土地投资开发项目可行性研究报告

目录

第一章总论........................................ 错误!未定义书签。项目名称.......................................... 错误!未定义书签。项目承办单位...................................... 错误!未定义书签。项目建设地点...................................... 错误!未定义书签。

项目开发内容及标准............................... 错误!未定义书签。

项目一级开发投资估算与财务分析................... 错误!未定义书签。结论与建议........................................ 错误!未定义书签。第二章项目区位分析................................ 错误!未定义书签。项目位置.......................................... 错误!未定义书签。

项目现状分析..................................... 错误!未定义书签。

出让地块分析..................................... 错误!未定义书签。

项目用地规划条件................................. 错误!未定义书签。项目所在区域交通分析.............................. 错误!未定义书签。项目所在区域绿化环境分析.......................... 错误!未定义书签。

项目所在区域商业环境分析......................... 错误!未定义书签。项目所在区域规划.................................. 错误!未定义书签。

项目所在区域与周边关系........................... 错误!未定义书签。第三章 SWOT态势分析............................... 错误!未定义书签。

优势............................................. 错误!未定义书签。

劣势............................................. 错误!未定义书签。

机会点........................................... 错误!未定义书签。

威胁点........................................... 错误!未定义书签。

分析结论......................................... 错误!未定义书签。第四章项目开发地点与开发条件 ...................... 错误!未定义书签。

项目开发区域概况................................. 错误!未定义书签。

现状调查与分析................................... 错误!未定义书签。开发条件.......................................... 错误!未定义书签。第五章土地一级开发方案............................ 错误!未定义书签。方案综述.......................................... 错误!未定义书签。

开发方案......................................... 错误!未定义书签。

征地、拆迁方案................................... 错误!未定义书签。

基础设施建设..................................... 错误!未定义书签。

项目分期开发计划................................. 错误!未定义书签。第六章环境生态影响分析............................ 错误!未定义书签。

生态环境......................................... 错误!未定义书签。

社会环境......................................... 错误!未定义书签。

水环境........................................... 错误!未定义书签。

声环境........................................... 错误!未定义书签。

空气环境......................................... 错误!未定义书签。

环境保护措施..................................... 错误!未定义书签。第七章节能节水措施................................ 错误!未定义书签。

节能............................................. 错误!未定义书签。

节水............................................. 错误!未定义书签。第八章投资估算及资金筹措.......................... 错误!未定义书签。

投资估算......................................... 错误!未定义书签。

资金筹措......................................... 错误!未定义书签。第九章效益分析.................................... 错误!未定义书签。

财务分析......................................... 错误!未定义书签。

社会效益......................................... 错误!未定义书签。

互适性分析....................................... 错误!未定义书签。

第十章风险分析.................................... 错误!未定义书签。

项目的风险分析................................... 错误!未定义书签。

防范和降低风险的措施............................. 错误!未定义书签。第十一章结论与建议................................ 错误!未定义书签。

结论............................................. 错误!未定义书签。

建议............................................. 错误!未定义书签。第十二章附录...................................... 错误!未定义书签。

附件............................................. 错误!未定义书签。

附表............................................. 错误!未定义书签。

第一章总论

项目名称

××××土地收储开发项目可行性研究报告（以下简称项目）

项目承办单位

××公司（项目责任主体）是经××市人民政府批准，于2000年8月正式组建的国有独资公司，注册资本金100亿元，是××市基础设施投融资主要平台之一。

公司商业银行信用评级达到AAA。现已累计通过商业银行贷款，国家政策性银行贷款，银行票据、招商引资、发行信托计划、发行企业债券等方式完成投融资和招商引资约350亿元，先后完成了××市机场改扩建征地拆迁、二环路、立交桥、绕城线等50多个省市重点工程项目的投融资及建设，为××市重点基础设施建设做出了巨大贡献。

