中国房地产资金来源状况分析报告7823705

中国房地产资金来源状况分析报告7823705 中国房地产资金来源状况分析报告

2005-10-18 13:54:36

当前,房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨,已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素,因此,加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况,我们对,::,年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。

基本情况

长期以来,我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计,,::,年年初以来,国内房地产企业只有,,家实现上市融资,融资总额仅为,:亿元左右。房地产企业债券自,:::年以后再未发行,原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有 ,:多亿元。,::,年后,随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制,房地产贷款增长趋缓,房地产企业开始寻求新的融资途径,如机构投资者开始参与房地产投资, 房地产基金开始运作,信托资金开始进入房地产业,海外融资也发展较快。目前,由于房地产基金刚刚起步,投资房地产的信托资金不足,::亿元,房地产业直接融资比例不超过,,,因此,我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款,而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。

国内银行贷款占比情况

从国内外情况看,房地产投资资金来源中,银行贷款一般占到,:,左右,这是房地产业发展的一个显著特点。在我国,房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为,国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。,::,,,::,年,房地产开发贷款在房地产

投资中的比重一直保持在,:,左右的水平,以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展,在房地产投资中的比重由,,,升至,,,,,。,::,年,由于国家对房地产用地和贷款实行控制,同时,个人消费信贷不良率开始上升,商业银行提高住房消费贷款发放标准,房地产贷款增长趋缓,房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降,分别为,,,,,和,,,,,。今年第一季度,由于上年储备项目较多,房地产贷款投入有所增加,房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到 ,,,,而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大,购房贷款占房地产投资资金的比重下降到,,,,,。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重,,::,,,::,年分别为,,,,,、,,,,,、,,,, ,、,:,,,,今年,月末为,,,,,。房地产市场中的银行直接贷款占比,: :,年年初以来呈现明显下降趋势。

房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高, 由,::,年的,,,,,上升到,::,年末的,,,,,,到今年,月末,已达到,:,,,,提高了,个百分点。多年来,房地产企业自有资金不足,为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求,不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金,特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到,,,,房地产企业更是

通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算,,::,年年初以来,房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的,,左右上升到目前的,,左右。

房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现,房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例,而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而,房地产企业应付款的,:,实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善,房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势,应付款中

的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降,由,::,年的约,,下降到,::,年的约,,,今年第一季度为,,,,。

社会资金积极参与房地产投资

社会资金主要包括,以直接投资入股的形式参与房地产开发,成为房地产开发商自有资金的一部分,以购房款形式转化为房地产开发资金,被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为,股权性融资部分。现阶段,房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几,主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润,以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业,其注册资本和利润积累较少,自有资金主要为股权性融资。,::,年年初以来,房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高,特别是,::,年年初以来,房地产企业自有资金占比大幅度提升, 由,::,年的,,,,,提高到,::,年的,,,,今年第一季度比,::,年

又提高了,,,个百分点,达到,,,,,。据调查,近两年房地产企业新增自有资金

主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为,,,,,,比,::,年提高了,,,个百分点。

现金购房部分。近两年,房地产企业“定金及预收款”中的银行贷款占比明显

下降,意味着大量购房者主要以现金买房,炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款,而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款,以炒房为目的的购房者便多以现金购房,购房现金占房地产投资资金比重迅速上升,,::,年已达,,,,,,比,::,年上升了,,,个百分点,今年第一季度为,,,,,。

其他资金部分。据统计,房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单

位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势,,::,年最低,为,,,今年第一季度为,,,,。

总体上测算,目前,房地产投资资金约有,,,来源于社会资金。

境外资金加入房地产市场开发和炒作

外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节,主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金,通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式,集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据

调查,境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升,,::,年为,,,,目前已超过,:,,今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过,:亿元。据调查分析,目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为,,。

主要问题

当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降,且低于国际一般水平,社会资金所占比重逐年增加,且投资和投机成分加重。因此,我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷,而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致,其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在,

