冷冻库项目可行性研究报告

冷冻库项目可行性研究报告

泓域咨询/规划项目

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目录

第一章冷冻库项目绪论 (1)

第二章建设背景及可行性分析 (9)

第三章冷冻库项目选址科学性分析 (13)

第四章工程设计总体方案 (17)

第五章工艺技术设计及设备选型方案 (21)

第六章冷冻库项目实施进度计划 (26)

第七章项目环境保护分析 (28)

第八章节能分析 (37)

第九章组织机构及人力资源配置 (41)

第十章投资估算与资金筹措 (45)

第十一章经济评价 (57)

第十二章冷冻库项目综合评价结 (72)

第一章冷冻库项目绪论

一、冷冻库项目名称及承办企业

（一）项目名称

冷冻库项目

（二）项目建设性质

本期工程项目属于新建项目，主要从事冷冻库项目投资运营。

（三）报告说明

可行性研究报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。。

二、冷冻库项目概况

根据谨慎财务测算，项目总投资8171.65 万元，其中：固定资产投资7050.60 万元，占项目总投资的86.28 %；流动资金1121.05 万元，占项目总投资的13.72 %。在固定资产投资中，建设投资6990.65 万元，占项目总投资的85.55 %；其中：建筑工程投资3134.88 万元，占项目总投资的38.36 %；设备购置费3265.49 万元，占项目总投资的39.96 %；安装工程费97.96 万元，占项目

总投资的1.20 %；工程建设其他费用389.01 万元，占项目总投资的 4.76 %（其中：土地使用权费235.48 万元，占项目总投资的2.88 %）；预备费103.31 万元，占项目总投资的1.26 %。建设期固定资产借款利息59.95 万元，占项目总投资的0.73 %。xxx有限公司计划自筹资金（资本金）4898.75 万元，占项目总投资的59.95 %；申请银行借款总额2285.81 万元，占项目总投资的27.97 %（项目建设期申请银行固定资产借款1949.50 万元，占项目总投资的23.86 %；本期工程项目正常经营期拟申请银行流动资金借款336.32 万元，占项目总投资的4.12 %）；采取其他方式筹措资金987.09 万元，占项目总投资的12.08 %（其中：申请国家专项资金564.05 万元，占项目总投资的6.90 %；其他融资423.04 万元，占项目总投资的5.18 %）。

项目建成投入正常运营后主要生产冷冻库类产品。。根据谨慎财务测算，预期达纲年营业收入10575.90 万元，总成本费用7269.24 万元，税金及附加86.63 万元，利润总额3220.03 万元，利税总额4063.77 万元，税后净利润2415.02 万元，达纲年纳税总额1648.75 万元；达纲年投资利润率39.40 %，投资利税率

49.73 %，投资回报率29.55 %，项目盈亏平衡点37.16 %，全部投资财务内部收益率26.18 %，财务净现值6173.38 万元，全部投资回收期4.84 年，总投资收益率40.71 %，资本金净利润率65.73 %；提供就业职位105.76个，达纲年综合节能量30.97 吨标准煤/年，项目总节能率17.39 %，具有显著的经济效益、社会效益和节能效益。

本报告所描述的投资预算及财务收益预评估均以《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》为标准进行测算形成，是基于一个动态的环境和对未来预测的不确定性，因此，可能会因时间或其他因素的变化而导致与未来发生的事实不完全一致，所以，相关的预测将会随之而有所调整，敬请接受本报告的各方关注以xxx有限公司名义就同一主题所出具的相关后续研究报告及发布的评论文章，故此，本报告中所发表的观点和结论仅供报告持有者参考使用；报告编制人员对本报告披露的信息不作承诺性保证，也不对各级政府部门（客户或潜在投资者）因参考报告内容而产生的相关后果承担法律责任；因此，报告的持有者和审阅者应当完全拥有自主采纳权和取舍权，敬请本报告的所有读者给予谅解。

本报告是基于可信的公开资料或报告编制人员实地调查获取的素材撰写，根据《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）的要求，依照“科学、客观”的原则，以国内外冷冻库的市场需求为前提，泓域咨询通过大量收集冷冻库行业准入条件和前沿技术等重要信息，全面预测其发展趋势；按照《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》的具体要求，主要从技术、经济、工程方案、环境保护、安全卫生和节能及清洁生产等方面进行充分的论证和可行性分析，对项目建成后可能取得的经济效益、社会效益进行科学预测，从而提出本期工程项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，因此，该报告是一份较为完整的为项目决策及审批提供科学依据的综合性分析报告。

