城市更新项目地价测算案例

一、现状用地及权属性质

项目范围占地面积95161.03平方米，其中非农建设用地4578.07平方米，旧屋村用地26679.73平方米，未征未转土地63903.23平方米。

二、项目改造规划

规划范围总用地面积约96283平方米，用地整合后二类居住用地面积约65424平方米，所占比例约为67.95%，体育用地面积约10228平方米，所占比例约为10.62%，小学用地面积约11300平方米，所占比例约为11.74%，道路用地面积约8978平方米，所占比例约为9.32%，生产防护绿地353平方米，所占比例约为0.37%。

图：长坑村土地整备项目用地整合方案建议

规划范围的总建筑面积327804㎡（计容积率建筑面积），其中住宅建筑面积为307371㎡、商业建筑面积为14453㎡、公共配套设施建筑面积5980㎡；容积率3.9。经济指标详见下表：

表：规划范围用地拟规划技术经济指标

三、项目基准地价

住宅基准地价取值1732元/㎡，商业基准地价取值2086元/㎡。

城市更新项目成本核算方法

城市更新项目成本及利润核算法律实务xx 经济性是项目运作的核心和动力源泉，在取得项目之前，对一个项目的投入及产出做一个量的分析，至关重要。对于拆除重建类城市更新项目，由于在地价款、公共配套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处，所以做好算帐这门功课，对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很强的现实意义。下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析：一、地价款问题（一）、划拨土地使用权的地价款问题按广东省三旧文件规定，对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的，可采取协议方式补办土地出让手续，地价款按政府统一规定办理。深圳城市更新办法及相关配套文件在核算地价款，没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权，按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的，应按有关规定补交相应地价款”这一精神理解，对划拨土地使用权所涉的更新项目，仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。（二）、xx项目更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率（plot ratio，以下简称PR）为临界点作了明确规定，即： 1、PR≤ 2.5的部分,免地价； 2、2.5＜PR≤ 4.5的部分,公告基准地价的20%； 3、PR＞ 4.5的部分,公告基准地价的100%。

对该条款的理解，应注意以下几个方面： 1、该类项目地价款的计收是分段度计算，不是一揽子计算； 2、应准确理解xx的概念和外延： 1）、xx的概念城中村是指城市化过程中按有关规定，由原农村集体经济组织的村民（通常指未完成股份合作公司改制的村民小组）及继受单位（通常指（改制后的股份合作公司）保留使用的非农建设用地的建成区域。此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组，此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。且，该城中村的土地必须是非农建设用地，如涉及到农用地的，在办理农用地转非农建用地之前，不能升级改造；必须是建成区域，空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。 2）、xx的外延 xx的具体范围主要包括：关内四区原农村集体已划定红线的用地；关外四区依据宝安龙岗国土管理暂行办法和城市化土地管理办法的规定划给原农村集体的非农建设用地；93年以后以土地主管部门的用地批复和土地使用权出让合同的形式批的征地返还用地。 3、旧屋村和xx区别：旧屋村指93年宝安龙岗国土管理暂行办法实施前已建成的旧屋村，该类项目更新改造的地价政策不同于城中村项目，应引起重视。更新办法规定，即： PR≤ 1.5的部分,免地价；PR＞

深圳市宗地地价测算规则(试行)

各有关单位：《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则（试行）第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项

第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算：（一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。（二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。（三）容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算：（一）由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。（二）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70元扣减。（三）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。第七条同一宗地涉及多种用途的，宗地地价按照各类用途的建筑指标分别测算地价后合计。第八条行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以