部分地方缺乏科学发展观,过分扩张城市建设,助长房地产投资。加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求,但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为“第二财政”,用于城市建设投资资金。,::,年,全国市场化配置土地收入达 ,,,亿元,较,,,,年增长了,,,倍,土地增值税收入,,亿元,较,,,, 年增长,倍多。,::,年我国市场化配置土地的面积较,,,,年增长了,,倍, 土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快, 对相关产业拉动作用明显,是支柱产业,而且房价越高、高档房越多,意味着地方财政收入增加越多,,,,增长越快。为此,不少地方政府一方面加大征地、供地力度, 扩大房地产业规模,另一方面,通过开发规划、产品结构、预售审批等环节,默许、

支持商品房高档化,允许房地产商大量运作豪宅项目,把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方面,融资成本与招商引资的考虑不衔接,孕育了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算,定价完全放开,基本是房地产商报多少是多少,放纵房价,个别地方甚至出现政府为了抬高区域档次,开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场,对外地人炒房不加限制,默许抬高房价。

部分房地产开发企业与地方政府联手,采取非市场化手段,追逐高利润,抬高房价。房地产业的高利润回报,促使房地产开发企业扩张迅速,,::,年,房地产开发企业已达,万多家,比,::,年增加了,万多家,比,::,年增加了,万多家。房地产开发企业常常与地方政府联手,支配着房地产市场秩序,主要表现为,一是以低成本或无资本扩张。房地产企业普遍自有资金不足,由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定,房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金,或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。二是资质差,产品质量难以保证,市场投诉多。房地产企业资产负债率较高,平均超过,:,,优质企业少,多为三级资质企业。三是通过假按揭套现。由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率,开发商利用内部人或关联企业,通过假按揭套现以降低成本。四是发布虚假售楼信息,联手虚

抬房价。,::,年年初以来,楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态,大房地产企业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格联盟。

投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求

和投机需求。目前,我国社会资金投资渠道狭窄,不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期,纷纷挤向热点城市房地产市场,国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过,:,,成为推动房地产投

资和房价过快增长的重要因素。哪里投资和投机性强,哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后,近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌,而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。从资金情况看,上海、杭州、南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重,::, 年年初以来快速下降,目前为,,,左右,而同时社会资金和外资占比迅速上升,外资投资比例近,,,,长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占比则呈现平稳合理变化,目前仍为,:,左右。这进一步说明,投资和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。

政策建议

房地产市场建设应坚持科学发展观,促进建立和谐社会。一是改变地方政府把

土地出让收入作为财政主要依靠的现状,抑制地方政府开发房地产的冲动。房地产开发将大量占用土地,,::,年,全国建设占用耕地,,,,,万亩,多数是居民点周边的优质高产良田。目前,我国人均耕地面积为,,,,亩,比,::,年减少了: ,,,亩,仅为世界人均占有量的三分之一强。土地是人类赖以生存的最基本的自然资源,是有限的,其使用必须遵守可持续发展的要求。二是针对不同层次的需求,调整房地产供应结构,保持供求平衡。目前房地产投资主要集中在中高价楼盘,对中低价位、中小套型住宅投资比例偏低并呈下降趋势,今年第一季度全国经济适用住房投资同比下降,,,,,,部分城市甚至停止建设经济适用住房,这一方面造成大量高

档住房空置,另一方面使广大居民合理需求难以满足。由于住房本身具有公共产品属性,保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现,是政府不可推卸的责任,是建立和谐社会的前提。因而,必须合理调整土地和资金供应结构,利用税收等手段积极引导住房消费,抑制投机和投资性需求,促进房地产业健康发展。

规范房地产开发企业经营行为,理顺市场秩序。房地产企业在开发与销售环节

中的违规行为会导致市场秩序混乱,严重侵害国家和老百姓的切身利益。要依法严

肃查处违法违规销售行为,不断加强房地产市场信息系统建设,提高各类房地产市场的透明度,逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格,更好地发挥市场功能,引导合理需求,改善投资结构。

