关于开展住宅小区业主委员会调研课题的报告

关于住宅小区业主委员会调研的报告

业主大会制度是房屋产权主体多元化形势下业主实行自我管理的实现方式。业主大会作为住宅小区物业管理的权力机构，具有制定和修改业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会、选聘物业服务企业、使用专项维修资金等有关小区共有和共同管理事务的决定权。业主委员会通常是指在物业管理区域内全体业主中选举产生，执行业主大会的决定，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，维护业主的合法权益，监督物业服务企业管理运作的一种社区自治形式。作为业主大会的执行机构，是业主大会日常运作的组织、实施主体，主要负责拟订相关方案，组织召开会议并具体实施大会形成的决议。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，在十多年来的中国物业管理实务中存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，这些状况已经成为阻碍中国物业管理朝更高水平发展的重要因素。特别是近年来，小区群体性矛盾频现，甚至有越演越烈的趋势，其主要方面还是在物业管理、与业委会日常工作中，这些矛盾已成为影响小区和谐稳定的主要因素，如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主共治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。

一、当今业委会存在的问题

（一）业委会难以发挥作用，形同虚设。业委会处于瘫痪、半瘫痪是

现阶段业委会建设中遇到的普遍现象，在康健地区能够充分发挥作用的不足50％，相当多的业委会不能或没有发挥作用。业委会是维护小区全体业主利益的代表人，业主选举业委会的目的之一，是希望业委会能积极主动的做工作和为他们服务。但事实上，目前绝大多数的业委会很难做到这一点。它们无论是行使权利还是履行义务时，都比较被动。只要不出大问题，只要业主不反映，相关政府职能部门不督促，业委会就不会主动去做工作。

（二）业委会组成复杂，利益协调难度大。产权多元化的发展，居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，从这些业主中选择出来的业委会成员自然代表着各自不同的利益群体，而且他们的工作模式、作风及思想倾向也不同。所以要想在业委会内部搞好工作上的相互配合与协调，及时、正确的处理内部成员之间利益的冲突，不是一件容易的事惰。何况业委会还要去协调外部单个或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突，以及营造一个全体业主都能接受的物业管理氛围等等。

（三）物业管理和业委会的宣传力度不够。物业管理及业委会在我国还属于发展阶段，多数业主从认识到接受物业管理及业委会还需要一个较长的过程。在这个过程中，有关方面的宣传教育是一个非常重要的因素。而往往在这个方面的宣传力度相对不足，什么是业委会、业委会的职责是什么，小区业主普遍都不了解，这方面做的不够，业委会自然就不能充分发挥作用。

（四）业委会办公条件差，基础台账整理不规范。有些业委会由于受

小区实际情况的限制没有自己的办公场所、或者与居委会混用办公室，给其接待业主的来访及相关资料的放置带来一定的不便。业委会由于对相关专业知识的缺乏，无法有效的对物业相关档案进行整理归档，重要材料丢失情况普遍存在，不利于重要材料的查阅与使用，对于新老业委会的移交带来一定的阻碍，不利于新一届业委会有序开展工作。

二、产生问题的原因

（一）业委会的科学化、制度化运作机制未完善

业委会在科学化、规范化运作的探索中虽然取得了较为明显的成效，但一整套运作机制还不够完善，缺少必要的操作性，如业委会的日常工作制度、业委会会议制度、业主定期接待制度等虽然各业委会都有所制定，但在具体实施过程中往往缺少必要的操作性，甚至只存在于表面，而无实际的操作。

（二）媒体宣传缺位严重，业主维权意识增强

业委会发展历程从无到有，业主从莫不管心到关注度的加大，这当中媒体宣传力度的增加起到了非常大的作用。然而媒体对于业委会的报道往往以问题的披露为题材，忽视了如何对于规范业委会的工作这方面入手进行报道，再加上业委会工作本身存在着诸多不完善的地方，与业主的希望之间存在着巨大的差距，从而使得业委会与业主之间的关系往往变得非常微妙，不利于业委会的健康发展。

（三）业委会缺乏广泛的群众基础

目前不少业主既对参加业委会不感兴趣，也对业委会的日常工作

缺少支持。据调查，在遇到物业管理方面的问题时，多数业主不去找业委会解决，而是用一种较为极端的方式去解决（如拒交物管费等）。业主对业委会缺乏关注度、信任度，对于业委会的各项工作存在抵触情绪，缺乏对物业管理的参与意识，使业委会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织，不能发挥其应有的作用。

（四）业主委员会的法律地位和性质模糊

三、业委会规范化建设的具体措施

（一）充分发挥社会机构专业优势，完善业委会培训机制。为更好地推进住宅物业工作扎实有效开展，街道住宅办委托具有专业培训资质的社会机构根据康健住宅小区的实际情况制定业委会培训方案，对康健社区62个业委会开展形式多样的培训，培训方式分为业委会换届改选培训、新改选业委会初任培训和业委会定期培训。通过不同的培训方式能够让业委会熟悉相关法律法规、提高业委会工作认识，为今后的工作奠定良好的基础。

（二）增强物业公司考核水平，细化物业管理考核方案。售后房物业管理由于受到管理费单一、公共设施成旧、小区业主素质参差不齐等内外环境的束缚，长期无法摆脱亏损的现状，为此，街道住宅办根据康健地区40个售后房小区管理现状制定了考核实施意见，以调查问卷的形式听取业主代表、居委意见以及街道给予综合评定确定考核结果，根据考核结果给予达标小区所在物业公司一定的物质奖励，通过奖励一方面能够使各小区之间形成良好的竞争氛围，有效地激励物业公司提高服务质量，另一方面还能够有效地弥补售后房小区物业服务

长期亏损的现状。其更重要的是通过三方考核机制能够使得居委、业委会及物业公司三者之间的关系更为融洽，便于今后工作的开展。（三）试点业委会规范化建设，积极引导业委会规范日常工作。根据业委会主要存在问题，康健街道在四个小区试点业委会规范化建设，具体包括硬件方面：做到五个一（即一张桌子、一把椅子、一个文件柜、一位业委会接待人员、一台电话）。软件方面：一是要规范业委会各项日常工作制度，建立健全业委会定期接待制度并予以公布。二是要完善各相关资料的立卷归档工作，按不同种类、不同内容进行立卷。三是做好会议记录工作，将业主大会及业委会会议内容及时完整的记录在业委会工作手册中。通过业委会规范化建设，使其能够加强对政策法规的学习和宣传，并定期向业主大会报告物业管理的实施情况。引导业主委员会建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。督促其建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益收支；接受业主查询所保管的物业管理信息。在半年多来的试点工作中，试点小区已达到业委会规范化建设的目标，下阶段将以点带面对62个业委会进行全覆盖，帮助他们规范履行业委会职责。

在规范化建设的调研中，我们意识到社会组织作为专业机构参与物业管理具有重要作用。社会组织通过自身在专业上的优势能够有效应引导小区业委会日常运作，弥补政府机构在这一领域不足的劣势，

真正做到政府负责，社会协同的目的。因此，在今后的工作中，我们要充分发挥社会组织的作用，规范业委会运作水平，为康健社区营造良好的人文氛围。