住宅类项目的规划、方案设计任务书word版本

住宅类产品

规划及方案设计任务书

二○一三年六月

目录

1 总则 (1)

2 总平面设计 (2)

3 住宅单体平面设计 (5)

4 住宅立剖面设计 (6)

5 地下车库设计 (7)

6 商业设计 (8)

7 设计内容及成果要求 (9)

1 总则

1.1 内容说明

1.1.1 本任务书适用于我司住宅类产品（含商务公寓、相关附属用房、商业网点

等）的规划及方案设计。

1.1.2 请特别注意黑体字部分，未注明或有抵触的内容应按国家及地方现行规范

和标准进行设计。双方对于所有关于本设计任务书内容不清楚的部分、重大变更及补充均以工作联系函的形式予以书面签字确认。

1.2 阶段成果确认

1.2.1 对于规划及方案设计过程中的重要问题，设计单位应先提交我司审核确认

后方可进行下一步设计。各阶段需完成如下（包括但不限于）阶段成果的确认：总平面图，所有单体平面图（含地下车库），地形复杂区域的平面标高设计及场地剖面图，一期（包含示范区）所有类型建筑、小区主入口的3D设计素模图及效果图。

1.2.2 我在方案通过我司内部评审会后，设计单位需就项目一期进行平立面深化

设计，经我司确认后方可进入初设及施工图设计阶段。项目后续几期若建筑类型或造型不同的，也需在各期初设及施工图设计阶段之前进行平立面深化设计。

1.2.3 结合整体风格重点设计小区主次出入口、单元入口、重要构筑物、围墙（原

则上提供多方案比选），均需合理考虑建筑体量感及造型风格与整个小区立面设计相协调，并提供放大平、立、剖面图和效果图，小区次出入口尽量简洁。

1.2.4 方案图完成后，正式出图前应向我司提A3文本三套（纸质文件）和电子

文档，由我司认可后方可出图。

1.3 图纸要求

1.3.1 文本图纸统一以A3图为主要出图图幅。

1.3.2 建筑平面图部分的电子文档按规划局要求分层绘制建筑面积线。

1.3.3 建筑平、立、剖面及效果图的设计应一致。

1.3.4 立面专项审查、综合管网方案专项审查及其他专项审查均按相关职能部门

要求设计出图。

1.4 设计依据及基础资料

1.4.1 国土部门或规划部门提供的建设用地规划许可证附件（或建设用地规划条

件函、选址意见书、要点通知书等）、带地形的用地红线图。

1.4.2 规划及方案设计合同及附件。

1.4.3 我司提供的项目产品定位报告。

1.4.4 我司对项目具体的设计要求函及设计过程中由双方确认的会议纪要和传

真函件要求。

2 总平面设计

2.1 规划及方案设计必须满足设计条件及我司提供的项目产品定位报告，若有

冲突需提交我司确认。

2.2 规划布局中需考虑当地规划职能部门对天际线设计的要求，注意控制临街

建筑的连续长度及屋顶变化。

2.3 规划布局重点控制主要景观带、主要景观节点、小区出入口等的空间尺度

感，总平面切忌杂乱无章。

2.4 建筑群的规划布局、建筑物的平面布置与立面设计应有利于自然通风，减

少硬化地面，增加绿地和水域。

2.5 建筑物的主要朝向宜采用南北向或接近南北向，建筑平面布置宜使采暖空

调空间朝向南偏东15o至南偏西15o，不宜超出南偏东45o至南偏西30o范围。

2.6 规划布局遵循景观朝向最大化原则。高层住宅原则上应错位布局以满足主

要户型景观视线互不遮挡。洋房、别墅布局时主要景观走廊不宜与住宅主

采光面垂直布置，应尽量成斜线布置，以达到住宅更多的端头户型能借景

的效果；当受场地限制只能垂直布置时，住宅山墙应避免成一条线，景观

空间宜形成大小不一的空间节点。一栋楼的单元之间不宜错开布置。

2.7 商业、超市等盈利型建筑必须考虑对外经营，结合市政人流及小区人流情

况合理考虑商业面积划分及层数设置。商业临街面应按照有效停放一至二排小型汽车的尺度（地面停车位尺寸为2.5米X5.5米，通车道为6.0米）布置地面停车。

2.8 物管用房、社区工作组织用房、幼儿园、公厕、垃圾站、体育设施、老人

及儿童活动场地等非盈利型建筑及场地尽量布置在经济价值较低且不会对周边住宅及商业造成太大影响的区域，幼儿园，公厕、垃圾站需考虑对外开口，物管用房、社区工作组织用房原则上不布置在地下室内。

