七类商铺的投资分析及策略

一、商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺的类型

商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业用途；而后者，开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业用途。

商务楼、写字楼底商商铺和住宅底商商铺有明显的共同点，即都是以上面住户、租户为目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商商铺的定位基本上都高于住宅底商的定位。

特点

1）建筑形式特点

商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。

2）铺面、铺位类型

商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。

3）经营业态特点

商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、

便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。

4）投资回收形态

商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构为销售对象。

投资策略

商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

二、交通设施商铺

特点

（1）规模特点

交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大，内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直接影响。

个案商铺的规模整体来讲以中、小型商铺最多，中型商铺主要用做餐饮、咖啡厅、便利店，小型商铺主要用做专卖店、快餐店、书店等。（2）规划设计特点

交通设施的规划设计从属于交通设施主要功能的规划设计。规划设计首先考虑整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小小的商铺布置在客流主要活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面，有利于提高商铺的"可视性"，提升商铺的价值。

（3）运营特点

交通设施内部商铺主要的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方向：乘客基本的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的主要市场基础；乘客购买礼品的需求是各种便利店商铺的主要市场基础；乘客打发时光的需求是从事书刊经营的书店的主要市场前提……以上内容体现了交通设施商铺的基本运营特点。

（4）商铺特点

交通设施内部商铺主要是铺位形式，较少铺面形式。

▲ 投资回收形式

交通设施内部商铺主要的投资形式是出租经营，比较少采取出售经营的方式。主要原因在于：交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设施的很小的部分，交通设施的运营商进行商铺开发的目的主要是为了保证功能配套的完整性。

交通设施外部商铺的特点

（1）规模特点

交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定，机场外部商铺的规模要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地铁内部、外部商铺规模的大小关系不好确定，除交通条件以外，其他因素也会发生影响。

交通设施外部商铺的个案规模，以火车站外部商铺的规模为较大，除规模200平方米左右的便利店外，各类规模在100平方米左右的餐饮设施数量很多。

（2）规划设计特点

交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，所以缺乏统一的规划设计，唯一共同的地方就是：都最大化其"可视性"。（3）运营特点

交通设施外部商铺主要的经营业态包括：便利店、餐饮设施、书报厅等。其中便利店主要以经营普通食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等为主；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是乘客普遍喜欢用来消遣的商品。以上三大类经营业态完全体现了交通设施乘客的需求特点。

（4）商铺特点

交通设施外部商铺有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。铺面形式对于大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其"可视性"价值可想而知，所以交通设施，尤其是火车站周边的铺面房普遍价格不匪。

▲ 投资回收形式

交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。采取出租方式的该类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好出租的方式赚取租金；采取出售方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求，而将商铺出售，较少属于开发商开发，真个项目进行出售的情况。

投资策略

交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的主要内容，价值升值空间有限，如果商铺售价较高，租金收益率低于10-12%，建议商铺投资者采取谨慎态度。

交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施服务乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的发展，将打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，该类商铺租金收益率不低于10%，可以考虑投资。

道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合，鉴于城市再开发的原因，寻觅价值升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺投资者重要的目标。考虑到价值升值空间的因素，道路两侧商铺的租金收益率只要不低于10%，就可考虑投资选择。

道路两侧商铺的特点

1）规模特点

道路两侧商铺的规模没有固定特点，换言之，其规模大小没有统一性，大的可能一、两千平方米，小的可能仅仅几个平方米。

（2）规划设计特点

道路两侧商铺的规划设计具有极大的个性化，当然，个性化是不可以违背商业规律的。

（3）运营特点

道路两侧商铺的经营业态主要有餐饮设施、美容美发、专卖店、普通服装店、各类商店、打字社、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、银行、摄影店、书店、房地产中介商、网吧等。这些经营业态对于我们来讲最熟悉不过了，它们和我们的生活紧密联系在一起。

（4）商铺特点

道路两侧商铺的形式主要是铺面形式，铺位形式较少。铺位形式在有些道路两侧的小型市场里存在，这类铺位形式的商铺的竞争力相对较低。

▲ 投资回收形式

目前国内道路两侧商铺的投资回收形式主要是出租的方式，产权单位或产权人普遍是长期拥有商铺产权的业主，很少有新购买商铺的业主，更值得提出的是有不少商铺是在政府大规模的市政建设过程中突然"变成"的，这类商铺可能过去是以住宅价格买入的，一夜之间变成商铺，那么其投资收益会相当高。

道路两侧商铺采取出售方式的案例比较少，主要是二手商铺的出售。当然，随着国内商业房地产业的持续发展，道路两侧销售商铺项目将会逐渐增加。

三、百货商场、购物中心商铺

百货商场商铺的特点

（1）规模特点

百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为1.8万平方米。

（2）规划设计特点

百货商场通常采用3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。

（3）运营特点

百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。

（4）商铺特点

百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。

▲ 投资回收形式

百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销

售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。

购物中心商铺的特点

（1）规划设计特点

购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。

也许读者会提出问题，为什么规划设计对购物中心如此重要？原因很简单，购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些对购物中心的规划设计提出了要求。

总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些

就是购物中心规划设计的特点

（2）运营特点

绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，很少购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。

当然有一些开发商可能会碰到这种情况：看好某个购物中心项目，但鉴于资金压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构，首先解决开发资金需求，在项目建设完成并投入运营后，再回购的方式进行购物中心开发。这种购物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，这种出售所面对的主要客户对象是投资机构，较少散户投资者。（3）商铺的特点

购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不一，差别很大，从几平方米到几完平方米不等。

▲ 投资回收形式

购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心SHOPPING MALL里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1.5万-2万平方米之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。

购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和提成、结合的方式。

投资策略

百货商场类商铺投资比较适合投资机构，投资机构的优势可以在百货商场的开发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。

购物中心商铺主要适合投资机构，毕竟该类项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做，而系统化运做正是投资机构的长处。即使有些购物中心项目由于资金原因，不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选择有效的操作方案，一方面，吸引个人投资者进来，另一方面，考虑管理商"返租"等方式，以最大限度保证项目经营管理的整体性。

