拆迁涉及的问题

旧城改造项目是一种极为特殊的房地产开发项目类型。其特殊性主要表现在三个方面：

1、房地产企业深度参与土地的一级开发工作，尤其是拆迁补偿和安置房建设；

2、旧城改造项目政府和企业通常共同协作，政府力量深度介入，政府作用至关重要，政府批文和相关文件指导整个项目实施；

3、旧城改造项目中通常会出现三类主体，分别是改造主体、投资主体和开发主体，对项目财税格局和风险的理解其实就来源于三类主体的结构模式。

下面主要谈谈三类主体在旧城改造中的特殊地位和结构模式。

一、改造主体

改造主体通常是旧城改造项目中安置房的承担主体，这里所谓的承担主体意味着安置房土地通常置于改造主体名下，安置房后续报建手续以改造主体名义实施。

在旧城改造项目中改造主体通常在城改方

案批复文件中明确，实务中多为三类：

1、以城改办为改造主体

2、以城中村改造公司（通常为设立的村集体企业）为改造主体

3、以房地产公司为改造主体

二、投资主体

投资主体是指城改过程中资金谁负责出，主要是指拆迁补偿安置费用和安置房建设费用两大部分资金。实务中，如果房地产企业参与城改项目，投资主体通常是该房地产企业，这一类主体同样会在城改方案批复文件中明确。

三、开发主体

开发主体是站在房地产开发项目的角度来谈，谁取得开发地块，并负责报建手续和商品房开发，谁就是开发主体。旧城改造中开发主体通常是批文所指定的投资主体，但也可能在土地摘牌时单设主体。

三大主体的结构模式:

旧城改造的复杂性首先体现在三大主体结

构模式的复杂性，实务中常见的结构模式主要有以下几种：

1、三大主体合一

房地产开发企业既是改造主体，也是投资主体承担投资义务，同时摘牌取得开发用地。这种情况下安置房也在房地产公司名下，所有拆迁补偿安置费用也都房地产公司名下，应将安置房视同销售同货币补偿一并计入开发用地的土地成本。

2、改造主体独立，投资主体、开发主体合一

改造主体独立意味着安置房不在房地产公司名下，不需要视同销售。同时房地产公司出资建设安置房和提供拆迁补偿费用，将两部分计入开发土地成本。

3、三大主体各自分开

改造主体和投资主体分开引发的问题上面已经说过。开发主体的分离导致出现一个严重的问题，就是安置所有支出在身为投资主体的房地产开发企业，而开发土地则出让给

另外一个房地产公司进行开发，安置支出如何合理分摊计入另一个房地产公司的开发土地成本，在实务中颇多争议。我们认为，这种分离并未影响开发主体的开发用地成本分担，但需要提供相关文件、协议、资金流来证明两个公司之间的关联，并得到税务机关的认可。

来源：中道财税

城市房屋拆迁条例

中华人民共和国国务院令第３０５号《城市房屋拆迁管理条例》已经２００１年６月６日国务院第４０次常务会议通过，现予公布，自２００１年１１月１日起施行。总理朱镕基二００一年六月十三日第一章总则第一条为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。第二条在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。第五条国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。

县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。第二章拆迁管理第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起3 0日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

征地案例分析

摘要：土地征收制度是我国基本的土地法律制度之一，这项制度对于保障我国经济建设具有重要作用。但是，随着经济的不断发展，农村土地征收越来越普遍。土地征收依靠公权力将集体所有的土地转为国有，如果在转化的过程中公权力滥用，将会威胁到农民最基本的生存权利。合理的征收必须依靠一套完整合理的制度，然而我国现行制度存在诸多不足。从征收的内涵可见其法律特征：首先，土地征收具有法定性，根据行政合法性原则，必须符合法律和行政法规的规定，遵循一定的法律程序；其次，土地征收具有强制性，征收是国家强制取得他人土地所有权的行为，并不以取得征得被征地人的同意为必要条件；再次，土地征收具有公益性，即土地征收必须符合公共利益。现行土地征收制度缺陷分析（一）缺乏相应的土地征收补偿原则土地征收补偿原则是土地征收补偿的基础。现今社会，很多国家对土地征收补偿的原则都作出了确定规定。在不同国家和地区，土地征收补偿的原则各不相同。总的来说，主要有完全补偿原则、不完全补偿原则及相当补偿原则。完全补偿原则认为，对于行政相对人因公共利益受到的特别损失，国家应予以完全的补偿；不完全补偿原则强调，该原则是“所有权的社会义务性”理念的体现，即基于财产所有权的社会义务，个人必须牺牲部分利益以顾全公众利益的保全。因此，为了调和权利剥夺和社会义务，对于行政相对人因公共利益受到的特别损失，国家应给予合理的补偿，补偿应限于被征收财产的价值；相当补偿原则认为，公正的补偿只要是按照补偿时社会的一般观念，算定相当的、合理的补偿就足够了。虽然我国宪法中规定了土地征收必须补偿，但是缺少对补偿基本原则的规定，其他法律也未对土地征收补偿基本原则做出明文规定，因而各省、各地的农村土地征收标准不是很统一，补偿结果差异性很大。（二）土地征收程序欠缺我国法律虽然对土地征收方面有一定的规定，但是对土地征收程序却是空白。在我国，行政机关既是土地征收的决定者，亦是执行者，处于绝对优势地位，被征收人处于弱势地位，双方地位上的不平等就容易导致征收的不合法，加之土地征收程序缺乏必要的监督和透明性，这就难免会形成腐败，加重土地征收的难度，因此必须严加监督，防止权力滥用，但我国现行土地立法并没有规定必要的监督机制，如在征地范围的决定权、征地审查权、赔偿方

