苏州城市建设与房地产市场发展研究

苏州科技学院

毕业论文任务书

论文题目苏州城市建设与房地产市场发展研究院(系) 土木工程学院

专业工程管理

学生姓名陶欣尧学号1020408120

起迄日期2014年3月17日~ 2014年6月20 日指导教师周云职称教授

职称

填写日期: 2014 年 2 月 20 日

济南房地产行业分析doc40(1)

济南房地产行业分析一、土地市场分析：对土地市场的理解： 1、土地管理市场和政策不规范。 2、地价水平基本上和天津差不多。 3、单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。 4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。 5、良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。 6、城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。 1、土地市场现状： ①济南以前的土地市场管理很不规范，开发商手中存有大量的土地资源，属于以前的遗留问题，自2002年11号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。 ②2001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。2002年供应量基本和 2001年持平。 ③济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，2002全年不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且非

常成功，每亩单价140万。 ④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。 ⑤总体感觉济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、北地区价格较低。 ⑥目前市区内可开发用地很少。一环内除旧城改造外，基本上没有可开发用地；一环与二环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。 ⑦目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为30平方公里，但由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展不会很顺利。 ⑧由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土地审批，今年上半年不会有供地计划。预计2003年的土地供应量不会很大。 2、济南市目前土地获取方式： ①通过土地储备中心的公开出让（招标，拍卖，现在济南还未推行挂牌）。该方式是当地土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。（但事实并非如此） ②参与旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。但济南市政府并没有固定的优惠政策和条文，需要一事一议。 ③与当地开发商合作开发或项目转让。据当地土地主管部门及开发商介绍，现当地房地产开发商手中尚有大量的土地（几年前圈地的结果）。可以与当地企业合作或项目转让取

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告广州市国土资源和房屋管理局广州市房地产交易中心二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长数据来源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

苏州市以来房地产发展现状及发展趋势.docx

苏州市 2000 年以来房地产发展现状及发展趋势2000 年以来 ,面对宏观调控新举措和新形势，苏州上下主动顺应市场，积极应对，房地产市场开发投资依然保持快速增长态势。一、当前房地产市场发展现状 2008 年上半年，在国家继续强化宏观调控的新形势下，苏州房地产开发投资继续在高位运行，增速高于全国平均水平。（一）房地产开发现状——继续在高位运行 1、投资高速增长，在城镇投资中比重继续提高 2008 年以来，苏州房地产开发投资继续保持2007 年以来快速增长的态势。上半年，全市房地产完成开发投资比去年同期增长 36.1%，增速比去年同期加快 3.3 个百分点，比一季度加快 5 个百分点。房地产投资的快速增长使其在城镇投资总量中所占的份额继续提升 ,由去年同期的 26.4% 提高到 29.3%,同比提高了 2.9 个百分点。 2、开发规模持续扩大，住房供应结构继续改善 2008 年以来，苏州商品房的开发规模不断扩大,同时住房的供应结构也得到进一步的改善。全市商品房施工面积、新开工面积快速增长，特别是90 平方米及以下商品房投入力度明显加大 ,在住宅中所占的比重不断提高。上半年，全市商品房施工面积、新开工面积比去年同期分别增长28.0%、 26.0%。在商品房总计中，住宅的施工面积、新开工面积分别比去年同期增长28.0%、23.0%；其中90 平方米及以下商品住宅的施工面积、新开工面积同比分别增长65.6%、35.3%,其在住宅中所占的比重分别由去年同期的13.6%、16.7%提高到17.6%、18.4%,同比分别提高 3.9 个和 1.7 个百分点。 3、投资总量继续上升，增速高于全国平均水平今年上半年全国房地产投资完成13195.7 亿元，比去年同期增长33.5%。苏州增速比全国平均水平高 2.6 个百分点。

市房地产市场调研报告

泰州市房地产市场调研报告目录序言第一部分市场环境调查一、宏观环境分析二、泰州房地产市场环境分析第二部分房市热点分析一、热点区域分析二、典型楼盘个案分析二、产品投资空间分析第三部分地块环境调查第四部分项目SWOT研究第五部分产品建议序言泰州市位于长江的北岸,淮河的下游,江苏的腹部,滨江近海,东部和北部与南通与盐城接壤,西部与扬州相连,南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望,地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带,地理位置十分优越,是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着

