上海别墅市场研究报告
上海别墅市场研究报告
篇一：上海别墅市场分析
绪言
1. 研究背景及目的
别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。
2. 研究对象及范围
90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。
3. 研究方法及主要研究指标
本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。采用的主要研究指标详见列表。
目录
绪言 ................................................ (i)
第一部分上海市别墅产品分析 (1)
一、别墅产品的演变 ................................................ (1)
二、别墅产品的发展 ................................................ (4)
第二部分上海别墅市场分析 (6)
一、上海别墅市场综述 ................................................ .. (6)
二、不同类型别墅市场分析................................................. (8)
三、后市展
望 ................................................ (29)
第一部分上海市别墅产品分析
上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。
一、别墅产品的演变
从物业类型上看，现阶段上海别墅产品主要呈现出独立别墅、双拼别墅、多联别墅、叠加别墅四种别墅类型，而其中的双拼别墅、多联别墅在上海又被称为联排别墅或“Townhouse”住宅。
根据别墅建筑产品的空间及功能特征，现将几种别墅类型作如下定义：
? 独立别墅：通常为两到三层的独户住宅；
? 多联别墅：两到三层的独户住宅，侧墙一般与另一幢相似的住宅相连，也作
“Row house”或“Terrace house”；
? 叠加别墅：通常为多套两到三层复式公寓住宅垂直叠加而成。
从上述四种类型的档次来看，由低级到高级顺次排序为：
叠加别墅、多联别墅、双拼别墅、独立别墅。从建筑产品角度讲，叠加别墅实际上是多层复式公寓房的变体，而双拼、多联别墅则在节约用地的同时兼有独立别墅的优点。
1. 类型及风格
20世纪初叶随着沿海城市租界的开发，别墅住宅作为当时主要的居住形态出现在上海租界区内，该类住宅的建造自上个世纪初开始，直到租界收回为时几十余年从未中断，所以在上海现今的租界住宅中可以找到早期折衷主义风格的别墅住宅以及1930年以后摩登风格的别墅住宅。解放前它曾是租界中白领阶层的
主要居住形式，解放后随着苏联式单元住宅的引进，上海别墅类住宅不再兴建。中国建筑师在研究上海近代住宅建筑史中将其归类为“花园住宅”之中，称之为“花园里弄”、“花园洋房”。起步时期上海别墅住宅的外在表现形式大多以独立别墅及“Townhouse”住宅中的多联别墅为主。
90年代初期，上海出现了大批外销花园别墅，因当时所建别墅物业的客户群体多为外籍人士，故相应其产品类型多以独立别墅为主，建筑设计上也较多采用了欧洲及北美的摩登主义、折衷主义等建筑语言。总体上讲，该时期产生的别墅因其客户群体的特定性，建筑类型及风格相对单一，仍以沿袭传统建筑语素为主，对当时境外别墅设计领域已较为成熟的简约风格及延续区域建筑文脉的乡土风格涉及极少。
从98年下半年开始至今，随着快速轨道交通的发展、住宅内外销并轨、市政道路的立体化，以多联、双拼等经济型别墅为主体的别墅类独院住宅成为了上海臵业安家的新选择。面对范围日益扩大的目标消费群体，上海的别墅产品类型及相应建筑风格都达到了空前的繁荣。多种级别的产品类型及时间跨度较大的建筑风格并存，叠加式别墅及江南乡土风格的物业相继出现并取得较快发展。在当前细分市场竞争日趋激烈的情况下，上海的地产商及建筑师对别墅产品风格的不断追求，已使得上海成为中国折衷主义发展的合适土壤，规划师、建筑师通过揉合多种历史风格来创造出新的别墅形式。
2. 空间与尺度
? 外部空间与尺度
上海别墅群外部空间发展遵循着西方造园的传统美学，尽管其中也掺入了些
篇二：上海别墅市场研究报告
一、上海市别墅市场总析
从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。
[一]、区域分布
据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，
绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。
[二]、别墅类型
在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为
[三]、价格分析
通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。
[四]
XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。XX年据不完全
统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。
当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。
而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期来看，目前上海市住
宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右，按中房
指数办公室去年底的调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供应量还有一定差距。
所以，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求。上
海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。据调查，今年上半年即将开盘的别墅项目就不下30个。短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度，必然会造成一部分没有特色、推广无力度的别墅将会成为开发商“弃之有味、食之无肉”的鸡肋。
[五]、购买因素
在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素依次是房型（占11%）、物业管理（占10.50%）、价格（占10.40%）、周边环境和文化氛围（占10.40%）、交通（占10.20%）、绿化率和中心景观（占9.80%）、升值空莘和投资价值（占8.20%）。
其次，看房价与收入之比，这里说的收入是指中、低收入者的户均年收入，而房价则是指一般中低档商品房。这一指标是国际上通行的用于徇房价水平是否合理的重要标志，也是徇我国房地产业是否偏离主要消费群体的重要标志。按照国际标准房价与收入之比应为6：1，两年前上海是8：1，现在估计为10：1。这就是说，房价与收入之比本来就呈不全理的态势，而现在这个态势不但没有改善，且有扩大趋势。这说明，近两年来上海居民收入有了一定提高，但提高的幅度远低于房价上扬的幅度。
篇三：XX年中国别墅市场深度调查报告
