物业管理知识应知应会

锦绣江山物业管理知识应知应会

1、锦绣江山住宅小区由谁来管理？

答：本小区物业管理由江山物业管理有限公司管理，选聘“中国第一管家”——中海物业管理有限公司做本小区物业管理的顾问。

2、小区物业管理的基本服务内容？

答：小区物业管理的基本服务内容是根据本小区的实际情况结合中海物业先进的管理模式而制定的，主要包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、水景景观、园艺绿化、24小时保安服务、交通秩序及车辆停放管理及房屋的装饰装修管理等。

3、小区物业管理的服务标准及管理的目标？

答：小区物业管理是采用中海物业管理模式，全面导入国际质量标准体系认证（ISO9000，2000版）；管理目标：小区物业管理按省级优秀示范小区标准进行操作，中海物业专家顾问团将对我们进行定期检查。

4、小区物业服务费用为多少？其收费依据是什么？物业服务费的具体用途？

答：小区物业管理服务费用1.18元/月（无架空层首层住户按0.98/㎡计收），商铺按1.80/㎡计收。按照《物业管理条例》文规定，收楼时可以预收三个月管理费，以后物业管理费用将按月缴纳，缴费时间为每月10日前缴纳当月的物业管理费。收费标准是按政府有关规定（湖南省物价局、建设厅关于发布《湖南省物业服务收》的通知）及本小区的实际情况制定的。

物业管理服务费包括保安、保洁、水景景观、园艺绿化、房屋共用部位的维修和养护、共用配套设施设备的维修养护及公共能源费用等；由于本小区有特色的园林景观、“外紧内松”的安防监控、“一卡通”门禁道闸、三方楼宇对讲的智能化体系及完善的俱乐部等相关配套，加之，引用“中国第一管家”——中海物业管理先进的管理模式及理念和国际化质量认证体系的服务标准，使小区的档次得以进一步的提升。小区物业管理服务费主要用于支付下列各项费用：

（1）管理人员和其他服务人员的酬金、津贴、福利及办公费用；

（2）共用设施设备及房屋共用部位的日常管理、运行、维护和养护费用；

（3）保安服务；

（4）公共部位的清洁服务、环境保护、水景景观、园艺绿化维护；

（5）小区文化活动费用；

（6）其他管理费的正常支出；

（7）法定税金等。

5、小区保安如何服务？小区车辆怎么管理？

答：小区采用封闭式管理，设门岗、巡逻岗和固定岗，24小时值守巡视；同时还配备周界红外线报警系统、摄录像监视系统、“一卡通”道闸系统、楼宇三方对讲系统及电子巡更系统等智能化安防体系。小区出入口设车辆进出道闸，进出刷卡管理，出入登记，区内车辆固定整齐停放，保证道路畅通无阻。

6、小区垃圾如何清运？保洁服务有哪些？

答：业主生活垃圾须用垃圾袋装好后在规定时间内放置于指定位置的垃圾桶内，由保洁员定时清运。区内公用场地、场所由物业公司维护保洁，并且设值班保洁。

7、小区水景景观、园艺绿化如何维护？

答：小区专设园艺绿化师及水景管理员，对整个小区的景观进行维护，定期除草、灌溉、修剪、消杀、灭虫；根据季节的不同种植不同的花草，以保四季常青，景色宜人。

8、小区开展了哪些特约服务项目？

答：小区特约服务项目分为无偿服务（代收代办服务、义务服务）和有偿服务，代收代办服务包括代订报刊杂志；代送报纸、牛奶、纯净水等。义务服务包括物业管理法规、环保法规、消防知识等宣传咨询活动。有偿服务包括家用电器设备的安装、维修、清洁，房屋租赁、转让等信息服务，传真、复印等商务服务。

9、小区建筑质量由哪个部门监管？如出现质量问题应向谁追诉？

答：监理公司、开发商工程部、建设局、质检站。

10、业主是否有权监管或参及物管公司的部分工作？是否有权查帐？

答：业主若不满物管公司，有权依照《管理规约》就本物业的有关管理事项向业主委员会、物管公司提出咨询，有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，但不得参及、干涉物管公司正常的管理服务工作，无权直接向物管公司查帐，但有权要求业主委员会和物管公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目，经业主大会批准，并按株洲市物业管理条例及有关政府职能部门的规定程序进行。

