商业地产在中国发展趋势

商业地产在中国发展趋势

——暨上海新天地开发模式解析实际上商业地产对我们来讲是两种专业的结合，这里面可能是房地产专家很多，但是商业经营又是另外一种专业，一个很好的商业地产的开发事实上是有两个不同的专业团队，大家合作，才能够做到一个成功的商业地产，我们在这边做了一个比较，商业跟地产事实上是两个，你可以说是一种对立在里面，因为地产是很实在的东西，它是能够看见的，它是一个不动产，而商业是一个很虚的东西，而且是流动性的，商业是强调一种可变，为什么可变性强，因为消费者是不断地有很多的要求，他对商业的各种类型的消费要求到一段时间要改变，而且需要很多元化，进一个购物中心里面要有各种类型的产品和服务让他选择。

但是房地产没办法，在前期规划设计结束以后，可变性就很低了，另外它本身也是比较单一，只是一个建筑形态，我们应用在这个是知识性的经济时候很喜欢用网络也好，我们将房地产的开发比喻成硬件的开发，就好像ＩＢＭ，ＨＰ这些公司，我们在商业当中做的是一种软件，但是软件里面也分是应用的软件，还有一些是其他的，我另外也有一个比喻，就好像拍电影一样，地产就好像是拍电影时候的布景，舞台，商业好像是拍电影里面的演员，我们整个的布局好像一个剧本，观众代表消费群，专业是需要两种专业的结合，才可以做到一个成功的商业地产。

基本的房地产开发模式很多房地产商都很熟悉，它土地拿到以后整个开发，加上建设，后面是销售，销售是物业管理，但是在房地产的开发里面，在这个基础上还要加进商业经营的模式，商业地产的开发模式我们在这四块里面加上后面这三个，这三个为什么说房地产商一般来讲是缺少一个团队，就少一块，这是一个商业的评估和布局，从我们的角度来讲，一个商业地产开发的前期一定要有很好的商业评估和布局，才好进行建设的设计，我们一进来就是找到一个建筑设计师，这种做法在住宅在写字楼可行，但是在商业来讲是一个错误的做法，因为你没有一种商业的评估和布局，商业本身的定位是对什么消费群，包括里面做什么内容都没有的话，这个建筑设计师是很难做到很好的设计。

另外在整个的开发过程，销售，现在商业地产也有销售在里面，目前我看见整个工作，整个商业地产开发有两个很大的误区，其中一个是很多时候商业地产都是零散的销售，但是商业地产实际上是需要一个整体性，另外它的规模都是追求很大，但是商业不一定是规模搭救好，招商就好像刚才所说的例子，像电影一样，前面是布局，评估，但是后面找

一些商家就像在找演员一样，后面要有一个经营管理，我们强调商业的经营管理和物业管理有很大的不同，物业管理是进行维护，不需要对人的方面太大的制约，但是一个商业地产从开张前到开张后，实际上很多都是人的关系，人的关系包括商家之间的关系，也包括消费者，客户来到这个商场的关系。

商业本身评估里面最大的重要性是我们要决定它是什么形态的商业，它是属于一种社区性、区域性，这个方面有很多考虑的因素，还有它覆盖的消费群的范围，社区性一般我们四万平方米以下，步行十五分钟以内可以到达的消费地方，区域性是四万平方米到八万，车程是十五分钟之内的，度会型覆盖面积是整个城市，八万平方米以下，车程三十分钟之内可以到达的，大型的商业设施，这是很粗略的分界。而且商业本身根据它的建筑形态也可以分成普遍型，比较普遍的是住宅还是写字楼，他们有底层商业，简称叫底商，另外一种比较独立的一个商场形式的购物中心，它的建筑是独立的，也有是群体的，好像商业的步行街。

在商业最重要的前面第一个阶段是我们所说整个评估和布局，这里面有很多要做的事情，才进行建筑的设计，包括我们也常常强调一点，每个商铺应该有自己的风格，事实上每一个商业应该是按照它自己当地的历史文化背景，当地消费群的要求进行设计，而不是一个产品，整个超过去的程度，所以为什么每一个地方要盖一个商业的设施之前一定要先了解谁是你的消费群，按照消费群整个行为分析来进行你本身商业里面的内容。

