冷库项目投资分析报告

冷库项目

投资分析报告

泓域咨询

规划设计/投资分析/产业运营

报告说明—

2019年7月30日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年4月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等

新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。

该冷库项目计划总投资6150.32万元，其中：固定资产投资4587.97

万元，占项目总投资的74.60%；流动资金1562.35万元，占项目总投资的25.40%。

达产年营业收入12806.00万元，总成本费用9692.76万元，税金及附

加120.60万元，利润总额3113.24万元，利税总额3663.25万元，税后净

利润2334.93万元，达产年纳税总额1328.32万元；达产年投资利润率

50.62%，投资利税率59.56%，投资回报率37.96%，全部投资回收期4.13年，提供就业职位217个。

在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从

田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企

业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况

一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜

设备并不完善。

目录

第一章总论

第二章项目投资单位

第三章背景及必要性

第四章项目市场空间分析

第五章项目建设内容分析

第六章项目选址研究

第七章土建工程分析

第八章项目工艺及设备分析第九章项目环境影响情况说明第十章企业卫生

第十一章风险性分析

第十二章项目节能评估

第十三章进度计划

第十四章项目投资规划

第十五章经济收益

第十六章项目评价结论

第十七章项目招投标方案

第一章总论

一、项目提出的理由

冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割

的农产品。

冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。

二、项目概况

（一）项目名称

冷库项目

（二）项目选址

某某循环经济产业园

节约土地资源，充分利用空闲地、非耕地或荒地，尽可能不占良田或

少占耕地；应充分利用天然地形，选择土地综合利用率高、征地费用少的

场址。对各种设施用地进行统筹安排，提高土地综合利用效率，同时，采

用先进的工艺技术和设备，达到“节约能源、节约土地资源”的目的。

（三）项目用地规模

项目总用地面积17268.63平方米（折合约25.89亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数58.19%，建筑容积率1.08，建设区域绿化覆盖率6.15%，固定资产投资强度177.21万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积17268.63平方米，建筑物基底占地面积10048.62平

方米，总建筑面积18650.12平方米，其中：规划建设主体工程14098.75

平方米，项目规划绿化面积1147.10平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计86台（套），设备购置费2289.28万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量553532.90千瓦时，折合68.03吨标准煤。

2、项目年总用水量6682.48立方米，折合0.57吨标准煤。

3、“冷库项目投资建设项目”，年用电量553532.90千瓦时，年总用

水量6682.48立方米，项目年综合总耗能量（当量值）68.60吨标准煤/年。达产年综合节能量26.68吨标准煤/年，项目总节能率20.86%，能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合某某循环经济产业园发展规划，符合某某循环经济产业园产

业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切

实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对

区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资6150.32万元，其中：固定资产投资4587.97万元，

占项目总投资的74.60%；流动资金1562.35万元，占项目总投资的25.40%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入12806.00万元，总成本费用9692.76万元，税金

及附加120.60万元，利润总额3113.24万元，利税总额3663.25万元，税

后净利润2334.93万元，达产年纳税总额1328.32万元；达产年投资利润

率50.62%，投资利税率59.56%，投资回报率37.96%，全部投资回收期

4.13年，提供就业职位217个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

对于难以预见的因素导致施工进度赶不上计划要求时及时研究，项目

建设单位要认真制定和安排赶工计划并及时付诸实施。项目建设单位要制

定严密的工程施工进度计划，并以此为依据，详细编制周、月施工作业计划，以施工任务书的形式下达给参与工程施工的施工队伍。undefined

三、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某某循环经济产业园及某某循环经济产业园冷库行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某某循环经济产业园冷库产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx有限责任公司为适应国内外市场需求，拟建“冷库项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某某循环经济产业园经济发展，为社会提供就业职位217个，达产年纳税总额1328.32万元，可以促进某某循环经济产业园区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率50.62%，投资利税率59.56%，全部投资回报率37.96%，全部投资回收期4.13年，固定资产投资回收期4.13年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

国家发改委出台《关于鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业的实施意见》，对各地、各部门在鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业方面提出了十条要求，包括清理规范现有针对民营企业和民间资本的准入条件、战略性新兴产业扶持资金等公共资源对民营企业同等对待、支持民营企业充分利用新型金融工具，等等。这一系列的措施，目的是鼓励和引导民营企业在节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业领域形成一批具有国际竞争力的优势企业。改革开放40年来，民间投资和民营经济由小到大、由弱变强，已