泰州经济的高速发展,近年来泰州房地产业发展迅猛,如火如荼。我们有幸应泰州苏源公司之邀,对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同,造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中,海陵区是传统市区,高港则更像一个新建的港口城市,为使分析具有针对性和借鉴性,我们着重对泰州老市区――海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项当前期开发及后期销售的重要决策依据,并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远,在运作项目时谦虚谨慎,对前期基础工作精益求精,相信在这样的团队操作下,本项目必定会取得圆满成功,我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪! 第一部分市场环境分析一、宏观环境分析泰州位于江苏中部,长江北岸。泰州已经有多年的历史。是江苏省历史文化名城,素有”汉唐古都、淮海名区”之称,是苏中和里下河地区

济南整体别墅市场分析(DOC9)(1)

济南整体别墅市场分析一、济南别墅物业发展现状分析（一）济南别墅市场处于初步发展阶段 90年代末，别墅物业进入济南房地产市场，但因其发展速度缓慢，导致济南别墅整体市场仍处于初步发展阶段。主要表现为：1、济南别墅物业大多集中于城市郊区，城市别墅区尚未形成。纵观济南市别墅市场，在售别墅物业主要集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于城市的郊区，距离中心距离较远，属郊区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成城市别墅区的概念。 2、济南别墅社区品质堪忧，产品有形无神。济南市在售别墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严重，导致别墅品质普遍较差，呈现出整体别墅产品的有形无神，缺少项目个性。2004年热销别墅悉尼花乡，正是在社区规划上做出特色，在产品上推出极具特色的连排Townhouse，才获得别墅销售市场上一枝独秀的局面。 3、别墅市场主力产品为独栋别墅，其它类型产品尚未出现。济南市在售别墅社区主要以独栋别墅为主，这些别墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的就是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse别墅外，其它别墅产品如双拼、迭加别墅均未出现。 4、济南别墅产品客户置业观念需要引导和培养。儒家思想对济南人的影响根深蒂固，反映到消费过程中就是非常的保守。大部分

高端客户有不露富的心理，表现在消费上就是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想对于别墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。在对别墅物业的客户进行宣传时要从置业观念和生活方式方面进行打开切口。 5、别墅整体市场宣传和引导力度弱。济南别墅市场的宣传推广力度较弱。由于别墅物业在媒体的曝光率较低，导致客户对别墅物业整体形象欠缺认识，导致别墅整体产品在市场表现上乏力，消费者认同度低。二、济南别墅物业区域市场分析济南市别墅物业的发展尚未形成一定的片区气候，目前主要在售别墅物业分散于市内局部区域、城市郊区和周边县市。区域市场呈现出城市中心区一枝独秀，城郊郊区四面分散，周边县市夹击的市场特征。 1、城市别墅区一枝独秀真正的别墅区应具有先天的自然景观区位资源，千佛山是济南作为旅游城市的风景名胜之一，其传承已久地域文化和景观成为济南人眼里最好的别墅住宅区。千佛山片区是济南市内唯一有别墅出现的区域，只是这些别墅只是零星存在于一些高档住宅小区里，未形成气候，在千佛山至今没有一个纯别墅小区出现。千佛山片区的别墅物业作为城市别墅，在济南市场可谓一枝独秀。 2、城市郊区别墅分析南部区域——南部山区别墅南部山区因其独特的山景资源和地块资源，吸引了一些有实力的发展商到此开发别墅，其高规格的规划和设计，将会形成未来济南别墅市场的一支生力军，引起较大的市场轰动和影响，也是未来与本项目具有相当竞争的区域之一。

