新乡市人民政府办公室关于做好工商业存量房地产批量评估工作的意见
新乡市人民政府办公室关于做好工商业存量房地产批量评估
工作的意见
【法规类别】房地产评估
【发文字号】新政办[2013]87号
【发布部门】新乡市政府
【发布日期】2013.08.08
【实施日期】2013.08.08
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
新乡市人民政府办公室关于做好工商业存量房地产批量评估工作的意见
（新政办（2013）87号）
为规范我市工商业存量房地产交易税收征管工作，更好地发挥税收政策对房地产市场的调控作用，按照《河南省人民政府办公厅关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（豫政办〔2011〕84号）要求，经市政府同意，决定开展全市工商业存量房地产批量评估工作。现就有关问题提出如下意见。
一、充分认识工商业存量房地产批量评估工作的意义
当前，在工商业存量房地产交易中普遍存在着交易双方低报成交价格的现象，影响了计税依据的准确性和税法的严肃性。开展工商业存量房地产批量评估工作，加强部门之间的信息交换，建立房地产估价模型，科学评估工商业存量房地产交易申报价格，是财
税征收机关在征管实践中探索建立的行之有效的税收风险防范机制。2012年，我市实现了对住宅类存量房交易计税价格的评估工作，评估系统运行平稳，高效便捷，对规范交易价格、公平税负、依法维护存量房交易秩序起到了良好作用。为加强当前工商业存量房地产交易税收征管，建立全面覆盖住宅、工业和商业存量房地产交易计税价格的计算机评估系统，我市将从2013年开始开展工业和商业存量房地产批量评估工作。各级、各有关部门要统一思想，提高认识，互相配合，切实做好此项工作，促进我市房地产行业健康发展。
二、加强工商业存量房地产批量评估工作的组织领导
工商业存量房地产计税评估是一项综合性很强的工作，市政府成立由常务副市长王治通任组长，发改、财政、住建、国土资源、房产管理、城乡规划、统计、民政等部门负责人为成员的新乡市工商业存量房地产批量评估工作信息交换领导小组，建立联席会议制度、日常联络员制度和房地产数据信息交换制度。各成员单位要积极参与，密切配合，明确一名主管领导和联络员，建立完善的部门信息传递机制，根据地税部门业务需求及时提供所需信息，减少数据整合和处理中的技术障碍，提高信息共享和协调联动水平。
三、保质保量完成工商业存量房地产批量评估工作
开展工商业存量房地产批量评估工作，时间紧、任务重、标准高，按照“政府领导、地税主抓、部门配合、专家介入、中介参与”的工作原则，地税部门要发挥主体作用，牵头建立由发改、财政、住建、国土资源、房产管理、城乡规划、统计、民政等相关部门及院校、评估机构共同参与的工商业存量房地产批量评估合作机制，提高征管效率、评税的社会公信力和纳税遵从度；要多渠道、多形式采集、梳理和审核工商业存量房地产信息，全面分析工商业房地产市场及影响价格的因素，建立工商业存量房地产信息数据库。房管部门要向地税部门提供工商业存量房地产交易计税价格评估所必需的房地产
相关信息资料；国土资源部门要向地税部门提供进行工商业存量房地产交易计税价格评估必需的国土信息资料；发展改革部门要做好对工商业存量房地产交易计税价格认定和裁定工作；财政部门要为软件开发、硬件配备、信息采集等提供必要的经费保障；住建部门要向地税部门提供各类建筑的定额造价标准。其他有关部门要根据实际工作需要，积极支持地税部门开展工作，形成工作合力，确保评估工作统一规范、评估结果客观公正、评估系统运行顺利。各有关部门要及时总结经验做法，逐步建立规范化、制度化、常态化的房地产数据信息部门交换长效机制，不断提高信息共享、协调联动的水平。
地税部门要认真执行《中华人民共和国税收征收管理法》及相关税收法律的规定，保障纳税人的知情、陈述、申辩、复议的合法权利，促进公正执法，优化纳税服务。让纳税人充分了解评估工作流程和争议解决途径，认识到评估工商业存量房地产申报价格的必要性、客观性、科学性、公正性，为推行应用工作营造良好的社会氛围。
以上意见，望遵照执行。
新乡市人民政府办公室
2013年8月8日
附件1：
新乡市工商业存量房地产批量评估工作信息交换领导小组成员名单
组长：王治通市政府常务副市长
副组长：张文惠市政府常务副秘书长
成员：侯辉生市发改委主任
李红旗市财政局局长
吴毅强市住建委主任
王锋市国土资源局局长
聂玉国市房产管理局局长
田子超市规划局局长
王炎明市统计局局长
郜建军市民政局局长
尚鲁豫市地税局局长
领导小组下设办公室，由市地税局副局长孙继青兼任办公室主任，各部门相关科（室）负责人为成员。
附件2：
新乡市工商业存量房地产批量评估工作信息交换领导小组及成员情况统计表
关于做好新形势下政府办公室工作的调查与思考