XX-2019年中国别墅市场深度调查与投资前景调研报
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别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感。中国别墅市场的发展可追溯到20世纪90年代。XX年以后，我国的别墅市场开始蓬勃发展。
近几年，中国别墅市场逐渐走向成熟与理性，与十多年前别墅市场起步时有一个质的飞跃。另外，由于南、北两地文化差异与产业差异，所组成的购买人群及其消费理念有所不同，所以，就京、广、沪三地而言，上海是中国的金融中心，所面临的客户群体可以是全世界，而北京面临的客户群体是全国，广州则更多面临珠三角区域市场。
由于国家对别墅市场有一定的限制，别墅将成为越来越稀缺的产品，别墅市场未来的发展仍然看好，预计未来几年我国别墅市场仍将保持增长趋势。受别墅产品的稀缺性影响，
以及国内通胀短期内难以改变的现状，别墅产品的市场价格仍将处于进一步上涨态势之中。另一方面，随着存量进一步去化，别墅更加稀缺，其产品也更趋于高端化。
本行业报告首先介绍了别墅产业的概念、特征、分类及风格等，接着分析了中国别墅的发展环境及行业现状，然后分别介绍了北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等主要城市别墅市场的发展。随后，报告对别墅市场做了市场营销分析。最后在前面大量分析、预测的基础上，研究了别墅市场今后的发展环境、趋势以及与投融资策略，为别墅企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。
报告目录
第一部分别墅市场发展分析
第一章别墅的相关概述 1
第一节别墅的概念及特征 1
一、别墅的定义 1
二、别墅的特点 3
三、五种主流别墅的定义 4
四、新派别墅概述 4
第二节别墅的分类 5
一、联排别墅 5
二、空中别墅 5
三、叠拼别墅 6
四、双拼别墅 6
五、独栋别墅 6
第三节别墅的建筑风格 6
一、中式风格别墅 6
二、美式风格别墅 7
三、欧式风格别墅 8
四、法式风格别墅 9
第四节影响别墅品质的因素 9
一、技术 9
二、室内空间 9
三、半室外空间 9
四、纯室外空间 10
第二章中国别墅市场发展的经济及行业环境分析 11
第一节中国宏观经济环境分析 11
一、XX年中国主要经济指标统计 11
二、XX年中国经济发展预测 21
第二节中国房地产行业的整体概况 26
一、XX年中国房地产市场分析 26
二、XX年房地产景气指数分析 28
三、XX年房地产开发投资情况 29
四、XX年房地产开发企业资金来源情况 33
五、XX年商品房建筑与销售情况 34
六、XX年全国房地产市场价格变动情况 38
七、XX年房地产市场发展趋势预测 41
第三节中国住宅市场的发展现状 45
一、中国住宅市场发展现状总体概述 45
二、XX年中国住宅市场发展分析 48
三、XX年中国住宅市场发展分析及预测 57
四、中国城市住宅郊区化的问题及对策分析 59
第三章中国别墅市场的发展 62
第一节中国别墅市场的发展综述 62
一、中国别墅市场的发展历程 62
二、中国别墅市场格局更趋细分 66
三、中国别墅市场逐渐走向成熟与理性 68
四、国内别墅产品与风格的分化 69
五、中国别墅市场日益凸现中国元素 73
第二节 XX年中国别墅市场的发展 74
一、XX年中国别墅市场形势分析 75
二、XX年房产税或推别墅市场重新洗牌 81
第三节中国别墅市场存在的问题及对策 83
一、中国别墅市场存在的主要问题 83
二、全球化中鱼龙混杂的中国别墅市场 85
三、设计无确定，中国别墅在迎合市场 88
四、中国别墅市场充斥大量“伪别墅” 88
五、文化致胜是中国别墅的发展方向 89
第二部分别墅主要城市分析
第四章北京别墅市场 91
第一节北京别墅市场的发展综述 91
一、北京别墅市场迎来千万级别墅时代 91
二、北京别墅市场发展呈现新特点 91
三、京城别墅市场劲吹“中国风”中式生活悄然复兴 93
四、投资人看好回报率北京别墅市场进入投资时代 94
五、中轴别墅区领跑北京别墅市场发展 95
六、别墅市场首现连锁开发模式 97
第二节 XX年北京别墅市场的发展 98
一、XX年北京别墅市场供应情况分析 98
二、XX年北京别墅市场成交情况分析 100
三、XX年北京别墅销售排行榜 103
四、结论 105
第三节 XX年北京别墅市场的发展 106
一、XX年北京别墅市场走势 106
二、XX年北京别墅市场走势预测 106
第五章上海别墅市场 110
第一节上海别墅市场的发展综述 110
一、上海别墅市场发展历史 110
二、上海浦东别墅领跑别墅市场发展 113
三、上海别墅市场呈现两极分化现象 113 第二节 XX年上海别墅市场的发展 114
一、XX年上海别墅市场需求分析 114
二、XX年上海别墅市场供应分析 115
三、XX年上海别墅市场需求主流分析 116
四、XX年上海别墅市场三破纪录 117
第三节 XX年上海别墅市场的发展 119
第四节上海别墅市场区域发展概况 122
一、闵行 123
二、松江 124
三、青浦 124
四、浦东 125
五、南汇 125
六、城市中心区 126
第五节上海别墅市场未来趋势分析 126
一、XX年上海别墅市场走势预测 126
二、独立别墅凸现投资价值 126
三、“小独栋”仍将持续走俏 127
四、联体别墅将会较快发展 127
第六章广州别墅市场 129
第一节广州别墅市场的发展综述 129
一、别墅是广州的城市名片 129
二、广州别墅的供需特点分析 130
三、广州别墅具有产品及价格竞争优势 131
四、广州别墅市场与上海比较分析 133
第二节 XX-XX年广州别墅市场的发展 135 一、XX年广州别墅市场分析 135
二、XX年广州别墅市场分析 136
第三节广州别墅市场消费需求特点调查研究 140
一、实用小户型别墅具有较强市场吸引力 140
二、花都番禺两区别墅较受消费者追捧 141
三、专业知名物业管理公司更受业主青睐 142
四、广州别墅市场价格仍有上升空间 143
第四节广州别墅市场发展的问题 144
一、广州别墅市场发展的瓶颈 144
二、广州别墅开发存在的误区 146
三、广州别墅市场日渐平民消费 148
四、广州别墅缺乏文化内涵与品位 149
第七章深圳别墅市场 151
第一节深圳别墅市场的发展综述 151
一、深圳别墅市场的发展历程 151
二、深圳别墅市场区域发展分析 152
三、深圳别墅市场产品发展分析 155
四、深圳别墅市场客户分析 158
五、深圳别墅的建筑风格分析 158
第二节 XX年深圳别墅市场的发展 160
一、别墅市场供应锐减供应分布集中龙岗宝安 160
二、受政策的严重冲击市场需求亦遭抑制 161
三、尽管受调控政策影响但价格波动大高水平 161 第三节深圳联排别墅（Townhouse）的发展分析 161
一、联排别墅（Townhouse）概述 161
二、什么是“TOWNHOUSE” 162
三、深圳TOWNHOUSE典型个案 163
四、深圳联排别墅前景分析 164
第四节深圳别墅市场的未来趋势分析 165
一、深圳别墅市场的发展趋势 165
二、未来深圳别墅发展的主要区域 166
三、低密度综合型经济别墅将是未来主流 167
第八章天津别墅市场 168
第一节天津别墅市场发展综述 168
一、天津别墅市场的发展沿革 168
二、天津别墅市场的区域化发展 169
三、天津别墅产品重视向国际化方向靠拢 170