三、冷冻库项目投资方案及预期经济效益

（一）项目投资规模及资金构成

1、根据谨慎财务测算，项目总投资8171.65 万元，其中：固定资产投资7050.60 万元，占项目总投资的86.28 %；流动资金1121.05 万元，占项目总投资的13.72 %；在固定资产投资中，建设投资6990.65 万元，占项目总投资的85.55 %。建设期固定资产

借款利息59.95 万元，占项目总投资的0.73 %。

2、本期工程项目建设投资6990.65 万元，其中：工程建设费用6498.33 万元，占项目总投资的79.52 %，包括：建筑工程投资3134.88 万元，占项目总投资的38.36 %；设备购置费3265.49 万元，占项目总投资的39.96 %；安装工程费97.96 万元，占项目总投资的1.20 %。工程建设其他费用389.01 万元，占项目总投资的4.76 %（其中：土地使用权费235.48 万元，占项目总投资的2.88 %）；预备费103.31 万元，占项目总投资的1.26 %。

（二）资金筹措方案

1、项目总投资8171.65 万元，根据资金筹措方案，xxx有限公司计划自筹资金（资本金）4898.75 万元，占项目总投资的59.95 %。

2、根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额2285.81 万元，占项目总投资的27.97 %，其中：项目建设期申请银行固定资产借款1949.50 万元，占项目总投资的23.86 %；本期工程项目正常经营期拟申请银行流动资金借款336.32 万元，占项目总投资的4.12 %。

3、本期工程项目采取其他方式筹措资金987.09 万元，占项目总投资的12.08 %（其中：申请国家专项资金564.05 万元，占项目总投资的 6.90 %；其他融资423.04 万元，占项目总投资的5.18 %）。

（三）项目达纲年预期经济效益规划目标

1、项目达纲年预期营业收入（SP）：10575.90 万元（含税）。

2、年总成本费用（TC）：7269.24 万元。

3、税金及附加：86.63 万元。

4、达纲年利税总额：4063.77 万元。

5、项目达纲年利润总额（PFO）：3220.03 万元。

6、项目达纲年净利润（NP）：2415.02 万元。

7、项目达纲年纳税总额：1648.75 万元。

8、达纲年投资利润率：39.40 %。

9、达纲年投资利税率：49.73 %。

10、达纲年投资回报率：29.55 %。

11、达纲年总投资收益率：40.71 %。

12、达纲年资本金净利润率：65.73 %。

13、全部投资回收期（所得税后）（Pt）：4.84 年（含建设期12个月）。

14、全部投资财务内部收益率：26.18 %（达纲年）。

15、固定资产投资回收期：4.18 年（含建设期12个月）。

16、项目经营盈亏平衡点（BEP）：37.16 %（达纲年）。

四、项目评价

1、对此，中国工程院于2013年适时组织100多位院士、专家，深入研究世界制造业发展趋势、各工业发达国家的战略措施、中国制造业存在的问题、重大技术变革带来的影响，历时两年完成了制造强国战略研究课题，有关部门在此研究的基础上，制定了《中国制造2025》，并于2015年5月发布实施。

2、根据谨慎财务测算，本期工程项目达纲年投资利润率39.40 %，投资利税率49.73 %，全部投资回报率29.55 %，项目全部投资所得税后财务内部收益率26.18 %，达纲年财务净现值6173.38 万元，总投资收益率40.71 %，资本金净利润率65.73 %，全部投资回收期4.84 年（含建设期12个月），固定资产投资回收期4.18 年（含建设期12个月），项目盈亏平衡点37.16 %，因