创新理念改进方式 努力增强服务科学发展的能力和水平 ——关于做好新形势下政府办公室工作的调查与思考 县政府办公室党组书记、主任 XXX 县政府办公室是县政府实施科学决策和有效领导的综合办事机构，是沟通上下的咽喉、联系左右的纽带、传递信息的中枢、协助决策的外脑、处理事务的手足，肩负着调查研究、督促检查、参谋服务、综合协调等重要职能，具有特殊的地位和作用。面对不断发展变化的新形势，办公室如何坚持以科学发展观统领全局，为全县科学发展服务，使各项工作体现时代性、符合规律性、富于创造性，这是亟待解决的一个重要问题。带着这个问题，笔者对办公室工作面临的新形势及存在的现实问题进行了认真的研究和分析，对如何适应形势需要，增强服务科学发展能力的途径和方法做了积极的探讨，以期对做好新形势下办公室工作有所禆益。 一、办公室工作面临的新形势 宋代诗人苏洵说：“不先审天下之势而欲应天下之务，难矣。”多年的工作经验告诉我们，只有把办公室工作放到时代的大背景中去思考，置于政府工作的大局中去谋划，才能准确把握做好办公室工作的新要求。 （一）经济全球化趋势深入发展，办公室要具有更宽阔的视野。当前，世界经济正在融为一体，任何局部的发展都离不开世界这个大舞台，决不能只站在一个孤立的点上来看问题、想事情。这就要求我们的视野需要进一步拓宽，
更多地以经济全球化的视角来思考和谋划本地区、本部门的发展大计。办公室的同志，要深刻理解中央对国际局势作出的科学判断和采取的战略决策，善于把本地区的经济社会发展置于国内外宏观形势和改革发展稳定的大局来思考谋划，清醒地认识本地区、本部门的发展基础、优势条件、制约因素等，为政府科学决策搞好服务。 （二）信息化、网络化程度日益提高，办公室要具有更敏捷的反应。随着互联网覆盖领域的迅猛扩展，各种新思想、新观念、新信息以极快的速度传播，一个地方发生了重大突发事件，互联网等媒体在短时间内就会作出快速反应，你想慢也慢不了，想瞒也瞒不住。为此，各级办公室要进一步更新工作手段，大力加快信息化建设，不断提高工作质量和效率。同时要养成雷厉风行、干净利落的好作风，坚决克服办事拖拉、被动应付的不良习气。中办有句口号：“今天再晚也是早，明天再早也是晚”，我们要提高工作水平，就要以只争朝夕的精神、灵敏快捷的节奏对待每一项工作，努力做到优质高效。 （三）服务对象的素质不断提升，办公室必须具备更广博的知识。现在，各级领导干部的素质越来越高，接触的信息面很广，对问题研究很深，对全局和基层都很熟悉。办公室的同志不加强学习，就不可能跟上领导的思维节奏，增强服务的预见性和切合度。同时，办公室为部门服务、为人民群众服务也面临着新的形势新的挑战。随着社会的发展，基层群众整体素质普遍提高，思想、行为的差异性明显增强；从部门情况看，专业化管理程度越来越高，这些都为我们做好服务工作提出了新的课题。办公室同志不加强学习，就无法提供有效的服务。这就要求我们要以一种时不我待的紧迫感和寝食难安的责任感，加强学习，不断给自己“充电”，努力提高自身素质。 党的十七大和十一届全国人大一次会议上明确提出推进科学发展、努力建
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(4)建设单位管理费 (5)资金成本 4、计算公式 房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率房屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4中（2）至（5）项构成。房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。 综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重 使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为： 使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用年限×100%。 打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：打分成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数； S—装修评分修正系数； B—设备评分修正系数；（二）市场法
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房地产评估部门工作年度总结岁月荏苒，时光如梭，旧的一年即将过去，新的一年就要来临。我来到贵公司上班已经半年了，贵公司良好的工作环境和工作氛围使我受益匪浅，也使我明白好工作难求，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。在企业不断改革的推动下，我认识到不被淘汰就要不断学习，更新理念，提高自我素质和技术水平，以适应新的形势需要。现就个人半年来的工作情况做以下总结： 一、努力掌握政治理论知识，提高自身政治素质。 通过集团党委组织的集中学习、自学和听课等多种形式深入学习马列主义的理论知识、邓小平理论和“三个代表”重要思想，及时了解当今的国际政治形势，社会动态及党中央的 指导方针。为了尽快提高自己的理论水平，我还从广播、报纸中了解当今的国际政治形势，社会动态及党中央的指导方针等。一年来，我认真按照党员的标准严格要求自己，坚定政治信念，加强政治理论、法律法规、金融财务知识学习，转变工作理念，改进工作作风，自觉遵纪守法，认真履行职责。 二、恪尽职守，认真做好本职工作。 在工作上，严格要求自己，以孜孜不倦的进取精神来勉
