小区物业管理制度

小区物业管理制度

一、安全职责

1?严格执行公司的各项管理制度；

2. 负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；

3. 负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；

4?做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的要及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；

5.查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；

6?建立健全和管理好系统档案资料；

7.抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；

8?做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；

9.完成领导交办的其他任务

二、护卫岗位职责

1?护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；

2.纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；

3?上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，

排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；

4. 坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；

5. 熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；

6. 爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；

7. 熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理；

8. 值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；

9. 熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；

10. 严格执行交接班制度，认真做好交接记录；

11. 对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；

12. 对进入小区内的陌生车辆要进行登记；

13. 对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责；

14. 熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；

15. 认真完成领导交办的其他任务。

三、门岗、巡逻岗位职责

1.24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕；

2?掌握业主的来客动态，维护小区秩序；

3?严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内;

4.熟悉小区内住户的基本情况；5?做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确；

6?严格执行24小时巡逻制度；

7. 对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行；

8. 对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。

委托方（以下简称甲方）：日月星城小区业主委员会受委托方（以下简称乙方）：宁波市永成物业管理有限公司根据《物业管理条例》、《宁波市物业管理条例》及等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对日月星城小区（以下称本小区”实行专业化、一体化

的物业管理，订立本合同。

第一条物业基本情况座落位置：卧彩江以南，江东南路以东，北仑铁路以北，启文路以西（包括启文路东华景阁），建筑面积：22万平方米；物业类型：多层、高层住宅楼。

第二条委托管理事项

1. 房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。

2. 房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。

3. 本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。

4. 本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。

5. 公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6. 小区内交通秩序及车辆停泊管理。

7. 维护公共秩序，协助做好管理区域内的安全防范工作。

8 ?物业经营用房的出租与管理（具体管理办法由附件3约定）。

9. 开展社区文化娱乐活动。

10. 物业及物业管理档案、资料。

11. 法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第三条合同期限

本合同期限为年。自年月日起至年月日止。

第四条甲方的权利和义务

1. 根据法律、法规，制定、通过小区管理的各项制度、规定，与物业管理公司议定年度管理计划，审查通过年度专项维修基金的概预算、决算报告；

2. 制定小区管理服务标准，对乙方的管理实施监督检查。管理服务标准和监督检查办法由本合同附件1

约定。如乙方没有遵守附件1的约定，造成违约，甲方有权根据附件1的约定进行处罚。

3. 委托并支持乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取必要的催缴催改措施。

4. 甲方有权在乙方管理期满时收回本物业由乙方使用或代管的所有物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料等）。

5. 不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。

6. 协助处理非乙方职权范围而产生的各种纠纷。

7. 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

8. 法规政策规定由甲方承担的其他责任。

第五条乙方的权利和义务

1. 根据有关法律、法规政策及本合同的规定，拟订本小区物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，报业主大会或业主委员会通过后实施管理，不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。

2. 遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务标准，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

3. 负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

4. 依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。

5. 有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将整体管理责任转让给第三人，不得将重要专项业务承包给个人。

6. 接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。

7. 每半年向业主委员会报告一次管理费用收支账目，每年一次向全体业主张榜公布。

8. 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

9. 建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

叮叮小文库 附件1

10. 开展社区文化活动和便民服务工作；

11. 根据前期物业管理合同委托乙方管理和使用的全部物业及其种类管理档案、 财务等资料，继续由乙 方管理和使用。本合同终止后15日内，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、 财 务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况

进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

12. 不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务， 但有关政府部门鉴定是由于乙方严重 失职造成业主及其他住用人在小区内受到人身和财产损失的，乙方应予以适当赔偿或承担相关行政责任。 第六条管理服务费用

I ?本物业的管理服务费按下列标准执行：

① 多层住宅每月每平方米建筑面积 0.45元直接向业主收取。

② 高层住宅按每月每平方米建筑面积 1.50元直接向业主收取，其中未设专职保安服务的高层住宅按每月每

平方米1.30元直接向业主收取。各高层住宅的电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所 需电费不列入物业服务成本，物业公司另行向高楼业主收取。

③ 店铺按每月每平方米建筑面积 1.30元直接向业主收取。

2. 乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，经双方约定， 采取低于市价的核算方式，按实际发生费用计收。

3. 房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提岀方案，经甲方同意 后实施，所需经费按规定在专项维修基金中支付。专项维修基金的收取执行政府物业管理主管部门的指导 标准。

