物业专项维修资金管理使用中存在的问题和对策分析

住房专项维修资金的设置是我国当前优化住宅物业服务，保障房屋公用部门正常维修的重要设施。我国专门出台了相关管理办法以规范专项维修资金的使用与管理。随着实施时间的延长，一些问题和弊端在住房專项维修资金的筹集、使用和管理过程中逐渐显现出来。文章围绕物业专项维修资金管理与使用问题进行探讨，分析了资金使用管理过程中存在的问题和缺陷，并提出改进建议。

标签：物业；专项维修资金；管理使用；问题；对策

引言

随着城市化建设水平的不断提高，人们对居住环境的要求越来越高，住宅物业管理的精细化程度和规范化水平与日俱增。住宅建筑在长时间使用过程中，受客观条件或人为因素影响会发生不同程度的损坏，给业主或用户的正常工作生活带来很大负面影响。在过去，住宅建筑公用设施、公用部位的维修由于责任不清、资金来源等问题一直是住宅维修的难点。为妥善解决这一问题，我国于2008年出台了《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），对住宅公用部位、公用设施的维修、改造问题进行了明确规范。《办法》实施几年来，在优化住宅物业管理服务、提高住宅保障水平方面发挥了巨大的促进作用。但在实际工作中，也遇到许多问题和困难，影响了住宅专项维修资金的高效使用。

1 当前我国物业专项维修资金管理使用面临的困难和问题

1.1 住宅专项维修资金归集环节存在的问题

为确保《住宅专项维修资金管理办法》的顺利实施，各地政府投入大量资源，采取包括将缴纳住宅专项维修资金和发放房屋所有权证相挂钩等多项有力措施进行宣传、推广，有力地支持了首期住宅专项维修资金的收缴工作。但在征集环节，还存有如下问题：一是和商品房建设速度相比，维修资金的设立较为滞后。商品房的销售和专项维修资金的收缴彼此相脱节。有的小区房屋已经销售完毕，专项维修资金才刚刚开始收缴，还有的小区销售时间段跨度很大，在收缴专销维修资金时之前销售的住房往往没有补交。二是住宅专项维修资金减免情况严重。自住宅专项维修资金设立实施以来，在各地资金收缴过程中经常因为各种人为影响，比如行政命令或人情的原因受到减免，导致应缴纳的专项维修资金严重不足额，影响了住宅维修、改造工程的顺利实施，给广大业主用户造成不便。2008年《住宅专项维修资金管理办法》出台后，应缴改造资金减免问题才有所遏制。三是许多业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%，未进行续交。上述三个问题是住宅专项维修资金归集阶段存在的主要问题，它们的存在，严重影响了住宅专项资金的后续使用与管理，必须下大力气解决。

1.2 住宅专项维修资金使用过程中存在的问题

物业维修专项资金使用的操作流程

物业维修专项资金使用的操作流程根据《物业专项维修资金管理办法》第十四条、第十五条的有关规定，结合本辖区物业专项维修资金使用情况，进一步规范政府代管部分物业专项维修资金的使用，特制订物业专项维修资金使用操作程序。一、物业专项维修资金使用一般操作程序 1、出具委托书（附一）。小区业主委员会出具把小区内需要维修的物业项目委托物业服务企业办理相应手续的书面文件。 2、提出维修计划和资金使用方案。由物业服务企业根据小区内的物业使用状况，提出小区共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及物业专项维修资金使用方案（包括实施项目和资金使用预算）。 3、公告（附二）。在小区内以公告的形式把维修改造计划和物业专项维修资金使用方案告知全体业主，采取召开业主大会方式的，要告知召开业主大会的时间和地点；采取征询意见方式的，告知征询业主意见的时间计划。 4、召开业主大会或征询意见。召开业主大会或征询业主意见时，要求业主填写《小区物业专项维修资金使用征询意见表》（附三），业主在《小区物业专项维修资金使用征询意见表》中明确对维修的项目和金额是否同意，并在表格相应栏内签名或盖章。 5、汇总意见。《小区物业专项维修资金使用征询意见表》征求意见后回收汇总，计算出各个维修项目的同意率和不同意率，并填写《小区物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》（附四）、《小区物业专项维修资金使用征询意见结果汇总表》（附五）。公示（附六）。将以下材料在小区内公示7天：①委托书；②维修改造计划和物业专项维修资金使用方案；③《小区物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》、《小区物业专项维修资金使用征询意见结果汇总表》。公示时将公示上墙资料拍照归档。