励自己，认真执行领导的统一部署，积极开展日常财务工作，严肃财务纪律。发行公司子公司、发行站众多，日常事务繁杂，导致财务工作比较繁琐。在日常工作，我本着服务发行的原则，提高发行财务工作效率和服务能力，尽量克制抵触情绪，让发行员工都感到满意。 三、进一步加强日常财务工作的管理。 在年初，刚结束繁忙的大征订任务，我们发行核算小组就开始按照《发行公司财务管理实施细则》的要求，对报款、报销、工资、代办费、订报奖品、增值服务、票据等基础的工作抓起，细化财务流程，加强财务监督管理。同时，我们每月终结都要进行自查、自检工作，逐步完善发行公司的财务管理体系。 四、完善财务会计报告及统计。 由于发行公司是去年10月份进行公司化运营，我们是公司化运作后派驻进行财务管理，所以很多基础工作都在一步步的完善。今年，我们进一步加强各种数据的统计工作，完善各类财务会计报告。每周、每月底定时出表，为领导做出相关决策及时提供了财务信息。同时，根据领导的需要，对报表进行修改、变动形式以适应当前的需要。每月经营中出现的变化及发现的问题，在报表中也给予特殊标计。 五、及时完成领导安排其他各项工作。 无论是为地震灾区募捐、爱心订报、十一各大商场订报，
建设部中国人民银行银监会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题
建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行： 为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下： 一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。 二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。 三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。 四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。 五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。 六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。 七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。 八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。 九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。 十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。 十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。 中华人民共和国建设部
房地产估价之成本法
第六章成本法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法 教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式： 房地产价格＝重新构建价格－折旧
办公室主任工作思路
办公室主任工作思路 办公室是一个综合职能部门，处于承上启下的地位，是联结领导和基层的桥梁，协调各有关部门关系的纽带，保持公司内工作正常运转的中枢，在日常工作中具有十分重要的地位和作用。在担当领导的参谋和助手，树立公司形象，促进公司整体工作等方面肩负着重要责任。 从工作职能来看，办公室是领导的“左右手”，肩负着参与决策、管理事务、督查落实、平衡左右的重要职能。从信息调研、文件起草、综合协调的文秘工作，到会议组织、来宾接待、车辆调度等行政工作，无一不蕴含着办公室的工作水平和工作效率。从某种意义上来讲，办公室又是单位的“门面”，办公室工作能否牢固树立“服务领导、服务企业、服务基层”的思想，关系到领导决策的贯彻落实，关系到整个单位能否有序高效地运行和具有良好的精神风貌。因此，办公室在单位工作中有着特殊的地位和特殊的影响，应该发挥好参与政务、处理事务、搞好服务、管理内务的作用。 一、工作目的 1、发挥参谋职能； 2、发挥承办职能； 3、发挥管理职能； 4、发挥协调职能。 二、适用范围 办公室主任岗位职责适用于公司行政管理、人事管理、后勤保障管理、