四、天津别墅市场的价位概况 171
五、天津别墅发展正迎接市场的全面成熟 171
第二节 XX年天津别墅市场的发展 172
一、市场供应量仍很充足 172
二、高端别墅闪亮登场 173
三、叠拼别墅市场广阔 173
第三节天津别墅市场未来发展前景展望 174
一、花园洋房方兴未艾 174
二、天津别墅市场定位还能更细分 175
三、别墅市场更具升值潜力和发展空间 176
第九章重庆别墅市场 177
第一节重庆别墅市场的发展综述 177
一、重庆别墅市场发展沿革 177
二、重庆别墅市场的发展特点分析 178
三、重庆别墅市场早熟仍有有进化空间 179 四、XX年重庆高端住宅成交下降情况 180
第二节重庆别墅市场供需分析 181
一、重庆别墅市场现有供应 181
二、重庆别墅市场潜在供应 183
三、影响别墅供应因素的分析 184
四、重庆别墅市场需求概况 185
第三节重庆别墅市场竞争分析 186
一、供应量 186
二、可替代产品增多 187
三、市场需求量相对有限 187
四、区域竞争分析 188
第四节重庆别墅市场的发展前景分析 188
一、重庆别墅的总体发展方向 188
二、重庆别墅的区位发展方向 188
三、重庆别墅的产品发展方向 189
四、重庆高端别墅市场潜力无限 189
第十章长沙别墅市场 191
第一节长沙别墅市场的发展综述 191
南京别墅市场研究报告
2006南京不墅市场简报Array目录 第一部分、南京整体不墅市场环境 (2) 一、南京不墅市场整体情况 (2) （一、）南京不墅市场的要紧不墅类型. 2 （二、）南京不墅市场分板块供应情况. 4 （三、）南京不墅市场的价格区间 (4) （四、）南京不墅市场的供需状况 (6) 二、南京不墅市场进展趋势预判 (7) （一、）不墅供应量在以后几年将逐渐减少 (7) （二、）土地升值对不墅升值产生专门大阻碍 (8) （三、）价格具有较大升值空间 (9) （四、）同意度最高的不墅类型 (10) （五、）不墅竞争将日趋激烈 (11)
（六、）南京不墅市场走势预测 (13) 第二部分、南京不墅市场板块分析 (14) 一、南京不墅市场要紧板块市场行情 (14) （一、）江宁板块 (14) （二、）江北板块 (19) （三、）城区板块 (21) 第三部分、不墅市场个案列表 (24) 一、典型个案列表 (24) （一、）玛斯兰德 (24) （二、）山水华门 (27) （三、）巴厘原墅 (29) （四、）奥斯博恩 (30) （五、）总结 (33) 二、不墅个案列表统计 (35) A、第一部分、南京整体不墅市场环境 一、南京不墅市场整体情况 （一、）南京不墅市场的要紧不墅类型
南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月） 100200300400500600700800单位：套0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 120.00% 28.85% 32.97%21.02% 17.17% 100% 叠加联排双拼独立合计 依照2005年10月份的不墅销售情况，南京在售的不墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种不墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立不墅数量最少只有125套在售，占全部不墅的17.17％。 能够看出目前南京不墅市场依旧以联排和叠加不墅为主，不墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型不墅消费时期。
别墅项目前期市场调研报告
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
别墅项目市场分析报告文件
南汇区三灶镇不墅项目报告 二OO三年十月一日
目录 第一部分宏观市场分析……………………………………02~20第二部分上海不墅市场分析………………………………21~34第三部分项目环境分析……………………………………35~37第四部分区域市场分析……………………………………38~49第五部分产品定位…………………………………………50~74第六部分销售策略…………………………………………75~00
第一部分 宏观市场分析 ——供需两旺，外来购房者比例增高 ——市场规范，大势看好，稳步进展 一、2002年房地产市场分析： 2002年上海市房地产市场接着上年的快速进展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速进展态势。2002年上海市房地产市场综述如下： 1、市场综述：
?本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应接着放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达60.4%。 ?商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试进展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量接着较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的进展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。 2、走势分析： ?投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道， 特不是近几年进展势头加快，房地产市场各要紧指 标持续增长。在整个房地产市场进展过程中，住宅 无疑成为本市房地产业进展的领头羊，对本市房地
产业进展起了举足轻重的作用。2002年房地产投 资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工 面积住宅比重超过83%。 ?旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现： 近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面 积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分 点，2002年完成动拆迁面积是2000年的1.76倍，动拆迁面积快速增加。 ?商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓： 2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的进展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增 长。 近6年，本市商品房批准预售面积走出“U” 字型，在1999年触底回升。1997—2001年，批准 预售量始终在1400—1900万㎡区间波动。预售登 记面积稳步增长，由1997年的低位开始增长，1997 年供求比仅为1：0.25，随后商品房预售量逐年增
别墅项目市场调研报告