11、谁负责监管物业管理公司？

答：市、区二级的行政主管部门有权监管物业管理公司（株洲市房管局、芦凇区房产管理局），业主委员会有权依法和依据物业管理合同对物业管理公司的物业管理工作进行监督。

答：小区内已安装天然气管道，由天然气公司直接供气到户，供气收费标准按政府定价执行，燃气管道建设费由发展商在销售的时候已经收取，2800元/户。

12、小区电话开户如何办理？

答：小区电话开户由业主直接向电信部门申请办理。

13、小区有线电视开通如何办理？费用如何收取？

答：有线电视开户由业主直接向有线电视营运商申请办理。有线电视使用费由营运商直接向用户收取，物业公司可代理咨询。

14、小区有哪些智能化设施？

答：小区智能化设施：周界红外报警系统、摄录像监视系统、“一卡通”道闸自动收费系统、楼宇三方对讲系统、24小时电子巡更系统、背景音乐系统等。

15、如何办理房屋二次装修手续？需要交哪些费用？

答：业主在开始进行室内装修前，确定装修方案，选定施工单位，再会同施工单位负责人到物业服务处办理装修申报审批手续（商铺装修须报政府消防部门审批），签订《装饰装修管理协议》和《防火责任书》，递交申请资料、施工方案、图纸等。经服务处审核同意后，再交纳相关费用，填写《装修开工前通电实验单〉，办理施工许可证及施工人员进场手续。所交费用如下：

（1）装修保证金：3000元/户，业主承担1000元，装修单位承担2000元，目的在于保证房屋主体结构、防水等部位及相关设备设施不受损坏，保证相邻用户的正常生活；装修完毕并经使用三个月后，经初检、复验合格后退还。

（2）装修管理服务费用：0.02元/天·㎡，由装修公司缴纳（预收120元）。

（3）装修出入证：25元/人，其中20元为出入证保证金（装修完毕交回出入证后退还，若出入证丢失，保证金将不予退还），5元为出入证工本费。

（4）《装修施工许可证》等装修资料工本费10元。

16、房屋的保修期如何界定？在保修期内，如房屋发现质量问题或配套设施损坏将如何处理？

答：房屋保修期按建设部有关规定执行；在保修期内发现有关质量问题，可向物管处反应；物业公司将通知发展商修复，发展商也可委托物业公司维修。

17、物业公司有哪些维修服务？维修项目哪些收费，哪些不收费？

答：房屋保修期完后，物业公司负责房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护，费用从物业管理费中支出；业主室内部分设施设备的维修更新若委托物业公司维修的，物业公司将适当地收取一定的人工及材料费。

18.锦绣江山建筑概况？建筑风格?