广州房地产市场研究报告

08年上半年广州一手住宅市场分析回顾过去的一年，住宅市场从供不应求，楼价飞涨,国家收紧银根、连连提高存款准备金率，成交量因楼价的高企急剧委缩,开发商面临资金链危机，直至当前围绕政府是否应该救市的争论,广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了６月份的统计数字,戴德梁行研究部针对楼市所发生的巨大变化,对上半年广州一手住宅市场作了一次小结。一、供应量明显增加，需求量大幅减少 2０0７年广州一手住宅供不应求的表现,令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。以上举措直接导致200８年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2008年上半年,广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米，较去年同期增长２8％。但是,面对楼价的急剧上扬,贷款利息的节节升高,消费者开始感觉到支付方面的压力。再加上宏观经济增长速度放缓,银行收缩贷款额度,不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，住宅的成交量大幅下跌。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,2008年上半年,广州一手住宅成交量为241.78万平方米,同比减少43%。从供需比例来看,2008年上半年广州一手住宅的供需比例为1:０.68,而去年同期则为1:１.57。即使在越秀、荔湾、天河、海珠这几个中心区域，供需比例也只为１：0.86。也就是说,中心区域的新推住宅中,尚有１4%的新房子无人问津，一改去年供不应求的状况。

从区域来看,越秀、白云、番禺、南沙和萝岗区的批准预售量的增长幅度较为明显,其中白云区的增长量最大,为34．3４万平方米。成交量方面,海珠、天河、番禺和花都下跌较为明显,其中天河、番禺和花都三区下跌幅度均超过5０%。从数据上来看,海珠、番禺、花都和萝岗四区一手住宅滞销现象较为严重，价格将有一定的下行空间。二、一手住宅价格振荡下滑,市场开始出现承接力量通过对一年来广州一手住宅成交价格走势的分析,可以看到,一手住宅价格在2007年10月达到１1,574元/平方米的峰值，之后一直保持振荡下滑的趋势。至2008年６月底,全市一手住宅成交均价为9,569元/平方米,下跌了2,0０５元/平方米,跌幅为21％。

苏州市房地产整体市场报告

苏州市房地产整体市场报告第一部分宏观市场一、苏州市概况苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。灵岩、天平、洞庭东山西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。二、苏州市宏观经济分析 1．苏州市经济高速增长 2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生产总值4026.52亿元，比上年增长14%，远高于全国9.5%的增长速度。 2．固定资产投资规模扩大投资速度放慢，调控成效显现从上面的图表可以看出，投资增幅平稳放缓。2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高，比上年增长20.3％，增速在2004年增长10.4%的基础上呈平稳态势。具体现在：

从全年各月看，投资累计增速年初较高，达26.7%，3月起逐月回稳，特别是下半年投资增幅基本在20%左右稳定运行。从近年走势看，2001、2002、2003年我市投资增速较高，分别达29.4%、43.9%和73.3%，2004年中央针对部分行业过热现象，从土地、信贷等方面相继出台了一系列调控措施，投资速度明显回落。因此，2005年与2004年比增速提升10个百分点。从城市比较看，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市（19.8%）、南京市（16.7%）；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长14.8%，北京市2800多亿元、增长11.8%，重庆市2006多亿元、增长23.7%。3．房地产投资占苏州市生产总值与固定资产投资的比重均有上升。 2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长25.6%，04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。 2005年房地产投资占苏州市地区生产总值的比重为10.4%，而这一比例高于全国。备注：从上面的图表可以看出，苏州市房地产开发投资比重一直保持稳步上升的趋势，特别是03年到04年之间上升幅度有所加大，区域市场基础建设的投入未能达到未来城市发展的宏观战略需求标准，所以，房地产开发投资在固定资产投资中的比重需要不断的提高。然而，我们可以从另一个角度出发来看待这个问题，也就是说未来苏州市的城市规划面积要扩张，目前的城市边缘地带以及城乡结合部将成为未来房地产业土地的供给来源，而随着城市化进度的加深，苏州市未来的外来人口数量将成倍增长，以满足产业发展带来的劳动力需求，那么，各种房地产产品在该区域的需求量会有提高。 4．价格指数（CPI）略有上扬 2005年服务项目、消费必需品价格指数下降，分别为1.8%、2.8%；对整个指数有一定

苏州写字楼市场调查分析报告

苏州市写字楼市场调查分析报告前言苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年代就已经出现，在 1991-1992年，苏州出现了“办公司热”，在“全民皆商”的热情下，出现了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用来做办公用，由于过度开发，加上随之而来的银根紧缩，使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业经管、配套设施提出了更高的要求。市场综述从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况

及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和地位，也是世界 24个最具有发展潜力的城市之一，GDP及增长列江苏首位，而写字楼市场比南京甚至无锡都有较大差距。