公共关系管理等。 三、岗位职责 1、全面主持、组织开展办公室各项管理工作，并直接对总经理负责； 2、负责本部门职能的发挥与目标的实现； 3、负责办公室工作计划、目标的拟订、执行与控制； 4、负责指导、管理办公室所属人员的业务管理及考核工作； 5、负责公司薪资管理制度、福利方案、绩效考核方案的拟订、提报； 6、负责办公室相关制度与文件的拟订、提报，并予以监督执行； 7、负责公司印章的保管与使用； 8、负责公司各类合同的审核与管理，负责公司经济、民事纠纷的处理； 9、负责公司各部门之间的内部协调，并提供良好服务； 10、负责公司各种形式会议、活动的组织、宣传、开展，并组织检查会议、活动的执行情况； 11、负责协调劳资关系，提供相关政策咨询，帮助员工解决实际困难； 12、负责建立健全人力资源管理体系； 13、负责公司劳动纪律执行情况的监督、检查； 14、负责与政府、媒介等关系的拓展与维护； 15、负责公司重要来宾的接待，并提供相应服务； 16、负责公司信息的整理、提报，参与项目投资决策； 17、负责组织并参与项目前期的洽谈、招商等； 18、完成公司领导交办的其他工作任务。
房地产评估公司工作总结
房地产评估公司工作总结 下面介绍的是房地产评估公司工作总结,下面一起来看看吧。 房地产评估公司工作总结 一、努力掌握政治理论知识,提高自身政治素质。 通过集团党委组织的集中学习、自学和听课等多种形式深入学习马列主义的理论知识、邓小平理论和“三个代表”重要思想,及时了解当今的国际政治形势,社会动态及党中央的指导方针。为了尽快提高自己的理论水平,我还从广播、报纸中了解当今的国际政治形势,社会动态及党中央的指导方针等。一年来,我认真按照党员的标准严格要求自己,坚定政治信念,加强政治理论、法律法规、金融财务知识学习,转变工作理念,改进工作作风,自觉遵纪守法,认真履行职责。 二、恪尽职守,认真做好本职工作。 在工作上,严格要求自己,以孜孜不倦的进取精神来勉励自己,认真执行领导的统一部署,积极开展日常财务工作,严肃财务纪律。发行公司子公司、发行站众多,日常事务繁杂,导致财务工作比较繁琐。在日常工作,我本着服务发行的原则,提高发行财务工作效率和服务能力,尽量克制抵触情绪,让发行员工都感到满意。 三、进一步加强日常财务工作的管理。 在年初,刚结束繁忙的大征订任务,我们发行核算小组就开始按照《发行公司财务管理实施细则》的要求,对报款、报销、工资、代办费、订报奖品、增值服务、票据等基础的工作抓起,细化财务流程,加强财务监督管理。同时,我们每月终结都要进行自查、自检工作,逐步完善发行公司的财务管理体系。 四、完善财务会计报告及统计。 由于发行公司是去年10月份进行公司化运营,我们是公司化运作后派驻进行财务管理,所以很多基础工作都在一步步的完善。今年,我们进一步加强各种数据的统计工作,完善各类财务会计报告。每周、每月底定时出表,为领导做出相关决策及时提供了财务信息。同时,根据领导的需要,对报表进行修改、变动形式以适应当前的需要。每月经营中出现的变化及发现的问题,在报表中也给予特殊标计。 五、及时完成领导安排其他各项工作。 无论是为地震灾区募捐、爱心订报、十一各大商场订报,还是日常一些事务的办理,我都会按照领导的要求及时、准确、保质的完成。 六、认真参加各种财务培训。 努力学习新知识、新业务、使我们的财务基础工作更加规范,同时也提高了工作效率。我认真归纳总结了所学的内容,在工作之余进行消化理解。通过学习,不仅丰富了我的基础理论知识、提高了实际操作能力,更加强了财经法律意识。 随着我国经济建设的不断发展,和世界经济的巨大变化,我们财务会计工作的侧重点和基本点也在改变。因此财务会计工作不能停留在简单的算账、报账等会计核算上,应不断更新知识,不断提高理论水平。结合本行业财务工作的特点,认真总结经验、查找不足,保证财务基础工作的准确、及时、完整,为领导及时、准确、完整的提供财务信息。 回顾总结,在领导的支持和相关部门的配合下,我顺利地完成了08年的财务工作任务。通过一年来的工作,无论在本行业的业务还是在思想认识上都有一定的提高,但在工作的广度和深度上还需要进一步的扩展,同时克服工作中时有的浮燥情绪。 个人工作存在的不足: 1、细心不够,考虑事情不够全面。在考虑问题的时候不够仔细和全面,容易忽略很多的细节问题。
宁波市房地产价格评估管理办法
宁波市房地产价格评估管理办法 【法规类别】房地产交易与市场 【发文字号】甬价房[1998]第91号 【发布部门】宁波市物价局 【发布日期】1998.03.12 【实施日期】1998.03.12 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 宁波市房地产价格评估管理办法 （甬价房[1998]第91号文 1998年3月12日） 第一章总则 第一条为加强房地产价格评估管理，规范价格评估行为，促进我市房地产市场的健康发展，保障国家和当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、国家计委《价格评估管理办法》、建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》以及省有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。 第二条凡在宁波市行政区域内从事房地产价格评估活动的，均应遵守本办法。