不墅项目消费者调研报告 一、调查方案 1、调查目的 本次调查旨在通过一定数量调查问卷信息反馈的方式对长春市高端收入人群的不墅式住宅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为本地块的开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。 2、调查对象 本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社、杂志社、电台、电视台、广告公司、策划公司、调查公司展开市场调查）外，还特不需要被访问对象符合以下条件： （1）家庭年收入在10万元以上； （2）拥有私家车或可供其长期支配的公车； （3）对本项目感兴趣，有初步购买意向。
3、调查内容 （1）目标客户的初步购买打算，其包括价格、面积、户型、付款方式、按揭比例、首付款、月供款、景观配套、建筑风格、交屋标准、采暖方式、车位数量等； （2）目标客户对会所各项服务设施的需求程度； （3）目标客户对各项保安系统的需求程度； （4）目标客户对智能化设施的需求程度； （5）目标客户对各项物业治理服务的需求程度； （6）目标客户个人信息。 4、调查质量操纵 由于本项目的目标客户为高端收入人群，数量较少，同时考虑到客户群识不的问题，我们决定选取长春市同类物业成交客户和能够识不身份的其他客户作为样本，本次调查共获得有效问卷107份。 二、单项统计分析 1、拟选择不墅式住宅的规划形式
调查数据显示，被访问者希望不墅式住宅的规划形式为纯不墅式居住区的有76人，占71.03%；希望规划形式为与一般商品房规划在一起的混合式居住区的有31人，占28.97%。这反映出目前长春市尽管有一些高档小区规划建设了不墅，但往往是与多层住宅混合在同一个小区内，只是为不墅规划了一个相对独立、相对封闭的区域。而关于不墅的目标客户来讲，除了要求不墅区有极佳的景观规划、户型设计以外，他们会更看中不墅的私密性和周围邻居的身份，希望周围居住者与其身份、地位相当，而且居住在一个相对安静、私密性好的社区。这反映出纯不墅式居住区存在一定的市场空间。 2、拟选择不墅式住宅的类型
南京别墅市场分析
南京别墅市场分析 一、南京别墅市场发展变迁 南京现代别墅开发的历史可以追溯到1992年，当时以3000元／平米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人耳目一新，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。从1992年到现在，南京别墅的变迁过程大致可分为三个阶段： （一）第一次浪潮：别墅的兴起与衰落 从上世纪九十年代初期紫金山麓别墅群开始算起，南京的豪宅发展历史已经有十多年的时间了。在钟山风景区自然风光的庇护下，紫金山东麓环陵路一线，南起马群，北到312国道北侧的聚宝山，一批重量级的高端物业相继落户：钟山高尔夫、帝豪国际花园、紫园、紫庐、天泓山庄等项目，在紫金山腰画了个半圆，快速实现着东郊豪宅的延续，使得紫金山麓地区形成了南京第一座首善居住区。 （二）第二次浪潮：经济型别墅唤醒别墅梦 随着城市经济的发展，南京中产阶层大幅度的增长，经济型别墅的需求唤醒了别墅市场的第二次繁荣，先是江宁百家湖经济开发区别墅区的崛起，再到2003年三山板块别墅群的纷纷亮相，经济型别墅一度成为了市场的主导。 （三）第三次浪潮：各地别墅大战拉开序幕
随着南京市的跨江大发展政策的实施，二桥三桥相继落成、规划的过江通道等跨江交通系列利好，使得拥有老山、珍珠泉等优越自然资源条件的江北别墅项目纷纷跃起。南京城际交通状况的改变，属南京都市圈的句容、溧水、安徽皖南地区等拥有天然景观资源的别墅项目也迅速冲击南京别墅市场。 至此，南京别墅市场格局已经发生了重大变化，逐渐形成了以江宁、江北为主，市区及其他周边区域为辅的局面。 二、南京别墅板块构成及发展现状 （一）大南京别墅板块构成 背景介绍 南京别墅供应特别是独立别墅的供应会出现一波相对集中、放量的行情，从江宁到江北、从汤山到仙林、句容，有一批别墅项目将集中上市。刘成刚告诉记者，独立别墅居于房地产产品中的“钻石级”地位，其针对的也是金字塔尖的顶级人群，这就注定了它在一定时间段内，市场消化能力是不足的。尤其南京是一个别墅消费的地域性市场，其别墅消化以南京本地人为主，而不像上海、广州等城市拥有国际的购买力。再加之南京的别墅单价、总价都已经跃上了一个新的高度，在一定程度上影响了别墅的去化速度。综合这些因素，南京下半年独立别墅的集中放量，短期内不可避免地将产生销售上的压力，这也是目前一些项目迟迟没有公开的根本原因。
别墅高档公寓行业研究报告
别墅高档公寓行业研究报告 篇一：上海别墅市场研究报告 一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。 [二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为 [三]、价格分析 通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；
其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四] XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。 当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场 2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期
别墅设计调研报告
别墅设计调研报告 前言： 为了这次别墅设计，我翻阅了大量的书籍，浏览了网上的一些信息，收集到了好多关于别墅设计的知识。这次调研报告，我准备分四个部分来写。第一部分介绍别墅的概况以及设计前的一些准备知识；第二部分介绍大师住宅体会（主要体会三位大师的作品）；第三部分收录一些引导我前进的大师语录；第四部分用来总结此报告以及我个人的认识和体会。 第一部分：别墅的概况以及设计前的一些准备知识 此部分分为两讲。第一讲：别墅的概况； 第二讲：别墅设计前的一些准备知识。 一、别墅概况 1、别墅的概念及属性： 别墅是居住建筑的一个特殊类型，其具有居住建筑的所有属性，然而不同于一般住宅。 居住建筑的属性：居住方便、舒适和私密；居住、餐饮、娱乐的综合体；空间及造型亲切宜人等。 不同于一般居住建筑之处： 1）用地环境特殊（多建于风景区等特殊环境中，设计上特别强调与环境适应和协调） 2）单独设计建造（在创意与设计上特别注重与环境的对话和业主的需求） 3）反映业主审美情趣和职业特点（人们社会地位的象征，职业特点和个人情趣的反应也比较突出，如画家的别墅需有画室，设计师的别墅需有工作室，
等等） 4）造型丰富多彩（空间形象和外部造型）：由于别墅环境特殊、个别建造、私人所有、结构相对简单、应用材料的多样性，决定了别墅的风格、形式多样 总之，一般住宅与别墅的根本区别就是：别墅更强调空间和环境的特殊性、对业主需求的针对性和设计的原创性。简言之：住宅是共性的集合，而别墅更强调的是个性。 2、别墅个性化的优点： 1）由于别墅大多处于郊外环境清幽的地方，郊野闲适的生活和自然关系极其密切，巧妙地利用地形，因地制宜，组织室内外空间 2）在平面布局上，别墅具有相当大的灵活性，不需要顾及其他单元的好坏，可以创造出水平方向和垂直方向，大小空间相互穿插的空间布局 3）别墅的独立性使其在建筑处理上和新材料、新技术的运用上具有极大的自由，可以创造出满足住宅的功能使用需求 3、别墅的一些类型及特征 （1）独栋别墅 英译：HOUSE，Villa。 定义：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。