对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，虽然这些项目一旦成功，所创造的价值升值会比较大，但该类项目面对市场成熟问题，以及竞争市场环境等问题，风险始终相伴。

四、住宅底商

住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。

（1）按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。

对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。

对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等。

（2）按照市场理念划分

按照住宅底商市场运做的特点，住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。

概念型住宅底商指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。如以"欧式商业步行街"概念炒作成功的"现代城"、"欧陆经典"。住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。

潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。

"潜力型"住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是"时间"问题，也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。

商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。

商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，回报率高。不过，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位"套牢"。

住宅底商的特点

住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。

1、建筑形式特点

住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。

另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。

2、铺面、铺位类型

住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。

有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。

3、经营形态特点

住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、

干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

4、投资回收形态

目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

投资策略

住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

五、社区商铺

社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。

社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于

商铺投资中的"小盘活跃股"。

社区商铺的特点

社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。

1、零售型社区商铺

（1）规模特点

零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。

（2）规划设计特点

零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。

（3）经营特点

社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。

▲ 投资回收形式

社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从

散户时代逐渐向商业投资机构转化。

2、服务型社区商铺

（1）规模特点

服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。

（2）规划设计特点

服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。

（3）经营特点

社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类。

铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。

有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些

铺位商铺的"可视性"肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。

▲ 投资回收形式

目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。

从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。

投资策略

社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产投资成交热点。尤其，如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升，社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。

社区商铺适合机构和个人投资者投资，对个人投资者来讲，由于市场风险较低，所以社区商铺的销售异常火暴。需要指出的是，社区商铺的风险较低，有一个前提，就是购买商铺时，不能被开发商的过分炒做所迷惑，不要买的太贵，以免被套老。

六、市场类商铺

按照市场经营的商品是单一类别，还是综合类型，可将市场类商铺分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场商铺经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。

需要指出的是，鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性特点，整个市场的营销成本比较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业市场商铺的运营成本比较低。另外，因为专业市场商铺经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商比较好完成项目合理规划问题。

就综合市场来讲，因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，综合市场的规划设计难度相对专业市场而言较高，对开发商的专业能力有要求。专业市场商铺的特点

（1）专业市场规模特点

规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。

不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。

（2）专业市场规划设计特点

专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或/并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照"岛"型布置。步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。（3）专业市场名称特点

专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式可以给消费者提供尽可能多的信息。

（4）、专业市场商铺的特点

专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。

▲ 投资回收形式

专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容可以看出，专业市场商铺的投资回收形式差别较大。

需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。

综合市场的特点

（1）综合市场的规模有大有小。其大小受所经营商品的类型影响比较大。有专家认为，在同等运做条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差，同样的成本可以打造出一个具有市场影响力的专业市场，但却未必可以打造出一个经营良好的综合市场。尤其当开发商在综合市场开发过程中，对项目的定位不科学，市场策略缺乏创新时，

较大规模的综合市场将面临风险。

（2）综合市场规划设计特点

综合市场规划设计的难度较高，需要解决各商品分区的功能协调问题，也需要解决各商品分区自身的功能需要问题，还需要解决总体客流引导、货物流疏导等问题，这些对规划设计单位的市场意识有很高要求，设计师不可以简单只从建筑的角度确定设计方案。

（3）综合市场名称特点

综合市场的名称往往体现其建筑名称或地理位置名称，所经营的商品的类别及经营的方式等三大要素。以上信息最大限度体现在名称里，便于市场推广。

（4）综合市场商铺的特点

主要是铺位，铺面商铺数量较少。

▲ 投资回收形式

大多数采取出租商铺的方式，现在陆续有一些项目采取商铺销售的方式。

投资策略

专业市场商铺是比较适合个人投资者投资的品种，目前在商铺投资市场以高价成交的商铺不少出自专业市场项目。从专业市场发展情况看，无论是产品选择、定位、规模、市场策略、管理运营，国内开发商都已经有了比较丰富的经验，所以尽管投资收益水平未必最高，但较低投资风险下较高的投资收益率是值得选择的。当然，专业市场商铺投资过程中，投资者必须对专业市场项目的市场环境做出准确判

个人商铺投资要素以与商铺类型分析报告

个人商铺投资要素以及商铺类型分析

个人商铺投资要素以及商铺类型分析投资商铺五大要素 1、市面：成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。要判断市面是否好，也可参照“肯德基指数”：如果在某个区域有两三家肯德基快餐，就足以说明其市面在区域中是不错的了。 2、楼层：租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼、二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的价格更会差2—5倍！因而一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。 3、自主权：自主权越高，收益越单纯。 4、使用率：使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。水平一般只追求使用率，不在乎得房率。 5、产业市场：对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。

商铺类型分析 1、商业街商铺商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 2、市场类商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 3、社区商铺其经营对象主要是住宅社区的居民。 4、住宅底商住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。 5、百货商场、购物中心商铺鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高。 6、商务楼、写字楼商铺酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间。 7、交通设施商铺交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

信谁不如信自己——谈商铺投资 “一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，现在一不小心就成了许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语，真是脍炙人口，开发商爱说，投资者爱听，一百年后的理想就这么美好的变成了现实，商铺是卖出去了，那投资商铺的老百姓们该怎么办，难道就这么信了？投资是要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析，商铺投资更是如此。我们学过政治经济学应该知道价值和价格这两个术语，价值来自商品的本身，价格来自供求关系变化的市场，价格与价值对等才符合整个社会的经济规律，但放在市场上来，大家追求的却更多是不对等的结果。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，当然价值是大是小，我们还有待讨论；但投资者是一定希望得到价值大的商铺，因为影响商铺的综合因素的存在，其不断的变化和推动，是可以使投资者所购买商铺的价值得到不断的提升，价格也会随之变化攀升，但其中风险也会很大。那我们如何判断商铺的价值大小，是否值得投资，笔者这里就与想投资购买商铺和已涉足商铺投资的朋友们谈谈商铺投资的问题，虽说是老生长谈，但又不得不谈，因为它对我们投资人来说太重要了。

医药行业投资价值分析(doc 11)