另外包括商业竞争对手的分析，很多不断的是在盖商业的设施，可能很不平均，有一个区域很缺少商业设施的，反而没有人盖，有的地方商业设施已经太多了，但是大家还是挤在里面，所以究竟每个区域里面需要多少多少商业的面积，规模，或者相应的类型，这应该都是需要进行分析的，另外我们对一个城市宏观经济的分析也很重要，最主要分别是你究竟是一个小康的社会，还是你在一种温饱没达到的社会，在不同的时间段商业的内容也是不同的。像上海、北京、广州等等这些城市ＧＤＰ已经超过四千块美金的，这个已经进入小康，小康消费的模式跟没达到小康的是完全不动的商业形态。

按照所有这些分析我们才可以为一个商铺进行我们所谓的目标定位，按照这个进行商业布局。我们有了前期的布局以后还要对建筑设计师提出很多要求，包括人流的动向，包括里面可变性的要求，还有究竟是什么风格，里面有些什么分区，里面我们需要什么亮点留住这些消费群，它的位置等等，这些都是由商业策划者对商业的商铺提出要求以后，在这个时候才找到建筑设计师，按照这些要求进行整个的设计。建筑设计

的过程里面我们也不断地跟他有个协调，而且在里面我们也进行一些参与，包括主体的分区，应该分成多少区域，为什么主题分区，特别是在一些规模比较大的商业设施里面，可能不是很单一的面向一种消费群，这是我们所说的市场细分，你来的不但是中层，也有中高的，或者高层次的，这样的分区很重要，因为你不可能在一个区域里面同时兼具不同的消费者，你要有比较明确的分局在里面。

亮点很重要，所谓的亮点让人家来这个地方看到你这个东西，这个不一定是硬件，也可能是软件，看到这个以后他可以产生很深刻的印象，让他感觉到来这个地方里面有很特别的东西。另外业态分布很重要，业态分布跟住户组合都是在商业里面很重要的布局，这个好像编剧一样，刚才也经过裴先生和李小姐的介绍，连锁业是其中一个业态里面，连锁里面有很多不同的业态，但是连锁产生的问题很容易每一个商业设施里面都重复出现同样的商家，对消费者有一定的不好的印象，好像走到每个商场总是那几家在里面，这个当然也是有很多原因，现在连锁的数目在中国不多，能够选择的也不多，但是像一个成功的商业，不是说将所有有名的品牌拉进去就成功，反而是里面的组合和搭配，所以主要商业的成功不是指在商家里面，最重要还是这个商场的搭配怎么样，能够请来什么样的演员就能请来什么样的商家，这个是在评估的时候要做决定。

最后一定有一个经济效益分析，因为很多现在做商场的前期还是要找来沃尔玛，找来什么百货公司，当时裴先生也介绍过，这些能够负担给你的租金就算营业额的１％，但是其他业态好像餐饮最低到最高好像６％—１５％都有，也有一些零售的专卖店的，给了你２０％，为什么我们不全部找某一类呢，这也是搭配的问题，不可能完全是，因为它给你很高的租金，你就只找某一个类型的行业，这里面也是有一个组合，还需要一些主力店，但你也需要一些能够提供给你很高租金的中小型的商家，究竟里面的比例是多少，怎么搭配，这是我们说的要进行的经济效益的分析。

第二个阶段是我们所说的招商，你有了剧本要找演员来演，要找些什么演员来演，你要有招商的策略在里面，究竟你是找主力店找多少个，找多大，还有是中小型商家也要找，怎么找，有一个时间性的问题，我们一般肯定要先找主力店，再找中小型的商家，没有一个招商的团队可能你要挖一批比较专业的团队，但是要注意招商跟我们房地产所说的中介代理是两回事，中介代理只是将一个客户介绍给你，但是在商业里面这个谈判是很复杂的，招商最重要的工作不在商家，不是在找一个商家，很多的商业实际上是商家来找你，你根本不用去找商家，但是问题