2.9 物管用房、社区工作组织用房、幼儿园、公厕等配套用房建筑面积的控制

必须严格执行国家及地方的相关规范，不低于最低面积要求但也不能超过最低面积要求的5%，且不漏项。

2.10 合理考虑小区主、次入口的位置并严格控制开口数量。地下车库车行出入

口宜靠近小区出入口布置，宜与主入口使用同一个物管岗亭管理。小区内地下车库入口位置禁止正对住宅主要房间，以避免对住户的影响。

2.11 小区内道路尽量保证人车分流、线路便捷畅通，合理控制各级道路的长度、

宽度和数量，消防车道的宽度不应小于4米。别墅区出于私密性及景观性考虑，道路设置宜曲不宜直。

2.12 总平面设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；必须认真分析

场地标高关系并进行竖向设计，必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。绘制典型场地剖面图、首层总平面图、原始及设计标高对比图等进行分析。

2.13 小区车库的车位数量原则上按规范最低要求控制，在适宜（注意减少对周

边建筑的影响）位置尽量多布置露天停车场，合理控制地面停车位的尺寸，地面停车位尺寸为2.5米X5.5米，通车道为6.0米。

2.14 地面建筑的规划布局（包括建筑间距的合理控制及布局规整等）应有利于

地下车库的设置，原则上不在岩石上考虑地下室布置。为确保施工安全，地下室范围应与道路红线、现状建筑构筑物、地下管线等留足安全距离。

2.15 根据地勘报告原则上不在或少在高回填、高边坡及其他不利地质场地区域

内布置建筑。

2.16 边坡应首先考虑放坡处理，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，高度大

于4米时需提交我司审核确认。挡墙在总图中要用相关图例表示并注明底部和顶部标高，采取放斜坡的需用相关图例和坡度表达。

2.17 需设置化粪池（生化池）时应合理考虑位置，避开人行出入口、广场等人

员密集场所。

2.18 变配电室独立设置于地上时需隐蔽处理，减小对建筑物的影响。

2.19 消防控制室、中控室合并设置（需设置卫生间），与电信机房、发电机房、

开闭所一起考虑在一期范围内，物管接待大厅尽量考虑在一期范围内。消防设计形成系统满足一期消防需求。

2.20 总平面图套用的红线图和地形图必须准确，必须是最新版本。

2.21 总平面图及竖向总平面图需注明道路、小区主次入口、消防应急出入口、

人（车）行出入口、人防出入口、住宅单元入口，注明挡墙、道路、环境等重点部位标高及放坡坡度、坡向、坡长。

2.22 总平面图应注明单体建筑的楼栋号、长度、宽度、高度、层数，建筑物四

周的放线坐标点，室内±0.000 的绝对标高。

2.23 总平面图中私家花园的围墙必须与单体平面一致，地上、地下建筑轮廓线

要与各单体平面统一，要注意其线型设置的打印效果。

2.24 总平面图中应并注明建筑物之间、建筑物与用地红线之间、建筑物与道路

中心线之间的间距，仔细核对每个间距是否满足规划部门要求，注意特殊用地的加退。间距的认定按建筑完成面考虑，留有适当余地。

2.25 绿化总平面图设计绘制及指标计算必须满足当地职能部门的要求，指标数

据应准确无误。

2.26 消防总平面图中消防车道、回车场、扑救面、扑救场地设计应合理，且必

须满足消防设计规范。

2.27 有日照设计要求的区域需考虑日照间距对建筑的影响，绘制日照分析图。

2.28 经济技术指标控制遵循尽量减少不可售面积，增加可售面积的原则，控制

公摊面积。

2.29 经济技术指标除满足国家和所在地区方案编制深度的规定外，还应反映不

同物业类型的建筑面积、户数统计，各户型的详细建筑面积指标统计，每栋建筑包含的各户型面积、户数统计（按我司提供的表格模本）。总体指标表、分期指标表、分期各楼栋明细表、大小套型配比指标表、设计说明中所有指标表中的指标应完全一致并准确到小数点后两位。