物业项目部管理办法.doc

物业项目部管理办法一、工程部礼貌用语规范 1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗？”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗？”再问清没有其它事项后，说“再见”。 2、维修工服务用语：在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好！我是工程部维修工，是您需要帮助吗？”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕后说“您好！现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗？”在报修人员没有其它事情后说“再见”。 3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好！您有什么需要帮助的吗？”再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。”再经主管领导同意后说“您好！请您登记一下。”在登记完毕后，迎领参观人员参观，并随时回答参观人员提出的问题。在参观人员参观完毕后，送出门外说“您慢走，再见”。二、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时

上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在报修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。 8、负责清扫地下室公共区域内的卫生，每周进行一次全面的卫生清洁。 9、如发生溢水事故时应沉着冷静，迅速关闭阀门，切断水源，并及时维修处理和上报有关领导。争取把财产损失降到最低限度。 > 10、对所有设备、设施按规定要求进行维修保养和消毒。 11、每周对办公楼区域内所有用水量作一次统计，随时掌握室外管网是否有溢水现象。四、电工服务流程 1、每天对管辖区域内各层强电井道母线、负荷开关、插座、普通照明、应急照明、庭院照明、景观照明以电气设备进行巡回检查。 2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。 3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。 4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。 5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维修。 6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。 7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在保修单上签字确认

物业专项维修资金管理办法(doc 10)

资金管理工作，其所属的物业专项维修资金管理机构具体实施物业专项维修资金管理工作。县级以上地方人民政府财政、审计等有关部门应当按照各自职责，做好物业专项维修资金的监督工作。第二章交纳第六条首次物业专项维修资金，由业主以购房款总额为基数，分别按照下列比例交纳：（一）未配备电梯的，按照1%的比例交纳；（二）配备电梯的，按照2%的比例交纳；物业管理区域内建设单位自用或者出租的住宅物业以及与住宅楼结构相连的非住宅物业，未配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房售房价款1%的比例交纳；配备电梯的，按照2%的比例交纳。与住宅楼结构不相连的非住宅物业，按照1%的比例交纳。第七条首次物业专项维修资金，业主应当在办理物业权属登记时交纳。物业管理区域内建设单位自用或者出租的物业，其首次物业专项维修资金，建设单位应当在办理物业权属登记时交纳。第八条首次物业专项维修资金由市、县人民政府房地产行政主管部门或者其所属的物业专项维修资金管理机构收取。物业专项维修资金收取单位收取物业专项维修资金，应当向交纳人出具省人民政府财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。第九条一幢房屋的物业专项维修资金余额低于首次交纳的物业专项维修资金30%时，该幢房屋的业主应当续筹物业专项维修资金。业

主续筹物业专项维修资金有困难的，经所在单位证明，可由业主或者其配偶申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额。物业专项维修资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。第十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将所得收益的70%纳入物业专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。前款规定的物业管理企业代办费用，由业主委员会和物业管理企业在物业服务合同中约定。第三章管理第十一条市、县人民政府房地产行政主管部门应当通过招标选择商业银行，设立物业专项维修资金管理专户。业主交纳的物业专项维修资金，由市、县人民政府房地产行政主管部门在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户，并按幢设置明细账目。物业专项维修资金应当自存入专户之日起结息到户，记账到户。第十二条业主大会成立后，业主委员会应当到物业专项维修资金收取单位查询所在物业管理区域内交纳物业专项维修资金的业主名单和金额，并在物业管理区域内公示。业主未交纳物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳。第十三条物业专项维修资金账户的账目管理，由业主委员会负责，业主委员会可以委托物业管理企业负责具体管理。