是这个商家是不是你要的商家，你跟他的谈判里面怎么可以让你谈到有利的位置，这些反而是最重要的工作，所以客户的谈判、评估等等都是招商里面很重要要做的。

最重要的是以后整个的经营管理，商家进来，有些商场进来以后三个月它就倒闭了，做不下去了，也有的商家由于你的经营，你的推广整个商场的形象做得好，它可以在你这个地方经营得很好，所以商家也在选择一些好的发展商，好的商家它有经验，看见一个商场他就走进去，这也是为什么前面讲招商的工作不是说客户来找到就行，客户要不要进来你这个商场，他也有很多的选择，你一定要有一个团队懂得商家的需求是什么，你能够提供的是什么，大家是不是能够吻合在一起，里面也包括有很多客户的关系管理，一个商场开张的时候基本上有一种新鲜感，客户总会来的，但是两三年以后怎么办，怎么让这个商场可持续发展，它的生命力是不断地维持下去，这些都是在整个的经营里面很重要的，当然我们说物业管理是最基本的，它一定要在里面，而且我们对于物业管理的要求也高于一般的住宅和写字楼，危机管理商场相对更加重要，因为这是公众非常清楚的地方，在里面任何一个意外可能对这个商场做出很大的损失。

简单介绍一下从新天地这个案例，我们整个的操作，从愿景到现实，开始这只是一种想法，但是到今天新天地基本上也是做到大家比较知道的一个项目，本身是从愿景开始，从投资者，瑞安集团以前公司的老板他的想法，但是这个想法已经变成现实，它里面有很好的策划在里面，加上有一个很好的团队执行，当然资金是很重要的。当时新天地我们的愿景是什么，所以这里一个定位，上海是一个国际化的大都市，它是营造本地国内和国际的访客，它不是单纯的购物中心，这是时尚的中心，我们当时分成三个阶段来做，第一个阶段我们将它有一个整体的策划布局，后面我们进行整个的推广和招商，后面这是经营的管理。

当时整个地块本身不是很有礼，它是在淮海路的后面，淮海路很多人知道，但是从淮海路走进去还有几分钟，而且当时都是破破烂烂的房子，我在刚开始招商的时候是很困难的，很多人都觉得这个地方不可能形成好的地方，所以在那个时候我们的布局也是要很有信心才行，要能够看到以后它是成功的案子。本来有一段短片，来不及了，我们跳过去，本来有一个关于当时的情况，但是我相信上海的理论大家都理解，都是很多量出来的衣服，里面都是著名的，这个密度很高。

我们当时动迁，那个时候的动迁对现在也比较好一点，这也算是郊区的改造，那个动迁大概用了九个月的时间，里面是两千三百户的居民。在整个阶段里面最重要是有一个目标的定位，在整个过程里面将定位做

了三个层次方面不同阶段的定位，第一个阶段我们认为是很综合性的，因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起，当时比较旅行有一条路叫衡山路，但是衡山路是很多不同的个体组成，它没有一个整体的投资者和管理者，所以我们觉得能够做到这样的话，我们这个地方应该有一个吸引力在里面，这是我们第一阶段的想法。

当我们做到一定时候，我们有第二个定位和想法，我们希望这个地方成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，这个定位希望所谓的人来到上海，他一定要来看新天地，新天地变成你来上海飞要看的地方不可。因为当时我们全都是没有经验的，都没有人做过，这是我们慢慢的演变，到后来我们发现还有第三个层次更好，也是很适合的，这个地方会成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人会在这个地方聚会，二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。当时我们有了这个定位以后，我们整个工程的布局，规划设计都是按照这个目标来进行的，当时也做过一个经济效益的分析。

很多人问我新天地很不错，很多人谣传也说是不是里面很多人亏本，很多商家不行，只是有名而不赚钱，有些都是商业秘密，不适合说的，我可以基本跟大家讲，它至少能产生两个经济效益，一个是由于它本身的出现，这个品牌的打造，它是帮助发展商在周边所有的地价，从它开始之前这个房卖八千到一万块，到现在卖到两万块一平方米，这个无形的经济效益是很厉害的。另外一个本身这个商铺也不是一个失败的案例，到现在我大概预计一下，平均我们当时设定的目标是８％—１０％的投资回报，我相信到今天应该这个目标可以达到。因为这个项目为了确保它的实施是成功，我们是完全没有卖的，三万平方米的地，六万平方米的建筑面积是没有卖给一个店铺，这个店铺整个在做价接近两千五百块钱美金一平方米，今天我相信很多人用四千块，五千块美金去买，瑞安也不愿意将这个项目卖出来，项目本身的价值也在提升。

