房地产估价报告的组成与内容

房地产估价报告的组成与容

●一份完整的房地产估价报告由以下组成：

★房地产估价报告书（共8项容）

一.封面

二.目录

三.致委托方函

四.估价师声明

五.估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里

六.估价结果报告

1、委托人；

2、估价机构；

3、估价目的；

4、估价对象；

5、价值时点；

6、价值定义；

7、估价原则；8、估价依据；

9、估价方法；10、估价结果；

11、注册估价师；12、估价人员；

13、实地查勘期14、估价作业时期；

15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示

七.估价技术报告

1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析

2、市场背景描述与分析；

3、最高最佳使用分析；

4、估价方法适用性分析；

5、估价测算过程；

6、估价结果确定。

八.附件（重要部份小心遗留）

附件包括：

①房地产估价委托书

②估价对象的位置图；

③估价对象外观和部照片

④估价对象周围环境和景观照片

⑤估价对象权属证书复印件；

⑥

⑦估价机构资质证书复印件

⑧注册房地产估价师注册证书复印件

抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录

第一部分报告书的组成与容

一、封面(一般不会考)

1、这里所讲的封面特指估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。

2、估价报告的封面容一般包括如下：

①标题：（房地产估价报告名称）

②估价项目名称：（说明本估价项目的全称）

③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）

④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）

⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号）

⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）

⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构的编号，要与估价结果报告中的编号一致）

二、目录(一般不会考)

要注意与后面的报告容相匹配，特别是估价报告的页码要求准确无误。

三、致委托人函(会考★★★)

1、致委托人函是估价机构正式将估价报告呈送给委托人的信件。

2、致委托人函一般包括以下容

（标题：）致委托人函

①致委托方函致函对象（为委托方的全称）

②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落围规模用途权属）、价值时点、价值类型、

估价结果、估价报告应用的有效期）

③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章）

④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期）

四、估价师声明(可能会考★)

1、所有参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。

2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。

五、估价的假设和限制条件(一般不会考)

1、一般假设：对权属面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性且未核实的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。

2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设

3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。

4、不相一致假设

5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象部状况所做的合理假设

6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。

六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项

依据《规》附录第A.0.6，估价结果报告应记载下列事项：

标题：房地产估价结果报告

1、委托方（委托人）：

①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所；

②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。

2、估价方（估价机构）：

必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。

3、估价目的——估价结果的期望用途。说明本次估价的目的和应用方向。

A抵押估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而后评估房地产抵押价值。

B房屋征收：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值

C房地产转让：为委托人转让估价对象提供市场价值参考

D企业入股合并：为企业入股合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据

E投资决策咨询：为房地产投资提供价值参考依据。

4、估价对象（必考★★★★）-----能否使估价报告的使用者通过该部分容描述，比较清楚地了解该估价对象（在实物、权益、区位三者）当前的实际状况。该部分容应与《案例》中“各种类型的房地产估价”中的实物、区位描述一并学习。

①估价对象的描述应从实物、权益、区位3方面状况说明。其中：

?对土地的描述应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状或开发程度，使用期限等权属状况；

?对建筑物的描述应包括：名称，坐落，面积或规模，层数和高度，用途、建筑结构，装饰装修及外观，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，使用期限等权属状况。

?对房地产的描述应视为上述两者描述的相结合。

?另外注意估价对象的围是否有构筑物、树木，其他动产、债权、债务、特许经营权等。

②估价对象描述不清及估价对象描述不全。应注意以下几个方面：

?土地实物描述：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况；

?建筑物实物描述：没说明分栋建筑面积、规划条件等；

?房地产权益状况：没说明土地使用权性质、土地管制情况、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等；共有情况、他项权利设立情况

?区位状况描述：如，位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向；

?租赁情况交待：如，收益性房地产没说明租金标准、租赁期限）

5、估价时点——估价结果对应的日期。所评估的估价项目客观合理价值对应的年月日。要说明所评估的估价对象价值对应的年月日及其确定的简单理由。

【常见错误】

①估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁公告之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。拆迁估价产权调换中评估期房价值的时点也是拆迁公告之日。

②估价时点是具体的某一日，而不是某一段时间，

6、价值类型——说明本次估价采用的价值标准或价值涵，是采用公开市场价值标准，还是抵押价值、保险价值、清算价值、投资价值等。

A抵押估价的价值类型：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。

B征收补偿估价的价值类型：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用围的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。

7、估价原则——说明本次估价遵循的房地产估价原则。包括：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、独立、客观、公正原则。抵押要有谨慎原则

8、估价依据——说明本次估价所依据的①房地产估价规，②和地方的法律、法规，③委托人提供的有关资料，④估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料，

9、估价方法（必考★★★★★）——说明本次估价的思路和所采用的估价方法以及这些估价方法的定义。对理论上适用的方法要阐述，对理念上适用但未选用的要充分说明理由。

①注意在考试中容易缺少估价方法的定义或对估价方法的必要解释。

②选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。）

③在选用估价方法中的常见错误

?只使用了一种估价方法

?能用市场比较法的没有用。

?收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。

?具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

?适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定

?缺少估价方法定义

10、估价结果

①估价结果就是说明不同方法的测算结果和本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价（但不一定都有单价表示，如在建工程等），并附大写金额。

