房地产行业分析报告

房地产行业尽职调查项目总结

目录

一、房地产行业的主要特征及发展现状 (3)

（一）行业主要特征........... ... ... ... ... .. (3)

（二）房地产行业及房企的发展现状... ... .... ... ..5 二、行业数据 (6)

（一）2013-2015年我国房地产行业财务指标 (6)

（二）行业公司数据................. (7)

三、对目标公司的分析................. (10)

（一）上市公司情况................. .......... . (10)

四、总结........ ........ ........ ........ ....... .11

一、房地产行业的主要特征、产品分类及发展现状（一）行业主要特征

1.产业关联度高、带动作用强

房地产业是集建筑、房屋、市政、工业、和商业等综合开发为一体的产业，是国民经济的支柱行业。房地产包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场，涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，属于第三产业范畴。

图表1、房地产产业与其他产业的关联

图表2、房地产产业链构成

图表2、房地产产品类别

2.政策性强

中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，是政策导向型产业。政府出台的土地、金融、税收等政策都会对行业、市场及供求关系产生巨大的影响。

国家对土地供给的限制会影响到房价，土地对房价的影响都是通过影响房地产市场的供求来实现的；

税收政策主要贯穿于房地产流转和保有环节，有增值税（营业税）、契税、土地增值税、房产税、个人所得税等税种和税率的调整，影响房产开发成本和购买成本，具有抑制投资性购房、防止房价过快上涨、优化配置房屋资源等作用；

中央政府通过货币政策、调控信贷利率，影响房地产行业的信贷成本，基准利率和存款准备金率对房地产市场都有着重要影响。

3.行业发展的地域性强

按经济发展程度划分，我国东、中、西部住宅价格及波动幅度存在差异，且利率、预期、银行信贷及滞后价格等因素均以东部地区影响较显著，经济基本面的影响也依次降低且存在阶段差异沿海和内陆城市房价变化均有恢复到均衡价值的倾向，但沿海城市的房

价变化具有显著自相关特点，高收入、高人口密度、建设成本增长

快等是其主要因素。

图表4、120家上市房企地域分布

5.资金要求大

房地产行业是典型的资金密集型行业，投资量大，建设周期长。土地的开发成本愈高，所需投资额也就愈大。开发商为了维持房地

产建设往往需要借助于金融资金的参与或注入。许多房地产开发都

是由借款来筹集资金，自有资金只占一小部分。因此融资规模、利率、筹资方式等会影响房地产的供给。

（二）房地产行业及房企的发展现状

1.行业现状

房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大；房地产市场仍然面临着“结构性过剩”，部分三四线城市因人口净流出，购房需求减少，另一方面，则是受高库存的负面影响，房地产投资大幅度下滑。图表5、房地产2010-2015年投资额

2. 房地产企业的发展现状

房地产企业数量多，规模小；房地产企业开发能力低，规模经济差；房地产企业资产负债率偏高，经营风险大；房地产企业信用差，不重视品牌的创立。

二、行业数据

（一）2013-2015年我国房地产行业财务指标

图表5、上市房企2013-2015年平均财务指标：

对上市房企的经营结果分析发现， 120家房企平均利润水平延续

了3年的下降趋势，2015年均值下降至10.71%。

（二）行业公司数据

根据尽职调查的企业经营收入，我们从上市公司中选五家年收入1000亿以上1家、300亿至1000亿1家、100-300亿1家，100亿以下2家的对标企业。

1. 万科地产：1991年上市，2015年总资产6588亿元，净资产1363亿元，营业收入1955亿，净利润259亿元，收入和净利连续三年上升，三年平均资产负债率不到80%。

图表7、万科地产2013-2015年财务指标：

2.华夏幸福：2003年底上市，2015年总资产1686亿元，收入383亿，净资产256亿，营业收入383亿，净利润49.8亿元，收入和净利连续三年上升，三年平均资产负债率在85%左右。

图表8、华夏幸福2013-2015年财务指标：

3.中粮地产：1993年上市，2015年总资产553亿，净资产111亿，营业收入135亿，净利润10亿，收入和净利连续三年上升，三年平均资产负债率接近80%。

4.中房地产股份有限公司

成立于1993年，1997年上市，从事房地产开发经营业务,实业投资,物业管理,高科技开发,设备租赁等业务，主要收入来源于华中、华南、西南和其他地区的房地产的销售和租赁业务，2015年收入11亿，净利2800万元，截止2016年一季度报告，公司现总市值50.4亿元，净资产29.6亿元，净利润-560万元，市盈率-223.03，净利率-4.44%，利润相比上一年，呈下降趋势。

5.京能置业股份有限公司

成立于1993年，1997年上市，从事房地产开发，房地产信息咨询，投资顾问，销售商品房，高科技项目投资，房屋租赁等业务，主要收入来源于北京、银川、呼和浩特地区房地产开发和商品房销售。2015年收入8.3亿元，净利1.37亿，总资产截止2016年一季度报告，公司现总市值32.7亿元，净资产20.7亿元，净利润130万元，市盈率623.28，净利率4.46%，利润相比上一年，呈下降趋势。

图表5、京能置业2013-2015年平均财务指标：

通过对上市房企进行分析，发现规模越大房企的竞争能力越强。收入100亿以上的房企，获利能力较强；而收入在100亿以下的房

企，获利能力较弱，竞争能力较低。

对标收入在100亿以下的中房地产、京能置业二家企业的净资产收益率、总资产收益率连续三年下降，整体经营状况下降。

四、总结

当前房地产行业处于长周期的调整期，主要体现在：投资增速下滑、销售增速放缓、库存压力大、景气度下滑；加上我国人口结构的变化导致中长期房地产市场需求不足，房地产行业面临内外压力，随着房地产行业利润的不断下降，以及房地产相关业务形成产业化，房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。与此同时，房地产开发产品的差别化也将越来越明显，快速扩张的市场基础已经不复存在。

从供给与需求两端考虑，构建以需求为导向的供应模式，引导消费方向，是未来房地产供应的主要侧重点。未来房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化、集团化方向发展。集团化经营有利于生产要素的合理组合，使资源得到优化配置和合理利用，从而形成企业的规模经济效益，增强企业的活力。