第三条宁波市物价局是全市房地产评估价格的主管机关。宁波市房地产管理局是全市房地产价格评估的主管机关。 各县(市)、区价格主管部门、房地产管理部门依照各自职责负责本行政区域内房地产价格评估管理；海曙、江东、江北区行政区域内房地产价格评估管理由宁波市房地产管理局、物价局负责。 第四条下列房地产行为应进行价格评估： (一)房屋买卖、租赁、交换、赠与、抵押、典当； (二)房屋产权继承、分析、分割、合并； (三)城市建设房屋拆迁补偿、落实私房政策； (四)国家征收有关房地产税费； (五)企业破产、兼并、联营联建、新设或改组股份制企业； (六)房屋保险； (七)房屋产权纠纷仲裁、诉讼、赔偿等； (八)其它需评估的行为。 第五条房地产价格评估，应当遵守国家、省、市有关规定，遵循公正、公平、合理的原则。 第二章房地产价格评估人员和机构管理 第六条房地产价格评估的专业人员，通过资格考核，取得资格证书，并进行注册后，
房地产评估四个方法
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
办公室年度工作思路和措施
办公室年度工作思路和措施 办公室2012年工作思路及措施 通过“增强执行能力、提高工作效率”思想纪律作风集中整顿活动，2012年办公室紧紧围绕全局中心工作，充分发挥参谋助手、协调综合、服务保障等职能作用，力争使办公室各项工作迈上新的台阶。 一、工作思路 强化枢纽作用，前移服务阵地，充分做到超前发挥、承上启下、综合协调、参谋助手、督促检查和服务保障职能，进一步转变工作作风，改进工作方式，加大服务力度，提高服务质量，为局整体工作的顺利推进，发挥积极的职能作用。 二、主要工作措施 (一)解决好4个矛盾 1、大局和小局的矛盾。办公室作为一个综合部门，其性质和其他部门的区别主要体现在服务性上，办公室主要是为领导、各股室和基层服务。首先是为领导和各股室服务的。这就要求办公室把“一切服从大局，一切服务大局”作为办公室工作的出发点和落脚点，当部门工作与各股室的整体工作、小局工作与大局工作发生矛盾的时候，自觉地做到小局服从大局、局部服从整体。同时尽力做好小局工作，因为小局工作是做好大局的基础和前提。 2、主动和被动的矛盾。办公室工作的服务性职能决定 了其工作的被动性，但要做好办公室工作，又必须发挥人员的主动性，善于在被动中求主动，变被动为主动。对一些常规性、规律性、阶段性等确定性工作，不消极等待，要主动着手，提前准备。对领导临时交办的任务、应急事件和突发事件等非确定性工作，要有灵活的应变能力，做到忙而不乱。同时要积极适应领导的工
作思路，想领导之所想，谋领导之所谋，把问题想在前面，把工作做在前头，主动做好超前服务。 3、政务和事务的矛盾。政务和事务是办公室工作的两个轮子，政务工作主要有决策参谋、调查研究、政务信息、政务文电处理、政务督促检查、机要档案保密等工作。事务工作一般是指除政务以外的其他各项工作，主要是行政后勤工作，诸如接待应酬、吃住行、安全卫生等。事务工作是搞好政务工作的先决条件，不能把政务看成是大事，把事务看成是小事或可有可无的事。更不能把政务看成是高层次的，把事务看成是低层次的。办公室的工作事无巨细，不能有半点疏忽和懈怠。 4、“过”与“不及”的矛盾。办公室在领导决策中处 于辅助和从属地位，不能缺位，也不能越位。要想领导之所想，急领导之所急，为领导决策提供尽可能多的背景资料，但不能越俎代庖。要积极谏言，但不能瞎掺和。 (二)发挥6项职能 1、发挥参谋功能，突出“想得到”。多谋才能善断。办公室作为局机关上传下达、沟通各方的桥梁和纽带，要善于站在全局的高度，把注意力集中在那些牵动全局、涉及长远的大事上，放在情况复杂、矛盾突出的热点、难点问题上，既要了解面上的总体工作，又要了解近期的重点工作，既要了解上级领导的工作意见和要求，还要了解本单位的实际情况和干部员工的意见和建议。善于增强整体合力，树立团队协作精神和服务理念，善于对上加强联系，对内加强管理，对外搞好协调，对下做好服务。要立足发展变化的新情况，多动脑筋、想办法、出主意，增强工作的主动性、预见性、创造性，以较高的理论素养和业务工作能力为领导出谋划策、查漏补缺，在充分调查摸底的基础上，提出可行建议和工作预案，发挥参谋和助手作用，不断提高参与决策能力。 2、发挥协调功能，突出“管得宽”。办公室工作综合
房地产评估个人年度工作总结