日渐成为推动我国经济发展、优化产业结构、繁荣城乡市场、扩大社会就

业的重要力量。从投资总量占比看，2012年以来，民间投资占全国固定资

产投资比重已连续5年超过60%，最高时候达到65.4%；尤其是在制造业领域，目前民间投资的比重已经超过八成，民间投资已经成为投资的主力军。

产业集聚集群发展，形成特色突出的主体工业园区体系，并与周边城

市实现融合发展。到2020年，培育和形成工业总产值（营业收入）超千亿

元的产业集群10个，亩均工业总产值达到300万元以上，其中新增用地亩

均工业总产值达到500万元以上。

四、主要经济指标

主要经济指标一览表

第二章项目投资单位

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx（集团）有限公司

（二）公司简介

公司将“以运营服务业带动制造业，以制造业支持运营服务业”经营模式，树立起双向融合的新格局，全面系统化扩展经营领域。公司为以适应本土化需求为导向，高度整合全球供应链。本公司秉承“顾客至上，锐意进取”的经营理念，坚持“客户第一”的原则为广大客户提供优质的服务。公司坚持“责任+爱心”的服务理念，将诚信经营、诚信服务作为企业立世之本，在服务社会、方便大众中赢得信誉、赢得市场。“满足社会和业主的需要，是我们不懈的追求”的企业观念，面对经济发展步入快车道的良好机遇，正以高昂的热情投身于建设宏伟大业。本公司奉行“客户至上，质量保障”的服务宗旨，树立“一切为客户着想” 的经营理念，以高效、优质、优惠的专业精神服务于新老客户。

公司致力于创新求发展，近年来不断加大研发投入，建立企业技术研发中心，并与国内多所大专院校、科研院所长期合作，产学研相结合，不

断提高公司产品的技术水平，同时，为客户提供可靠的技术后盾和保障，

在新产品开发能力、生产技术水平方面，已处于国内同行业领先水平。公

司实行董事会领导下的总经理负责制，推行现代企业制度，建立了科学灵

活的经营机制，完善了行之有效的管理制度。项目承办单位组织机构健全、管理完善，遵循社会主义市场经济运行机制，严格按照《中华人民共和国

公司法》依法独立核算、自主开展生产经营活动；为了顺应国际化经济发

展的趋势，项目承办单位全面建立和实施计算机信息网络系统，建立起从

产品开发、设计、生产、销售、核算、库存到售后服务的物流电子网络管

理系统，使项目承办单位与全国各销售区域形成信息互通，有效提高工作

效率，及时反馈市场信息，为项目承办单位的战略决策提供有利的支撑。

公司通过了GB/ISO9001-2008质量体系、GB/24001-2004环境管理体系、

GB/T28001-2011职业健康安全管理体系和信息安全管理体系认证，并获得CCIA信息系统业务安全服务资质证书以及计算机信息系统集成三级资质。

二、公司经济效益分析

上一年度，xxx有限责任公司实现营业收入10133.73万元，同比增长15.45%（1356.27万元）。其中，主营业业务冷库生产及销售收入为

9451.13万元，占营业总收入的93.26%。

上年度营收情况一览表

根据初步统计测算，公司实现利润总额2982.46万元，较去年同期相比增长539.71万元，增长率22.09%；实现净利润2236.85万元，较去年同期相比增长253.69万元，增长率12.79%。

上年度主要经济指标

第三章背景及必要性

一、冷库项目背景分析

冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。

一是采用砌块和钢筋混凝土结构加保温建造的土建冷库，优点是坚固、承重高、寿命长，防火和耐久性好，但是施工期长，有效容积也比较低。

根据中冷联盟数据显示，在我国，土建型冷库仍旧引领行业潮流，占比为70.3%。

二是轻钢结构加装配式冷库型式，装配式冷库近年来有了很大的发展，在中小型冷库建造中应用广泛，占比为21.6%。钢结构冷库则具有建设周期短、容量空间大、使用灵活、便于实现自动化等优势。

