房地产估价简答

1.简述房地产的特性。

答：从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要如下特性：①位置固定性、地区性、和个别性②长期使用性③大量投资性④易受政策限制性⑤相互影响性⑥保值性和增值性⑦难以变现性。

2.现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？

答：①房地产管理的工作需要②房地产交易的需要③房地产抵押和典当④房地产保险业务的需要⑤房地产税收的需要⑥征收房地产补偿的需要⑦房地产拆迁的需要⑧处理房地产纠纷的需要⑨企业合资、合作、合并、上市、破产清算的需要⑩房地产估价复核或鉴定。

3.房地产价格有哪些主要特征？

答：①可用价格和租金表示②是关于权利利益的价格③在长期考虑下形成④随交易个别形成。

4.引起房地产价格上涨的原因有哪些？

答：①投资改良②通货膨胀③需求增加④外部经济或相互影响。

5.影响房地产价格的经济因素有哪些？

答：①经济发展状况②财政金融状况③产业结构变化④税收负担状况⑤居民收入⑥物价。

6.影响土地价格的个别因素有哪些？

答：①位置②地质、地势与地形③土地面积④土地形状、宽度、深度⑤日照、风力风向⑥天然周期性灾害⑦临街情况⑧与公共、商服设施接近程度⑨与危险设施接近程度。

7.房地产估价的含义是什么？

答：房地产估价是指以房地产为对象，由专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

8.简述房地产价格的求取思路。

答：（1）基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买相同房地产的价格，通过最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的思路来求取。

（2）基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发或建造相同房地产的费用，通过计算重新开发或建造同类房地产需要多少费用的思路来求取。

（3）基于房地产的收益能力来衡量其价值，通过预计如果直接利用该房地产可能获得多少收益的思路来求取。

9.房地产估价人员应当遵循的职业道德包括哪些方面的？

答：①不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；

②应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人有关的估价业务；

③如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托；

④应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；

⑤应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争；不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。

10.如何建立价格可比基础？

答：①统一付款方式②统一采用单价③统一币种和货币单位④统一面积内涵⑤统一面积单位。

11.运用市场比较法的具体条件有哪些？

答：①充分的交易实例资料②资料具有相关性③市场供求关系基本一致④明确显示具备的条件⑤资料必须详实可靠。

12.试列出市场比较法的操作步骤？

答：①搜集交易实例②选取可比实例

③建立价格可比基础④进行交易情况修正

⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正

⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格

13. 简述收益还原法的操作步骤？

答：①搜集有关房地产收入和费用的资料②估算潜在毛收入③估算有效毛收入④估算运营费用⑤估算净收益⑥选用适当的还原利率⑦选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。

14.为什么说收益法是一种理论较充分的估价方法？

答：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

待估房地产价格=纯收益/还原利率P=a/r

P-待估房地产价格；a-纯收益；r-还原利率。

收益法的理论依据：一是效用价值论；二是地租理论。

效用价值论认为效用决定价格的内容，稀缺决定价格的高低，商品交换的双方实质是换取对自己效用较大的商品。收益法的实质就是将房地产的未来收益期望值转为现值价值。

收益法是以地租理论为依据的，土地有特殊的使用价值，在一定条件下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。

15.还原利率的实质是什么？它与风险有何关系？还原利率求取的方法有哪些？

答：还原利率实质上是一种投资的收益率，它与风险正相关。求取方法有：①市场提取法；

②安全利率加风险调整值法③投资收益率排序插入法。

16.成本法适用的范围包括哪些？

答：1）无交易、无收益的房地产估价2）特殊目的房地产估价3）特殊建造的房地产

4）狭小市场上的房地产5）市场比较法中的修正计算

17.何谓建筑物的重置成本与重建成本？

答：重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。

18.试列出净收益的计算公式，净收益的流量类型一般有哪些？

答：净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用

①每年基本上固定不变；②每年基本上按某个固定的数额递增或递减；③每年基本上按某个固定的比率递增或递减；④其他有规则的变动情况。

19.建筑物的重新购建价格如何求取？

答：采用以下四种方法求取：

1）单位比较法2）分部分项法3）工料测量法4）指数调整法

20.求取建筑物折旧有哪些方法？

答：耐用年限法、实际观察法、成新折扣法和混合法。耐用年限法又有直线折旧法、余额递减法、年数合计法、偿债基金法和综合法等。

21. 求取建筑物折旧的注意事项有哪些？

答：①注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别②使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据③注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响④注意分类折旧

22.假设开发法适用的外部条件？

答：1）明朗、开放及长远的房地产政策；

2）统一、严谨及健全的房地产法规；

3）完整、公开及透明度高的房地产资料库；

4）稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单；

5）长远、公开及稳定的土地供给计划。

23.简述假设开发法的估价步骤。

答：：①调查待开发房地产的基本状况；②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；③估计开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤估算各项成本费用；⑥测算待开发房地产的价值。

24.假设开发法的估价方法有哪两种？它们各自的特点是什么？

答：计息的方法和折现的方法。

25.简述城镇土地定级的基本思路。

答：（1）因素分析（2）建立定级指标体系（3）因素权重确定（4）指标量化与标准化

（5）定级单元划分与单元分值计算（6）土地级别划分（7）成果应用与更新

26.基准地价的作用有哪些？

答：1）宏观控制地价2）国家征收土地使用税的依据3）评估宗地地价的基础

4）合理利用土地利用结构的经济杠杆5）制订城市国有土地使用权出让价格的依据27.如何理解路线价法，该方法在我国的应用范围有哪几个方面？

答：路线价法是跟据地域区段路线价，结合深度指数表和其他修正系数（宽度、容积率、朝向、宽深比率等修正系数），用数学方法计算出临街同一街道其他宗地地价的一种估价方法。计算公式：待估宗地价格＝路线价×深度指数×宗地面积。

应用范围：1）土地税收的征管2）土地资源的管理3）政府调控土地市场4）作为其他土地估价法的补充。

28.列出路线价法的操作过程。

答：（1）划分路线价区段（2）设定标准深度（3）选取标准宗地

（4）确定路线价（5）制作深度指标表（6）计算各宗地土地价格

29.长期趋势法有哪些功用？

答：1）评估房地产价格；

2）市场比较法中交易日期修正；

3）收益法中对未来净收益等的预测；

4）假设开发法中预期价值及成本等的预测；

5）填补某些房地产价格历史资料的缺乏；

6）地产价格发展趋势的比较。

30.估价报告的组成内容有哪些？

答：封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。