房地产评估个人年度工作总结 篇一】 20xx年年初，经过公司与XX物业的洽谈，对我公司进驻XXX小区合作达成了共识，于xxxx年3月15日签订了相关合作合同。首先要非常感谢公司为我提供这个广阔的平台，以及对我的信任，非常感谢公司领导、同事给予的关心帮助，在此我向公司全体同事表示最衷心的感谢。 下面是我对今年所做的工作做一下总结，以及对xxxx年新的一年的工作设想。 一.关于管理工作方面 主要是做好与员工的协调沟通。同时建立良好的人际关系。认真履行公司制定的各项规章制度，统一思想，结合自身工作情况不断发现问题解决问题。接待客户热情积极主动，树立好良好的公司形象。 二.取得的工作业绩 进驻XXX已有9个月，取得的业绩不是很可观，自开设办事处至今成交租赁房源XX套，佣金收入约为XXXXX元;出售、贷款及其他业务为XXX。主要原因是XX门禁及绿化没有搞好，所以至今未得房产证，致使一些业务无法开展。同时，因为合作的物业公司管理方面出现一些问题，导致我们部分的客户纷纷退租。虽然重复的房源再次出
租也可以让我们获利，但是小区的对外口碑已经造成了不好的影响。 三.存在的主要问题 无论在哪个方面取得了成绩，但对照公司的总体要求和管理模式还是相差甚远。主要体现在缺乏工作的主动性，工作计划不够强，部门与部门之间的沟通协调还不够，管理的执行力欠缺，监督工作力度不够，等等，这些都有待于在新的一年里勇于克服和坚决改进的。 四.对公司的建议 一，用人唯才 随着企业的经营的日益复杂，公司也再不断的衍生其他经营方向，唯有人才才能维持企业的长期可持续发展。并且企业需要培养出一批属于自己的骨干成员，而不是依靠更多的亲情来维系，这样离现在化管理就太远了。 二，能力重于学历 成功人士往往是那些学历并不高的人，看重学历只是他的常识和内涵，并不是代表能力的充分条件。选择一些对待工作态度积极，主观能动性强的人安排在适当的位置上是用人的标。 五.xxxx的工作打算 新的一年随着市场形式的发展和激烈的竞争下，我们以积极主动的态度为公司带来更好的效益，明确我们的工作目标，加强业务能力，
做好人民政府办公室工作的几点见解
做好人民政府办公室工作的几点见解 做好人民政府办公室工作的几点见解 办公室的各项工作要紧紧围绕中心任务，服从服务于工作大局，一切工作都要有利于促进、保障这个中心任务的完成来进行。胸中有大局，工作才有重点，也才能做到统揽全局，组织安排好各项工作。要结合办公室工作实际，学懂学精业务、打牢理论功底、查找差距、推动发展。重点要在强化学习、转变职能、督促检查、信息调研、团结干事、搞好服务等方面实现新的突破。 （一）注重学习，在学以致用上实现新突破。没有高素质的人才，就没有高质量的办公室工作，而素质的提高必须立足于学习。“水积之不厚，则无力负大舟” .办公室始终要把抓学习作为提高办公室人员素质的根本举措，坚持常抓不懈： 一是深入学习“三个代表”重要思想，忠诚实践“三个代表”的要求； 二是把“讲学习、讲政治、讲正气”放在办公室工作的首位； 三是学习经济、法律、科技、文化、历史以及办公自动化、wto 知识等方面的知识，不断拓宽知识面，增加服务本领，提高业务水平，成为一个纪律严明，听从指挥，业务精干，真正合格的“参谋助手”。按照人民政府“新班子、新气象、新作风、新作为”的要求，努力构建“学习型的政府办公室，为人民服务的政府办公室”。 （二）转变职能，在抓住重点上实现新突破。政府办公室的地位和作用，主要反映在两个方面：
一是政府在行使职能过程中发挥中心枢纽作用； 二是在领导决策过程中发挥参谋助手作用。工作重点： 一是对同级政府各部门和下级政府提出的请示事项进行审核把关； 二是为政府决策及时、准确、全面提供咨询和信息服务； 三是围绕政府中心工作组织调查研究，就一些重大问题的处理提出建议； 四是对政府决策的贯彻落实情况进行督促检查。减少协调事务，加强审核把关、督促检查和跟踪调研的职能，把一些应该由部门承担的职能交给部门，洗煤滤布充分发挥主管部门的作用。政府部门报送的请示，凡涉及其他部门的，应由主办部门负责与有关部门协商。经协商取得一致意见后再报政府；经协商不能取得一致意见的，由主办部门列出各方意见，提出建设性意见，报政府裁定。这样做，既强化了各职能部门的责任，提高了决策的效率，强化了办公室的协调事务的职能；又可以使办公室的同志集中精力，做好审核把关、调查研究和跟踪调研等方面的工作，研究一些重大问题，提出建设性意见，更好地为领导、机关和基层服务。 （三）加强督促检查，在狠抓落实上实现新突破。督促检查是办公室的一项重要职责，其出发点和落脚点是为推动党委、政府决策的落实。督办检查要着重在“实、敢、深、精”四个字上作文章、下功夫。即： 在决策督办上突出一个“实”字，将工作重点真正转移到关系经济社会发展的大事上来，使之成为整个督办工作的主题；在问题督办检查上突出一个“敢”字，加大督查工作力度，做到敢督、敢查、敢
房地产开发公司项目工程后评估管理办法
房地产开发公司项目工程后评估管理办法 1.流程概况 2.工作程序 2.1.工程数据库建设 2.1.1.工程管理中心会同总工室根据项目产品的类型，开发统一的验收项目、验收方法、验收 标准及验收工具（相关表格及模板）。通过规范的检测要求，及时发现产品中尚存的质量问题，落实整改。 2.1.2.根据工程日常检查和验收的结果，工程管理中心负责项目工程数据库及案例库的建设。 现场工程师负责收集项目检查的《项目巡查报告》、《项目巡查照片说明》、《项目工程月报》、《安全文明检查报告》、对关键工序、工程关注焦点的检查记录及工作笔记中反映的质量、工程计划管理、成本控制等方面的问题，编制并补充完善项目工程图文数据库。 2.1. 3.工程管理中心资料员负责上述工程管理过程中各项检查记录等工程资料的收集和汇总， 并负责工程图文数据库日常更新和维护，应做到每周更新，由工程管理中心总监进行监督。未及时更新，扣罚工程管理中心资料员100元。 2.1.4.项目工程数据库为公司工程专业人员考核及编制项目工程后评估报告的依据，，为今后的