深圳城市更新加快实施地价可不计息分期缴交

[导读]深圳城市更新将加快实施——城市更新项目的地价可以不计息分期缴交、对一年内未完成信息核查和规划报批的更新计划建立淘汰机制。深圳城市更新将加快实施——城市更新项目的地价可以不计息分期缴交、对一年内未完成信息核查和规划报批的更新计划建立淘汰机制……这是昨天上午记者从市政府召开的全市加快城市更新实施工作动员会上获悉的。市委常委、常务副市长吕锐锋表示，下一阶段的城市更新工作将突出重点，加快推进投资大、带动力强的重点更新项目，注重服务产业发展，促进改善民生。转播到腾讯微博前不久，首个实施连片规划、抱团改造的大片区沙嘴村和邻近的大金沙片区开工。图为沙嘴路改造后的街景效果图。对“圈地”企业提出严厉措施在昨天的会议上，市规划国土委主任王幼鹏首先解读了新近出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》。据他介绍，为落实“十二五”期间城市更新各项工作目标，破解当前城市更新工作存在的政策瓶颈，推动存量项目进入实施阶段，市政府制定出台《暂行措施》。具体来看，措施从城市更新历史用地处置、完善城市更新地价政策、强化城市更行项目实施管理三个方面提出了对策。据悉，此次《暂行措施》提出了一些新的举措：比如为了减轻企业的负担，城市更新项目的地价可以不计息分期缴交等。同时，对一些“圈地”的单位或企业，《暂行措施》也提出比较严厉的措施：对一年内未完成信息核查和规划报批的更新计划，自城市更新单元规划批准之日起两年内项目首期未完成实施主体确定等建立淘汰机制。新政策可缓解项目资金紧张

从万象城、京基100到南科大、布吉污水处理厂，这些城市的新地标、重点教育和市政配套设施，都是深圳城市更新项目的成功范例。据悉，根据今年土地供应计划，全市新增建设用地800公顷，而存量建设用地918公顷，存量建设用地的供应规模首次超过新增建设用地。今年上半年，全市完成房地产开发投资271亿元，增长25%，在进入市场销售的房地产总建筑面积中，去年城市更新的项目占40%，上半年所占比重也超过50%。 “当前城市更新政策正朝着更合理、更务实的方向不断细化、完善，将更有利于项目的推进。”在昨天的动员会上，作为企业代表，南山大冲旧村改造项目负责人、华润置地（深圳）有限公司董事总经理伍加健说。据了解，由华润置地推进的南山大冲旧村改造项目，是目前广东省最大的城中村整体改造项目，其规模大、功能复杂、涉及利益体较多。伍加健表示，为了实现当初的承诺，项目一期建设的物业将全部为回迁物业以及政府的保障性住房，总面积超过116万平方米。目前项目前期投资已达20多亿元，资金压力很大。 “按照此次市政府新出台的规定，地价水平更趋合理，企业可以分期缴付，这将极大缓解项目资金紧张情况。使得我们能够将资金更集中地投入到项目建设当中，项目进度更有保障。”伍加健说。 s

什么是城市更新

现如今，很多城市建设中会出现“城市更新”这个词，但很多人对这并不了解，那什么是城市更新呢？对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。下面上海思纳建筑规划设计股份有限公司就介绍一下马来西亚·吉隆坡的森美兰高铁新城城市规划项目，为大家讲讲关于城市更新规划的内容。连接新马的跨国高铁，从吉隆坡开往新加坡市中心，在到达芙蓉之前会经过一片广袤之地，这里便是拉布。现在，拉布借助高铁，计划在距吉隆坡市中心50km、紧邻机场的地方，建造一个新的城市。新城的规划核心，在于如何利用产业和城市设施吸引人才，产生人才与城市发展的良性循环，新城必须做到“产城融合”，也就是需