某物业项目控制中心管理办法 - 制度大全

某物业项目控制中心管理办法-制度大全某物业项目控制中心管理办法之相关制度和职责，物业管理有限质量管理体系文件--控制中心管理办法1.目的规范控制中心的工作,明确控制中心的职责。2.范围适用于公司各业务部门。3.职责责任部门/岗位工作内容管理处经理负... 物业管理有限质量管理体系文件 --控制中心管理办法 1.目的规范控制中心的工作,明确控制中心的职责。 2.范围适用于公司各业务部门。 3.职责责任部门/岗位工作内容管理处经理负责控制中心工作的指导、检查安全主管/主办/班长负责控制中心工作的监督、检查控制中心负责人负责控制中心工作的具体组织、实施 4.方法和过程控制 4.1 控制中心内部管理 4.1.1 控制中心值班人员的要求:必须经过相关消防知识、本管理处消防设备操作的培训,且考核合格,具备处理紧急事件能力,控制中心人员须持有深圳市消防局颁发的《消防上岗证》。 4.1.2 控制中心代班、顶班的人员要求:必须经过相关消防知识的培训,由部门经理指定的人员担任,代班时间尽量不超过30分钟,并在中心交接班记录的备注栏填写代班人姓名、代班时间及代班期间的重要事项。控制中心须保存经部门经理确认的可在控制中心代班、顶班的人员名单。 4.1.3 控制中心是整个管理服务区域的控制枢纽,负责对接到的信息进行综合处理,及时调度,通过各类通讯设施,及时通知相关人员处理有关事宜,保持通讯联系,传递信息,重大事件及时向经理报告。 4.1.4 协助受理顾客投诉,及时调配人员处理,并做好记录,同时向管理处汇报,及时跟踪处理结果。 4.1.5必须熟悉管理服务区域各类人员的职责范围及特长,熟悉管理服务区域环境、楼宇结构、设施、设备、器材布置及其控制范围。了解管理服务区域各类人员每天工作安排及行动去向,并协调处理。 4.1.6 通过监视器密切监视出入管理服务区域人员情况,发现可疑人员、情况及时通知就近人员监视和处理, 并跟踪处理结果。监督安全管理员严格履行物资搬运放行手续。 4.1.7 大厦控制中心值班人员接班时,必须检查消防控制主机回路、分区、报警点、故障状态及原因,检查消防联动柜监控性能及信号灯状况。消防主机报火警必须立即核实,如属误报,及时复位,如属真火警,按灭火方案处理。 4.1.8指挥处理各种紧急情况,下达处理方案, 至少有一种有效方式与宿舍安全员及时联系,以保证在紧急情况下得到支援。必要时通知上级领导或向社会机构求援,事后及时做好详细记录。

长春市物业专项维修基金管理办法

长春市物业专项维修基金管理办法第一条为加强本市物业专向维修资金的缴存和规定管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的正常维修、更新、改造，根据国务院《物业管理条例》及《长春市城市住宅区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，综合本市实际，制定本办法。第二条本市城市规划区内物业专项维修资金的缴存、管理、使用和监督，适用本办法。第三条市房地产行政主管部门（以下简称主管部门）为本市物业专项维修资金管理的主管部门，负责指导、协调、监督物业专项维修资金的管理与使用。市财政部门负责对物业专项资金的缴存、管理、使用情况进行监督。市物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责本市城市规划区域内物业专项维修资金的缴存、管理、及使用的日常工作。第四条本办法所称物业专项维修资金是指本市城市规划区域内的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的产权人，以及两个或两个以上产权人的非住宅物业的产权人按规定缴存的用于物业保修期满后的共用部位、共用设施的中修、大修、更新和改造的专项资金。物业专项维修资金属产权人所有。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护和责任。第五条物业专项维修基金的来源：（一）房屋产权人按规定应当缴存、续存的物业专项维修资金；（二）公有住宅出售单位按规定提取的物业专项维修资金。第六条房屋产权人未缴存物业专项维修资金的。均应按规定缴存物业专项维修资金。第七条物业专项维修资金的缴存比例：（一）房人购买商品房屋的，按购房款的2.5%缴存；（二）参加合作建房的，按房改办批复的合作建房价格的2.5%缴存；购买经济适用住房（含安居房、解困房）的。按照成交额的2.5%缴存；（三）公有住房出售的，购房人按照房改售房款的2%的比例缴存；出售单位按照售房款35%的比例缴存。

某物业公司专项维修资金的使用范围及申报程序

某物业公司专项维修资金的使用范围及申报程序一、使用范围１．公用设施维修基金的使用范围： ①小区内的道路； ②小区内的路灯； ③小区内园林绿化地； ④小区内的地下排水管； ⑤小区内的文化体育场所； ⑥小区内的停车场； ⑦其他公用设施。２．房屋本体维修基金的使用范围： ①房屋的承重墙的结构部位； ②抗震结构部位； ③多墙面； ④楼梯间； ⑤公共通道； ⑥门厅； ⑦公共屋面； ⑧电梯； ⑨机电设备； ⑩本体消防设施； ⑾本体上下水共用管道； ⑿共用防盗监控设施；

⒀其他房屋本体共用部分。二、维修资金申报程序１．公用设施维修基金的使用程序： ①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料： --公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请； --相关项目的有关图纸、预算资料； --施工承接单位或人员资质资料。 ②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后１４日内召集业主大会审议： --同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处主任共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的１４日内完成审批，并将款项划拨到公司账户； --不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。 ③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行； ④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收；如果业主大会没有成立，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请，经审核同意后，可以使用公用设施维修基金 2．房屋本体维修基金的使用程序：

物业项目部管理办法

---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 物业项目部管理办法一、工程部礼貌用语规范 1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗？”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗？”再问清没有其它事项后，说“再见”。 2、维修工服务用语：在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好！我是工程部维修工，是您需要帮助吗？”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕后说“您好！现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗？”在报修人员没有其它事情后说“再见”。 3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好！您有什么需要帮助的吗？”再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。”再经主管领导同意后说“您好！请您登记一下。”在登记完毕后，迎领参观人员参观，并随时回答参观人员提出的问题。在参观人员参观完毕后，送出门外说“您慢走，再见”。二、工程部每天工作事项 1 / 11