当时很简单，建筑规划师按照一些想法、意念，我们需要的人的会聚点做了一个效果图，基本上现在出来的都是跟这个效果图差不多，有些人知道这边有一个水景，旁边有一个会所的房子。第二阶段的时候很多人看见就是硬件的部分，事实上在软件的部分我们做了大量的工作，从１９９９年的９月份到２００１年的１２月份，我们做了大概差不多三百个以上的活动，大大小小的活动，这些活动我们很有针对性，我们针对一些文化政治的团体，针对一些优皮一族，中产阶级，我们在里面有一个样板房，举办很多的活动吸引不同的行业在里头，它做成的这个不仅对招商有很大的帮助，也为我们未来的消费群建立了一批很忠实的消

费群。我们整个招商活动没有用过一分钱的广告费，可以说在整个传媒界的报道远超过很多房地产的报道，也不单是本地的传媒，也包括全国的传媒，包括全世界的传媒都有报道，我也是提出商业地产的推广不是在房地产一般卖一个几千万的广告，而是说在整个推广里面差别怎么样，你的个性在哪里，这是最重要的。

招商的策略谁是第一批进住的商户很重要，这个跟电影一样，有时候你让后面的商家有信心进来，首先有几个大牌，或者有几个一讲出来大家觉得我知道你这个地方将会是什么档次的商业，当然很愿意在后面跟进来，所以谁是第一批的住户很重要，也包括你需要给第一批的商家一个相对优惠的条件，招商里面我们常常强调一条，跟房地产也是很大的分别，假如你说我这个地方不管什么商家进来，我只看租金，那么这个项目没法做了，因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的，商业的租金是由市场来决定的，商家并不愿意给你高的租金，不是因为这个地方投资的成本，也不是因为周边的房租，是因为他在你这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。举个例子，好像百货这些，它能够承受的租金是非常低的，比如只是１％也好，２％也好，假如他的营业额达不到他想象的营业额，无论是大的店小的店都会走，不是说这个租金就可以定，所以为什么我说最重要还是你的定位很清楚，知道有什么消费者来支持你这个店，你这个商业设施，这才是决定这个商家为什么要进来这个商店的地方。

我们在第三个阶段就是整个的经营开始，从开张前到开张后，整个项目在九月份左右大量的开业，到今年大概两年左右了，我们包括所有商家在进场前所有的装修，他们的装修本身是很多问题的，假如你不在很早的时间按照他们的需求进行整个的结构也好，整个机械方面，里面有很多很多的难题，这是最困难的工作，假如有一定的经验，应该在前面做建筑设计的时候已经考虑到很多商家的需求，也一定要有一个比较专业的团队，它了解到不同的业态，他们对这个房子的结构也好，空间布局也好，有些是有高度的要求，一定有这方面的专业，在前期已经跟房地产商进行合作，甚至我们有些做法是在开始已经先请一些主力店的商家到这个项目来，大家进行一些谈判，他会给你很多他们的要求。

事实上很多国外的商家都很愿意公开自己的要求，这不是秘密，你到美国看那些商家很简单的，你跟他谈招商，他给你一本书里面说它的高度、长度、宽度，一般店的大小他要求是什么，全部很科学化，你有什么秘密。所以这些资料本身也没有什么保密性，但是对一个房地产商在开始的时候，你做房子建设的时候这是很重要的资料，你们需要拿到的，要不然的话你这个商业设施出来是很多方面都会很浪费，很多的装

修都是没有必要。另外一个我们很强调文娱时尚活动的组织，我们常常说一个商业项目的成功硬件部分占了１／３，整个的建筑是不是漂亮，整个环境气氛，另外商家占了１／３，找到一个好的商家，这些商家带来一些客源，但是还有１／３是你这个场地本身是不是有很多吸引人的文娱活动，包括自己本身的服务水平，这也是很重要的因素。