医药行业投资价值分析投资要点： ● 医药行业整体给予“中性评级”； ● 2005年1—12月医药工业销售收入完成4020亿元，比上年同期增长26.53%。医药工业实现利润总额336亿元，同比增长20.25%。与2004年相比，均有较大幅度回升； ● 医药产品需求保持增长，但医改政策带来的影响使产业整体产能结构性过剩矛盾在短期内变得突出；在市场性因素和政策性因素的共同作用下，自主创新和品牌建设将成为未来发展的主基调； ● 医药行业上市公司估值已进入合理区域； ● 建议重点关注子行业中受降价影响较小的中成药和政策扶持的生物药。建议关注华海药业、双鹭药业、云南白药。一、医药行业现状（一）、医药工业增速出现回升势头

2005年1—12月，医药工业实现产品销售收入达到4020亿元，同比增长26.53%。从逐月同比增速情况分析，2005年医药工业增速不仅总体水平比2004年高，且增速呈稳定上升态势。分行业分析，化学原料药工业完成1197亿元，同比增长29.89%；化学药品制剂药业完成1125亿元，同比增长22.98%；中药饮片工业完成149亿元，同比增长25.24%；中成药工业完成954亿元，同比增长23.59%；生物和生化制品完成303亿元，同比增长30.21%。各子行业的收入增速与04年同期，均有较大幅度回升。 2005年1～12月份，医药工业实现利润总额336亿元，同比增长20.25%。从逐月利润增速分析，05年前4个月是利润增速的相对低点，此后，利润增速一直保持较高运行水平。分行业看，2005年1—12月，化学原料药行业实现利润67.8亿元，同比增长27.49%；化学药品制剂行业实现利润107.9亿元，同比增长15.27%；中药饮片业实现利润7.7亿元，同比增长21.01%；中药行业实现利润95.9亿元，同比增长16.38%；生物和生化制品行业实现利润32.6亿元，同比增长26.62%。行业效益增长速度均低于各自销售收入的增长速度，说明医药行业发展质量仍有待进一步提高。（二）、内外部需求催生增长动力人口老龄化、城镇化速度加快和医疗保健意识的提高是造就国内需求的主要因素。“看病难、看病贵”的现象一方面暴露了我国医疗卫生体制和医疗保障体制上的弊端，同时也说明医药产品的需求并未得到完全的释放。下一步医疗卫生改革的方向将是体现社

上市公司投资价值分析报告

上市公司投资价值分析报告上市公司投资价值分析报告一、公司背景及简介 1、成立时间、创立者、性质、主营业务、所属行业、注册地； 2、所有权结构、公司结构、主管单位； 3、公司重大事件（如重组、并购、业务转型等）。二、公司所属行业特征分析 1、产业结构： ①该行业中厂商的大致数目及分布； ②产业集中度：该行业中前几位的厂商所占的市场份额、市场占有率的具体数据（一般衡量指标为四厂商集中度或八厂商集中度）； ③进入壁垒和退出成本：具体需要何种条件才能进入，如资金量、技术要求、人力成本、国家相关政策等，以及厂商退出该行业需花费的成本和转型成本等。 2、产业增长趋势： ①年增长率（销售收入、利润）、市场总容量等的历史数据； ②依据上述历史数据，及科技与市场发展的可能性，预测该行业未来的增长趋势；

③分析影响增长的原因：探讨技术、资金、人力成本、技术进步等因素是如何影响行业增长的，并比较各自的影响力。（应提供有关专家意见）。 3、产业竞争分析： ①行业内的竞争概况和竞争方式； ②对替代品和互补品的分析：替代品和互补品行业对该行业的影响、各自的优劣势、未来趋势； ③影响该行业上升或者衰落的因素分析； ④分析加入WTO对整个行业的影响，及新条件下其优劣势所在。 4、相关产业分析： ①列出上下游行业的具体情况、与该行业的依赖情况、上下游行业的发展前景，如可能，应作产业相关度分析； ②列出上下游行业的主要厂商及其简要情况。 5、劳动力需求分析： ①该行业对人才的主要要求，目前劳动力市场上的供需情况； ②劳动力市场的变化对行业发展的影响。 6、政府影响力分析： ①分析国家产业政策对行业发展起的作用（政府的引导倾向、各种优惠措施等）； ②其它相关政策的影响：如环保政策、人才政策、对

2017年投资型商铺前景如何投资型商铺类型

2017年投资型商铺前景如何投资型商铺类型2017年投资型商铺前景一、2017年经济发展总基调：脱虚向实，振兴实体经济自2016年11月11日国务院办公厅印发的《关于推动实体零售创新转型的意见》，可以明确看出，作为实体经济至关重要的一部分，推动零售改革，鼓励实体商业创新发展，正在成为新的国家战略，实体商业迎来前所未有的发展机会，也必将担负起振兴实体经济、培育中产阶层、推动产业创新和转型升级的历史使命。有专家解析，让传统实体回归本位才是振兴中国商业之道，商业地产使命任重而道远。二、资本市场管制严格，商铺投资价值愈加凸显与此同时，受“脱虚向实”国家大政策环境影响，资本市场正在受到严格管制，从股市到险资、从金融理财到新概念投资，曾经狂飙突进的泡沫化资产投资无不被套牢，资产荒弥漫，百姓的投资渠道正变的日益狭窄，可投资的方式日益稀少，这种环境下，不动产投资尤其是商铺投资价值愈加凸显，并在国家鼓励实体商业发展的大背景下受到广泛追捧，因而市场大热。三、人气电商涉及实体店领域，商铺重获机遇 “京东到家”，亚马逊、唯品会、聚美优品、小米等纷纷开设实体体验店。无独有偶，欧美国家几大靠电商崛起的人气电商也都在转型开实体店。例如美国的Nasty Gal、ModCloth、WarbyParker和Bonobos 都在线上积累口碑及原始积累后在线下铺开实体体验店发展大战略。2017年商业发展新趋势就是传统实体店正以主人翁姿势占据新营地，