要合理的布局商务、产业、居住及其配套。场地现状是一片自然，东部有山，让自然山体的绿色向新城的市中心流动，形成城市生态绿廊。

新城北面已建成高速公路和铁路，待建设的高铁线路横穿新城。新城的功能布局，让居住区避开了高速公路、铁路和高铁的影响，取而代之的是制造业和食品加工的产业区。

思纳史密斯集团成立于1853年，是美国运营历史最悠久的设计和咨询集团，近二十年都在权威的世界建筑排名前十位，集团在中国设立策划设计和投资运营二大事业板块。上海思纳建筑规划设计股份有限公司（SYM 836121）及其下属各专业咨询策划设计子公司负责集团的策划设计板块。思纳设计股份成立于2000年，是规划、建筑、旅游和产业的产品策划和设计专家，也是上海为数不多的建筑规划国家双甲资质单位，公司在大型城市综合更新、智慧模块建筑、城市和旅游产业策划规划、室内装饰和艺术设计、区域环境研究和景观工程、特色酒店跨界组合运营规划等领域都有卓越的人才及成功的案例。思纳史密斯文化创意产业投资（上海）有限公司及其下属公司负责集团的投资运营板块，同时作为华侨城云南文投集团的下属企业，思纳文创投资充分利用华侨城云南文投和思纳设计股份丰富的文旅行业资源和专业策划规划和研究咨询人才，与下属思纳小镇建设、思纳小镇运营一起共同打在拥有自身文旅IP的特色小镇，开展小镇的招商、运营、双创等具体的项目合作，为项目所在区域的产业升级、城市更新、特色小镇等做出贡献。

关于地价测算工作的通知(深国房【2004】8号文)

关于地价测算工作的通知（深国房[2004]8号） 2004年6月9日各分局、各处室、局直属各有关单位：我市2004年度公告基准地价标准已以《深圳市规划与国土资源局关于发布深圳市204年公告基准地价的通告》（深圳规土[2003]627）发布，并以市政府公报形式通告执行。为规范我局地价测算工作，现就有关事宜通知如下：一、具体宗地地价（含补地价项目）测算原则见附件《关于地价测算的说明》。二、原特区、宝安及龙岗区执行的地价测算原则与本通知不一致的，以本通知规定为准。三、本通知下发之日前已测算地价并签订了土地使用权出让合让的，其相应的地价方案不再调整。附件：关于地价测算的说明一、具体宗地地价（含补地价项目）按以下原则测算： 1、按公告基准地价经修正系数修正并结合土地开发程度确定。 2、按建筑面积计算，容积率小于1的（含种养用地）按容积率为1的建筑面积计算。 3、含有两种或两种以上用途时，分别按不同用途的建筑面积计算后合计。二、修正系数包括用地类型（见表1）、年期（见表2）、容积率等（见表3、4）。宗地的使用年限确定后，各类用途房地产的年限与对应法定最高使用年限不同时，需分别对这些房地产的地价进行年期修正。三、土地开发程度修正的原则：毛地（指由用地单位自行征地拆迁和自行平整的土地）出让时按土地面积100元/平方米核减土地开发金；用地单位支付征地拆迁补偿费用的，按土地面积60元/平方米核减土地开发金；用地单位自行平整土地的，按土地面积40元/平方米核减土地开发金。四、宗地出让的地价分为土地使用权出让金、土地开发金及市政配套设施金三部分。土地使用权出让金占地价的15%，土地开发金和市政配套设施金占地价的85%（其中土地开发金为土地面积100元/每平方米）。对于自行支付征地款和自行平整的项目用地，其地价不包含土地开发金。五、已建成的合法的行政划拨性质房地产，经核准进入市场的，应按规定补交地价。行政划拨性质房地产经批准改变用途的，按现行地价标准计收地价并办理相关手续。

11深圳市城市更新项目实操系列

深圳市城市更新项目实操系列——地价补缴—— 一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功增加建筑面积部分，告基准地价标准计算的地价；能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外)

深圳市地价测算规则(征求意见稿)

（征求意见稿） 2018年12月17日一、通则 1.1 编制目的为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。 1.2规则适用范围本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。以作价出资方式供应的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。 1.3土地的市场价格定义我市土地的市场价格由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分商业、办公、住宅、工业等用途，按照《城镇