此，本期工程项目经营非常安全，说明项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

第二章建设背景及可行性分析

一、冷冻库项目建设背景分析

1、客观地讲，中国制造业总体上仍未摆脱规模拉动的路径依赖，由数量扩张向质量提升的转变尚不够顺畅。质量效益、结构优化和持续发展三方面，相较美、德、日等制造强国仍有巨大提升空间，特别是质量效益，未来应是中国制造强国建设的主要突破方向。显而易见，《中国制造2025》实施和推进所取得的成效，是中国制造企业在各方的支持下奋发图强的结果，是顺应第四次工业革命的浪潮而积极吸纳、融入各类高新技术的结果，是多年技术创新积累而发力的结果，是在开放的环境下与国外相关企业开展平等互利双赢的合作的结果。一些国外组织对《中国制造2025》的认识，不乏臆测和推断，其逻辑和推理缺乏科学性和公正性，结论自然是片面的、双重标准的。美国贸易代表办公室对华301调查报告，多处提到《中国制造2025》，但遗憾的是调查报告充斥了违背事实的推理，与《中国制造2025》的主张和部署不符。这一调查报告置世贸组织原则于不顾，单边主义发起对中国出口到美国的1300个单独关税项目产品，包括航空航天、信息

通讯、机械产品在内，加征25%的从价税。这一行动，固然对清单所列这些产品在美的竞争力有所影响，特别是对生产这些机械产品的中国企业，可能带来竞争力削弱、订单减少、经营困难。但中国的回应，对美国相应的产业带来的影响或许更甚。

2、战略性新兴产业上市公司呈现全面发展格局。自2014年以来，战略性新兴产业营收均实现逆势增长，重点产业业绩表现良好，呈现全面发展格局。具体来看，节能环保产业在利好政策带动下迎来快速增长，营收增速持续扩大，2015年第一季度达27.7%，较2013年增速翻番，居于七大产业首位；信息消费爆发式增长支撑了新一代信息技术产业营收持续快速增长，2015年第一季度其营收增速达18.6%，与2014年基本持平，较2013年提升6.7个百分点；在轨道交通装备、航空航天等领域带动下，2015年第一季度高端装备制造产业营收增长17.5%，较2014年略微下滑，但增速仍列第三位；新能源产业实现较快增长，2015年第一季度营收增速为12.1%，但受风电产业业绩下滑的影响，增速较2014年下滑8.4个百分点；生物及新材料产业实现平稳较快增长，2015年第一季度营收增速分别为10.6%和10.2%。

3、“十三五”时期我市工业发展面临的国内外条件与环境前所未有，机遇与挑战并存，压力与动力共生，面对新形势、新任务，必须立足市情实际，准确把握和遵循工业经济发展的客观规律，妥善应对国内外发展环境的新变化，抓住机遇，乘势而为，加快转变经济发展方式，实现工业和信息化跨越发展。

二、项目可行性分析

1、目前，由于经济增速放缓，总体需求不足，我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等原材料工业仍存在严重产能过剩，我国在2016年将持续进行经济结构转型政策，将对原材料工业的需求进一步带来不利影响，在当前很多传统行业仍在低效运行的情况下，给企业在明年转型升级带来巨大压力，化解产能过剩仍然成为传统原材料工业发展的重点任务。2015年，钢铁行业处于全行业亏损状态，10月钢铁行业PMI指数仅为42.20%，尤其是国有及控股企业亏损严重并仍在恶化。2015年5月，工信部发布印发了《部分产能严重过剩行业产能置换实施办法的通知》，以遏制产能严重过剩行业盲目扩张，深入推进化解产能过剩工作并取得了一定成效，水泥、平板玻璃、钢铁等行业固定资产投资增速处

于不断放缓的态势。冷冻库制造名列其中，覆盖拟建项目投产后的产品，因此，本期工程项目属于当前国家重点鼓励发展的产业；综上所述，本期工程项目符合国家及地方相关行业的准入规定。

2、刚刚闭幕的中央经济工作会议，按照稳中求进的工作总基调，对明年的经济工作进行了周密部署，既有现实针对性，又有长期指导性，为我们更好地认识、适应、引领经济发展新常态、促进经济持续健康发展指明了方向。

第三章冷冻库项目选址科学性分析

一、项目用地总体要求

1、“冷冻库项目”均按照xxx建设用地规划许可证及建设用地规划设计要求进行设计，同时，严格按照xxx建设规划部门与国土资源管理部门提供的界址点坐标及用地方案图布置场区总平面图。

2、建设项目平面布置符合冷冻库行业、重点产品的厂房建设和单位面积产能设计规定标准，达到《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）文件规定的具体要求。

3、根据测算，本期工程项目固定资产投资强度3873.96 万元/公顷，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的冷冻库行业固定资产投资强度≥1259.00 万元/公顷的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“固定资产投资强度≥3000.00 万元/公顷”的具体要求。