苏州房地产市场分析

目录 1. 城市投资环境分析与评价 (3) 1.1 宏观经济运行状况 (3) 1.2 宏观政策对房地产市场的影响 (3) 2. 当地房地产市场概况 (5) 2.1 房地产市场发展历程及概况 (5) 2.2 历年供需情况分析 (5) 2.3 消费群体构成及演变分析 (7) 2.4 行业竞争格局分析 (8) 2.5 未来房地产市场发展趋势 (9) 3. 项目周边区域概况及项目竞争分析 .......................................错误！未定义书签。 3.1 周边市场概况及变化............................................................... 错误！未定义书签。 3.2 市场未来5年预测.................................................................. 错误！未定义书签。 3.3 项目周边配套设施研究 ........................................................... 错误！未定义书签。 3.4 项目周边竞争分析 .................................................................. 错误！未定义书签。 3.5 竞争分析预测 ......................................................................... 错误！未定义书签。 4. 地块分析 ......................................................................错误！未定义书签。 4.1 地块指标 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.2 交通状况 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.3 周边配套 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.4 景观资源 ................................................................................ 错误！未定义书签。 5. 项目价值评估 ................................................................错误！未定义书签。 5.1 产品分析 ................................................................................ 错误！未定义书签。 5.2 项目现值测算 ......................................................................... 错误！未定义书签。 6. 项目价值评估结论...........................................................错误！未定义书签。 6.1 SWOT分析............................................................................. 错误！未定义书签。 6.2 整体市场趋势 ......................................................................... 错误！未定义书签。 6.3 竞争情况 ................................................................................ 错误！未定义书签。 6.4 项目价值 ................................................................................ 错误！未定义书签。 6.5 前景预测 ................................................................................ 错误！未定义书签。

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

苏州地产项目开发研究案例

苏园（2002）01地块土地报价研究报告苏州**软件科技有限公司苏州市**工程造价咨询事务所 2003年3月

软件科技有限公司总经理陈** 工程造价咨询事务所杨** 总工程师杜** 项目总设计师陈** 2002年6月10日

目录第一章总论第二章市场调研与产品定位第一节筛选产品类型第二节市场研究第三节产品方案初步优化第三章初步规划与方案优化第四章投资估算第五章财务评价第一节投资分类第二节投资使用计划第三节销售收入及销售税金计算第四节资金筹措计划的编制第五节土地基本报价方案第六节多因素变化土地价格临界点分析第七节风险分析

第一章总论一、项目名称苏园（2002）01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二、报告编制单位工程造价咨询事务所、软件科技有限公司。三、地块位置及环境本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长372.87米，宽144.75至176.5米。东临湖畔，北面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。南面为空地。 1、园区概况苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设。近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米，约占市区总开发量的一半。2001年8月底，区内累计住宅开工面积130.7万平方米，竣工交付74.8万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到2001年底，园区已建和在建的小高层住宅在40幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。目前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先。园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。 2、园区总体规划苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。 3、金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7.4平方公里。根据园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱

2017-2021年济南房地产行业发展前景预测及投资分析报告(2017版目录)

2017-2021年济南房地产行业发展前景预测及投资分析报告

▄前言行业研究是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。行业研究是对一个行业整体情况和发展趋势进行分析，包括行业生命周期、行业的市场容量、行业成长空间和盈利空间、行业演变趋势、行业的成功关键因素、进入退出壁垒、上下游关系等。一般来说，行业（市场）分析报告研究的核心内容包括以下三方面：一是研究行业的生存背景、产业政策、产业布局、产业生命周期、该行业在整体宏观产业结构中的地位以及各自的发展演变方向与成长背景；二是研究各个行业市场内的特征、竞争态势、市场进入与退出的难度以及市场的成长性；三是研究各个行业在不同条件下及成长阶段中的竞争策略和市场行为模式，给企业提供一些具有操作性的建议。

常规行业研究报告对于企业的价值主要体现在两方面：第一是，身为企业的经营者、管理者，平时工作的忙碌没有时间来对整个行业脉络进行一次系统的梳理，一份研究报告会对整个市场的脉络更为清晰，从而保证重大市场决策的正确性；第二是如果您希望进入这个行业投资，阅读一份高质量的研究报告是您系统快速了解一个行业最快最好的方法，让您更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得您的投资决策更为科学，避免投资失误造成的巨大损失。因此，行业研究的意义不在于教导如何进行具体的营销操作，而在于为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生“方向性”的错误。