上海别墅市场研究报告doc
上海别墅市场研究报告 篇一：上海别墅市场分析 绪言 1. 研究背景及目的 别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。 2. 研究对象及范围 90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。 3. 研究方法及主要研究指标 本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。采用的主要研究指标详见列表。
目录 绪言 ................................................ (i) 第一部分上海市别墅产品分析 (1) 一、别墅产品的演变 ................................................ (1) 二、别墅产品的发展 ................................................ (4) 第二部分上海别墅市场分析 (6) 一、上海别墅市场综述 ................................................ .. (6) 二、不同类型别墅市场分析................................................. (8) 三、后市展
别墅调研报告
别墅调研报告 调研人员：夏芸刘璐尹中平 张庭震夏闽波鲁昌利调研时间：2015年10月29 号
独栋别墅调研报告 ◆任务书分析： 1.以我校孔目湖为主要基地，建设总用地面积为600m*2左右的独栋别墅。 2.建筑功能合理，空间组织及建筑造型表现小住宅建筑的特点。 3.建筑应对空间进行整体处理，结构合理，构思新颖，解决好功能与形式之间的关系，处理好空间之间的过渡与统一。 ◆调研目的： 1，为了建立住宅类空间尺度的概念，了解设计中的各个流线要求及多种功能设备要求。 2，掌握创造大空间常用框架结构体系的布置规则，构造处理。 3，熟悉在设计中把握建筑造型与展厅内部空间协调统一的原则。 ◆调研方法：实地考察测绘，记录讨论分析。 ◆独栋别墅 独门独院，上有独立空间，中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、亭子、游泳池、篮球场等。独栋别墅因其集收藏价值与居住价值为一体的特性，受到投资者的青睐。在别墅市场严控的大背景下，别墅产品价值逐渐提升，独栋别墅设计就更加弥足珍贵。
别墅选址分析 ●选址要求：以我校孔目湖为主要基地， 建设总用地面积为600m*2左右，具体位置 地形自测。 ●选址地点：基地位于孔目湖边，其正南 面是高速公路，西面有一污水处理厂，北面 为树林，南面于东面临于孔目湖边。 ●周边环境：周边环境优美，南面与东面 临湖，四周是草丛树木，显得十分幽静，让地形分析图生活在喧嚣的都市中得人们也能体验到森林的幽静与闲适，获得更多的休闲 体验。 ●选址分析：本小组所选的位置 为南北朝向，其南边直接临近 孔目湖，别墅的门窗可以面朝 湖水，显得十分宽阔，视野极佳， 且周边环境清幽，具有一定私密性。 其位置位于树林突出地，地势有一 定程度的缓坡，具有高差。选址地 外有一条交通主干道，交通较为便 利。
别墅项目可行性研究报告
应龙湾别墅项目可行性研究报告 目录 一、总论 (3) 二、项目概况 (4) （一）地理位臵 (4) （二）区域环境 (4) （三）项目参数 (5) （四）设计理念 (5) （五）总体布局方案 (6) （六）社区配套规划 (6) 三、成都别墅和高档住宅市场 (8) （一）成都别墅市场的形成 (8) （二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争 (10) （三）高档物业销售分析 (14) （四）城东、外东房产分析 （五）华阳房产分析 四、经济分析和财务评定 (19) （一）建设总投资 (19) （二）建设规模 (19) （三）项目建设进度计划 (20)
（四）资金来源及筹措计划 (20) （五）项目销售计划及销售收入预测 (20) （六）项目盈亏计划分析 (21) （七）项目现金流量分析和经济效益指标计 算 (21) 五、结论 (22) 一总论 改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。 在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”，龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。 优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是
南京别墅分析报告
南京别墅分析报告（2005年10月） 南京垠坤代理机构 地产研发中心 目录
一、南京不墅市场整体情形 (2) （一）南京不墅市场的要紧不墅类型 (2) （二）南京不墅市场的区域分布 (2) （三）南京不墅市场的价格区间 (3) （四）南京不墅市场的供需状况 (4) （五）南京不墅市场以后趋势研判 (6) 二、南京不墅市场要紧板块分析（江宁、城区、江北） (11) （一）江宁板块 (11) (二)江北板块 (16) （三）城区板块 (18) 三、不墅个案调查 (21) （一）玛斯兰德 (21) （二）山水华门 (23)
（三）巴厘原墅 (25) (四)奥斯博恩 (26) （五）总结 (28) 一、南京不墅市场整体情形 （一）南京不墅市场的要紧不墅类型 南京目前在售的不墅，包含 叠加、联排、双拼、独立四种不 墅类型，其中联排所占比例最大 （共210套），为总体的32.97％， 独立不墅数量最少只有125套在 售，占全部不墅的17.17％。
（二）南京不墅市场的区域分布 （三）南京不墅市场的价格区间 各类型别墅价格状况 515048256120 10200 10000 12000 9100 16600 36004700 757570307610 10333 0 6000 12000 18000 ( 元 / 平 米 ) 江宁51504825612010200 城区1000012000910016600 江北36004700 市场均价75757030761010333 叠加联排双拼独立 从图上能够清晰看出，目前南 京在售不墅三个集中供应区域中， 江宁板块所占份额最大，其在售不 墅数量占南京地区不墅项目的 78.42％，城区和江北所占专门少， 分不为11.68％和9.85％。
别墅调研报告范文(规范版)2篇
别墅调研报告范文(规范版)2篇 Model text of villa Research Report (Standard Version) 汇报人：JinTai College
别墅调研报告范文(规范版)2篇 前言：调研报告是以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，即将被动的适应变为有计划的、积极主动的写作实践，从明确的追求出发，经常深入到社会第一线，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的调研报告。本文档根据调研报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：房地产奉化别墅项目投资分析报告 2、篇章2：上海房地产奉化别墅项目投资分析报告 篇章1:房地产奉化别墅项目投资分析报告 第一部分：项目分析 地块规划控制指标： 地理位置：项目位于奉化市区锦屏街道，南面紧靠市交警大队，东面为规划茗山路延伸段，西、北、东北三面环山土地面积：66000平方米容积率：0.6 用地性质：居住用地地块现状：山坡地，无建筑物，有农田与植被覆盖地块周边环境：