2.30 必须仔细核算经济技术指标，建筑面积的计算要严格按照当地计算标准执

行，并随设计深入同时更新，各项经济技术指标严禁超规划条件。

3 住宅单体平面设计

3.1 方案设计执行《强冠集团电梯标准》。

3.2 方案设计执行《强冠集团建筑保温节能设计标准》。

3.3 方案设计执行《强冠集团入户门标准化》。

3.4 方案设计执行《强冠集团信报箱标准化》。

3.5 方案设计执行《强冠集团设备管井标准化》。

3.6 方案设计阶段需绘制地下层平面图、吊层平面图、首层平面图、有面积变

化的标准层平面图、消防电梯机房平面图、屋顶平面图等所有涉及到面积计算的各层平面图。

3.7 方案阶段需进行节能试算，控制窗墙面积比、窗地面积比，确定门窗型材

类型，尽量少设或不设凸窗。

3.8 建筑设计应重视其平面、立面和竖向剖面的规则性，宜择优选用规则的形

体；若需要设置抗震板时，应在单体平面图上明确标示。

3.9 应确保面积计算的准确性，检查标注面积与计算结果是否吻合，电子文件

必须满足当地面积计算规则要求。注意控制规划面积尽量与房测面积一

致。必须整栋楼计算公摊系数后测算每套户型的建筑面积，每套户型建筑

面积尽量与定位一致，当一套户型正负建筑面积超过2%时需报我司确认。

3.10 关于附加值（例如院馆、设备平台、建筑层高、坡屋面闷顶等）的设计必

须满足项目当地规划部门的要求，方案设计单位需单独提供改造后的标准层平面图。

3.11 住宅位于商业上面的，需综合考虑住宅和商业互相影响的问题，商业屋顶

需做住宅私家花园的应划分明确，尽量不考虑结构转换。

3.12 当洋房和别墅户型错、露太多时，需认真分析对上下楼层平面使用功能、

净高及外立面现立管是否有影响。尽量避免卫生间、厨房等上下楼层错位的情况。平面图上需表达降板区域标高变化，出露台门洞上方尽量考虑设置雨蓬。

3.13 注意住宅建筑的楼梯间、电梯间、设备间、水电管井及公共走道的平面组

合方式及尺寸控制，既要保证交房验收通过又要最大限度降低公摊。公共室内走道必须保证墙体完成面符合规范净宽要求。

3.14 建筑和设备专业必须商量解决消火栓、水电管井的位置，原则上电梯对景

墙上及住宅入口处不能设置。

3.15 住宅平面设计遵循方正适用、流线清晰、干湿分区明确等原则，建筑平面

中大空间内不能随意布置类似结构柱或装饰柱的示意图避免误导结构布

置。

3.16 首层平面必须标注指北针，各层平面层应注明具体层数及楼层标高，首层

重点考虑各单元入口大堂的平面尺度、功能及净高。

3.17 各功能房间尺度、户内走道净宽、面积等必须满足国家及当地规范要求。

3.18 跃层套内楼梯宜做到踏步宽不小于250mm，踏步高不大于180mm。

3.19 注意卫生间污水通气管及厨房烟道出屋面位置对外立面的影响。

3.20 厨房考虑烟道及排水立管的位置，便于后期改造的可能性。

3.21 重点考虑室内外空调机位布置，并在平面图上明确标示。空调位设计必须

兼顾立面效果、使用功能、节约成本等因素，立面隐蔽处室外空调机位不做百叶或金属栏杆。

3.22 起居室、客厅空调外机位尺寸原则上不小于：1300mm（宽）×700 mm（深）；