线上店家纷纷开始向线下发展，传统商业出现转机的同时，商铺市场重回正轨，并有望跟着实体经济的推动快速壮大。四、新贵品牌崛起、国际品牌涌入，加码实体商业竞争力面对电商的冲击，中国历时六年的实体店洗牌正接近尾声，关店的高潮期已褪去，诸多企业转型或调整或收购后重新发力。国际上有相同的案例，日本也曾有过实体店衰退期，但经过几年的调整，重新稳定崛起。国际知名品牌的大量涌入更是加码了实体商业竞争力，近几年进入的高竞争力时尚品牌，如SPAO、Forever21、TOPSHOP、AF、zara、HM、优衣库等正在国内各大商街火热布店，以价格实惠、商品质量过硬、个性潮流、良好的购物体验赢得了不少中国消费者的喜爱。五、新中产时代来临，消费者追求创新、体验及情怀移动互联时代的发展，培育了很多中产阶级和消费升级，也培养了新的消费习惯。在中国的消费群体中，90后、00后实力担当，他们引领着新中产时代的到来，舒适的家庭环境让中国年轻一代偏好超前消费，对新兴事物接受能力强。互联网消费早已满足不了他们的这些喜好和习惯，相反“品牌人格化、趣味场景体验、产品情怀化”，却是实体店能够真实提供的。如今，这些元素被越来越多地运用到实体店开发体系中去，成为了逆袭的标签。纵观商业市场，将创新、特色、文化相结合的体验中心，才能足新常态下中产阶级的消费升级需求。

项目投资分析报告

广州世贸服装城项目投资分析草案项目背景分析广州世贸服装城位于广州市流花-矿泉服装商圈，是国内唯一的集合服装、鞋帽、皮革、钟表等民生日用品的综合批发集散地，更是全国、乃至东南亚最大的服装批发零售交易集散地，有着“全国第一服装商圈”的美誉。与白马服装市场为邻。广州世贸服装城——占地面积超过8万平方米，总建筑面积超过30万平方米（其中商业20万平方米，住宅10万平方米），约3000多个铺位。投资约25亿。广州世贸服装城集商铺、写字楼及其他餐饮、会所、会展等众多配套功能于一体，拥有完善的硬件设施和软件发展空间，其配套设施有—4个大型豪华中庭、1个超大型室外下沉广场及4个小型下沉广场，不但提供了宽畅的视觉空间也提供了多个举办中小型互动推广活动的场地。100多台电梯，包括手扶电梯、大型货梯、观光客梯、汽车电梯等共同构筑了立体、完善、快速的人流、物流交通体系。两个超大面积的大型户外露天广场，适合举办大型户外活动；庞大、立体、完善的大型停车空间，拥有1000多个室内停车位的地下大型停车场、近200个车位露天停车场、5000多平方米的临时卸货区停车场，两个超大型露天广场也可为庞大的停车需求提供额外的应急停车空间。近万平方米的物流仓储中心，为本项目提供了庞大的物流中转基地，同时也可能为商圈带来新的科学合理的物流运作模式。5000多平方米的餐饮配套为客户提供了美食广场、品牌快餐、大型中式酒楼等不同档次的餐饮选择。3000多平方米的专业大型会议展示发布中心为厂商客户发布新产品及举办大型会议提供优质的场所。专设会员会所及各类专为项目客户量身打造的专业配套服务中心，合计面积过10000多平方米。项目优势当前中国服装批发行业风起云涌，品牌服装批发市场更是大行其道，这主要得益于社会财富的日益积累，以及人们对品牌的追崇愈演愈烈。2008年世界金融风暴以后，中国的加工或贴牌企业在寻求生存和发展契机，他们意识到最佳出路便是在逆境中打造品牌，而其中最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有的批发市场平台，打造自己的品牌。“商贸企业如何从出口为主转到内销的市场里，最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有批发市场的平台，快速塑造自有品牌。”业内人士分析认为。事实上，广东服

项目投资价值分析报告模版

项目投资价值分析报告第一部分概述项目名称：项目单位：一、企业简介１、目标企业的历史沿革，隶属关系，企业性质及制度；目前职工人数。２、地理位置，占地面积；各交通运输条件（铁、公路、码头和航空港口等），运输方式。３、年设计及实际生产能力，运营状况。４、产品种类，主导产品名称及产量。５、能源供应条件（水、电、汽、气、冷冻等）配套情况。６、主要原、辅、燃料的供应量及距离，费用情况。７、产品质量状况及产品在国内、外市场的定位与知名度。８、产品出口量、主要国家和国外市场份额。二、项目概要三、简要分析结论第二部分团队和管理一、董事长、法人代表二、原有股东情况三、主要管理人员四、主要技术负责人员

五、员工和管理管理及人力资源评价指标 1、内部调控是否合理 2、管理组织体系是否健全 3、管理层是否稳定团结 4、管理层对市场拓展、技术开发的重视程度 5、有否科学的人才培训计划 6、各层面的执行情况第三部分产品和技术一、产品介绍二、产品应用领域及性能特点三、主要技术内容四、技术先进性五、产品技术指标六、国内外技术发展状况产品评价指标 1）产品是否具有独特性，难以替代 2）产品的开发周期 3）产品的市场潜力 4）产品的产业化情况 5）产品结构是否合理 6）产品的生产途径

技术评价指标 1）技术的专有性（技术来源） 2）技术的保密性（专利保护） 3）技术的领先性技术开发 1）技术开发投入占总收入的比重 2）技术开发体系与机构 3）技术储备情况第四部分市场及竞争分析一、市场需求二、目前的市场状况产品市场分布三、产品应用市场前景分析四、产品市场需求预测五、产品市场竞争力分析（1）产品质量竞争力分析（2）生产成本竞争力分析（3）产品技术竞争力分析六、主要竞争对手分析（1）国内主要竞争对手分析，列出前20名。做出竞争对手一览表。（2）国外竞争对手分析

万科企业股份有限公司投资价值分析

万科企业股份有限公司投资价值分析小组成员： 09工商管理学院创业教育实验班龚雪儿谢小琴胡安妮周婧丹 1.引言万科,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。自1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。这只著名的指标股发展到如今，其突出表现还会继续存在吗？如何衡量其现在的投资价值？这是投资者们现在所面临的问题。本文将通过对房地产行业介绍、万科基本情况介绍，以及对其经营情况、财务状况分析，并通过对国家以及其个人发布的信息进行分析，将对万科的投资价值做出一些可行的分析。 2 万科基本情况 2.1万科基本情况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公”称号。万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1％，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。