◇地块四个方向的环境： A、地块东面：东北面环山，东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂 B、地块南面：南面为市交警大队与市公安局 C、地块西面：西面环山，有天然小河道 D、地块北面：北面环山 ◇环境情况： A、空气：地块三面环山，有不少植被与河道，空气质量非较好，但东南面靠近一食品厂，有烟囱高立，对空气质量存在一定影响。 B、噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地，闹中取静，无噪音污染 C、水质：地块目前为农田与植被，西面有一天然小河道，总体水质尚可。 D、土地：土地和土地周边没有任何污染。地块交通条件
南京江宁区别墅项目书
南京江宁区别墅项目书集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
南京江宁区别墅项目推荐书 一、项目概况 1、项目和开发商 项目名称为香榭岛别墅。开发商为南京金厦实业有限公司，曾经开发建设过公寓住宅-----龙门居项目。 2、项目位置 项目位于江苏南京江宁区，离南京市中心约17公里。项目四至范围为：东到康后路，南到佛城路，西面北面是将军山。 3、开发基地条件及现状 项目红线内占地面积为256468平方米，其中山地面积184334平方米，水域面积55067平方米，堤坝17067平方米；容积率不大于（以山地面积为准）；住宅用地性质，年限为70年。地形形状不过则，位于山谷中，地势北高南低，水域位于地块的中南部，别墅用地基本成环水状。 4、项目拟开发内容 总建筑面积约71967平方米（含地下建筑面积16667平方米）的高档别墅区，其中可售建筑面积66667平方米，不可售面积（配套面积）5300平方米。小区由约69幢独立别墅及一幢豪华会所组成。 二、南京宏观经济概述 1、南京概况 南京是一座历史悠久、风景秀美的城市，为江苏省省会。面积6597平方公里，人口万。 南京靠江近海，腹地广阔，位于中国沿海和长江两大经济带交汇处，是长江三角洲经济核心区重要城市和长江流域四大中心城市之一，拥有一流的禄口国际机场、全国最大的内河港口以及连接周边主要城市的高速公路。航空、铁路、公路、水运和管道五种运输方式齐全，构成了全方位、立体化、大运量的交通运输网络 南京文化底蕴深厚，已有2497年的建城历史，与北京、西安、洛阳并列为中国四大古都。着名的历史文化给南京留下了丰富灿烂的文化，它与南京雄浑秀美的山水园林融为一体，构成了城市独特深厚的历史文化底蕴。
2019年武汉市别墅地产市场调研报告-26页精选文档
武汉市别墅市场 调研报告 二零零八年三月十六日 引言 进入2008年，房地产行业由于政府的政策性引导，金融机构对相关资金的政策性限制，舆论导向的不断引导等影响，致使房地产市场降温迅速，引起整个房地产市场震荡加剧，具体表现在——首先，市场供应减少，开发企业纷纷减缓发售节奏，延长开发周期；其次，硬性降价和变相降价，开始最为有效的价格战，以求加快资金回笼，缓解资金压力；再次，消费者持币观望，受市场波动及舆论导向影响，放慢置业计划…… 大势动荡，小市不宁。别墅市场在产品发展到顶峰的同时，市场遭遇到低谷。目前，“会心馆”项目一阶段施工已经基本完成，将要面临问世，对此贵司与我司都十分重视，双方历时两周将武汉市典型别墅楼盘进行实地调研，在了解别墅市场状况的同时对“会心馆”项目进行分析，明晰项目的优势和不足，进行针对性的分析和建议，在项目营销前进行深刻思考和修正，以求保障“会心馆”项目顺利实现营销价值。 会心馆项目组 2008-3-16 第一部分武汉别墅市场研究 一、市场简析 纵观武汉房地产近十几年的发展史其实也就是一部别墅孕育史。从近10年来别墅的发展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。第一次热潮
是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。目前，武汉市别墅开发已形成明显的区域性武汉的别墅主要分布在五个区域 “武汉最具规模的别墅区”——盘龙城 盘龙城片区是近几年来武汉的一个新兴高档社区，其得天独厚的高山、坡地、汤仁海，通往天河机场的便捷交通以及盘龙文化的历史渊源，使别墅扎堆成了这一片区的独特景观。天造山水、中式风格建筑的山水龙城；以小户型别墅冲击市场的巢nest；拥有2000多套不同风格的F·天下。随着不断完善的交通配套，该片区到汉口城区将缩短到20-30分钟，成为富豪首选的高档别墅区。 这里是武汉别墅产品最为集中的舞台，建筑风格中式、法式、地中海、西班牙……应有尽有，自然景观丰富，山水元素充足，容积率普遍在0.6左右，也是近阶段唯一销售较好的区域，平均每个项目维持1套/月的消化量，在消化速度上去年平均80套/年，各个项目的销售周期在5年以上。 金银湖生态旅游居住区——金银湖 作为汉口的"后花园"，也是居住、度假的胜地。在东方马城，高尔夫球场等高档休闲娱乐设施的建立后，许多高端消费者在此作长期置业，从而使万科·西半岛、顺驰泊林等楼盘一度热销，目前以“万科高尔夫”、“金银湖翠嶺”为主，是武汉最早作为“第一居所”开发的高档住宅区域。 金银湖别墅市场目前处于停滞阶段，产品设计先进实用，性价比优势明显的基本销售完毕，产品设计理念落后，园林景观粗糙，不为消费者接
别墅市场调研报告+5.21
市场调研报告 ——东莞、惠州两地别墅调研 经过两天的市场调研，共参观了东莞、惠州两地的多个著名楼盘、别墅区；其中包括中惠.金士柏山、万科城.琥珀郡、绿茵.温莎堡、三正.半山豪苑、金山湖国墅园、光耀.荷兰小城、天地源.御湾、合生.高尔夫庄园等8个楼盘。 一、国家政策背景： 1、土地投资：受国家严格土地管控政策影响，今年以来房企对土地的投资有所降温，统计数据显示，目前全国土地市场冷清。根据国家统计局统计，1-4月，全国房地产开发企业土地购置9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比一季度扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿，下降13.7%。 而从房企开发投资额看，今年1到4月，全国房地产开发投资约1.58万亿元，同比增长18.7%，增速比一季度回落4.8个百分点。与此同时，全国房企施工面积也出现增幅回落，1-4月，住宅新开工面积甚至还下降了4.2%。 2、住宅销售：国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。 二、东莞、惠州两地别墅： 1、个盘分析 【中惠.金士柏山】
项目概况 项目名称：中惠.金士柏山 建筑类别：洋房、别墅 发展商：中惠熙元 占地面积：21万平方米 建筑面积：45万平方米 绿化率：30.80% 容积率：1.58 项目规模：住宅,住宅,高尚住宅、花庭美墅花庭洋房。 二、百盈花园.五六号地块可参考建筑设计：
（户型图因离开售时间较长，未从现场领取） 【万科城.琥珀郡】
2006南京别墅市场研究报告_secret