三是土建或钢混结构加装配式冷库，这种结构一定程度上避免了以上两种结构的缺点，近年来应用较多，占比为8.1%。

按照冷库的温度可以将冷库划分为低、中、高温冷库、气调库以及速冻库。高温冷库温度区间为（-2°~+8°），适合果品蔬菜类保鲜；中温冷库温度区间为（-23°~-10°），适合冻结后的食品冷藏；低温冷库的温度区间为（-30°~-23°），适合冻结水产、禽肉类食品的冷藏；速冻库为温度在-30°以下的冷库，适合在鲜品冷藏前的快速冻结。

目前，我国低温库最多，占比超过七成，达到71.8%；中温库其次，占比12.7%；高温库占比10.5%，速冻库占比0.5%，其他类型占比4.3%。

与普通仓库相比，冷库的建设成本及运营费用高昂。普通的钢结构仓库造价约400元/㎡，土建库造价约300元/㎡，而中端装配式冷库（对应钢结构仓库）造价为5000元/㎡，中端土建冷库造价4000元/㎡，冷库造价是普通仓库的10倍不止。按照容积为3000吨的中端冷库来测算，土建库的建造成本约为153.3万元，装配式（即钢结构冷库）造价约为191.58万元。

目前使用较多的是土建冷库和装配式冷库，这两种冷库由于建设原材料和保温材料的差异，建造成本差异较大，总体来说，轻钢结构加装配式冷库的造价更高。并且随着冷库产品质量的提升，土建冷库和装配式冷库之间造价的差异也逐渐增加，两种结构的低端冷库造价相差500元/平米，特殊冷库造价相差2000元/平米。

除了建造成本，冷库在经营过程中也会产生较大费用。这些费用主要

由电费、折旧费或租金、人力成本和修理费用构成；其中占比最大的是电

费和人力成本，分别占运营成本的45%和40%，折旧费用和修理费占比较小，分别为7%和8%。冷库的建设成本和运营成本较高，但修建完成后通常能够

使用15-20年，盈利周期长；并且目前我国冷库整体供求关系是供不应求，冷库出租率在100-120%。从冷库出租价格来看，冷库价格比较高的城市主

要有南京、北京、上海、昆明、海口，价格偏低的城市主要有济南、合肥、银川、太原等，其他城市价格相差不大。

不过，值得注意的是，冷库的使用需求及价格变化有明显的季节性。

例如，二季度入夏以后，北京及其周边地区天津，上海及其周边地区杭州，广州等地，由于人口密集、消费需求高，冷库供不应求，租金价格会有明

显的上浮。

二、冷库项目建设必要性分析

2019年7月30日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年4月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等

新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。

冷链由一系列环节构成，在冷链的多个环节比如产地预冷、生产加工、储藏、配送等环节中，冷库都起着核心作用，冷库是冷链承上启下重要的

中转环节。

冷库主要由制冷系统和库房组成，制冷系统是冷库的核心，保证冷库

的冷源供应，库房的作用是保温隔热，最大限度减少制冷机组制造的冷量

向外泄露以维持低温环境。从分类来看，按库容可分为大、中、小型冷库，按冷藏设计温度可分为高温库、中温库、低温库和超低温库等，另还有其

他类型的分类。

2018年全国冷库总量达到5238万吨（折合约1.3亿立方米），新增库容488万吨，同比增长10.3%。近5年来我国冷库市场快速发展态势明显，2018年冷库的增长稳中趋缓，但仍保持了10%以上的增速，主要原因是整

个冷库市场处于新旧动能转换的过渡时期，有很多旧冷库面临整顿和拆迁。

我国冷库设备集中度相对较高。在2015年以前，我国冷库设备的主要

参与者有大冷股份、冰轮环境两家上市公司，以及沈阳沈一冷、武新制冷，四家公司并称为“中国四冷”。在大冷股份和冰轮环境两家企业上市以后，沈阳沈一冷的市场份额逐步被挤占，至2015年大冷股份收购武新制冷剩余