土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重原则上分别取70%和30%。 1.4 地价测算单位我市地价测算以宗地为单位，按建筑面积计算。 1.5 地价测算时点地价测算时点按以下规则确定：（一）招拍挂方式供应用地底价以编制供应方案的时点确定；（二）协议方式供应用地地价以土地行政主管部门依法受理缴纳地价申请的时点确定；（三）作价出资方式供应用地以编制作价出资方案的时点确定；（四）土地出让后经批准改变用途或容积率等土地使用条件的以土地行政主管部门依法受理补缴地价申请的时点确定；（五）法律、法规、规章和规范性文件另有规定的，从其规定；土地整备相关协议另有约定的，从其约定。 1.6 修正系数地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。基础修正系数包括：建筑类型、产权限制、产业发展导向、产业项目类型、临时及短期租赁、地下空间修正系数。基础修正系数取值按照本规则附表1~附表6执行。项目修正系数包括：棚改项目修正系数、原农村经济组织留用土地（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以

城市更新项目计划书

竭诚为您提供优质文档/双击可除城市更新项目计划书篇一：旧城改造策划中关于工业区升级改造的政策解读【开元观点】旧城改造(:城市更新项目计划书)策划中关于工业区升级改造的政策解读 20XX-12-30毛惠前言：城市工业区一般由加工工业企业群组成，大部分是在优越的地理条件基础上逐步形成的。但随着城市发展，城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环境格格不入的景象，原有工业区的工业厂房、配套设施、技术水平以及环境影响等均已无法满足城市功能与产业发展的要求。这些工业聚集区未来面临的变化不单是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的改造利用、产业设计和功能更新。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。于是，“退二进三”、“产城融合”等转变方式与理念应运而生。从工业用地退二进三说起，“退二进三”提出于上个世

纪90年代，是为加快经济结构调整，鼓励一些产品没有市场，或者濒于破产的中小型国有企业从第二产业中退出来，从事第三产业的一种做法。后来把调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重，提出一些企业从城市的繁华地段（二环路以内）退出来，进入城市的边缘（三环路）进行发展，也称为“退二进三”。中国的工业企业升级改造经历了十余年的发展，经历了传统的技术升级到腾笼换鸟发展现代服务业几个阶段。从 20XX年佛山市委、市政府出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》全面实施和推进“三旧改造”工作，到如今“三旧”改造已上升为广东全省的发展战略。城市更新已成为城市发展运营过程中的热门词汇，其实际是一系列观念的转变，决策者们更多从城市形态和城市再造去考虑建设，从顶层设计考虑城市功能改善、文化品质提升、以及基础配套的完备，其背后的源动力来自于以土地为载体的产业发展升级转型，原有的工业企业生产方式和聚集特征已无法满足城市更新换代的要求。因此，随着中国工业化的现代化发展，为推进产业转型升级、再造传统工业区的新时代活力，国家也相应提出《全国老工业基地调整改造规划（20XX-2022年）》（国函〔20XX〕46号）、《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔20XX〕9号）等指导性意见，为“三旧改造”、“退二

划拨土地出让补地价问题计算方法

划拨土地出让补地价问题计算方法补地价是指国有土地使用者因改变用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类： ①土地使用者改变用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件; ②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期); ③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金。) 对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前地价之差，即补地价=改变后的地价-改变前的地价其中，对于单纯提高容积率或改变用途并提高容积率的补地价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率为原容积率，则补地价的数额为：补地价(单价)=现楼面地价×现容积率-原楼面地价×原容积率补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积

如果楼面地价不随容积率的改变而改变，即：补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率-原容积率) 或者补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率) 【例2-3】某宗土地总面积1000平方米，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2 现允许将容积率增加到5。试计算理论上应补交地价的数额。【解】理论上应补交的地价的数额为：补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率) = 450/3×(5-3)=300(元/m2) 补地价(总价)=补地价(单价)×土地面积 =300×1000=300000(元) 【例2-4】某宗面积为30000 m2，的工业用地，容积为0.8，楼面地价为700元/ m2 ，