1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在报修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。 8、负责清扫地下室公共区域内的卫生，每周进行一次全面的卫生清洁。 9、如发生溢水事故时应沉着冷静，迅速关闭阀门，切断水源，并及时维修处理和上报有关领导。争取把财产损失降到最低限度。 > 10、对所有设备、设施按规定要求进行维修保养和消毒。 11、每周对办公楼区域内所有用水量作一次统计，随时掌握室外管网是否有溢水现象。四、电工服务流程 1、每天对管辖区域内各层强电井道母线、负荷开关、插座、普通照明、应急照明、庭院照明、景观照明以电气设备进行巡回检查。 2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。 3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。 4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。

深圳市物业专项维修资金专项使用业务办事指南

深圳市物业专项维修资金专项使用（尾款）业务办事指南一、受理范围 .符合下列全部条件，可提出申请：工程竣工验收合格且结算完毕。二、设立依据 .《深圳经济特区物业管理条例》第十七条、八十七、八十八条； .《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府［］号）第十七、二十条。三、实施机关本公共服务办理机关为：各区维修资金管理机构（下称区管理机构）。四、办理条件五、申请材料纸质申请材料采用纸，手写材料应当字迹工整、清晰，复印件申请人均应签名或盖章、复印清晰、大小与原件相符，上传电子版文件大小不超过。相关申请表在深圳市物业专项维修资金管理中心（下称市管理机构）网站下载。

表深圳市物业专项维修资金专项使用（尾款）申请材料目录六、办理时限七、办理收费不收费。八、办理流程本事项窗口办理流程如下： .工程竣工验收合格后，经业主大会授权的单位或个人上传有关电子申请材料到维修资金信息管理系统，持专项使用（尾款）申请材料到区管理机构申请尾款审核，并核对尾款分摊信息。其中，对结算金额超过万元的维修工程，经业主大会授权的单位或个人应先完成结算造价审核后再提交电子申请材料，审核单位可为自行选定的、具有相应资质的机构，也可为我市维修资金专户银行提供的免费预结算审核机构。 .区管理机构对专项使用（尾款）申请进行审核。审核通过的，区管理机构经系统发送专项使用（尾款）资金划拨通知。

.市管理机构根据区管理机构的专项使用（尾款）资金划拨通知，拨付尾款，即剩余款项。 .对小区已垫资完成的、造价未超过万元的维修工程，可在工程竣工验收合格后按照维修资金专项使用尾款流程一次性申请维修资金，申请时所提交资料应合并提交《专项使用（首款）业务办事指南》和《专项使用（尾款）业务办事指南》中所要求材料。本事项网上办理流程如下：本事项只需网上提交申请，暂不支持全流程网上办理。九、办理地址 .深圳市罗湖区住房保障事务中心地址：深圳市罗湖区湖贝路号罗湖公安局出入境服务大厅六楼咨询电话：、、 .深圳市福田区住房事务中心地址：深圳市福田区石厦北新天世纪商务中心室咨询电话：、、 .深圳市南山区住宅发展事务中心地址：深圳市南山区桃园路号南山区委咨询电话：、 .深圳市盐田区物业专项维修资金管理中心地址：深圳市盐田区沙头角沙深路号建工大厦室咨询电话： .深圳市宝安区住房保障事务中心地址：深圳市宝安区区甲岸路号楼咨询电话：、 .深圳市龙岗区物业专项维修资金管理中心地址：深圳市龙岗区中心城行政路号建设大厦楼咨询电话：、 .深圳市光明新区住宅事务管理中心地址：深圳市光明新区公园路和润家园栋楼号咨询电话： .深圳市坪山区房屋安全和物业管理科地址：坪山区锦绣西路号区府二办咨询电话： .深圳市龙华区住房和建设局物业管理中心地址：深圳市龙华区梅陇大道号国鸿大厦栋咨询电话： .深圳市大鹏新区城市建设局（住房和物业事务中心）地址：深圳市大鹏新区葵涌街道金岭路号新区管委会咨询电话：十、咨询、投诉、行政复议或行政诉讼 .申请人可通过电话、网上、窗口等方式进行咨询和审批进程查询。电话查询：；网上查询：。 .申请人可通过电话、网上、窗口等方式进行投诉。电话：（市政府热线）；网址：。

吉林省物业专项维修资金管理办法.