股权之后，大冷股份和冰轮环境两家上市公司成为我国冷库设备行业的龙

头企业。

我国人均冷库面积较低，，远低于英美日等发达国家以及人口大国印度，反映出国内冷链基础设施建设的不完善。

从我国３０个省市区（不含西藏、香港、澳门、台湾）的冷库总量变

化及增长情况来看，青海、内蒙古、吉林、贵州等地区冷库增幅明显，一

方面是由于这些地区冷库总量基数小，另一方面也切实反映出随着全国消

费水平的整体提升，以及全国性的生鲜、冷藏冷冻食品需求上涨，冷库作

为各地区食品流通的基础配套设施的重要性正在凸显。

北京、上海、山东、天津等地区冷库增速有所下降，主要是这些地区

的冷库总量已基本能够满足存储需求，同时由于市场监管政策的收紧和客

户要求的提高，部分存量旧冷库面临整改或关停，而适合现代冷链物流发

展需求的新冷库建设尚需周期

目前华东地区冷库占比最高，为36.2%，随后依次是华中地区14.3%，

华北地区12.1%，华南地区10.4%，西南地区9.7%，西北地区9.1%，东北

地区8.2%。通过冷库的区域占比情况可以看出，看华东地区的冷库市场基

本饱和，华东地区的生鲜电商平台发展是未来冷库市场的重要看点。西北、西南等地区冷库市场缺口较大，是冷库行业发展的重点地区。我国冷库发

展一方面同各地区的经济发展水平成正比，另一方面各地区之间的冷库总

量差距越来越小，这说明我国冷库整体水平在不断提升，冷库结构和资源

布局趋于合理化。

冷库的使用方可以大致可以分为餐饮企业、（食品、药品、工业品等）生产加工销售企业、以及零售企业。值得注意的是，近年来目前以生鲜电

商为主的线下零售平台迅速成长，生鲜电商的冷库需求占比达到了16%。从

应用产品来看，目前我国冷库应用中食品的占比最高，果蔬、肉制品和水

产品分别占比30%、24%和17%。目前生鲜电商已经成为了冷库需求的重要

增长点，生鲜电商的发展也将继续推动食品冷库需求的增加。此外，在

“调猪”转“调肉”的大趋势下，肉产品冷库需求的增长也将成为行业发

展的重要看点。

冷库是冷链物流中最重要的基础设施，从中长期来看，我国冷库建设

升级步伐加快，有利于市场格局的改善。

第四章项目市场空间分析

一、冷库行业分析

在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从

田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企

业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况

一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜

设备并不完善。

不过，近年来，伴随着冷链物流的成熟，我国冷库在总容量等方面取

得了较为明显的进展。根据中物联数据，2013年全国冷库总容量为2411万吨，折合6027万立方米；到2017年全国冷库总容量相比2013年已经翻番，

达到4775万吨，折合11937万立方米，同比增长13.7%，2013-2017年复合年均增长率为18.63%。

我国冷库产业虽然在近年取得了长足的进步，但是与发达国家相比，仍然处于较低水平，尤其是人均冷库拥有量方面，我国仍然比较落后。我国目前冷库总量已经与美国持平，但人均拥有量只占美国的1/4；日本冷库总量约为3300万立方米，人均冷库拥有量是我国的3倍；德国人均冷库水平是我国的2.5倍；法国是我国的2倍；荷兰是我国的1.5倍。

虽然冷库总容量近年来不断增长，但是区域分布不平衡的问题仍然比较严重。2017年华东、华东、华中、华南区域的冷库容量占全国冷库总容量的的比值分别为43.6%、15.88%、15.11%、11.36%，而承担全国大部分生鲜农产品批发的西南和西北区域合计占比仅14.02%，缺乏原产地区域化生产冷链体系建设。

从人均冷库容量来看，上海、天津、北京三个直辖市人均冷库保有量位列前三，分别达1282吨、1091吨、725吨；而重庆的人均冷库保有量仅430吨，差距明显。不过，判断一个地区冷库水平高低不能仅看冷库的绝对总量，也要看该地区的人口数量以及区域性特征（是产地还是销地）。新疆、宁夏的冷库容量相比其他省市较少，但由于这两个地区的人口数量并不多，因此这两个地区的人均库容仍排在全国中上等水平。

目前我国各类产品使用冷库的占比情况是，果蔬和肉制品占比最高，分别为30%和24%，两者合计占比超过50%；水产品占比为17%。果蔬产品