其余房间空调外机位尺寸原则上不小于：1200 mm（宽）×700mm（深），空调双机位平行摆放时，宽度≥2000mm。

3.23 空调室外机的位置、窗扇的开启方向，应考虑空调室外机安装和维修的安

全、方便。空调室外机位设在建筑凹槽内时，需考虑对凹槽内窗户的影响，若凹槽距离过近须相对设置时，空调室外机位应相互错位。

3.24 在不影响外立面效果前提下，从竖向、水平两个方向考虑，用建筑造型、

构造措施等手段处理户间防盗设计，相邻两户之间避免相互翻越。

4 住宅立剖面设计

4.1 方案设计执行《强冠集团建筑门窗设计标准》。

4.2 方案设计执行《强冠集团建筑栏杆设计标准》。

4.3 当立面造型与平面使用功能有冲突需提交我司确认，需综合考虑立面效果

与成本控制及施工难度的关系。

4.4 剖面图须清晰表达主要空间变化关系，应至少一个剖面图剖到楼电梯间，

平、立面未表达到的空间变化部分，需补充绘制剖面图。

4.5 针对复杂的竖向设计一定要绘制详细的场地剖面示意图，以便于仔细分析

建筑间的竖向及道路关系，表达地形环境的整体空间变化。

4.6 方案报建文本阶段效果图部分需全面包含各种业态建筑。

4.7 在我司方案评审会之前，需对部品部件进行设计选型并制作选型方案ppt，

同时提供外墙装饰材料样板及色板。

4.8 在方案通过我司评审会后，设计单位需就项目一期进行平立面深化设计，

所有平立面细节、墙身节点、材质选型均需完善并提供每栋建筑定稿3D 素模图及典型外墙墙身尺寸、做法CAD详图。项目后续几期若建筑类型或造型不同的，也需在各期初设及施工图设计阶段之前进行平立面深化设

计。

4.9 在平立面深化阶段，因为立面造型引起的标准层平面变化需增加绘制，同

时需控制面积变化。

4.10 在立面深化阶段，建筑四个方向应绘制立面，若有表述不清的内部吊层、

下沉花园立面，均应单独绘制立面，立面图中需反映门窗的分隔、开启方式。

4.11 在立面深化阶段，应注明各类材料的几何尺寸、色彩和主要参数。凡有干

挂石材、玻璃幕墙时，设计应考虑装饰材料、后空、龙骨的总厚度造成的外挂完成面尺寸影响。

4.12 在立面深化阶段，所有外立面需进行外墙装饰材料的分隔设计，根据材料

规格作立面分色图,墙面分隔缝缝宽及划分距离和做法需在立面或详图中

表示。详细标注出各种尺寸、作法、颜色、材料等。外墙涂料应标出分格缝划分间距和做法；面砖、石材外墙应标出材料的排列、组合方式和做法，特别是转角、拼接处。

5 地下车库设计

5.1 重点考虑地下车库的车行及人行出入口位置选择及设计，最大程度上减小

对周边建筑的影响并和景观融合，车行出入口坡道坡度设计应满足相关国家规范要求，坡道的结构净空高度为 2.40M（人防工程除外）。

5.2 地下车库出地面的采光、进排风井，人防出屋面排烟及送风口、疏散口等

构筑物的位置选择，尽量减小对周边建筑、出入口、人流视线的影响并和

景观设计融合。

5.3 变配电房、水泵房、柴油发电机房等位置应选位合理，多利用不能停车的

位置，该类有噪声或电磁辐射的设备房间不应直接设置于住宅正下方，发电机房排烟井（方案图上需反映）应高空排放，避免对住宅影响。如果配电房，消控室等位置处于车库顶，应尽可能考虑结合车库柱网进行布置。