②若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。

③未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）

11、注册估价师——列出所有参加本次估价的注册估价师的姓名和注册号，并由本人签名。

12、估价人员——列出所有协助注册估价师估价的人员姓名、执业资格或职称并由本人签名13实地查勘期

14、估价作业日期（必考★★★）——本次估价的起止日期，▲需要注意的是应要与封面上的估价日期相一致。

15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示

七、估价技术报告（必考★★★★★）——注意漏项

标题房地产估价技术报告

（1）实物状况分析；（规为个别因素分析包括估价对象的实物、权益二个方面）。

（2）权益状况分析

（3）区位状况分析；（规为区域因素分析）

（4）市场背景分析；

（5）最高最佳使用分析；

（6）估价方法适用性分析，逐一分析各种估价方法是否适用，说明已选方法的技术路线。（7）估价测算过程；

（8）估价结果确定。

1 、实物状况分析（一般不会考，考试时不够时间这部分容不看。）

①详细分析、说明估价对象的实物状况。

②要注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）

商业：建筑品质及部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值

住宅：建筑物结构、类型和等级，设施与设备，建筑质量、装饰装修。

商务办公：外观形象、部装修、设施与设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型。

旅馆房地产：设备设施和用具、经营管理

工业：用地面积与形状、地质水文条件、房地产用途

2 、区位状况分析（一般不会考，考试时不够时间这部分容不看。）

①区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。

②要注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）

商业：繁华程度、交通条件、临街状况、楼层

住宅：位置（方位、与相关场所的距离、朝向和楼层）、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量。

商务办公：集聚程度、交通条件、周边环境、楼层

旅馆房地产：交通条件和周围环境

工业：交通条件、基础设施、地理位置

3、权益状况分析：规划等使用管制情况，使用年限、剩余年限、所有权和他项权设立情况

4、市场背景分析（一般不会考，考试时不够时间这部分容不看。）

①要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。

②由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响深度也有所不同。因此不同估价报告的写作，市场背景分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。

4 、最高最佳使用分析（一般不会考，考试时不够时间这部分容不看。）——主要说明和分析估价对象最高最佳使用。

5 、估价方法选用（必考★★★★★）P280

①逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法是否适用于做人对象。对理论上不适用的要简要说明理由，对理论上适用又不具备客观条件的要充分说明理由，对选用的方法要说明名称、定义和估价的思路，说明所采用的估价方法及采用的理由。

②在估价方法选用中常见的错误

?未说明选用估价方法理由。

?选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成

本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。）

6 、估价测算过程（必考★★★★★）公式要写上

估价测算过程就是要详细说明运用某种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。【尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按着估价方法的操作步骤，因果关系明确地、条理清楚地表述每种估价方法的测算过程，对于相关参数的确定①既符合有关数学公式的要求，②又要符合逻辑推理。】

7 、估价结果确定（必考★★★★★）——必须说明估价结果最终确定理由

①估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果是多少，并且它是如何确定的。因为我们在估价报告中要采用两种或两种以上的估价方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步地调整都需在此说明理由。

②在考试中常出现的是未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）

③在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。

八、附件（会考★★★★）——注意欠附件

●综合察看（一）

⒈估价报告格式不规。主要包括：

①缺项或缺某部分容导致估价报告不完整；

②估价结论数字没有大写③没有标明估价结果的人民币金额(仅出示了外币金额)