通过我们整个布局招商到经营管理，里面投入了大量的资金有一个专业团队，我们几乎是２４小时不间断的工作，形成了今天的现实，这是新天地本身已经成为一个有国际知名度的聚会场所，刚才我们说三个定位，第二个它是有历史文化特色的旅游景点，新天地已经是纳入了上海的旅游景点的清单里面，我们也有一个旅游的牌，第三个它是一个配齐餐饮美食，休闲时尚生活的时尚旅游中心。这是整个新天地的全景，旁边还有一个湖，里面有房子，户外户内的餐饮等等，这个项目才是刚刚诞生，这个事情是没完没了的，一个商业项目是长期的投资，除非你将它卖掉才可以说终止了，要不然的话就好像你生了一个小孩儿，永远你都要照顾他，这样的话就需要你有一个很好的保姆，等于我们说的一个团队，要有创作天分，不断在这里要有很多新的想法，新的改变，不可能说我今天做完了就坐在这里等，钱就可以来，过几天几年旁边不断地有竞争对手，你的消费者不断的找新的东西，所以你要有一个团队不断在这边提出新的想法，这个项目才可以不断地维持下去。基本上整个商业地产的运作模式，这是很基本的，我在后面讲一下商业地产在中国市场的发展趋势是怎么样的。我们一定要强调ＷＴＯ的影响，因为到现在来讲ＷＴＯ的五年影响还没有完全过，目前整个中国商业的发展都是处于很初步的阶段，到今天都还没有进入到一个环境的时代，就由于里面是ＷＴＯ之前有两个设计在里面，第一个是国外的品牌没有零售的经营权，除了几个大型的公司，或者现在有些连锁店，事实上在海外很多很多的中小型零售商才是真正的推动力量，但是这些零售商到今天都还不能进来。

第二是他们的品牌进入中国需要很高的关税，这样的话等于形成什么？品牌产品国内和国外相差两倍以上的价钱，这就跟我们说有一个消费者，他可能在中国买的产品足够他坐飞机到法国巴黎，到东南亚买碗东西回来，还有钱剩下来，他本不需要在中国买这个品牌，这也是为什么名牌在中国一直它的市场都很小，它没办法发展，但是可以说进入了ＷＴＯ以后，三到五年期间，ＷＴＯ是２００１年的，在２００５年左右我们可以预计有大量的品牌进入，这些品牌进入中国对优质的商场有很多的要求，对于租金也好，对于投资回报都有很好的帮助。

你要发展一个商业地产，整个商业的竞争有三个很重要的因素，能够

掌握到要素才能做到成功的商业，一个是资金，一个是产品，还有是团队，资金我们要强调商业本身起码有两到三年的培养期，商业不是说一开出来就需要有很大量的现金回流给你，所以它本身短期活力不会很高，如果你做的不好的话还有很多的后遗症，在投资期的时候它也要相对投资比一般房地产高的资金，因为房地产一些公共空间、亮点等等，这些费用是一般的住宅里面不需要的，可能一些住户要求有些装修是由你来补贴的，也包括有些推广的费用，还有管理的费用。

这里还要强调商业运作需要一个整体，你要有效经营管理的话不能把它分成很小的店铺来卖，卖散的话这个商业就不能形成这种档次的商业，商业本身的回收期比较长，以后的回报率要高于住宅和写字楼方面，这样的话它等于需要有一个比较有力的资金支持。针对中国这种情况我们也知道有一定的难度，因为商业的投资很大，不可能全部由房产商支持商业地产这块的，但是在海外有一个很好的，它有很多的基金，这种基金追求一个比较长期稳定的回报率，他们很愿意投资在商业的地产里面，在中国目前这个基金还是在一种没有操作的市场里面，可能也是几年以后会慢慢变多，这样的话在目前这几年房产商还有些什么方法。

我们的建议是全部的中长期持有，刚才我们也说它需要三到五年的培养期，你可以考虑在三到五年以后整个出售，因为我们相信三五年以后肯定会有兴趣，另外你考虑真的要出售，我们也建议，现在也看见很多出售出了很多的后遗症，我们建议你出售以后有一个反租，这是给这些经营者，给这些投资者，要求他们放弃这个经营权五年，这五年交给专业的团队进行整个商业本身的招商和管理，利用这五年培养好这个商业，到那个时候交给小业主也好，或者小业主都觉得我有一个很稳定的收益，也没必要要收回这个房子，这样的好处对整个商业设施的和以后的维护会有很好的好处在里面。

刚才说过一个是资金，第二个是产品，究竟是什么样的商业对中国的发展是最有利的，现在我也是看见全中国很多地方都在说我要做最大的ＭＡＬＬ，大家好像觉得我做一个ＭＡＬＬ出来是最好的，我一定会赚很多钱，刚才裴先生也讲过，在美国现在每年也是以３０％关闭很多ＭＡＬＬ，欧美已经是这种东西，为什么我们中国还追求ＭＡＬＬ，ＭＡＬＬ的形态有很多原因支持它的发展，但是对于中国我觉得好像中国从没有电视机到有电视机，完全没经历到录像机的阶段就到了ＤＶＤ的阶段，ＭＡＬＬ这种形态我自己感觉，它的出现可能是很短暂的时间，不是说它不会发展，但是它的发展肯定不是朝欧美的方式，因为欧美现在将这种ＭＡＬＬ的形态在调整，我可以说明不要将一种西方的产品完全