苏州房地产开发报建流程

苏州房地产开发报建流程-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

苏州房地产开发报建流程表的吗第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

济南房地产市场分析报告

2011年5月济南房地产市场分析报告第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【内容综述】 2011年5月，济南市供应土地8宗，供应总面积为34.46万平米。其中居住用地8宗，无商服用地推出。本月成交30宗土地，成交面积为82.48万平米。其中居住用地14宗，商业用地16宗。5月出现成交小高潮，但多数以底价成交，两宗为限价地块，仅少数位置较佳地块进入竞拍，土地市场并未出现真正意义的“回暖”。 ◎供应土地基本情况 ★5月土地供应8宗，供地面积34.46万平米 5月，济南市供应土地8宗，供地面积34.46万平米，同比分别下降27.27%和上涨55.23%，环比分别下降80%和70.34%。其中居住用地8宗，34.46万平米；商服用地无供应。济南市自3月底公布2011年供地计划以来，全面开启了今年的土地供应闸门，土地市场从4月份推出40宗土地，5月份土地成交30宗。这是由于一季度济南土地供给偏少，若主管部门现在不加大供给，今年土地供给任务完成较困难，所以出现了四五月份集中挂牌和成交的情况。

★5月供应土地明细

◎成交土地基本情况 ★5月共土地成交30宗，成交面积为82.48万平米 5月共土地成交30宗，成交面积为82.48万平米。同比分别上涨28宗和78.15万平米，环比分别上涨30宗和82.48万平米。其中居住用地14宗，成交面积52.8万平米，占本月成交总面积的64.02%；商服用地16宗，成交面积29.68万平米，占本月成交总面积的35.98%。

2018年11月济南房地产市场月报-世联怡高

世联行世联行世联行世联行十一月济南房地产市场月报2018年12月14日责任编辑：王亚莉、呼维婧 ——山东世联怡高客户与策略资源部出品

世联行世联行世联行世联行1 2 3 各物业市场分析土地市场分析政策分析目录CONTENT

世联行世联行世联行世联行 ?土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【样本选取标准】：济南市国土资源局、国土资源局网上交易系统（工业用地除外，其他用地包括科教用地、仓储用地、机场用地、文体娱乐用地等）。 ?住宅市场【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：除写字楼物业外，其余物业区域划分同土地市场。【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列； 2.“成交量”以实际签订协议为准； 3.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。【数据来源】：均来自我司研究人员实地采集的一手信息。 ?写字楼市场【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ）。【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。 ?公寓市场【区域划分】：除写字楼物业外，其余物业区域划分同土地市场。【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。指标说明

济南房地产市场调研报告

济南房地产市场调研报告济南房地产市场调研报告作者：佚名时间：2008-4-7 浏览量：济南房地产市场调研报告一、城市概况济南位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度。济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积8227平方公里，人口596万，其中市区人口260万。济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。 00年前，济南曾经自开口岸，创近代中国内陆城市自设商埠、对外开放的先河，并由此极大地促进了当时济南经济社会的快速发展和城市化水平。自二十世纪八十年代中国改革开放以来，济南市经济迅速发展。2003年实现国内生产总值170

亿美元，比上年增长%。济南的产品已出口到140多个国家和地区。截止到2003年，全市累计批准外商投资项目2926个，合同利用外资亿美元，实际利用外资亿美元。共有51个国家和地区的外商来济南市投资，世界500强企业中已有18家来济南市投资，前六大投资国别和地区分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。济南已同世界上100多个国家和地区建立了经贸往来关系。德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南建立了合资、合作企业，并取得了良好的经济效益。新的世纪，济南市按照“实现新跨越，建设新泉城”的总体目标要求，积极扩大对外开放，进行深化市场取向改革，大力推进经济结构调整，不断拓展城市发展空间。今后一个时期，济南市按照“新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”的思路，将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区，以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”正在形成，新的城市规划建设已全面展开。。新一轮的城市建设，一系列重点工程的实施，将为外商提供巨大的商机。二、济南社会经济背景分析