工程质量管理提供依据，并可根据数据库中反映的问题点，对公司相关检查表格进行更新和完善，提高现场工程师对工程质量、进度、成本、安全文明的把控能力。 2.2.项目工程后评估 2.2.1.在取得竣工验收备案表后，工程管理中心组织成本控制中心、总工室、计划管理中心、 营销策划中心等召开后评估会议。最后有工程管理中心提交《项目工程后评估报告》，内容如下但不限于，对项目进度、质量和成本管理的过程、目标达成情况和持续改进设想进行总结。具体内容包括： 1)对施工图设计经验和问题进行总结、设计配合问题总结；（总工室） 2)工程施工技术经验问题总结、工程进度和质量控制情况进行总结；（工程管理中心） 3)对监理、施工单位合作情况进行总结评价、施工管理经验和问题进行总结；（工程管理 中心） 4)对客户反馈的设计与工程问题进行反馈和分析，提出改进建议；（营销策划中心） 5)施工单位、监理单位进度计划管理的配合执行情况总结； 6)施工计划、措施执行情况总结；（工程管理中心） 7)对重大施工方案执行情况总结；（工程管理中心） 8)技术标准积累及应用情况总结；（工程管理中心） 9)《工程进度计划》执行情况及其影响因素分析。（计划管理中心、工程管理中心） 2.2.2.各责任中心应在项目工程后评估会后3天内根据会上讨论结论形成书面报告提交工程管 理中心，工程管理中心应在之后天内汇总编制完成《项目工程后评估报告》，报告提交工程分管副总审核和补充完善后，由总经理审批。后评估审批完成后7天内，工程管理中心资料员将后评估资料移交档案室。 2.2. 3.各评估责任部门未按时限提交书面评估报告给工程管理中心，每迟一天，责任部门总监 扣罚100元；工程管理中心未及时提报《项目工程后评估报告》，每迟一天，工程管理中心总监扣罚100元。行政管理中心考核。 2.2.4.《项目工程后评估报告》应进入工程管理中心工程数据库，为其它项目提供经验和知识 共享。 3.支持性文件 无 4.相关记录 无
最新-办公室收发文工作计划 党政办公室工作计划 精品
办公室收发文工作计划党政办公室工作计划一指导思想 以三个代表重要思想和科学发展观为指导,以运转有序、协调有力、督办有效、服务到位为目标,加强办公室人员的思想建设和队伍建设,发奋努力,负重奋进,切实落实学校的各项工作;坚持原则,规范管理,当好党总支和校长室的参谋和助手;强化服务意识,提高工作效率,做好办公室各项工作,为学校的改革和发展作出积极贡献. 二重点工作 1.加强内部管理,追求工作实效 保持良好的精神状态和工作效能,主动学习兄弟学校办公室工作的先进经验和做法,围绕及时、全面、准确、高效八个字来要求办公室成员的工作,进一步明确和细化各成员的岗位职责,树立服务意识,增强协调能力,追求工作思路的前瞻性、工作内容的务实性、工作流程的有序性、工作方法的科学性. 按有关规定,结合学校具体情况做好人事管理工作,协助党总支和校长室做好干部考察工作,当好参谋;做好年度各类考核、各类年报和评优工作;做好考勤和病事假统计;做好结构工资的管理工作;及时各类人员的进出手续. 坚持保密原则,认真做好文件(包括电子邮件)的收发、登记、批办和分类存档,及时做好重要. 文件和通知的催办工作;认真做好文书、业务档案及各类获奖情况的收集、整理、装订和保管工作,依据档案调阅制度,严格调阅手续,真正做到文档工作规范化、制度化. 加深对学校整体工作脉络和校领导工作思路的理解和把握,做好学校各类材料的起草和整理工作,贯彻执行好学校各项方针政策,及时向上级部门反映学校重大工作.做好各种会务安排和接待工作,确保各项重要活动的顺利开展.认真做好校长办公会议、行政会议和全校教职工大会的会务安排和记录工作. 2.创新工作机制,追求工作高效 协助校长室处理学校日常工作,协调好各领导小组、各处室、各年级工作组工作,做好学校一周工作安排,每周工作汇总,开学和结束工作安排,各类值班安排,公务派车等工作,确保学校整体工作正常有序地运转.随时与有关部门保持联
房产评估工作总结
房产评估工作总结 岁月荏苒，时光如梭，旧的一年即将过去，新的一年就要来临。我来到贵公司上班已经半年了，贵公司良好的工作环境和工作氛围使我受益匪浅，也使我明白好工作难求，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。在企业不断改革的推动下，我认识到不被淘汰就要不断学习，更新理念，提高自我素质和技术水平，以适应新的形势需要。现就个人半年来的工作情况做以下总结： 我于20**年3 月进入公司以来，在公司技术部工作。在公司领导及各位同事的帮助下，对公司各项规章制度和办事流程有了清楚地认知，也从公司领导和其他同事身上学到了很多新的知识。刚进入公司的时间里，我进入了芹洋村拆迁评估项目，学习了整体项目的业务流程。参与现场勘测与资料的收集、及照片处理等工作。在公司领导正确的指导和各位同事密切配合下，我能按时完成领导布置的各项工作，同时参与和同事各项任务的交接与整合。 在公司的这段时间，经过上半年的工作磨练，本人在项目现场的处理能力已经有一定程度的提高，但对于项目整体的把握度还是有所不足，与委托方的项目负责人沟通不够。在李总助的监督指导下，各方面都有所提高，也学到了很多在课本上学不到的知识。