海南房地产项目投资分析报告

海南房地产项目投资分析报告一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。项目面积参数表表4-1 二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目：景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用

表4-2 (二)前期工程费估算表表4-3 （三）建安工程费表4-4 （四）基础设施费表4-5

（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费表4-7 （七）管理销售费用

表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9

三、投资计划与资金筹措：本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。投资计划与资金筹措表4-10

四、项目销收入的测算本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。五、项目投资收益分析：根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：

行业分析--深化公司投资价值分析的前提和基础

行业分析--深化公司投资价值分析的前提和基础摘要：行业研究在公司价值分析的作用是为公司价值分析长眼：以行业的眼光去判断公司，去发现投资价值和投资机会。企业的价值取决于企业的现在和未来收益，而行业的现状和发展趋势在很大程度上决定了行业内企业现在和未来收益，行业的经营的基本特征和规律，则是行业内企业经营所必须遵循的，同时它也能标示行业内企业核心竞争力的体现，行业内企业竞争优势比较的着重点。本文将通过行业环境和基本面分析和行业特征分析这二个方面的分析，阐述行业分析在公司价值分析中的作用和意义。一、行业分析的内容和意义（一）行业研究的内容和意义行业研究在公司价值分析的作用主是为公司价值分析长眼：以行业的眼光去判断公司，去发现投资价值和投资机会。企业和所在行业之间的关系是点和点所在面的关系，企业的价值取决于企业的现在和未来收益，而行业的现状和发展趋势在很大程度上决定了行业内企业现在和未来收益，行业的经营的基本特征和规律，则是行业内企业经营所必须遵循的，同时它也能标示行业内企业核心竞争力的体现，行业内企业竞争优势比较的着重点。行业分析主要侧重二个方面：一是行业环境和基本面分析，这方面分析包括：行业类型分析、外部因素分析，需求分析，供给分析，获利能力分析。通过行业分

析，就能认识和了解行业内公司的经营环境和背景，是公司分析和价值判断的基础。二是行业经营特征分析：通过行业经营特征、行业的产业链和价值链及构成的分析，揭示行业内企业的经营规律和竞争优势的具体体现。（二）行业分析在公司价值分析中所处的位置完整的公司投资价值分析包括宏观经济分析、行业分析和公司分析，在公司投资价值分析，首先进行的是宏观经济分析，它着重于宏观经济环境和经济增长的分析，它是行业分析的背景和前提。接下来就是行业分析，基于宏观经济分析，对行业产品的需求和供给状况及增长趋势、价格和获利能力的现状和变化进行分析，最后在此基础上，对行业内的公司进行分析和价值判断。行业分析在公司价值分析中所处位置如表一所示：表一、公司价值分析过程图结论和投资建议公司分析行业分析：宏观经济分析二、行业环境和基本面分析针对公司价值分析的行业环境和基本面分析包括：行业类型，外部因素分析，需求分析，供给分析，获利能力分析等。

小区商铺投资攻略——投资教训剖析

小区商铺投资攻略——投资教训剖析投资过于冲动投资商铺万万不可凭一时冲动，要有正确的投资观点。不要因为价格便宜或受到销售人员的鼓惑而匆匆落定。曾先生工作很紧张，平常根本没有投资商铺的常识，购买商铺是一种比较感性的行为。裙楼商铺本来就已经受到人流的制约，更何况是二楼，谁会愿意为了买一些非生活必需品而爬楼梯啊。没有考察竞争状况 “别人赚钱我也一定赚钱”是曾先生抱有的观点，然而在市场充分竞争的情况下，总有人赚钱，有人亏本。无论您是准备自己经营，还是租赁，都要慎重观察市场饱和度、竞争激烈程度，通过商铺供应量及出租率等数据，就可以判断投资市场是否出现了或将会出现供求不平衡。心理准备不足曾先生摇摆于出租、转手、自己经营之间，在招租不成之后，立即想到转手，即使是小亏一笔都在所不惜。而真正要低价转让时又犹豫不决，各种短暂的尝试浪费了不少时间和机会。同时没有足够的资金基础和前期守业的打算，在储备资金不足的情况下依然选择一次性付款，也没有守得云开见月明的心理准备。小区商铺的投资攻守细则看人流：小区商铺的服务对象既可以是小区固定的客户群，也可以是小区外的城市居民，服务受众面较广，特别是临街铺位，依靠交

通和来往的人流、车流的独特优势，备受投资者追捧。随着入住率的提高，广州市郊外的大盘一般都拥有稳定的客户群。看周边商业网点：大部分小区商铺的主旨还是在于为本小区的业主提供日常生活必需品，周边的商业网点越稀缺，越能显示出小区商铺的价值。看开发商：开发商是否善于商铺的经营，对商户的经营类别有无必要的规划和控制，即如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划，投资者的风险必然加大，因此投资价值也就相对较低。小区开发商的经营理念越强，开发策略越成熟，小区商铺的投资价值才会越高。看产品：商铺的地段、人流、门面、进深等都直接影响了经营状况，一般来说，门面越宽，进深适中，商铺前面有休闲广场，越能吸引人气。带小阁楼的商铺便于收藏货物或睡人，更能受到经营者的垂青。看前景：目前广州有许多小区都不在老城区，新区的商铺必定面临一个从淡到旺的过程与风险；小区的入住户数和常住人口越多，小区越成熟，才越具有投资价值和经营回报，商铺的投资价值才会越高。小区商铺的投资建议做好成本估算和效益分析不论钱多钱少，都要为每一次投资做出详细的成本估算与损益表。通过加权系数法，把周边竞争对手和自己想购买的商铺在地段、人流、门面、面积大小、升值潜力等方面的优劣势一一列出来，并分别进行

商铺、营业房项目可行性分析报告(模板参考范文)