答：项目建筑设计聘请求是图建筑设计（香港）有限公司，景观设计聘请美国

AAM设计公司，力求尽善尽美。整体布局为透空式围合结构，以11栋15——26层的

小高层、高层建筑围合中央山水园林，建筑立面风格为新古典现代主义，典雅、高

贵、简洁。地块东侧保留了10000㎡原生山体，并以原生态手法精心营造逾6000㎡

人工水系，包括湖泊、瀑布、溪流、池塘、叠水等多种水形态巧妙融合，相呼相应，

水环山，山抱水，山水相生，形成“聚气、藏风、得水”的上佳风水格局。

在园林景观设计上，锦绣江山以山水景观为主脉，以中式园林庭院建筑为蓝本，

充分借鉴了中式园林独到的造景手法，运用了亭、台、榭、廊、桥、景墙、透窗、

月洞门等多种元素，及山水巧妙融合，并将“道路、憩栖场地、公共交流场地、休

闲场地”等人居要素充分融于其中。锦绣江山的园林强调人及自然的真正融和，注

重人及景观的互动、共融，追求以景观安抚人的心绪、滋养人的心灵，致力于营造

“高尚情景式体验”这一人文元素。

19、锦绣江山概况？

答: 锦绣江山位于株洲市芦淞区，属于株洲市的繁华区域，商业氛围浓厚，交通

便利，西临城市主干道－建设南路，北望湘江，联系湘江东西两岸的湘江四桥，建

宁大道在北部横穿而过。小区规划用地66173.20㎡（84.25亩），建筑面积.84㎡，

住宅面积.62㎡，商铺面积9631.69㎡，会所面积15329㎡，银行面积659.1㎡，地

下车库、设备用房面积36312.2㎡，地下车位846个，地面车位93个，合计939个

车位。

20、锦绣江山基本情况：

总建筑1栋住宅为15+1结构，共计4个单元

面积：26万平方米，分二期开发，第一期开发1.2.3.9.10栋，一期总建筑面积

12万平方米，住宅共计546套，具体为：1栋54套，2栋87套，3栋106套，9栋

169套，10栋130套。第二期开发4.5.6.7.8.11栋，共计约884套，一、二期合计约1430套。

1栋住宅为15+1结构，共计4个单元

2栋住宅为15+1结构，共计6个单元

3栋住宅为18+1结构，共计6个单元

9栋住宅1-6单元为18+1结构，7-9单元为24+1结构，共计9个单元

10栋住宅1-2单元为15+1结构，3-8单元为18+1结构，共计8个单元

一期合计：5栋住宅，33个单元，546套住房。

21、本小区的智能化设施包括哪些？是否“五A”达标？

答：1）本小区的智能化设施包括：监视系统、停车场自动收费系统、火灾自动报警及消防联动系统及电子巡更系统。

2）5A标准：楼宇自动化、信息自动化、消防自动化、安保自动化、办公自动化。

22、建筑结构类型？抗震烈度？抗震等级？楼板厚度？

答：1）建筑结构类型：框架-剪力墙结构。

2）抗震烈度：小于6度

3）楼板厚度：100mm至120mm

23、消防系统装置？

答：采用自动报警系统。

24、小区内是否配备背景音乐系统？

答：小区内配有背景音乐系统。

25、小区施工单位：

答：1、2栋：邵阳市工程建设有限公司

3 栋：湖南省第五工程公司

9、10栋：湖南省第五工程公司

景观：广州荔湾荔枝湾艺术园林有限公司

26、锦绣江山物业处服务宗旨？

答：精诚服务，业主满意。

27、景观、车位、会所等相关设施均未到位，为何要收全额的服务费？

答：由于小区分期开发，相关配套设施是需要整个小区统一竣工后才能全部到位的，然而物业管理在首期业主入住时就要提前介入，在管理过程中物业管理的相关费用（如保安、保洁、园艺绿化、公共能源、房屋共用部位及共用设施设备等）并未减少；正因为相关配套不到位给物业管理还带来了更大的困难，物业公司必须投入更大的人力、物力，反而比小区统一竣工、所有业主均入住后所带来的成本费用还要大，同时在此期间物业公司还无法开展多种经营服务，所以该收全额的物业管理费。

28、为何先收费再验房？

答：按照目前我国各地物业管理的入伙交接模式均是这样执行的。

29、入住手续办理完后，没有在小区住宿，为何还要收取全额的服务费？

答：物业管理是对已建成的房屋及相关配套设施设备的管理，其服务对象是小区的全体业主，并非单个业主，虽然没在小区住宿，但物业管理支出的成本并未减少，因而该收全额的物业服务费。

30、交楼时管理费为何一次性要交三个月？

答：按照《物业管理条例》规定可以预收三个月，境外业主可以预收一年。

31、如果在管理过程中安全方面出了问题，如出现被盗情况，具体责任由谁负责，如何承担？

答：在物业管理过程中如果是物业公司管理失误原因致使业主被盗，物业公司应该承担相应的责任；如果物业公司并未出现管理失误，而是业主自己未做好自我防范，物业公司将不承担任何责任。

32、如果有少数、个别住户以种种理由，拒绝交纳物业管理费，物业公司将如何解释此类问题？

答：物业公司将会对这些住户提出的理由进行分析，如果是因为物业公司的原因致使其不交纳物业管理费，物业公司将尽力改正，直至其满意为止；如果不是物业公司的原因，是因为开发商等方面的相关原因导致的，物业公司将会尽力为其进行协调，把存在的问题解决；如果住户没有任何理由又拒交的，必将影响到物业公司对全体住户的服务质量，物业公司有权向物业所在地的人民法院提起诉讼，由法院作公正合理的判决。

33、小区住宅质量保修期限为?

答:按照《物业管理条例》规定，地基基础工程和主体结构工程为终身保修；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年；管线安装为两年、设备保

修期为厂家规定的保修期限；房屋白蚁防治为十五年。

34、业主违章装修，服务处主要采取那些措施制止?

答:责令停工、责令恢复原状、暂扣施工工具、暂扣装修保证金、报请政府相关部门处理。

35、业主会觉得一个很大的问题是面积缩水的问题，觉得房子的面积应该是验房时的重点，作何解释？

答：房子面积测算最终以政府相关部门核定为准（以房产证面积为准），不是个人和开发商说了算的。

36、业主强烈要求换门的方向，强烈要求换门的品牌，作何解释？

答：门的方向按设计要求是不能进行更换的，更换需经规划部门审批；门的品牌经株洲市产品质量监督检验所检测为合格产品，且门的颜色及原来的一样。

37、《临时管理规约》对那些人有约束？

答：锦绣江山《临时管理规约》对小区内全体业主和非业主使用人均具有约束力。物业的所有权人发生变更后，规约仍具有约束力。

38、阳台是否可以封闭？

答：阳台不允许封闭。待业主委员会成立后征求全体业主的意见，确要封闭，必须按照统一的规格和形式进行封闭。

39、什么是物业管理？

答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的一种活动。

40、会所的产权归属？

答：归开发商所有。

41、《临时管理规约》、《业主规约》是什么性质的文件？

答：《临时管理规约》是业主委员会成立之前，发展商负责起草，发展商、业主和物业管理企业共同签署承诺书遵守，对小区内所有业主具有共同约束力的公约，是根据国家示范性文本条款制定的。《业主规约》是业主委员会成立之后，由业主委员会起草，经业主大会讨论通过后，对小区内所有业主具有共同约束力的条文。

42、业主有权拒签《临时管理规约》吗？