⒉估价要素等关键容未作交待或交待不清。主要包括：

①漏掉“价值定义”使估价标准不明确

②对估价对象房地产的产权状况交代不清

③对估价对象情况如房屋结构、层次、用途、使用年限、建筑面积、建筑物经济寿命，收到占地面积、土地性质、土地使用年限、地理位置和房地产环境等交代不清

④对交待现场勘察情况未作任何交待

⒊估价方法选择错误。主要包括：

①选择的估价方法不适用本次估价情况、估价目的和估价对象，即：根据本次估价情况应该选择的估价方法没有选取，不适用的估价方法反而选上；

②未按规规定的要求选用估价方法，如只选用一种方法估价，而未按规定选用两种及心上的估价方法估价；收益性的房地产未选用收益法作为其中的一种方法

⒋估价计算错误。主要包括：

①数字计算错误导致中间计算结果错误；

②数字算式列错；

③公式正确但套用的数字错误

⒌参数选择错误。主要包括：

①将一年365天的收益天数没有任何依据地套用成300天；

②将不同收益性质的资本化率通通套用成一个资本化率；

③土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率混淆

⒍概念混淆。主要包括：

①把比准价格误作为收益价格；

②估价期日误为估价日期；

③将抵押率与成新率混淆

⒎报告容、数据前后矛盾。主要包括：

①致委托方函、估价结果和估价技术报告中的结果数额不一致；

②面积、年限等数据前后不一；

③关于估价对象的描述、估价要素的定义前后矛盾

⒏估价结果确定的理由模糊不清

●综合察看（二）

1、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

2、注意利息的计算方式，期限

3、报告有效期应以报告完成之日为准

4、现实用途和法定用途相符

5、注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）

6、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复

7、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确

8、确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为XXX”属不充分。估价结果需要有理由来

支持（估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）

9、最终结果应说明总价并大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇

率中间价，并注明折合的人民币价格。

10、处理房地产纠分的估价，应说明产生纠纷的理由

11、房屋租赁价格评估时应考虑租约对估价的影响；划拨地上营利性房地产租赁评估应确

定土地收益中的部分。

【再仔细看看以下】：

1对照估价规看估价报告案例是否符合规格式，容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。

2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

3估价时点是否准确

4修正年限是否正确

5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致

6对采用的方法是否有合理的说明和理由

7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

8注意利息的计算方式，期限

9报告有效期应以报告完成之日为准

10现实用途和法定用途相符

11注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）

●房地产估价报告指错思路

查找结构性错误。是否按规撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。

1、法律依据性要素。产证资料：⑴旧有房地产。《土地使用权证》及《房屋所有权证》；

⑵在建工程。《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图；⑶预售商品房。《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。

2、描述性要素

⑴估价对象描述。从区位、权益（所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限）、实物三方面描述。注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致（如面积前后是否一致）；

⑵影响因素描述。①个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。②区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。③市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。

⑴价格涵及技术路线是否正确；

⑵基础数据是否准确。

⑶参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格涵是

否一致，计算是否正确等；

⑷方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等；

⑸公式的选用是否恰当。每一种公式的涵和适用围是否清楚。

⑹计算过程是否有误。关键步聚是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一种参

数应用是否有根据。

估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。

房地产估价师考试指错题总结

1.“估价对象概况”可能出现的错误：

（1）估价对象概述缺失

估价对象概述应包括以下容（有些具体容可以放在“估价技术报告”的“个别因素分析”和“区域因素分析”中表述）：

①土地应说明：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；

②建筑物应说明：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。

(2)估价对象描述不清晰

1）土地权益方面

①土地使用权人交代不清；

②土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；

③土地使用年限交代不清；

④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；⑤土地使用权证交代不清；⑥对共有产权或部分产权交代不清。2）土地实物方面

①土地“生熟”程度交代不清；

②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清。④土地面积、形状等交代不清；⑤土地的四至交代不清；

⑥土地的地势、地质状况等交代不清。

(3)建筑物方面

①房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；②房屋用途交代不清；③建筑物结构交代不清；④房屋建成年代交代不清；

⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度、期房、现房）；⑥房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清；⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；

⑨面积前后不符，分部之和不等于总面积。

2.“估价目的”可能出现的错误

估价目的要说明本次估价的目的和应用方向。如：

3.“估价时点”可能存在的错误

估价时点要说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。错误主要有：（1）“估价时点”表述不正确（如表述为“估价时期”、“估价年月”等）；（2）估价时点与报告中的时间数据是否吻合。

4.“价值定义”可能出现的错误

价值定义要说明本次估价采用的价值标准或价值涵。要特别注意拆迁估价和抵押估价的价

值定义。

（1）房地产抵押价值的定义为：“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”

（2）拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室自行装修装饰的补偿金额。”（3）房地产损害赔偿评估价值标准采用公开的市场价值标准。

商品房的质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况所造成的商品房价值减损的市场值。

5.“估价依据”可能出现的错误

说明本次估价依据的和地方的法律、法规，《房地产估价规》和指导意见，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

6.“估价原则”可能出现的错误

说明本次估价应遵循的房地产估价原则。“估价原则”可能出现的错误有：（1）不符合《房地产估价规》的要求或缺少某项原则；

（2）与估价目的不对应，如抵押估价缺少“谨慎”原则（抵押评估报告的估价原则应表述为：“独立、客观、公正、合法、谨慎的原则”）.

7.“估价方法”可能出现的错误（对此后面进行专题阐述）

8.“估价结果”可能出现的错误

（1）评估结果中没有说明币种，没有大写；

（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率；（3）缺少单价或总价；

（4）没有写明估价结果所属的估价时点。12.“估价人员”可能出现的错误

（1）出现遗漏；

（2）没有估价师执业资格；（3）缺少签名或盖章。

9.“估价作业日期”可能出现的错误

估价作业日期要说明本次估价的起止年月日。注意缺少“估价作业日期”。现场查看在作业期。

10.“估价报告应用有效期（使用期限）”可能出现的错误

估价报告应用有效期要说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日也可表达为多长年限，如一年。但要注意：

（1）报告的有效期自估价报告完成之日起，而不是自估价时点起计；估价时点既是估价报告完成之日也可以是估价时点。

（2）估价报告的有效期不应超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年。

一估价方法选择错误

1.选用估价方法应遵循的原则

（1）有大量可比实例，选用市场比较法，并以该法为主；

（2）具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法；

（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；

（4）无上述条件的选用成本法。其他方法都不可用时选用。

2.针对以上原则，容易出现的错误有

（1）只使用了一种估价方法；

（2）能用市场比较法的没有使用；

（3）收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法；

（4）具有投资开发或再开发潜力房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法；

（5）适宜采用多种估价方法估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价；

（6）估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。