《吉林省物业专项维修资金管理办法》吉建办[2010]101号各市（州）房产局、住房城乡建设局、公用局、财政局，长白山管委会住房城乡建设局、财政局，各县（市）住房城乡建设局、房产局、城市管理和行政执法局、财政局：为了规范物业专项维修资金的缴存、管理和使用，发挥物业专项维修资金的作用，保证物业共用部位、共用设施设备的维护和正常使用，结合我省实际，省住房城乡建设厅和省财政厅共同制定了《吉林省物业专项维修资金管理办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。二○一○年十二月二十二日第一章总则第一条为加强物业专项维修资金管理，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《吉

林省物业管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。第二条本省行政区域内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修资金的缴存、管理、使用和监督，适用本办法。本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。由两个或两个以上业主区分所有的房屋，业主应按规定缴存物业专项维修资金。第三条物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有者决策、政府监管的管理原则。第四条省建设行政主管部门会同省财政部门对本省行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监督。市（州）、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同同级财政部门对本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监督。市（州）、县(市)物业专项维修资金管理机构（以下简称代管单位）具体负责本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用的日常工作。

物业专项维修资金流程

物业专项维修资金交存使用流程 1、日常收取的物业专项维修资金交存指南流程代收付合同签订物业服务企业选定一家国内商业银行作为自己的结算专户银行，到区管理机构领取盖有市基金中心代收付合同专用章的代收付格式合同，与结算专户银行签订代首付三方合同。物业区域注册 1、物业服务企业协助业委会在维修资金信息管理系统上注册用户，填报《物业区域注册申请表》、《分栋分户表》和《公用设施设备表》，并经业主委员会确认盖章。 2、物业服务企业持注册材料，包括上述表格的电子数据，向区管理机构申请注册。区管理机构及时在维修资金信息管理系统中对业主委员会建立登陆账户及密码，并用信封封存，由物业服务企业领取转交业委会。物业服务企业、业委会登陆维修资金信息管理系统完善各自的注册信息，并填报物业区域结算专户账号等信息。 3、区管理机构根据需要将电子数据转入维系资金信息管理系统：核查维修资金信息管理系统中物业服务企业录入的开户账号信息、代收付合同（自动托收）信息，确认后传专户银行端系统，另传三方代收付合同给专户银行；将注册资料归档。日常交存 1、物业服务企业根据相关规定按月向业主收取日常收取的物业专项维修资金并存入结算专户。按规定期限（最长不超过三个月）在维修资金信息管理系统内以户为单位填报本

小区缴交维修资金的信息，经检核无误后提交。 2、提交数据后，即打印《日常维修资金交存名册表》（2份）及《欠缴业主名册》，《欠缴业主名册》，或有异议经处理后持交存需提交材料到所在区管理机构办理交存手续。 3、所在去管理机构根据《日常维修资金交存名册表》在维修资金信息管理系统内确认本次交存金额，同事将《日常维修资金交存名册表》1份报呈至市基金中心。 4、专户银行根据系统内确认结果于固定时间办理自动扣款手续，开具财政局监制的专用往来收据，邮寄至物业服务企业。专户银行将专用收据市管理机构联送交市基金中心，市基金中心经办人员核查到账维修资金。日常交存的物业专项维修资金申请材料物业区域注册提交材料 1、《物业区域注册申请表》（原件） 2、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件） 3、业委会备案表（复印件、核原件） 4、经去主管部门备案的物业服务合同（复印件、核原件） 5、《分栋表》、《分户表》和《公用设施设备表》（原件） 6、《物业区域注册申请表》及《分栋分户表》和《公用设施设备表》的电子数据

温州市物业专项维修资金管理办法样本

温州市物业专项维修资金管理办法

温州市物业专项维修资金管理办法第一章总则第一条为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条温州市行政区域范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指由业主交存的专项用于物业共用部位（以下简称共用部位）、物业共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。第三条专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。第四条温州市物业主管部门会同财政部门负责全市专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作。市物业维修资金管理中心(以下称市维修资金管理机构)具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区专项维修资金的日常管理工作。

瓯海区、各县（市）物业主管部门会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作，并指定机构负责专项维修资金的日常管理工作。第二章专项维修资金的交存第五条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其它物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。（三）住宅小区外用于销售的独立非住宅。第六条首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。物业首期专项维修资金交存的标准，多层为每平方米建筑安装平均造价的5%，小高层、高层为每平方米建筑安装平均造价的6%。市物业主管部门会同市财政部门能够适时提出专项维修资金交存标准的调整方案，报市人民政府批准后公布执行。建筑安装平均造价由市物业主管部门会同市财政部门根据温州市当年竣工实际建筑安装工程造价进行测算，定期公布。第七条拆迁安置房首期专项维修资金按照下列规定交存：（一）在 9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的，由建设单位交存。