项目建设地点

位于××市的××区（县）。地块的东西南北四面分别为：××××。研究范围北临××，南临××。

项目开发内容及标准

项目区土地整理工作，因为现状地形比较复杂，需要将地块整

理为可利用地。进行竖向工程整理，同时解决项目区交通、水、电等设施配套接入问题，注重地块内景观和投资经济性等相关内容。

按土地整理要求完成开发区域内的规划编制和征地拆迁工作，并按照规划要求完成区域内道路、市政管网、景观绿化及土地平整工作，将“生地”变为“熟地”，达到土地交易要求。

项目土地一级开发主要工程量表

土地征收及拆迁安置补偿 拟定实施方案 基础设施的建设 项目一级开发的主要内

容 开发范围、面积、地上建（构）筑物附着物调查 开发计划、开发成本测算

工作完成时限、实施方式

河道治理

场地竖向整理

城市道路建设

城市公共绿地建设

城市市政公用设施 ●

项目一级开发投资估算与财务分析

1、投资估算

项目动态投资万元（不含土地收储开发整理投资回报），各部分费用详见下表。

2、资金筹措

项目动态投资万元,项目总投资万元，企业自筹资金万元，占项目总投资的%。银行贷款万元，占项目总投资的%。

3、土地出让收入测算

项目土地经整理后，可出让经营性用地亩，预计按440万元/亩出让，可得收益万元。

4、财务指标

5、盈亏平衡分析

盈亏平衡点=固定成本/（销售收入-变动成本）。

项目盈亏平衡点：万元。

结论与建议

项目区位为上等，但拆迁成本和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，建议作为高档小区和配套商业进行规划设计。

第二章项目区位分析

项目位置

项目位于××市的××区（县）。地块的东西南北四面分别为：××、××、××、××。研究范围北临××，南临××。

项目现状分析

项目现无房、地调资料，以下数据根据1:1000地形图图解量面积测算。

1、地面房屋构筑物

项目开发涉及拆迁约后所村约950户，拆迁面积约，每户300m2范围内约，超300m2约。

2、土地性质

扣除已出让用地面积，已修道路面积，需新征地亩。

出让地块分析

项目范围用规划总面积2206亩，扣除已出让地块亩，可出让用地面积亩，其中住宅用地亩，商业用地亩。

项目用地规划条件

A1-A4地块控高60米,建筑密度≤25，容积率≤，绿地率≥38;

A5、A6控高36米，建筑密度≤28，容积率≤，绿化率≥35;

A7、A8控高24米，建筑密度≤30，容积率≤，绿化率≥32;

A9、A10、A13控高12米,建筑密度≤45，容积率≤，绿化率≥30.

1、现状路网

2、项目区域规划路网

规划城市主干路××已开工建设，项目区域规划次、支路路网线密度达，未来交通优势明显。

3、公共交通情况

项目建成后，全区公交车全覆盖，方便出行。

4、××市地铁交通情况

项目距离轨道1号线约800米，2号线1400米。

项目所在区域绿化环境分析

1、××市域层面

项目处于××市规划××湿地区，临××生态发展轴。环境优越。

2、项目所在区域

项目所在绿化景观布局“二轴二核心区”，二轴为××轴、生态轴。一处公共绿地核心区，一处水系湿地景观区。

项目所在区域商业环境分析

项目靠近××市主城区商业聚集区南北向发展轴与东西向发展轴。

距离附近成熟商业圈10-30分钟车程。

项目所在区域规划

1、××市总体规划布局

（1）城市空间发展结构延续

在××市中心城区，紧邻主城××，××市传统中轴南向发展的末端，与××、××、××度假区紧密联系。

（2）延伸南北向的功能轴线

强化以二环路为界面的主城中心的南北发展轴线，统领全城，有效的促进城南区域的发展，带动旧城改造的进程。

（3）加强东西向的景观联系

主城区外围的山体径流，在中心的平原地区形成多条河道贯入××，同时以××为核心向周面辐射的生态绿化廊道结合城区内部的开放空间向周边群山辐射，形成交错的山水生态景观系统。

2、项目所在区域分析-××市南市区

（1）××市南市区规划

1）总体发展思路：

把××市建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。

2）南市区定位：南市区自然资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城。

3）南市区发展：充分发挥城区的历史文化与自然资源优势，同时大力发展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套，以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代服务业。

4）片区简介：

东市区：××市房地产开发最早的区域，但目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。

南市区：将结合××机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、××公园等统一规划成为南部城市副中心。

西市区：随着一些工厂的迁出，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐，成为××市的又一个置业热点。

北市区：北市区是××市的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。

中心区：××市商务、金融和文化中心。

项目所在区域与周边关系

1、项目附近生态环境

本项目地块所处位置在湿地公园与××区（县）古镇附近，项目具有得天独厚的自然及人文景观。

2、项目所在区域部分土地一级市场分析

××市2012年1月-10月上旬××市土地成交量为亩，南市区为亩，占整个××市成交量的59%。南市区供应量最大，未来居住、商业放量多。

（1）××路片区

既有规划定位条件：原规划为以居住、商业、商务为主的综合城市功能片区/××市金融聚集区

公共交通条件：新增轨道7#、8#和导轨填充线LRV

（2）××片区

既有规划定位条件：××是以××省奥体中心、国际商务商业、文化会展、金融贸易、主题旅游公园为主、生态示范住区为主体功能的城市新中心

公共交通条件：轨道1#、6#。

（3）××村片区

位于××区（县）新螺蛳湾片区。紧邻汽车客运站，与规划中的绕城线相接。距离主城区约12公里，××新区5公里。总用地面积：亩。

总建筑面积：761394㎡（其中：地下183444㎡；地上577950㎡）容积率：。

公共交通条件：轨道1#

3、项目所在区域二级市场简介

（1）项目周边二级市场分布

随着××市城市建设规划，南市区已经成为××市开发热点区域，居住用地和商业用地成交的增加，预示着将来该区域楼盘放量将多于其他区域，居住和商业氛围会逐渐浓厚，配套设施建设更加完善，房地产市场趋于成熟。