4、根据测算，本期工程项目建筑容积率0.99 ，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的冷冻库行业建筑容积率≥0.80 的规定；同时，满

足xxx经济开发区确定的“建筑容积率≥1.00 ”的具体要求。

5、根据测算，本期工程项目建筑系数72.25 %，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的冷冻库行业建筑系数≥30.00 %的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“建筑系数≥35.00 %”的具体要求。

6、根据测算，本期工程项目办公及生活用地所占比重4.80 %，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的冷冻库行业办公及生活用地所占比重≤7.00 %的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“办公及生活用地所占比重≤7.00 %”的具体要求。

7、根据测算，本期工程项目绿化覆盖率6.86 %，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的冷冻库行业绿化覆盖率≤20.00 %的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“绿化覆盖率≤20.00 %”的具体要求。

8、根据测算，本期工程项目占地产出收益率5810.93 万元/公顷，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的冷冻库行业占地产出收益率

≥5000.00 万元/公顷的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“占地产出收益率≥6000.00 万元/公顷”的具体要求。

9、根据测算，本期工程项目占地税收产出率905.91 万元/公顷，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的冷冻库行业占地税收产出率≥350.00 万元/公顷的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“占地税收产出率≥450.00 万元/公顷”的具体要求。

10、根据测算，本期工程项目办公及生活建面所占比重8.62 %，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的冷冻库行业办公及生活建面所占比重≤15.00 %的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“办公及生活建面所占比重≤10.00 %”的具体要求。

11、根据测算，本期工程项目土地综合利用率100.00 %，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的冷冻库行业土地综合利用率≥90.00 %的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“土地综合利用率≥95.00 %”的具体要求。

二、冷冻库项目选址综合评价

刚刚闭幕的中央经济工作会议，按照稳中求进的工作总基调，对明年的经济工作进行了周密部署，既有现实针对性，又有长期指导性，为我们更好地认识、适应、引领经济发展新常态、促进经济持续健康发展指明了方向。

综上所述，项目选址位在xxx经济开发区工业项目占地规划区，该区域地势平坦开阔，四周无污染源、自然景观及保护文物；供电、供水可靠，给、排水方便，而且，交通便利、通讯便捷、远离居民区；所以，从场址周围环境概况、资源和能源的利用情况以及对周围环境的影响分析，拟建工程的场址选择是科学合理的。

第四章工程设计总体方案

三、建筑规划方案

（一）建筑设计规范和标准

1、《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）。

2、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）。

3、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）。

4、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）。

5、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）。

7、《钢结构设计规范》（GB50017-2003）。

8、《冷弯薄壁型钢结构技术规范》（GB50018-2002）。

10、《建筑地面设计规范》（GB50037-1996）。

11、《动力机器基础设计规范》（GB50040-96）。

（二）建筑工程设计总体要求

1、土建工程是在满足冷冻库生产工艺专业所提条件的前提下，使其满足国家的有关规范规定，还结合xxx的自然条件、施工能力，力求建筑的美观大方，经济实用，并使场区各建构筑物协调一致。

2、建筑设计是根据生产工艺提出的设计条件结合总图位置，进行平面布局，空间组合，结构选型，全面考虑施工、安装及检修要求，既要充分满足生产经营要求，又要注重建筑的形象。

3、xxx有限公司应该根据冷冻库行业冷冻库产品生产的特点，应按国家规范，妥善处理防火、防爆、防污、防腐、耐高温等要求。

4、根据需要，积极采用经过验证的新技术和经过国家或省、部级鉴定的新材料，并尽可能利用地方建设材料；在生产工艺允许的条件下，尽可能采用联合厂房，并考虑开敞与半开敞甚至露天装置以节约项目建设投资。

5、xxx有限公司的建筑设计应遵守国家现行技术规范、规定，特殊建筑物按专门的技术规范、标准执行。

6、“冷冻库项目”建筑设计及结构设计在满足冷冻库生产工艺要求的前提下，尽量贯彻工业厂房联合化、露天化、结构轻型化原则，并注意因地制宜。对采光通风、保温隔热、防火、防腐、抗震等均按国家现行规范、规程和规定执行，努力做到场房设计保障安全、技术先进、经济合理、美观适用，同时方便施工、安