南宁市物业专项维修资金管理规定

南宁市物业专项维修资金管理规定 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

南宁市物业专项维修资金管理办法南宁市人民政府令第27号《南宁市物业专项维修资金管理办法》已于2009年7月17日经市第十二届人民政府第68次常务会议审议通过，现予公布，自2009年11月1日起施行。市长：黄方方二〇〇九年九月二十三日南宁市物业专项维修资金管理办法第一章总则第一条为加强本市物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的共同权益，根据《物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房等物业的专项维修资金的交存、管理、使用，适用本办法。

第三条物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。第四条市房产主管部门会同市财政部门负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。市房产主管部门设立物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导的日常工作。规划、建设、审计等部门按照各自职责协同做好相关工作。第五条市财政部门设立物业专项维修资金专户，并委托商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行。物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账；公有住房专项维修资金专户，按照售房单位设账。第二章交存第六条业主应当按照本办法规定交存物业专项维修资金，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。第七条业主应当按照下列规定交存首期物业专项维修资金：（一）未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%。

物业项目节能降耗管理规定

物业项目节能降耗管理规定 1.0目的为保证**物业项目的服务品质，在满足物业项目档次定位与功能使用需求的前提下，达到节能降耗的质量管理目标。规范节能降耗操作管理，合理评估节能降耗管理工作的成效，向开源节流的方向努力，特制定本管理规定。 2.0适用范围本管理规定适用于：**物业节能降耗的操作管理及能耗管理绩效的评估。 3.0管理职责 3.1能耗管理作为**物业全员参与的物业长效管理工作，以节能降耗操作项目的管控和公共能耗抄记与统计分析汇总的管理方式进行。 3.2各项目物业物业服务中心经理/主管负责：所管项目节能降耗动态性监督管理，要求加强宣传，不断灌输全员节能降耗的品质管理服务意识。 3.3各物业项目的定时操作项目管控表和公共能耗抄记与统计分析汇总表，由物业工程部主管负责按月编制调整与汇总统计，经物业服务中心物业经理审核签字后，通告全体物业员工知晓，以相互提醒、相互督促的方式贯彻执行。 3.4定时操作项目（公共照明系统采用手动开关的建议逐步进行技术改造），须按物业经理/主管审核签字规定的时间段进行操作，该开启时间段内的灯光及用能设备应按时开启，不该开启的应及时关闭。物业物业服务中心经理和各部门主管须承担监督管理责任。全体物业当值员工均须承担操作、巡查和及时处理的责任。凡未按规定执行，对物业服务管理形象造成负面影响或不良后果的按《员工手册》失职条款处理。 3.5能耗统计分析电子汇总表具备：不同物态、不同的实管面积，不同的月度与月度、年度与年度的纵向比对功能；同类物业项目与项目的横向比对功能。为日后公司物业软件管理平台的过渡打下坚实基础。能耗管理的表单，统一采用总公司工程部的Excel电子版。同时为便于各物业项目能耗管理在时间上的统计分析比对，能耗数据抄录与统计截止日规定为：每月的20日。 3.6各物业项目的定时操作项目管控表和公共能耗统计分析汇总表，以电子版方式提供给公司工程部。 4.0定时操作项目管控表 4.1各物业项目应将所管辖范围内的日常定时开关操作项目，纳入《定时项目操作管控表》进行管控。

房屋专项维修资金使用管理规程

房屋专项维修资金使用管理规程一、目的：为了加强对房屋专项维修资金的管理，保障共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主的合法权益，根据《中华人民国物法权》、《物业管理条例》、《**市住宅专项维修资金管理办法》等法律法规的相关规定制定本规程。二、围：适用于公司各项目房屋专项维修资金的使用、管理和监督。三、职责： 1.各项目负责房屋专项维修资金使用过程中相关资料的完善。 2.各项目负责制定房屋专项维修资金使用计划，办理委外工程立项、验收等相关手续，并负责委外工程的过程及质量管控。 3.各项目负责房屋专项维修资金使用过程中相关资料的公示。 4.房屋专项维修资金办理专员负责督促、监督、审核各项目相关资料的收集，统一办理各项目房屋专项维修资金使用过程中的相关手续。四、程序： 1.各项目每年底制定下年度房屋专项维修资金的使用计划，经项目经理、主管领导审批后，上报房屋专项维修资金办理专员（以下简称“办理专员”）。 2.办理专员对各项目上报的房屋专项维修资金使用计划整理汇总后，上报市房屋维修资金管理中心（以下简称“资金管理中心”）。 3.各项目若需使用房屋专项维修资金对共用部位、共用设施设备进行维修、更新及改造时，通知办理专员，办理专员向资金管

