企业土地一级开发会计核算与涉税探讨

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企业土地一级开发会计核算与涉税探讨

作者：陈兴才

来源：《中国科技博览》2016年第09期

[摘要]随着企业广泛参与市政配套设施建设，为了规范土地一级开发会计核算，使会计报表具有可比性，其应该规范统一核算方法，由于国内各地方税务部门对土地一级开发性质理解不一致，纳税政策也需统一，避免企业在不同的城市开展土地一级开发承担的税费成本不一致现象。本文着重梳理了国内有关企业土地一级开发核算方法和纳税政策，并根据当前的有关核算和纳税政策，提出合理化建议。

[关键词]土地一级开发，会计核算，纳税

中图分类号：F301；F302.6 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）09-0299-01

一、土地一级开发基本概念

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

开发范围内的土地按用地性质分为部分基础设施建设用地、划拨用地和出让用地，最终土地供应收入按划拨用地和出让用地两类不同的用地性质进行收入分配。划拨用地在政府完成供应手续后，负责向企业支付相应的净地成本；出让用地在政府完成“招标、拍卖、挂牌”并在规定时间内取得土地供应收入后，支付给企业相应的土地开发补偿费用，包括按一定方法计算的土地供应预结算成本和土地增值部分在市财政根据国家规定扣除部分基金后的比例分成。

二、土地一级开发会计核算现状

在现企业会计准则体系下，不能找到一个与之完全相符的具体会计准则作为参考，实务中，对于土地一级开发会计核算选择仍是一个值得探讨的问题。目前主要存在以下几种观点：

（一）销售商品模式。该种观点认为，与政府合作土地一级开发过程中，政府是不涉及资金投资的，企业也没有明确的保证金回收和取得一定的保底收益，要等取得招拍挂收入之后才会向企业支付开发成本及分成款，企业实质上承担了开发活动所形成资产的主要风险和报酬。同时，尽管土地的使用权不属于企业，但企业代政府进行土地收储形成的资产，在政府没有回购前，企业实质上对土地的使用权拥有一定的控制权。综合以上两个原因，应把开发成本记入“存货—开发成本”，作为企业的一项资产来核算，待取得政府返还成本和分成收入时再确认收入并结转相应的成本。如南京新港高科（2008年度注1、2），按照回款全额确认收入。