搬到中国，中国自己有它的国情，中国的人口，消费者的结构跟美国有很大的不同。

我特别提出一点，欧美国家它有很大的中产阶级，这个中产阶级消费模式是比较单一，所以可能一个ＭＡＬＬ比较单调的出现，对它可能还是可以接受。另外我们中国人这种文化跟欧美的可能有不同，特别是美国，欧洲不会走美国这条路，我们有几千年的文化，人的思想比较复杂，ＭＡＬＬ是比较单调的产品，不一定ＭＡＬＬ放进来中国人能够接受，而且ＭＡＬＬ最大的不好久在于它的投资很大，因为一个ＭＡＬＬ本身是封闭型的，封闭型你要有一个很大的投资，在整个的中央空调里面，中央空调前期投资很贵，而且在后期的维护也非常贵，我曾经在一些城市跟他们算一下，他要交一些物业管理费和中央空调费的金额比它的租金还要贵，可以到这样的比例，是不是我们真的要追求一个ＭＡＬＬ，有它的存在，但是它的量子有多大，应该在哪个层次，我觉得是发展商自己要想清楚，这也是回到我们刚才所说的，要针对自己的消费群，针对你的商家，如果让商家付管理费还要比它的租金贵的话，他的心里会觉得很不舒服，我们说要符合中国的国情，中国是一大群的中产阶级，中国还是两极化，富有的人群很少，包括中产阶级，大部分的地方和大部分的人只是在一个温饱阶段的消费者，所以我们应该是符合中国的消费者的传统，但是本身它也可以逐步逐步提升，逐步逐步超前的产品在里面。

我将整个商业地产类型归纳成一个表，最早在一个商业的地方我们是一种集市，整个商业地产类型我可以说发展到一百年，一千年都好，这些类型都可以存在，但是它的比例都可以陆续有不同，按照城市的发展来定，到今天集市在一些国家包括在中国还出现，好像农贸市场等等这些，但是集市本身是很好的点，不单纯是一种农贸，只是在那个时候，农村本身这种一信息很封闭的时候，他们通过在一个集市里面不但只是一种商品的交流，也包括一种信息的交流，现在流行些什么等等，所以集市反而是比较人性化的商业设施，但是随着工业化的发展，慢慢形成了不同的个别的商业设施，包括我们便民的小区旁边小小的杂货店，可能也是一些老板自己开来为生，所以他也不讲究什么服务，基本上就是一些商品，发展到有一些现在新的小区，下面有些商业，底商，包括有些大型的百货也好。趋势越走越以（英文）为主的超市也好，大卖场也好，真的是完全以产品为主，到后面发展到购物中心，步行街这种类型，这些类型都是在产品的基础上，它再加入一些很好的服务，加入一些比较好的环境，但是我们觉得这些都会有共存的时候，在一些城市，特别你要追求比较特别的产品应该有些新的东西出现。这是时尚生活的

中心，什么叫时尚生活中心呢？这个概念也不是我们自己创出来，在欧美也流行了一段时间，而且也是大家都在不断地探讨，是不是由购物中心转移到时尚生活中心，是一个趋势，时尚生活中心最大的特点是注重整体的气氛，内容要多元化，可变性要强，而且我们不是追求一种人流，我们还是追求这个顾客要留下来几个小时以上，人反而不要太多，影响到整个的休闲，而且我们追求的反而是他的违法，这是一批忠实的顾客，他今天来，明天来，来的次数是十次二十次，购物中心可能是一次两次，这个地方不断可以来，他来这个地方除了他的家居和办公的地方以外，这个好像是他喜欢呆的第三个地方，他经常跟他的朋友和客人在这边聚会的地方，他在传统的购物基础上还假如了休闲、娱乐、健康、教育很多的元素，他来到这个地方他觉得学到一些东西，不是单纯只是买东西，我们是从商品服务的经济走上体验的经济，他在这个地方体验到很多东西，他觉得来了这边不止买一个商品回去，也在知识性上面学到很多东西，这种是时尚生活中心可以走的路，特别是针对中国人比较复杂的脑袋，不是说很简单的环境可以满足的，这种时尚生活中心我们反而觉得是比较适合中国的国情，中国的消费群。