理中心递交书面申请。 4.资金管理中心审核同意后，办理专员领取以下资料，交至项目。 4.1《维修和更新、改造案公示》 4.2《维修和更新、改造案公示证明》 4.3《业主书面表决证明》 5.项目按照公司《委外工程管理规程》进行申报立项，确定施工案、工程预算及施工单位。 6.委外工程立项审批通过后，由项目组织完成“4.1-4.3”资料的填写。施工案须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 7.项目将填写完成后的“4.1-4.3”资料交至办理专员审核，办理专员审核无误后，向资金管理中心递交网上申请。待网上申请通过后，办理专员向资金管理中心递交“4.1-4.3”资料，以及经公司立项审批确定推荐的施工单位资质资料。 8.资金管理中心接收“4.1-4.3”资料，经审核通过后，办理专员留存“4.1-4.3”资料的复印件。通知项目将“4.1-4.3”资料在管理区域进行公示，公示期为七天。 9.项目须提前将公示日期告知办理专员，办理专员告知资金管理中心，资金管理中心将在公示期间进行现场查看并留取影像资料。 10.公示期间，若业主有异议，可向项目进行反映，项目做好解释工作。业主仍有异议，以书面形式向资金管理中心反映。11.公示结束后，办理专员向造价单位递交“4.1-4.3”资料、施工单位资质，造价单位对工程预算进行审核。

宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则

甬建发【2001】174号宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则（试行）为进一步规范我市物业专项维修资金交存、使用和管理，根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》（市政府令182号，以下简称《办法》）、《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》（甬政办发〔2011〕222号，以下简称《意见》），制定本操作细则。海曙区、江东区、江北区及宁波国家高新区按本操作细则执行；其他各县（市）、区参照执行。一、专项维修资金的交存（一）交存范围自2011年4月1日起，下列房屋应交存维修资金： 1、领取预售许可证（现售备案证）的新建商品房屋（含经济适用房、限价商品房）；建设单位为代交人。 2、办理产权分割转让的单一业主房屋或房屋权属登记时以套（间）为单位登记的单一业主房屋；业主为交存人。 3、办理房屋建筑工程竣工验收备案的拆迁安置住房、廉租住房及公共租赁住房；建设（代建）单位为代交人。 4、对未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，按《办法》第十二条的规定，最小以幢为单位，由业主自主选择建立物业专项维修资金账户；业主代表为办理人。 5、公有住房出售时按现行的房改政策交存物业专项维修资金。纳入拆迁范围的公有住房出售时可不交存物业专项维修资金。（二）交存标准根据甬建函（2011）32号文件，经核算后的交存标准为：

1、总层数在6层（含）以下的房屋，无电梯的每平方米交存50元，有电梯的每平方米交存80元； 2、总层数在7～11层的房屋每平方米交存104元，若总层数为7～9层的房屋且无电梯的，每平方米交存65元； 3、总层数在12～21层的房屋每平方米交存120元； 4、总层数在22层（含）以上的房屋每平方米交存144元。房屋的面积及总层数以房屋所有权证或房屋测绘成果报告内登记为准。（三）交存程序 1、维修资金管理机构在受理资料后的3个工作日内向交存人核发《宁波市物业专项维修资金交存通知单》（附件一）； 2、交存人凭《宁波市物业专项维修资金交存通知单》到专项维修资金专户开户银行交存维修资金，领取银行回执； 3、交存人将银行回执和《宁波市物业专项维修资金交存通知单》上报至维修资金管理机构，维修资金管理机构在2个工作日内向交存人核发《宁波市物业专项维修资金交存证明书》（附件二），专项维修资金专用发票以每套房屋为单位进行打印。（四）交存所需提供资料 1、宁波市物业专项维修资金交存申报表（附件三）； 2、建设工程规划许可证附图； 3、经产权登记管理部门认可的房屋建筑面积测绘成果报告； 4、地名编号图。当业主代表为办理人时，只需提供上述第1项资料。

物业项目管理处投诉处理规定

工作行为规范系列物业项目管理处投诉处理规定（9）（标准、完整、实用、可修改） ?I.

编号：FS-QG-90607 物业项目管理处投诉处理规定（9）Regulations on Complaint Handling by the Property Project Management Office 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。物业项目管理处投诉处理规定（九） 1）在接待投诉完毕前应主动道出自己的姓名、部门及联络方式，无论何时应予以笑容，让业主感到你是极愿意为他解决问题而不感厌烦。 2）对业主的遭遇或不幸表示歉意或同情，让业主心理得以平衡。业主投诉的问题无论大小轻重，都要认真对待和重视，要采取 "移情换位"的思维方式，转换一下角色，设身处地地站在业主的角度看待业主所遭遇到的麻烦和不幸，安慰业主，拉近与业主的心理距离，并表示要立即改正已过，一般会让业主感到满意的。对极之愤怒的业主，为平息其怒气，利用心理学方法，你可用较缓慢的说话方式以平息他们的急躁情绪。

