................................................. 【6】客服部工作流程......................................................................................................................... 【7】人事工作流程............................................................................................................................. 【8】行政工作流程............................................................................................................................. 【9】招商、商管、物业工作衔接流程............................................................................................. 【10】商管、物业、客服工作衔接流程........................................................................................... 第四章:管理制度 【1】人事行政管理制度

商业管理公司运作思路 ()

商业管理公司的工作要点和运作思路 一、商业管理有限公司的筹建工作计划与要点 1、确立商业管理有限公司的管理架构及部门职能设置(以下简称商业公司)在当地注册“商业运营管理有限公司”(暂定,以下简称商业经营公司),同地区的项目,按地区委托当地注册的商业运营管理有限公司统一运作。 要求:独立法人的项目开发商与业主签定销售合同后,同时,业主(已销售部分)或置业公司(自有保留部分)委托商业运营管理有限公司签定策划、销售、招商运营管理合同,这点对销售后的商铺的统一运营管理,经营稳定、实现商铺增值,同时降低运营风险非常重要。 2、商业管理有限公司成立后,依据组织构架按项目的进度、工作量大小分批对外招聘或由调配相结合方式配置各部门人员。 A、经营管理团队——负责招商总监、项目招商经理、企划经理等需第一批到位。 B、按置业公司的年度工作计划及项目进度,分工开展相关的商业运作工作:项目市调、商业规划定位、销售宣传、招商洽谈等。 C、当然在没项目或项目前期可根据实际运做情况,尽量精简人员,主要工作重点为策划、招商。或将招商策划外包 3、建立、健全公司的管理制度、业务拓展流程、运营工作规范: A、制定商业公司的行政人事制度、的财务、出差制度。 C、商业公司建章建制的工作重点是:参照同业规范、组织制定商业运营、业务拓展及商场管理流程、规范如:项目市调、商业规划、销售宣传、招商洽谈等流程及商业运营基础制度要点。 4、确定商业公司的前期开办费及月固定费用预算 A、前期开办费,主要用于公司注册、场所租赁、办公设备、桌椅的购买,如置业公司能调配,开办费直接减少: B、人员工资及其他办公费用等固定支出: ——确立商业公司各部门的年度人员工资及其他办公费用等固定支出预算费用:——如果项目商业公司的按实际的体量阶段性派驻或调配人员,减少固定人员费用支出;暂不含项目物业管理部的人事费用。 二、确立商业公司的赢利模式: 商业公司可按独立核算及外包的模式运作,每个项目也可独立预算费用。各项目前期的招商、策划费用(行政办公杂费、人事费用)按预算由置业公司先垫付,后期从以下几块收入中列支。 A、商铺销售奖金: ——行业通行标准及分配比例:商铺总抽?%,依据不同地域、地段、开发档期、周期的楼盘会不一样,沿街独立店铺、产权式店铺的抽成也不一样,可以调整。 ——建议参照行情,依据商铺的个案的具体销售趋势而定

万达商业管理公司经营中的纳税筹划难点及解决思路

万达商业管理公司 经营中的纳税筹划难点及解决思路 目前,在各地万达广场商业管理公司中,几乎全部是增值税小规模纳税人,这是由于万达商业管理公司跟普通物业公司有很大区别,万达商业管理公司主要管理万达集团开发的商业地产项目,除了物业管理之外,商业管理公司还负责整个广场商铺的前期招商、开业后运营数据分析、后期经营过程中的广场的市场推广和企划宣传工作。因此商业管理公司在注册时,营业执照经营范围除物业管理等营业税应税项目外,还包括日用百货、代收水电费、供暖费等增值税应税项目,但是在实际经营中不涉及货物销售。至于各商业管理公司代收水电费、供暖费等业务在实际操作中都开具物业公司的服务业专用发票,并注明代收项目。那么是否在日常经营中确无增值税应税项目,而不用在意增值税纳税人资格呢?此文中将对这一问题做一探讨。 首先,在商业管理公司日常经营中经常涉及的增值税应税项目就是代收代付水电费、供暖费项目。各地税务局对代收水电费、供暖费溢价部分征收何种税款各持己见,因此各地做法也不尽相同。 目前万达各地商业管理公司对代收项目账务处理举例如下: 1.1收到客户交来水费 借: 银行存款 贷: 其他应付款—代收款项-水费 1.2月末根据自来水公司的抄表数缴纳水费 借: 主营业务成本—能源费—水费(商业公司应承担的部分)、其他应付款—代收款项—水费

贷: 银行存款 其中: 代收和支付每月都会有差异,月末其他应付款—代收款项—水费科目常常会出现余额。 根据“国税发【1998】217号文: 关于物业管理企业代收费用营业税有关问题的通知”中,明确物业企业代收代付水电费为免税项目,但是,文中还规定“对从事此项代理业务的手续费应计征营业税”,此手续费应如何界定呢?如果发票或合同中有明确规定当无异议,如果未明确呢?个人认为,从税务部门角度出发,企业在代收代付水电费过程中,只要有溢价行为可视同手续费,则应缴纳营业税。 针对这一问题,我们首先要明确增值税纳税人的资格问题。增值税纳税人资格分为一般纳税人和小规模纳税人,根据税法规定: 商业类应税项目年销售额在80万元以上就可以申请认定为一般纳税人,一般纳税人在取得增值税专用发票时可以抵扣相应进项税额,从2009年开始固定资产进项税额也可以抵扣。那么如果我们取得一般纳税人资格后,对于代收水电费项目的增值税是否就可以用进项税额进行抵扣呢?目前万达商业管理公司根据南京地区的实际操作,国税部门对代收水电费应税额的解释是: 如企业按平价收取水电费则可以不缴纳增值税,如溢价收取则应按水电费增值部分核算缴纳增值税,相关进项税额不能抵免该部分税款。按此解释我们就要考虑,商管公司是否需要申请一般纳税人资格?因为根据国税部门的解释,不论我们是否具备一般纳税人资格,代收代付的水电费溢价部分均应缴纳增值税。而如果成为一般纳税人,从主营业务范围上看,在实际经营中对企业效益无多大帮助,账务处理及税务申报上会很麻烦,且会造成大量的进项税额留抵。而且根据税法规定,一旦申请为一般纳税人后,不得再转为小规模纳税人。

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