做这种中心有什么好处呢？肯定也是要从经济学角度考虑，你有需求才行，有需求才会有供应，从消费者来讲有一个变化，整个中国在未来的十年，特别是在一线城市和沿海的地区，居民的生活标准已经是过渡到小康，温饱过渡到小康会产生，他不只是追求一种物质的满足，物质的满足我们可以看到商业是两个极端发展，一个是走到大卖场，沃尔玛这种，它全部是物质为主的，所以它不是以价格为主，包括刚才说的（英文）结构店等等，最重要是价格便宜，这种货品很齐全，消费者用很便宜的价钱买到很多东西，但是这种只能满足我们基本的温饱要求，事实上你到了小康的时候，你口袋里面的钱肯定是多了一点，除了日常的温饱需求，剩下的钱怎么发挥，除了存在银行以外还有很多的追求，我们说这种小康的城市也肯定是商业很繁忙的城市，这些人的压力很大，他们从只是物质的需求移到身体的健康，精神方面的满足感，他追求一个地方给他不止是一种商品，不止是一种服务，还给他一种很好的体验的经历在里面，实际上时尚中心是提供这方面的商业设施，对他们来讲是很好的需求在里面。

从发展商的角度来讲，时尚生活中心不容易能够做到，也不是很容易做一个时尚生活中心，每一个城市也不是说到处都可以盖，它本身要追求一个比较好的地段，一个环境，它的规模，假如你本身有很好的天然环境，又有本身的历史文化背景，这才是能够符合做一个时尚生活中心，所以事实上它的供应量不会很多，但是它可以住宅办公，没有住宅

办公的大量供应，它本身的难度高，供应量小，所以商家有大的需求，我们感觉到这应该是未来中国十年，为投资者带来很好的回报的一种产品。

你有很有能力的资金，有一个很好的产品，你还是需要有一个专业的团队去完成整个的商业设施，这个团队本身，我强调是三个元素，一个是它要有天分，不是所有的人都可以去做一种商业经营的，在市场上也是比较难找，另外有一种激情在里面，你要做商业的地产是很苦的，消费群很舒服很开心，但是后面做的很苦，就好像拍电影一样，你拍一个喜剧很开心，但是后面电影演员可能拍的很辛苦，我们建议他作为幕后工作者默默做这些东西。经验来讲我强调足够的经验就够了，不需要有很多年的经验，为什么这样讲？因为它也像拍电影一样，是需要不断有创意的，不是我有二十年经验的人，出来的东西比三年经验的人好，有足够的经验，有感情，有天分，具备这个条件可以做商业设施这方面，但是这种人才不要说在中国，在海外也不是很多，这是因为它很难，这种人才你找到的话，就像一个房地产商找到一个专业人才，这个人才能不能留住，可能一个项目过去以后，每一个人只要一个项目从头做到尾，他就已经成为专家了，因为这里面需要很多的思考，需要看很多项目的经验，所以只要做了一个成功项目就是一个专业的人。

这种人有两条出路，要不然就是被人家高薪挖走了，要不像我这样出来创业，这样也是形成一个房地产开发商需要经营一个商业地产，有一个专业团队很困难，你培养一个人可能被人家拉走或者自己出去创业，另外可行性的办法只有跟商业的专业团队合作，商业地产的开发要成功可能只有房地产商本身，还要跟商业经营的团队有一个很紧密的合作，才会有一个成功的商业地产出现。

我自己本身有一个简单介绍，我们公司名字就叫时尚生活中心，我们本身不是做购物中心，不是做百货，我们是一个团队，我们是在运用上海新天地这种模式为所有的发展商提供一个平台，我们做的工作是一个商业的平台，由于有这个平台，就好像硬件里面的，就像视窗这个平台，所有的商家可以对号入座，对发展商来讲只能是一个楼，只是一个空壳，它需要为很多消费者提供很多服务，我们强调一种新的概念，里面的业态不一定只是一种传统的消费，你要考虑很多时尚的比较潮流性的东西在里面，而且我们说我们需要针对历史文化的商业群体。