商铺、营业房项目可行性分析报告规划设计 / 投资分析

商铺、营业房项目可行性分析报告说明该商铺、营业房项目计划总投资8954.46万元，其中：固定资产投资7751.52万元，占项目总投资的86.57%；流动资金1202.94万元，占项目总投资的13.43%。达产年营业收入9124.00万元，总成本费用7098.36万元，税金及附加161.17万元，利润总额2025.64万元，利税总额2466.21万元，税后净利润1519.23万元，达产年纳税总额946.98万元；达产年投资利润率22.62%，投资利税率27.54%，投资回报率16.97%，全部投资回收期7.39年，提供就业职位203个。项目报告所承载的文本、数据、资料及相关图片等，均出自于为潜在投资者或审批部门披露可信的项目建设信息之目的，报告客观公正地展现建设项目的现状市场及发展趋势，不含任何明示性或暗示性的条件，也不构成决策时的主导和倾向性意见。经项目承办单位法定代表人审查并提供给报告编制人员的项目基本情况、初步设计规划及基础数据等技术资料和财务资料，不存在任何虚假记载、误导性陈述，公司法定代表人已经郑重承诺：对其内容的真实性、准确性、完整性和合法性负责，并愿意承担由此引致的全部法律责任。 ......

主要内容：总论、项目建设背景、产业分析、建设规划分析、选址科学性分析、土建方案说明、项目工艺技术、环境影响概况、安全规范管理、项目风险应对说明、节能情况分析、项目计划安排、项目投资估算、经营效益分析、项目综合结论等。

第一章总论一、项目概况（一）项目名称商铺、营业房项目（二）项目选址 xx产业示范基地（三）项目用地规模项目总用地面积31909.28平方米（折合约47.84亩）。（四）项目用地控制指标该工程规划建筑系数52.13%，建筑容积率1.14，建设区域绿化覆盖率5.04%，固定资产投资强度162.03万元/亩。（五）土建工程指标项目净用地面积31909.28平方米，建筑物基底占地面积16634.31平方米，总建筑面积36376.58平方米，其中：规划建设主体工程26840.37平方米，项目规划绿化面积1832.44平方米。（六）设备选型方案项目计划购置设备共计78台（套），设备购置费3281.75万元。（七）节能分析 1、项目年用电量455324.14千瓦时，折合55.96吨标准煤。

汽车行业投资价值分析

★汽车行业07年中期投资策略★ 我国汽车行业被很多人认为是幼稚产业，一直受到高的关税保护，但是从加入WTO后我国汽车行业并没有被挤垮，而且每年销售增长超过100万辆，而且2006年我国汽车以及零部件出口实现22亿美元的顺差，我国已经成为世界第三大汽车生产国和第二大新车销售市场，既是汽车生产大国，也是汽车消费大国。从我国汽车行业运行数据看我国汽车产销旺盛，预计“十一五”期间中国汽车产销仍将保持快速增长态势。对于汽车行业股票还有整体上市的预期，如上海汽车整体上市已经明确，而长安汽车、东风汽车整体上市也在预期之中。我们认为在汽车产销保持高速增长和整体上市预期情况下对于行业估值偏低的品种重点关注，而对于汽车生产带动的汽车零部件的子行业龙头快速增长可期，也是关注的重点。一、我国汽车行业产销两旺 2006年我国汽车行业运行良好，2006年我国汽车市场是近几年来最好的一年，2006年我国汽车销售总量为万辆，增长率高达％，中国汽车的消费量也上升至全球总消费量的11％。在2006年我国汽车销售收入增长大于销量增长，利润增长大于销售收入增长，2006年1～11月全行业销售利润率达％，利润总额增长率达％。而我国汽车进口也实现同步高增长。2006年1～11月汽车(含底盘)进出口分别为万辆和万辆，增长率分别为％和％，进口车主要集中在四类车型：高档豪华轿车、高档豪华越野车、个性化汽车(如各类跑车以及各种特殊用途的车)、最新推出的各种款式新颖的中低档车。从2007年一季度汽车行业运行情况看，我国汽车行业继续保持产销两旺的势头。中国汽车工业协会最新统计数据显示，一季度我国汽车工业累计产销双双超过210万辆，其中3月份，汽车产销不仅与上月比呈较快增长而且双双超过80万

2021年上市公司投资价值分析报告

上市公司投资价值分析报告一、公司背景及简介 1、成立时间、创立者、性质、主营业务、所属行业、地； 2、所有权结构、公司结构、主管单位； 3、公司重大事件（如重组、并购、业务转型等）。二、公司所属行业特征分析 1、产业结构： ①该行业中厂商的大致数目及分布； ②产业集中度：该行业中前几位的厂商所占的市场份额、市场占有率的具体数据（一般衡量指标为四厂商集中度或八厂商集中度）； ③进入壁垒和退出成本：具体需要何种条件才能进入，如资金量、技术要求、人力成本、国家相关政策等，以及厂商退出该行业需花费的成本和转型成本等。

①年增长率（销售收入、利润）、市场总容量等的历史数据； ②依据上述历史数据，及科技与市场发展的可能性，预测该行业未来的增长趋势； ③分析影响增长的原因：探讨技术、资金、人力成本、技术进步等因素是如何影响行业增长的，并比较各自 ___力。（应提供有关专家意见）。 3、产业竞争分析： ①行业内的竞争概况和竞争方式； ②对替代品和互补品的分析：替代品和互补品行业对该行业 ___、各自的优劣势、未来趋势； ③影响该行业上升或者衰落的因素分析； ④分析加入WTO对整个行业 ___，及新条件下其优劣势所在。

①列出上下游行业的具体情况、与该行业的依赖情况、上下游行业的发展前景，如可能，应作产业相关度分析； ②列出上下游行业的主要厂商及其简要情况。 5、劳动力需求分析： ①该行业对人才的主要要求，目前劳动力市场上的供需情况； ②劳动力市场的变化对行业发展 ___。 6、政府影响力分析： ①分析国家产业政策对行业发展起的作用（政府的引导倾向、各种优惠措施等）； ②其它相关政策 ___：如环保政策、人才政策、对外开放政策等。三、公司治理结构分析