5.4 各车库的防火、防烟分区面积尽可能取规范上限值，以减少消防设备设施。

5.5 最大限度的利用各住宅建筑出地面楼梯间或车库出室外下沉式花园，经济

合理的布置各防火分区人行疏散出口，达到尽量减少设置独立出地面楼梯间的目的。

5.6 地下停车库优先考虑8.0MX8.1M柱网，当排布到车库尽端时考虑其他柱网，

车道布置尽量采用平行布置，停车位大小统一为尺寸2.4MX5.3M，双车道宽度统一为5.5M。

5.7 微型车位及子母车位允许计入有效停车数量的区域，方案设计时可以合理

布置。

5.8 地下车库（无人防要求）负一层层高宜为3.9米，负二层层高宜为3.6米，

有效净高不小于2.2米，设备安装空间高度不大于0.7米，当车库底板高差变化较大时，需绘制剖面仔细分析高差变化处净高是否满足要求。

5.9 地下车库挡土墙布置需经济合理，挡土墙宜平直，尽量减少其周长。车库

轮廓线部位结构柱偏向车库内侧，与车库轮廓外边线平齐，且地下室外墙土压力应根据土的性状采用静止土压力计算,当地下室施工采用护坡桩等

支护时，静止土压力系数可以乘以折减系数0.66。

5.10 不宜在大底盘地下车库与住宅塔楼之间设置细长走道连接。

6 商业网点设计

6.1 必须注意分析经营流线，合理布置楼梯、垂直电梯、扶梯等竖向交通，楼

梯尽量设置直跑形式并且注意控制宽度，同时还需满足消防要求。

6.2 商业网点临街外墙面开门开窗面积尽量做大，柱础造型与外墙的关系不得

影响玻璃面开门开窗，临小区开窗尽量做小以减小对住宅的影响。

6.3 门窗分隔通透、表达准确，二层商业做落地窗，窗台高度为H+0.200。

6.4 联系上下层商业竖向交通的公共楼梯间需凸显其标志性。

6.5 需重点考虑商业主要节点处外立面效果，增强其标识性，综合考虑立面效

果与成本控制及施工难度的关系。重点考虑空调位位置隐蔽、尺寸适宜且满足散热和使用要求，广告位位置突出及对立面的影响。

6.6 各层商业网点尽量不做外廊以控制公摊面积，当确需设计外廊时需报我司

确认，一层商业网点地面尽量做到室内外高差100mm。

6.7 商业网点套内楼梯用户自理，商业网点厨房、卫生间隔墙用户自理，预留

上、下水及直接对外的排气口，厨房、卫生间不降板。

6.8 商业网点消火栓箱宜设置于室外，留有足够实墙面便于嵌入暗装，临街面

的管道需考虑隐蔽设置。

6.9 注意结构柱、装饰柱、柱基完成面尺寸对楼梯间宽度的影响。

6.10 除明确要求不能做餐饮用房的外，其余商业均按要经营餐饮设计，有餐饮

要求的商业网点室内均应组织厨房的排烟风管走向，综合考虑烟道及隔油池的设置，减小对住宅的影响。

6.11 独立商业按照相关国家及地方规范设计，并落实相关职能部门对消防设计

的要求。

7 设计内容及成果要求

7.1 出图前必须核对建设单位名称、日期（以日为准）、阶段、项目名称、出图

比例是否正确。出图后必须检查盖章齐全，消防自审意见一并提供。

7.2 文本内容及要求

7.2.1 扉页。

7.2.2 营业执照、设计资质证书、备案登记书、设计条件等复印件。

7.2.3 图纸目录。

7.2.4 效果图：整体鸟瞰、各产品形态典型建筑透视图、典型组团中庭内景透视

图。

7.2.5 设计说明：详细设计说明、构思说明及技术经济指标，应具有环保、节能、

消防专篇。设计说明与总图、单体设计的相关描述、指标数值必须一一对应，设计说明的设计依据必须是最新规范。设备专业说明，设备房、变配电所、开闭所、水泵房、中控室等面积大小和位置，单体平面中应详细、

准确表达设备管井的大小和位置。结构专业需清楚说明墙肢布置、基础形式等。如果我司觉得有必要时，设计人员应进行必要的试算，且应在设计说明中对结构可行性和经济性做出判断和评价。（该项工作需设计部要求施工图设计单位配合）。投资估算并附方案投资估算表。

7.2.6 现状及规划构思分析图：区位、基地现状、坡向、高程、基地剖面等分析

图。

7.2.7 总体规划：彩色总平面图，总平面、绿化总平面、消防总平面、总体剖面

图等A3白图。

7.2.8 规划分析图：规划理念、交通、消防、停车方式、道路景观结构、功能分

布、日照、公共服务设施布置、分期等。

7.2.9 每栋楼各层平面图、每栋楼不少于2个面立面图、每栋楼不少于1个剖面

图。

7.3 蓝图

总平面图、竖向设计总平面图、消防总平面图、绿化总平面图、综合管网（按1：500比例出图，加盖公章）。

7.4 其他

7.4.1 所有成果的电子文件（必须清晰归档）。

7.4.2 总体规划及典型单体工作模型。

7.4.3 用于向规划局汇报方案的多媒体资料。

7.4.4 典型单体的三维模型电子文件。