（2）个盘分析

××××

楼盘价格：总价约600万起

主力户型：270-510平米

项目地址：位于××市××区（县）××路五甲塘湿地公园旁项目介绍：××××是2008年以10亿拍下的××市目前为止唯一一块纯别墅居住用地。中航地产将投资7000万元进行改造湿地公园、3000万元将××路打造成××大道，斥资4亿元打造××市首席“航母式”大板地下室以解决××板块住宅地基不均匀沉降顽疾。

××1号

××1号项目位于××市现有城区和未来市政府所在地—××新城之间,××外海东北部,处于××滨湖旅游度假带的心脏位置,占地1116亩。项目区位及生态环境极其优越，容积率≤，建筑密度≤30%，绿地率≥45%，建筑限高12米。

用地毗邻湿地公园，周边有较丰富的水系资源，为打造一个滨

水、生态湿地型的住宅社区,本方案规划了几条南北和东西向的几条水系，相互交错，在水系的两侧留出了较宽的绿化用地，用来营造公共景观。这样，在整个小区内，就形成了以水系为主题、相互连通的绿色生态走廊。

（2）××周边区域是整个××市别墅物业最集中和供给量最大的区域，随着纯别墅项目的限批，纯别墅物业呈逐年递减，但片区临近××，西望××，区位优势突出，适宜开发高档物业，作为××市别墅物业最为集中的区域，未来该片区别墅供给量并不会消失，但更多的是作为混合性物业的组成部分来推售。

第三章 SWOT态势分析

优势

区位优势：项目地处南市区，近年来南市区土地供应量最大，未来居住、商业放量多。

交通优势：项目附近已建成××路、××主干路，××路已开始动工修建。

环境优势：本项目地块所处位置在湿地公园与××区（县）古镇附近，项目具有得天独厚的自然及人文景观

规模优势：地块面积为2206亩，开发规模较大。

政策环境优势：区委区政府非常重视城市建设，政府对本项目十分重视，并给予了多项政策支持，给本项目提供了良好的经营环境，保证了本项目开展的顺利性。

资金与技术优势：项目由××市城投负责一级开发，该公司资金雄厚，已经负责过多片土地的一级开发，具有很强的技术优势。劣势

现片区居民经济收入较低，对拆迁的接受度比较弱，需要引导。

项目规划用地居住用地面积为亩，商业用地亩，商业用地面积较小，难以形成较大的商业环境。

机会点

城市新规划为本项目提供了增值空间，区政府对己做了全面的规划，重点发展该地区，本项目起承旧启新作用。

城市化发展为本项目提供了有利的市场环境，区政府和人民，都迫切希望城市化发展，本项目的开发为城市化发展做出了贡献，将创造“提高居民的生活水平与生活质量”的社会价值。

价格已经比原先上了一个台阶：由于各项新政的出台，附近各房地产商的介入，此区房产价格己由最高价不到4000元／平方米，升至最高价卖到8000元／平方米左右。意味着，消费者已形成对房产价格的接受观念。

威胁点

拆迁成本高，存在一定风险。

由于新区规划范围内的城中村改造实施将比较缓慢，从而影响了本案的升值，直接影响销售。

分析结论

项目区位为上等，但拆迁成本和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，适合作为高档小区和配套商业。

第四章项目开发地点与开发条件

项目开发区域概况

××市是××省省会，西南地区中心城市之一，国家历史文化名城。全市总面积21111平方公里，辖8区2市8县，总人口600万，聚居着18个民族。

历史文化：

经济发展：

对外经济贸易：

旅游资源：

交通建设：

发展目标：

项目位于××市的××区（县）。地块的东西南北四面分别为：××路、××河、××路、××路。研究范围北临××市机场，南临××。土地一级开发项目片区规划范围内现状村庄、乡镇企业、仓储、工业、居住等各种功能用地混杂。

现状调查与分析

1、项目建设区域城中村情况

（1）布局混乱，建设无序。

城中村工厂、作坊、仓库和居住交错混杂，用地布局混乱，加之乱搭、乱建，破坏了村庄空间结构的自然和谐，城市肌理混乱，