4 ?物业收费的其他约定见附件 3。

第七条奖惩措施

1. 乙方全面完成本合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励；

(1 )由甲方从利用物业共用部位、 共用设施设备经营收入中拨出一部分资金用于奖励具体管理人员， 具体 办法由业委会制定。

(2)合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权， 但根据法规政策或主管 部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映 良好，可以不参加招投标而直接续订合同。

2. 乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方根据附件 1的约定，对乙方进行下列处罚：

(1 )管理费打折收取；

(2)情况严重，多数业主意见大的，中止合同。 第八条违约责任

1. 如因甲方原因，造成乙方不能正常管理，未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，乙方有权要 求甲方限期整改和相应的经济补偿，情况严重时有权中止合同。

2. 如因乙方原因，造成不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，情况严重时有权终止合同。

3. 因房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，乙方有义务代表甲方向相关建设安装 单位索赔，甲方应积极协助。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责 善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)

4 ?管理服务过程中各项具体的违约责任由本合同附件 1约定。

第九条其他事项

1. 双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2. 合同规定的管理期满，本合同自然终止，一方如要续订合同，应在该合同期满 2个月前向对方提出书面 意见，经双方同意后，续订合同，合同内容另行商定。

3. 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定 及时协商处理。

4. 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的， 依法向人民法院提起诉讼。

5. 本合同之附件(附件1，附件2,附件3)均为合同有效组成部分；本合同及其附件和补充协议中未规定 的事项，均遵照国家有关法律、法规和政策执行。

6. 本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及江东区物业管理办公室(备案)各执一份，具有 同等法律效力。

7. 本合同自签订之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代表： 法人代表：

年 月 日年 月 日

附件1、日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法

附件2、日月星城小区经营用房、停车费、广告费收入管理办法

附件3、日月星城小区物业管理费收取办法

日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法

（草案）

总体要求：通过明确本小区物业管理服务内容、标准和监督考核办法，体现

质价相符”和明明白白”消费，

为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。

叮叮小文库管理服务标准

一、客户服务

总体要求：服务有效投诉少于5%，处理及时率100% ;业主满意率80%以上。不达标即为违约。具体要求：

1、佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁。对业主（使用人）的报修与求助耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。

2、服务时限。急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

3、对业主的投诉及时回访，回访率100%，并件件有记录。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理

总体要求：房屋完好率大于等于98% ;设施设备完好率大于等于95% ;不达标即为违约。

具体要求：

1、巡检。（1）每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋

设施设备完损状况，对完损程度做岀评价，做好记录；（2）每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量

问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和

天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易岀问题的部位重点检查；（3 ）每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以

及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；（4）每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次，发现问题及时解决；（5）巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

2、房屋。

（1 ）装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；在业主（使用人）装修房屋备案登记时，对不符合政府有关规定和业主公约的内容，应在2个工作日内给出修改意见；业主（使用人）

装修期间每日巡查装修施工情况；对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

（2 ）油漆粉饰。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰

1次；铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）、铸铁污水管、水管等应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。

（3）建筑物外立面。本小区建筑物外立面原则上每8年粉饰1次。因施工等原因致使建筑物、构筑物外

立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

2、给排水系统及其配套设施。

（1 ）给水设施，泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常，岀现问题随时处理。（ 2 ）排水设施。化粪池

每年清理1次，每季巡查1次。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换。每月清扫1次以上排水明沟，；每2个月对地下管井清理1次，每季度对地下管井疏通1次，保证通道清洁，排水畅通。

3、供配电系统

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；所有供配电设备运行正常，没有人为故障。

4、智能化系统

设备运行正常，专业人员24小时值班，监控反应灵敏，异常情况及时检修。

5、避雷接地系统。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

6、电梯运行与管理

（1 ）与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委

托企业的责任。（2）每日监督电梯运行状况，加强日常维修保养，电梯及其安全设施每月不少于2次，每年进行1次全面调整和测试，确保电梯及安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好。电梯年故障率低于7%。（3）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。（4）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号后迅速通知维保单位派人排除设备故障，并尽快设法解救乘客。

7、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施

（1 ）保持本小区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；发现损坏及时修补；（ 2 ）按照业主公约的约定，

劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；（3）停车场、棚、房完好无损，有大、中、

小修计划；（4）停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备。

三、清洁管理

总体要求：内外环境整洁，没有卫生死角，环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。

具体要求：