第一，房地产开发这个行业对我而言是一个既熟悉又陌生的行业，很多工作的完成都是领导安排的合理，我得以顺利完成，自己对工作的思索能力还不够。第二，有些工作做的还不够过细致，一些工作协调的不是十分到位，以至于有些细小的问题不能当天及时的处理完成。第三，自己的专业知识及理论水平还有很多的不足导致有些技术上的问题不能及时的识别和改正。 在今后的工作里，自己会认真提高工作水平，积极向上，为公司的发展奉献自己的力量。我想我能做到：认真学习，维护团队的合作关系，拓宽知识面。努力学习房地产评估的有关专业知识和相关法律常识。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，争取得更大的工作成绩与平台。在明年的工作中，我会继续努力，多向领导汇报自己在工作中的思想和感受，及时纠正和弥补自身的不足和缺陷。我们的工作要团结才有力量，要合作才会成功，才能把我们的工作推向前进! 我相信：在上级的正确领导下，我们公司会有更美好的明天! 希望接下来能接触更多不同的项目，提高自己的项目处理能力，提高项目整体把握度，在项目工作过程当中敢于与企业项目负责人进行政策、项目策划方面的交流，逐步改善与客户之间的沟通能力，并在与政府部门、事业单位书面往来中提升公文写作能力。
浅谈如何做好政府办公室工作【可编辑版】
浅谈如何做好政府办公室工作 浅谈如何做好政府办公室工作 浅谈如何做好政府办公室工作 政府办公室作为政府决策服务的参谋助手，是承上启下、平衡左右、沟通内外、协调各方的枢纽部门，也是联系基层、联系群众的桥梁和纽带，其工作效能和服务水平的高低直接影响政府的科学决策和决策的正确实施，影响到经济社会发展的大局。当前，万源正处于改革发展的关键时期，市政府办公室必须紧紧围绕市委、市政府“四五五”跨越式发展思路，主动适应新形势，抢抓新机遇，迎接新挑战，采取新举措，在为推进万源跨越式发展、早日实现达州市“三大奋斗目标”服好务方面取得新成绩。 ] 一、把握新形势、找准结合点是前提和基础认清新形势，方能看准方向；找准结合点，就抓住了着力点和突破口。我们必须始终在立足全局、服从和服务于全局的基础上，吃透上情、掌握下情、找准结合点，创造性地开展好工作。政府执政理念和职能变化对政府办公室工作提出了新要求。在落实科学发展观、加强执政能力建设，大力推进依法行政、科学行政、民主行政，着力构建和谐社会的新形势下，各级政府的工作正呈现出“四坚持、四更加“的特点：坚持“五个统筹”、更加注重统筹兼顾，坚持创新发展、更加注重改革开放，坚持以人为本、更加注重执政为民，坚持行为规范、更加重视依法行政。同时，随着行政体制改革的不断深化，政府在继续加强经济调节和市场监管职能的同时，更加注重社会管理和公共服务，特别是市政府正加快推进责任政府、阳光政府、服务政府和法治政府建设，政府办公
室必须及时跟进、主动适应，以更加开阔的视野、超前的眼光，立足更高的层面，提供更加优质高效的服务。我市经济社会发展对政府办公室工作提出了新要求。我市是国家扶贫开发工作重点市，尽管在发展中还存在着经济总量小、结构不合理和财政十分困难、农民增收压力大、部分群众生活水平还很低以及安全生产形势仍然严峻等诸多问题和困难，但是总体来看，由于有效抓住了西部大开发的良机，市域经济结构在调整中不断趋于合理，经济社会已步入良性发展轨道，特别是市委、市政府面对加快发展的新任务、科学发展的新要求、人民群众的新期望，审时度势，确立了实施“四大战略”、突出“五大重点”、实现“五个目标”的“四五五”跨越式发展思路，这是当前和今后一段时期全市工作的基本指导思想，吹响了推进万源发展新跨越的号角，全市上下谋发展、奔跨越的干劲空前高涨，富民强市的合力已经形成，我们必须紧紧围绕这个大局和中心，结合政府办公室工作实际，为发展服好务。政府办公室自身发展提出了新要求。一方面，近两年来，市政府办公室积极参与政务、处理事务、搞好服务，求真务实，开拓创新，各方面工作都取得了显著成效，特别是2016年首次被评为全省政府办公厅（室）系统先进集体。但成绩必竟属于过去，怎样提高和创新则是当前一个亟待研究和解决的重要课题；另一方面，随着经济的发展和客观形势的变化，办公室工作的内容和性质也发生了很大的变化。承担的任务越来越重，工作内容更加丰富、责任更加重大，工作知识化、专业化程度越来越高，参与处理的突发性、紧急性事情越来越多、工作量大，工作领域越来越宽。这些都对政府办公室工作提出了新的更高的要求。客观分析宏观形势的新变化和我市经济社会的新发展，认真面对人民群众所盼所愿，结合自身实际，