2006南京别墅市场简报 目录 第一部分、南京整体别墅市场环境 (2) 一、南京别墅市场整体情况 (2) （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 (2) （二、）南京别墅市场分板块供应情况 (2) （三、）南京别墅市场的价格区间 (2) （四、）南京别墅市场的供需状况 (3) 二、南京别墅市场发展趋势预判 (4) （一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 (5) （二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 (5) （三、）价格具有较大升值空间 (5) （四、）接受度最高的别墅类型 (6) （五、）别墅竞争将日趋激烈 (6) （六、）南京别墅市场走势预测 (7) 第二部分、南京别墅市场板块分析 (8) 一、南京别墅市场主要板块市场行情 (8) （一、）江宁板块 (9) （二、）江北板块 (11) （三、）城区板块 (12) 第三部分、别墅市场个案列表 (13) 一、典型个案列表 (13) （一、）玛斯兰德 (13) （二、）山水华门 (15) （三、）巴厘原墅 (16) （四、）奥斯博恩 (17) （五、）总结 (19) 二、别墅个案列表统计 (20)
第一部分、南京整体别墅市场环境 一、南京别墅市场整体情况 （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月） 100200300400500600700800单位：套 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 120.00% 根据2005年10月份的别墅销售情况，南京在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。 可以看出目前南京别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。 （二、）南京别墅市场分板块供应情况 从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。 （三、）南京别墅市场的价格区间
市别墅项目市场调查报告
市别墅项目市场调 查报告
南通市别墅项目市调报告 目录 一、环境篇 1、城市结构(图) 2、城市总述 3、城市总体规划 二、市场篇 1、宏观住宅市场 2、微观市场分析 三、定位篇 四、项目篇 1、地块分析 2、SWOT分析 3、项目建议 连云港市 徐州市
— ——— 南通城市结构图 2、城市总述 1) 南通经济发展与地位 ◇近年来,南通经济高速发展,特别是 以后,南通GDP 年增长率均超 过了10%, 突破17.4%; ◇ 南通在长三角经济体系中地位显著,是接受上海经济辐射的江北第一城,其开发与建设有助于打造沪苏通”金 三角” ,拉动苏中、苏北地区经济增长,当前南通在江苏省的GDP 贡献 沿海经济发展轴:形成以 海安、如皋城镇圈: 现状:经济发展一般,农业开 掘港、长沙城镇 圈: 沿江经济发展 南通市城市圈: 现状:经济实力最强,市域 汇龙、吕四城镇圈: 现状:经济实力较强,海
率达到7.9%,仅次于苏州、无锡 与南京; ◇按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定位是:上海大都市圈的副中心城市,长三角重要的 基础工业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心 ; ◇相对于长三角其它城市,南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚,主要发展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。 2)南通在长江三角洲的优势: ◇区位优势:江海交汇,水资源及港口等相关产业发达,自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高; ◇产业优势:轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达,其中轻纺工业历史悠久,仍为支柱产业,这些特色产业已形成集聚效应; 南通在长江三角洲的劣势: ◇城乡结构:人口多、农业人口比重大,城市化水平较低; ◇产业结构:第一产业比重较高,传统产业的产品市场份额偏大,高新技术产业特征不显著,比重偏低,整体水平不高;
(市场分析)年南京别墅市场分析
（市场分析）年南京别墅市 场分析
南京别墅市场资讯 南京网尚咨询顾问XX公司 二00七年壹月 壹、别墅市场分析 1、南京别墅市场综述 今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。具体表当下以下几个方面： 产品走向多样化 以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单壹，当下别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。就市场的整体情况见档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上见，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。 部分近郊、远郊别墅于价格定位上和室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得壹部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群均被吸纳成为购买群。 功能走向多样化 以前的别墅主要是为了满足住的功能，当下则不仅用于居住，仍是休闲、娱
乐、社交的重要场所。尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。 别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成 以前的别墅领地主要集中于江宁，但当下的别墅板块已经四面开花，像正于升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。 消费群体正于发生变化 南京的消费者于别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这壹群体除了海归人士，主要是于第壹轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约于35岁到50岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。 部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限和某壹阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖壹族。 而且随着南京经济的发展，本地富人壹族数量的不断扩大，以及随着外向型经济的不断扩容，外地高收入群的涌入，使得别墅群的购买力极大增强，这种别墅的潜于消费群将成为推动别墅市场发展的壹大要素。 南京别墅市场问题分析 于别墅市场供需俩旺的局势下，别墅市场正于悄然发生变化，市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征已经改变。和此同时，别墅市场的问题也于