社区商铺投资价值分析

社区商铺投资价值分析及其对新城的借鉴意义一、社区商铺增值方式分析 1、社区商铺的分类和特点商铺市场是商业房地产市场的分支，按照权威的美国房地产协会CCIM的定义，其他三个分支市场是写字楼、仓库和厂房。一般而言，住宅物业占有整个房地产市场的最大分额，商铺市场次之，再其次为办公楼市场及其他物业形式。商铺市场有多种分类方法，按照上海商委制定的《上海商业分级设置规范》，以上海市为例，可以对商铺做这样的分类：市级商业中心商铺，如南京东路、淮海路、四川北路、闸北不夜城及浦东的新上海商业城等；区域商业（副中心）商铺，如虹口的提蓝桥、长宁的虹桥、普陀的曹家渡等；郊区新城商业中心商铺，主要是指政府规划的“一城九镇”中形成的区域型商业中心的商铺；社区商铺，主要是指位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区内或社区附近居民的商铺；专业街商铺，指经营同一系列的商品或同种业态的服务的特色商业街的商铺，如七浦路服饰一条街，吴江路美食街；地铁商铺，如地铁一号线人民广场站下的香港名品街、迪美广场等；可以看出，社区商铺只是诸多商铺形式中的一种，但有其自身明显的特征。相比于中心商圈的商铺，有这样一些特点： 1）售价相对较低、升值潜力较大 2）供应量比较大，投资总额小，易于介入 3）产租能力比较低，但收益稳定

高端价格中端价格低端价格备注社区商铺浦东昌里路 24元/平方米，天普陀区梅川路 10~12元 /平方米，天浦东上南路（海阳路、灵岩路） 1.2元/平方米，天高端和低端差距20 倍市级商业街商铺南京路静安段 80元/平方米，天四川北路北段 25~30元 /平方米，天不夜城天目西路段 5元/平方米，天高端和低端相差16 倍 ——根据上海商报主要商业路段租金调查数据整理获得由于社区商铺所具有的这些特点，越来越受到投资者的重视，开发商在进行居住区开发时也越来越重视商业部分的规划设计和产品定位，更多的请商业策划公司或者商铺代理公司介入，以期获取比住宅部分更高的利润。从整个房地产市场的走势来看，社区商铺已经成为商铺增量部分的主体。按照上海市政府“十五”规划，将投入2500亿元新建商品住宅，其中环线内1950~2080万平米，内外环线之间3220~3440万平米，外环线外2330~2480万平米，按照居住区商业设施占 5.5%的保守计算，整个“十五”期间社区商业面积增量在412~440万平米，5年间增长30.8%~32.86%，发展前景是非常看好的。 2、社区商铺的物业属性和商业属性作为不动产（real estate）的一种形式，商铺或者社区商铺相对于居住类物业而言，除了都具有物业属性之外，还具有商业经营的属性。先看社区商铺的物业属性，这反映在四个方面：1）功能性2）稀缺性3）有效需求性4）可流通性。功能性。可以用来作为商业经营的场所，可以用做抵押或担保，可以被继承和赠送稀缺性。因为土地是唯一的，作为不动产的一种形式，商铺具有房

投资价值分析报告

投资价值分析报告导读：范文投资价值分析报告【篇一：稀土投资价值分析报告】我国稀土产业经过40多年建设与发展，在生产和应用方面都取得了长足的进步。特别是近十年的发展，形成了稀土原料向深加工方面发展、稀土应用向高科技领域发展的良好趋势。关于稀土行业的投资价值分析报告一直是众多稀土行业人士所关注的，以下是稀土投资价值分析报告提纲：第一章稀土投资价值分析报告概述第二章稀土矿产品生产技术发展趋势分析第三章稀土矿产品所属行业概述第四章稀土矿产品原材料市场状况第五章稀土矿市场供给与需求分析第六章稀土矿市场消费状况分析

第七章国际稀土矿市场分析第八章国内稀土矿市场竞争分析第九章稀土矿市场发展问题及应对策略第十章2010-2014年稀土矿市场预测第十一章稀土矿市场投资环境及风险分析第十二章稀土矿市场投资前景及投资建议第十三章稀土投资价值分析报告附件【篇二：家具制造行业投资价值分析报告】根据尚普咨询调查显示，2010年家具制造业销售收入总额达到3793.079亿元，同比增长30.77%。家具制造业利润总额达到186.080亿元，同比增长46.80%。可见家具行业前景十分可观，家具制造行业投资价值分析报告也受多方人士所关注，下面我们来看一下家具制造行业投资价值分析报告编制提纲。

第一章：投资价值分析报告概要一、项目名称及承办单位二、项目建设目标及意义三、项目投资方案四、投资收益分析五、项目投资风险及规避六、项目投资价值第二章：项目背景及规划一、项目背景二、项目建设规划三、主要产品和产量

四、工艺技术方案第三章：内外部环境分析一、宏观环境分析 1、政治和法律环境 2、经济环境 3、社会文化环境 4、技术环境二、微观环境分析 1、产业生命周期分析 2、产业结构 3、市场结构与竞争

上市公司投资价值分析报告

上市公司投资价值分析报告导读：本文上市公司投资价值分析报告，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。上市公司投资价值分析报告一、公司背景及简介 1、成立时间、创立者、性质、主营业务、所属行业、注册地； 2、所有权结构、公司结构、主管单位； 3、公司重大事件（如重组、并购、业务转型等）。二、公司所属行业特征分析 1、产业结构： ① 该行业中厂商的大致数目及分布； ② 产业集中度：该行业中前几位的厂商所占的市场份额、市场占有率的具体数据（一般衡量指标为四厂商集中度或八厂商集中度）； ③ 进入壁垒和退出成本：具体需要何种条件才能进入，如资金量、技术要求、人力成本、国家相关政策等，以及厂商退出该行业需花费的成本和转型成本等。 2、产业增长趋势： ① 年增长率（销售收入、利润）、市场总容量等的历史数据； ② 依据上述历史数据，及科技与市场发展的可能性，预测该行业未来的增长趋势； ③ 分析影响增长的原因：探讨技术、资金、人力成本、技术进