3）实地视察投诉内容情况，注意做好记录。 4）分析产生问题之原因或责任情况。如牵涉内容属其他部门问题，切不可相互推诿，要通知并督促相关部门限时处理并跟进到最后。坚决杜绝"二次投诉"的发生。 5）提出处理或不予处理的理由，处理过程中要及时地将进展情况向业主汇报。 6）在未能确定其问题成因或最合理的解决方法，并特别是未得上级通知前的任何事情（特殊情况），切忌随自己心意对业主作出任何承诺。 7）遇有不能解决之问题，要按管理程序向有关主管报告。 8）回复要及时。这是处理投诉工作的重要一环。业主口头投诉可以电话回复，一般不应超过一个工作日；业主来函则应回函答复，一般不应超过三个工作日。回复业主可以向业主表明其投诉已得到重视，并已妥善处理，同时及时的回复可显示物业管理公司的工作时效。即使未能及时找出成因或解决方案，仍得先以最快途径让业主知道你为他的事正尽力跟进，并须承诺何时再给他进一步的回复。 9）对于不能解决的问题应予以合理解释，并表示歉意，

住宅专项维修资金申请使用流程

维修资金审批流程一、维修资金使用范围：专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。二、使用的范畴公共设施、设备及共用部位的中修、大修。（参考标准：北京市房屋土地管理局关于印发《北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准》的通知（京房地修字〔１９９９〕第９３０号），小区的公共设施、设备及公共场所、共用部位的小修以及日常维护、养护管理、更换小零件等属于物业管理企业日常管理范畴，由物业管理企业在所收的物业管理费里支出。

住宅专项维修资金使用流程第1步：邀请社区（居委会）和镇（区）住建局工作人员到小区现场调查了解需维修、更新、改造的设备设施（附相片及现场签名表）。第2步：提交维修工程报价单（内容包括需要维修更新改造的设备设施、列明清晰维修更换的零件及金额，需五位业委会代表签名审核），必须提供三个单位的报价单（三选一）。（附报价公示相片）第3步：提交《关于使用维修资金的请示》，有业委会的需要业委会五位代表签名（并提交业委会备案表复印件）、物业管理公司盖章、社区（居委会）盖章、镇（区）住建局盖章。（须注明：本次使用维修资金提交的所有资料如有虚假，自愿承担一切法律责任。）第4步：提交《关于使用维修资金的公示》（附相片），告知全体业主使用专项维修资金的原因的公告。第5步：全体业主调查咨询问卷（须注明使用维修资金的金额以及每户/每平方分摊的金额）需通过涉及维修区域的三分之二业主签名同意。（附公示相片）第6步：提交公示调查咨询问卷的统计结果（向全体业主公示），调查问卷结果需五个业委会代表签名确认（附公示相片）。第7步：填写《中山市住宅专项维修资金使用审查表》，社区、镇（区）住建局加具意见、盖章。第8步：填写《中山市住宅专项维修资金支取申请表》，并提交在银行打印的单元账户对账单。第9步：业委会或物业管理公司与施工单位签的维修合同（内需双方约定保修期限、划款比例，工程维修后的验收标准）。第10步：施工单位资质证书及营业执照复印件并加盖公章。第11步：物业管理公司持以上申请资料，到市住房和城乡建设局办理手续。第12步：维修资金开户银行根据市住房和城乡建设局审核同意支取的专项维修资金使用审查表直接将资金划转至施工企业，并按维修费用从相关业主个人账户中列支。

广州物业专项维修资金管理办法

广州市物业专项维修资金管理办法第一章总则第一条为规范物业专项维修资金管理，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和《广州市物业管理暂行办法》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。售后公有住房物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照市住房保障办公室的相关政策执行。本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于业主共有的部位，一般包括：房屋主体承重结构部位（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于业

主共有的附属设施设备，一般包括：加压水泵、电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物等。第四条物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条市住房和城乡建设行政主管部门组织实施本办法，指导全市物业专项维修资金管理工作。市物业专项维修资金管理中心（以下简称“管理中心”）具体负责全市物业专项维修资金的日常监督管理工作。区住房和建设主管部门具体负责本辖区物业专项维修资金的监督管理工作。市财政、审计主管部门按照各自职责负责物业专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。第六条市住房和城乡建设行政主管部门牵头会同市有关部门综合考虑安全、增值、便利等因素，合理确定本市行政区域内一定数量的物业专项维修资金专户管理银行(以下简称“专户管理银行”)。第七条专户管理银行应当按照物业专项维修资金委托管理协议约定，协助市、区住房和城乡建设行政主管部门、管理中心开展物业专项维修资金账户设立、交存、使用、结算和对账等工作。