别墅项目报告
上海市佘山不墅项目报告 第一部分不墅市场分析 一、总述 自上海市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。在90年代初期跟随着上海的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。 而不墅作为高档物业的顶端产品，在90年代初期蓬勃进展。不墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业要紧以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层治理层、外商的生活居住需要。 进入90年代中后期，随着上海经济的快速进展，本地内需物业消费能力呈同步上升之势，境内人士改变公寓式的传统居住方式，与国内高级消费相配套的内销不墅开发亦渐成规模，内外销不墅市场开发的格局逐渐成型。 而随着上海房地产市场的逐步进展，内外销市场的合并，外销不墅已不符存在，内销不墅占据市场的主导地位。
随着上海房地产自98年来的整个热销，经济的增强，对不墅的需求也逐渐增加。2001年被称为上海的不墅年，供应量要紧集中在中档价位不墅，2002年继2001年的开发热后，不管开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元以上的“天价不墅”。 据最新统计数据表明，2002年上海全年共新开不墅59个，加上分期开发的大型不墅项目，2002年上海不墅共上市楼盘76个，不墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方米。据分析，近几年上海不墅的供应量呈逐年上升之势：2000年不墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。 上海每年的不墅需求量一般在200万平方米左右，最多可不能超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海不墅市场显然已出现警示信号：不墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。 针对这一现状，2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止不墅类用地的土地供应。 尽管不墅用地差不多停止，但由于前两年大量批地，中短期供应可不能受到阻碍。不再增加新的不墅供应量，在某些不墅项目稀少但
关于北京别墅的市场调研报告
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北京别墅市场调研报告
目录
一、北京市别墅市场分析 备注：由于时间有限，仅走访了北京当地2008年别墅销售前五名以及个别市场口碑较好的项目，共计14个。 （一）政策分析 ?2006年5月30号，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。 ?2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。” ?国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将"高档房地产开发项目"和"别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）"列入其中。 ? 2006年6月一三日中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有“独门独院独户”特征的建筑。 2007年，在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。 2008年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型。该 节约用地将成为今后政策调整的重点。 （二）别墅供需情况分析 2008年1-10月，北京别墅市场整体供应与2007年基本持平，约103万平方米，套数约为3224套，占住宅总供应量的4%左右，同期北京别墅的销售仅1769套，不足2007年全年销售5600套的32%。2008年1-10月别墅月均177套的成交量，较2007年月均成交超过466套下滑幅度超过60%。
某别墅项目报告
上海市佘山别墅工程报告 第一部分别墅市场分析 一、总述 自上海市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。在90年代初期跟随着上海的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。 而别墅作为高档物业的顶端产品，在90年代初期蓬勃发展。别墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业主要以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层经管层、外商的生活居住需要。 进入90年代中后期，随着上海经济的快速发展，本地内需物业消费能力呈同步上升之势，境内人士改变公寓式的传统居住方式，与国内高级消费相配套的内销别墅开发亦渐成规模，内外销别墅市场开发的格局逐渐成型。 而随着上海房地产市场的逐步发展，内外销市场的合并，外销别墅已不符存在，内销别墅占据市场的主导地位。 随着上海房地产自98年来的整个热销，经济的增强，对别墅的需求也逐渐增加。2001年被称为上海的别墅年，供应量主要集中在中档价位别墅，2002年继2001年的开发热后，无论开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元以上的“天价别墅”。
据最新统计数据表明，2002年上海全年共新开别墅59个，加上分期开发的大型别墅工程，2002年上海别墅共上市楼盘76个，别墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方M。据分析，近几年上海别墅的供应量呈逐年上升之势：2000年别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。 上海每年的别墅需求量一般在200万平方M左右，最多不会超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。 针对这一现状，2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应。 虽然别墅用地已经停止，但由于前两年大量批地，中短期供应不会受到影响。不再增加新的别墅供应量，在某些别墅工程稀少但发展看好的区域，对于已经拿到土地的别墅工程来说，可能是利好消息。产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值。因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品，仍然具备一定的价值空间。 上海的别墅供应量巨大，要想在这些同类产品中脱颖而出，具备自己独特个性是必不可少的条件。作为住宅产品的最高层次，别墅也有义务为自己占下的珍贵土地留下可以流传的作品。因此，特色别墅产品的惟一性将使得他们在未来市场上成为不可复制的别墅精品。 二、别墅分布