深圳市城市更新项目实操系列1——地价补缴

一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外) （五）70个旧城旧村改造项目根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条规定，市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。

一分钟算出地价一种简易的地价计算方法

一分钟算出地价一种简易的地价计算方法一分钟算出地价一种简易的地价计算方法契税：购买土地时，需按照成交额的3%缴纳契税，所以，契税应计入购地成本；地上准建面积单价= 竞买成交价x 1.03 ÷地上准建面积（PS：俗称的楼面地价，其实是地上准建面积单价）（计算楼面地价时，须从项目准建面积中扣除地下准建面积）高置（和记黄浦·盈科）拍得的“京土整储挂（朝）[2005]048 号朝阳区工体北路”：地上准建面积：40300平米，竞买成交价51000 万元，楼面地价≈13035 元每平米；如果要想从楼面地价，倒推该地块是多少钱每亩，则可以用以下公式：楼面地价×容积率×666.666 = 该地块每亩单价

如：工体北路地块单价：13035 ×2.85 ×666.666 = 24765980 元每亩亩：中国度量单位，曾经随着历史朝代的变迁而变化，现在的一亩等于666.666平方米；宗地面积：某地块的实际面积（本文涉及的面积，未特殊注明的，，均用平方米表示）；代征面积：某地块内，规划用于城市公共绿化、道路或其他特殊用途的面积；建设用地面积：某地块内，可规划用于建设住宅、配套、商业、写字楼用途的用地面积；地上准建面积：某地块内，规划许可建设的，地上层高超过2.2米以上的总建筑面积；项目准建面积：某地块的地上准建面积，加上地下准建面积。容积率：某地块建设用地范围内，地上准建面积÷建设用

地面积得到的倍数；地价算法一分钟算出地价一种简易的地价计算方法自政府对经营性土地实行招拍挂以来，地价在逐渐透明的同时也不断升高，越来越成为决定房地产项目成功与否的关键性因素。多家企业常常为了取得某块土地的使用权进行竞价，如果竞价过低可能错过机会，竞价过高又会背负沉重的负担。那么，究竟应该以多少价格进行土地的竞价才最合适呢？开发企业的方法一般是在受让土地前对土地所涉及的项目进行全面的测算，首先从土地交易中心取得详细的地块资料，再组织有经验的从业人员根据技术指标和规划管理技术规定，详细规划出各种建筑的面积，确定综合技术经济指标，最后综合建筑成本、开发营销费用、税收以及市场售价，推算出能够承受的土地成本范围，以此作为取得招拍挂等经营性土地的依据。这种方式的优点是结果相对精确，缺点是费用高、耗时长。许多房地产开发企业为此聘请专门的地产顾问公司进行前期策划，该前期策划费一般要占整个项目营销费用的三分之一以上；更专业、分工更精细的房地产公司也可以依靠自身的力量进行策划，参与者包括组织策划人员、建筑规划人员、市场调研人员，所产生的策划费用也常常不菲。笔者从事房地产工作多年，组织、参与过多个房地产项目的开发，一直关注地产市场的走势，经过多年的观察和探讨，在多个拍卖的房地产项目的地价资料