加强房地产信贷管理,严密防范土地储备贷款的潜在风险。督促和引导商业银

行适时调控信贷结构,重点支持中低价位商品房开发,控制高价楼盘贷款增长,完善尽职调查制度,坚持贷款,三查,制度,慎选优质开发企业,以品牌和资质确定银企合作对象,严格审贷标准,强化风险管理,根据房地产区域和项目特点,找准风险控制点,不断优化房地产贷款质量。与此同时,要特别关注土地储备贷款的潜在风险。近两年,土地储备贷款增加较快,今年,月末,金融机构土地储备贷款余额已达,,: 亿元,比年初增加,:,亿元,同比增长,,,。据调查,土地储备贷款潜伏着不少风险,一是土地储备贷款的承贷主体是代行地方政府某些特定职能的土地储备机构, 其自有资本低,负债率过高,承担风险能力弱。二是土地储备贷款主要是土地使用权抵押贷款,而用以抵押的土地实际上没有办理土地使用权证,抵押不具备法律效力, 贷款出现风险时银行无法对抵押物进行处理变现。三是政策性风险大。土地出让价格易受宏观政策影响,特别是与房地产市场发展状况密切相关。随着国家对土地市场的清理整顿和土地政策的调整,部分土地储备贷款安全性受到很大影响。

调控土地供应,抑制房价上涨。在改善住房结构不合理方面,通过土地调控措施保证中低价位、中小套型住房的有效供应。在抑制房价过快上涨方面,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。一是对住房价格上涨过快的地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量,对土地闲置、空置房面积大、房地产价格出现下跌的地方,减少房地产土地供应。二是加大结构调整力度,在一些地区继续停止一段时间的别墅类用地供应,严格控制高档住宅土地供应。

加快外汇管理体制改革,抑制境外资金炒作我国房地产。人民币升值预期导致大量外资涌入我国房地产市场,境外投机资金采取汇市与房地产市场联动的方式,以期在中国掘取一桶金。外资投资房大量闲置,不仅推高房价,造成资源浪费,还给我国居民、企业、金融机构带来风险。因而,必须积极完善外汇管理体制,尽快在现行宏观调控政策中增加对本外币的协调内容,有效控制房地产资金结汇,减少对货币政策效果的淡化作用。

,分析组负责人,刘成相成员,杨吉田曹子玮唐岫立李晓文, [02]

来源:《中国金融》杂志作者:中国银监会统计部专题分析组

下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除～～～～～～

教育机构劳动合同范本

为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。

一、_________ 培训学校聘请_________ 籍_________ (外文姓名)_________ (中文姓名)先生/女士/小姐为_________ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。

二、合同期自_________ 年_________ 月_________ 日起_________ 年

_________ 月_________ 日止。

三、受聘方的工作任务(另附件1 )

四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。

五、社会保险和福利:

1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 )

2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________ 至_________ 的来回机票(金额不超过人民币_________ 元整)或教师凭机票报销_________ 元人民币。

六、聘方的义务:

1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。

2.对受聘方提供必要的工作条件。

3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。

4.按时支付受聘方的报酬。

七、受聘方的义务:

1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。

2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。

3.按期完成工作任务，保证工作质量。

4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。

5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。

八、合同的变更、解除和终止:

1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。

2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。

3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同:

a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。

b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。

4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同:

a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。

b 、聘方未按时支付受聘方报酬。

九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。

十、仲裁:

当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。

本合同于_________ 年_________ 月_________ 日在_________ 签订，一式两份，每份都用中文和_________ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。

聘方(签章)_________

受聘方(签章)_________

签订时间: 年月日

二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本

卖方:_______________(简称甲方)

身份证号码:_____________________

买方:_______________(简称乙方)

身份证号码:_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区

________________________

拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米，总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。

第三条付款时间与办法:

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付

首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人

民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在

缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支

付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款

人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。

第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方

所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。

第九条本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。

第十条本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十二条双方约定的其他事项:

出卖方(甲方):_________________ 购买方(乙方):__________________

身份证号码: __________________ 身份证号码: ___________________

地址:___________________ 地址:____________________

邮编:___________________ 邮编:____________________

电话:___________________ 电话:____________________

代理人(甲方):_________________ 代理人(乙方): _________________

身份证号码: ___________________ 身份证号码: ___________________ 鉴证方:

鉴证机关:

地址:

邮编:

电话:

法人代表:

代表:

经办人:

日期: 年月日

鉴证日期:_______年____月____日