步等因素是如何影响行业增长的，并比较各自的影响力。（应提供有关专家意见）。 3、产业竞争分析： ① 行业内的竞争概况和竞争方式； ② 对替代品和互补品的分析：替代品和互补品行业对该行业的影响、各自的优劣势、未来趋势； ③ 影响该行业上升或者衰落的因素分析； ④ 分析加入WTO对整个行业的影响，及新条件下其优劣势所在。 4、相关产业分析： ① 列出上下游行业的具体情况、与该行业的依赖情况、上下游行业的发展前景，如可能，应作产业相关度分析； ② 列出上下游行业的主要厂商及其简要情况。 5、劳动力需求分析： ① 该行业对人才的主要要求，目前劳动力市场上的供需情况； ② 劳动力市场的变化对行业发展的影响。 6、政府影响力分析： ① 分析国家产业政策对行业发展起的作用（政府的引导倾向、各种优惠措施等）； ② 其它相关政策的影响：如环保政策、人才政策、对外开放政策等。三、公司治理结构分析

商业街商铺投资分析

商业街商铺 ?商业街商铺类型商业街商铺的分类可以有多种多样：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。就复合商业街来讲，因为经营商品没有统一性、协调性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，这一点并不符合竞争规则。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，另外它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。需要指出的是，国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，赛睿顾问认为这种努力有不切实际的地方，运做成功的几率很小，或者要想运做成功，是不可以采取短期投资行为的，如果投资商接受长达十几年，甚至几十年的投资回收周期，那么投资大型复合商业街的方案才是可行的。复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。 ?专业商业街商铺的特点（1）商业街规模特点规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，每个独立的"

旅游行业及重点上市公司投资价值分析

05年旅游行业及重点上市公司投资价值分析 2004年旅游行业收到SARS影响的消除的影响，全面恢复性增长，预计全年旅游人数将达到3.27亿，其中出境游客将达到2700万人次，入境游客将达到1亿人次，国内游客将达到2亿人次同比增长31％，预计2005年旅游人数将达到3.851亿，同比增长18％； ·2004年国内游和出境游得到了较快的增长，基本恢复到2004年应有的水平，但是入境游客的增长仍然乏力，虽然入境散客和商务客增长恢复比较正常，但是入境团体客恢复情况不尽人意，主要还是SARS影响未消除所致，预计2005年入境游客将完全恢复到2005年应有水平； ·旅游业的黄金周效应在2004年仍然比较明显，但是旅游人数分布已经开始呈现扁平化发展的趋势；政府正在讨论的带薪休假方式如果可以实行，对于旅游业将会形成利好，可以有效缓解目前景点和旅行社以及酒店接待能力不足的问题，可以达到旅游资源的有效利用；预计2005年旅游人数分布扁平化趋势将继续加大，带薪休假的推出将更加推动这种趋势的延续； ·2005年，景点类上市公司仍将继续受惠于旅游行业的持续景气，特别是可以将门票计入的上市公司将成为最大的受惠者； ·2005年旅行社集中度不高，竞争激烈的局面仍旧难以改变； ·2005年酒店业也将成为旅游行业景气的收益者，特别是适应国内游客的连锁经济型酒店将有较大发展；..维持对景点类行业的增持评级，维持对旅行社行业的中性评级，维持酒店类公司的中性评级，但是对于连锁经济型酒店调高评级至增持。 ·重点关注公司：峨眉山，锦江酒店，华天酒店；跟踪观察的公司：中青旅 SARS影响消除，行业恢复性增长 2004年旅游行业收到SARS影响的消除的影响，全面恢复性增长，预计全年旅游人数将达到3.27亿，同比增长31％，其中出境游客将达到2700万人次，入境游客将达到1亿人次，国内游客将达到2.08亿人次，预计2005年旅游人数将达到3.931亿，同比增长18％。从游客结构来看，2005年我国出境游仍将保持较高的增长速度，预计全年出境游客人次将达到3510万，较2004年同比增长30％以上；入境游客在2005年将完全消除SARS的影响，入境游客数预计将达到1.1亿，同比增长10％左右；国内游客人次仍将保持旺盛的增长，预计2005年全年将达到2.4 亿人次，同比增长15％。入境游客的增长在2004年仍然乏力，虽然入境散客和商务客增长恢复比较正常，但是入境团体客恢复情况不尽人意，主要还是SARS影响未消除所致，预计2005年入境游客将完全恢复到2005年应有水平。

商铺项目可行性分析报告(模板参考范文)

商铺项目可行性分析报告规划设计 / 投资分析

商铺项目可行性分析报告说明该商铺项目计划总投资10531.08万元，其中：固定资产投资9370.20 万元，占项目总投资的88.98%；流动资金1160.88万元，占项目总投资的11.02%。达产年营业收入10353.00万元，总成本费用7898.63万元，税金及附加181.84万元，利润总额2454.37万元，利税总额2974.74万元，税后净利润1840.78万元，达产年纳税总额1133.96万元；达产年投资利润率 23.31%，投资利税率28.25%，投资回报率17.48%，全部投资回收期7.22年，提供就业职位169个。努力做到合理布局的原则：力求做到功能分区明确、生产流程顺畅、交通组织合理，环境保护良好，空间处理协调，厂容厂貌整洁，有利于生产管理和工程分区建设。 ...... 主要内容：项目总论、项目建设及必要性、市场研究、建设规划分析、选址评价、项目工程设计说明、工艺概述、环境保护、清洁生产、生产安全保护、建设风险评估分析、项目节能概况、项目进度方案、项目投资分析、项目经营效益、总结说明等。

第一章项目总论一、项目概况（一）项目名称商铺项目（二）项目选址 xx经济开发区（三）项目用地规模项目总用地面积35304.31平方米（折合约52.93亩）。（四）项目用地控制指标该工程规划建筑系数59.69%，建筑容积率1.34，建设区域绿化覆盖率6.24%，固定资产投资强度177.03万元/亩。（五）土建工程指标项目净用地面积35304.31平方米，建筑物基底占地面积21073.14平方米，总建筑面积47307.78平方米，其中：规划建设主体工程35113.31平方米，项目规划绿化面积2950.80平方米。（六）设备选型方案项目计划购置设备共计128台（套），设备购置费4084.90万元。（七）节能分析 1、项目年用电量828143.15千瓦时，折合101.78吨标准煤。