城市更新旧改项目并购方案设计及税务筹划

城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划目录一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计二、交易方案设计及税筹分析（一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿（二）方案二：股权转让（三）方案三：资产转让（四）方案四：以不动产出资入股后转让股权（五）方案五：企业分立后转让股权（六）方案六：企业合并（合并目标企业）（七）方案七：境外股权转让三、操作模式及税费对比笔者按为响应小伙伴们的呼声，西政房地产人俱乐部专家人才库第七期的培训专题将暂定为《深圳城市更新项目并购税务筹划及房地产开发建设全程的核心税筹要点》（分享课程时间为2017年10月份，具体时间请关注本公众号后续通知），以呼应上月《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发〔2017〕68号）的出台（注：该文件不适用于深圳地区）。根据小伙伴的提议，笔者特在课前就本公众号“西政资本”有关城市更新项目的交易方案设计及税务筹划进行整体总结，以期为读者提供实操参考。一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计城市更新或旧改属于政策性搬迁的范畴，除增值税的缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁的前提下需缴纳的税费最少，也即税收优惠最多，因此拆迁安置补偿一般都会成为获取更新项目的首选方式。尽管如此，因拆补方式无法直接对房地产权取得控制权，因此产证的抵押、注销或公章、证照、产证的监管自然就成为了必要的风控措施。与被拆迁方在满足政策性搬迁的情况下可直接免缴土地增值税不同，其他的交易方式一般都需考虑通过交易方式的调整或者操作模式的变通进行合理筹划。实务中，如转让方的配合意向较高，则以企业分立的方式剥离资产至新分立的公司后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业可以避开土地增值税的缴纳，因此在交易模式方面也可以成为不错的备选。笔者曾多次被同行问及资产交易和股权交易的优劣，其实就实务而言，两者因项目而异，并无绝对的优劣之分。从并购和后期开发的联动来看，资产并购很多时候可能会明显优于股权并购，最

20150922市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知(深规土〔2015〕587号)

市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知（深规土〔2015〕587号）来源：深圳市规划和国土资源委员会日期：2015-11-20 各处、各直属单位、各管理局、各事业单位（法定机构）: 为保证城市更新地价政策的可操作性和执行的统一性，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）等有关规定，现就有关事项明确如下：一、关于地价测算时点（一）城市更新单元规划批准时点为单元规划批复文件的签发时间，单元规划经批准后变更，按照《城市更新单元规划审批操作规则》属于单元规划修改的，为首次批复文件的签发时间;属于单元规划调整的，为调整规划批复文件的签发时间。（二）城市更新项目办理用地出让手续的时点为用地申请已经委员会审议同意的前提下，实施主体向我委申请签订土地使用权出让合同并符合测算地价条件的当次受理时间。涉及以市场评估地价计收地价的，评估基准日为办理用地出让手续的时点。（三）按更新单元规划实施的已签订土地使用权出让合同的城市更新项目申请签订补充协议的，地价计收时点为其当次申请的受理时间。受理时间如满足《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）第十一条规定条件的，涉及按照公告基准地价标准计收地价的部分，可按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行。二、关于地价测算次序（一）市政府2006年确定的70个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算；（二）其它类别用地，按照零星国有未出让用地、城中村用地（《实施细则》第五十六条规定的用地）、旧屋村用地、国有已批用地（含历史遗留违法建筑处理用地）、按照《暂行措施》第一（三）项处置用地的次序进行测算。国有已批用地适用多种改造类型地价政策的，按各改造类型的用地面积比例分别测算。（三）小地块城市更新项目先按照《暂行措施》第二十一条进行地价测算（涉及工业楼宇及配套设施的按照分割转让地价标准进行），其余建筑面积适用《暂行措施》第十条的，再按照第十条进行测算。

深圳市宗地地价测算规则

深圳市宗地地价测算规则（试行）颁布机关：深圳市规划和国土资源委员会法规来源：深圳市规划和国土资源委员会颁布文号：深规土〔2013〕12号范围级别：地市级实施状态：有效公布时间：2013-01-08 实施时间：废止时间：深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知文号：深规土〔2013〕12号各有关单位：《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则（试行）第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算：（一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。（二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。

城市更新项目研究报告

China Index Academy 中国指数研究院 2015年11月中国城市更新项目研究成果汇报

中国一线城市已经步入存量房时代二手房成交量已经成为房地产交易的主力。随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，我国一线城市二手房成交量已经超过新房市场。 2015年1-10月，北京二手房与新建商品房成交量的比值为1.3，上海为1.2，深圳为1.6。图：2011-2015年北京、上海、深圳、广州新房与二手房成交套数对比

土地供应减少，未来商业楼宇以存量市场为主 2010-2015年，一线城市商办用地成交量呈递减趋势，而楼面地价逐年攀升。 2010-2013年商办用地成交量维持高位，2014年成交量下降，成交面积降幅达33%，2015年成交面积继续大幅下滑近40%。由于土地供应减少，楼面均价持续上涨，从2010年的6528元/平米涨至现在的11928元/平米。图：2010-2015年一线城市商办用地成交情况

政府加强城市更新制度建设，存量房改造更新成为发展方向多地政府相继出台相关政策，推进城市更新制度建设 : 存量房更新改造，将成为行业发展方向。未来如何通过改造更新来增强项目的竞争力和盈利能力成为企业面临的重要课题。时间城市政策影响 2009年深圳《深圳市城市更新办法》全面地规范了包括综合整治、功能改变、拆除重建在内的城市更新活动 2015年5月上海《上海市城市更新实施办法》明确通过集约利用存量土地，提升城市功能 2015年8月深圳成立城市更新局直接受理、审查拆除重建类城市更新单元计划审查、规划审查事项 2015年9月深圳出台《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》简化旧工业区综合整治时的审批程序，放宽准入条件

北京基准地价测算价格方法

附件1 ] 应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法（一）宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。 1.商业、综合、居住用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率》级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地容积率 ②当宗地容积率＜级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数级别平均容积率/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正

系数级别平均容积率 2.工业用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 ①当宗地容积率》1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地容积率 ②当宗地容积率＜1时: 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系

深圳城市更新项目投资测算2016

深圳城市更新项目投资测算分析 PRESENTED BY刘利兵 bingliliu@https://www.360docs.net/doc/728762542.html,

PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标

房地产开发项目的核心评价指标项目的评价在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要参考指标为：IRR、EBITDA。

房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。销售利润率=销售利润/项目销售总收入 IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。

深圳市地价测算规则

深圳市地价测算规则一、通则 1.1 编制目的为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。 1.2 规则适用范围本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。以划拨方式供应的土地，不计收地价。以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的土地，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。以作价出资方式供应的土地，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。其中，政府或政府有关部门作为临时用地使用主体的，不计收临时用地使用费。 1.3 土地的市场价格定义我市土地的市场价格由市自然资源主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分住宅、商业、办公、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别取70%和30%。 1.4 地价测算单位我市地价测算以宗地为单位，以建筑面积为基数计算。 1.5 地价测算时点招拍挂方式供应土地的底价，按编制供应方案并符合地价测算条件的时点确定。协议方式供应土地的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订建设用地使用权供应合同（以下简称供应合同）申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。

如何测算房地产招拍挂土地的地价

房地产开发建设用地受让的经济评估通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。一、受让土地评估的步骤测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。（一）调查土地基本情况主要包括三个方面的内容： 1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。

调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。 2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。 3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。例如，杭州出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地价的测算影响重大。（二）选择最佳物业开发类型选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基本确定，所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳定位。我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及

城市更新地价计算

《城市更新办法》第三十六条拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。第三十七条市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。第三十八条拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。《城市更新实施细则》第五十六条以下用地适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准：（一）福田区、罗湖区、盐田区、南山区原农村集体已划定红线范围内的用地。（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗两区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定给原农村集体的非农建设用地。（三）1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或者土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或者其继受单位的征地返还用地。已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或者享受过城中村地价政策的用地不再适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准。符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《办法》第三十六条规定计收地价。第五十八条项目包含按照本细则第十四条规定出让给项目实施主体的边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地，或者改造后划分为多个地块且地上建筑物包含多种用途的，在进行地价测算时，应以改造后各种用途建筑物的总建筑面