关于加快解决征地拆迁问题的报告

关于加快THLJ05标征地拆迁问题的报告天祝至青海互助公路工程项目办：我标段为响应天祝至青海互助公路工程项目办要求，并确保天祝至青海互助公路工程的工期，我标段自接到中标通知书以来，积极组织大量机械、人员进行施工。自我标段于2014年4月16日开工以来，我标段加大力度安排专人配合征地拆迁工作，力求本项目工程全标段顺利开展。截止目前在经过上级部门的大力支持下，目前我标段隧道及桥梁工程进展顺利，但路基工程进展严重滞后，沿线存在大量的征地拆迁问题未解决，导致我标段大量人员、机械闲置。我标段在天互公路整条线路地理位置独特，自隧道出口路基工程开始至标尾，全线贯穿于沿途各村庄，征地拆迁工作量大。经过各级领导部门的大力支持，我标段还存在大量的征地拆迁工作未解决，现将存在的具体问题汇报如下：一、红线内存在的问题。 1、我标段存在多处电力电讯线路及线杆未拆迁，并有一座变压器未拆迁，电力电缆不拆迁导致我部机械设备无法施工，严重影响我标段路基施工，致使路基无法成型和后期的交验。 2、天堂镇科拉村K66+420处村民吴建林有一座养殖大棚，至今协议不签，经县国土局，镇政府多次协调，要求提高补偿标准，至今未达成拆迁协议。 3、在K66+780处右侧为挖方路基，开挖线位于住户门台前，在路基开挖后右侧4户村民无法出行，致使村民阻挠我标段此处路基施工，经各级领导多次协调至今未解决。 4、科拉村K67+160处村民索贵全，张延奎两户村名房屋属新建，一直不签协议，要求提高补偿标准。 5、科拉村永久性征地范围内，吴国寿虽然已签房屋拆迁协议，但房屋至今未拆。 6、在K69+930处右侧位于本康村永久性征地范围内，张孝年，贺志年，胡生寿，王怀荣等四户村名，虽然已签房屋拆迁补偿协议，但房屋至今未拆。 7、在K70+320处（本康村）设计为钢波纹管涵，因电讯线路和自来水管未拆迁，导致管涵无法施工。 8、在K70+500处右侧（本康村）有一住户，因此处路基开挖导致村民原有出行道路挖除无法出行，需在住户正门前征地修筑平交道供其出行。 9、科拉村自K66+340开始至本康村K70+340段有原民用自来水管道，需要改移。 10、K67+222处为科拉小桥，此处路基成型后比原有路面高5-6米，路基成型后导致科拉小桥左右两侧村民通行受阻，无法出行。故左右两侧需增补征地修长平交道。二、红线外存在的问题

(完整版)拆迁法律依据

中华人民共和国土地管理法第八十三条依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。《行政强制法》第五十三条当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行。第五十四条行政机关申请人民法院强制执行前，应当催告当事人履行义务。催告书送达十日后当事人仍未履行义务的，行政机关可以向所在地有管辖权的人民法院申请强制执行；执行对象是不动产的，向不动产所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。第五十五条行政机关向人民法院申请强制执行，应当提供下列材料：（一）强制执行申请书；（二）行政决定书及作出决定的事实、理由和依据；（三）当事人的意见及行政机关催告情况；（四）申请强制执行标的情况；（五）法律、行政法规规定的其他材料。强制执行申请书应当由行政机关负责人签名，加盖行政机关的印章，并注明日期。第五十六条人民法院接到行政机关强制执行的申请，应当在五日内受理。行政机关对人民法院不予受理的裁定有异议的，可以在十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出是否受理的裁定。第五十七条人民法院对行政机关强制执行的申请进行书面审查，对符合本法第五十五条规定，且行政决定具备法定执行效力的，除本法第五十八条规定的情形外，人民法院应当自受理之日起七日内作出执行裁定。第五十八条人民法院发现有下列情形之一的，在作出裁定前可以听取被执行人和行政机关的意见：（一）明显缺乏事实根据的；（二）明显缺乏法律、法规依据的；（三）其他明显违法并损害被执行人合法权益的。

拆迁案件案例分析(8)

房屋拆迁案件案例分析基本事实： 2014年3月，某市某区计划将X路等旧城片区纳入城市改造范围。2014年6月，某区人民政府公布了《XX征收安置方案（征求意见稿）》，2014年9月，某区人民政府《XX改造项目国有土地上房屋征收的决定》,某区人民政府将该征收决定在征收范围内进行了公告。原告范某的房屋位于本次改造项目征收范围之内。评估公司根据房屋现状对原告房屋及附属物进行了评估，评估补偿金额为XX万元。2016年6月，征补中心向原告送达了房地产评估报告并将评估资料在原告房屋门前等处张贴。后因原告未能与房屋征收部门达成房屋征收补偿协议，原告对征收决定不予认可故起诉至法院要求撤销。法院判决理由及结果：本案中被告某区人民政府实施的改造项目已经纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，该征收行为经过了拟定征收补偿方案、对征收补偿方案进行论证并予以公布、征求公众意见、及时公布征求意见情况、进行社会稳定风险评估等法定程序，符合相关法律法规的规定。但被告某区人民政府在评估机构的选定、分户评估结果公示及房屋征收评估委托等方面缺乏相关证据，且被征收房屋价值评估时点与房屋征收决定公告之日不一致，故法院依法判决撤销某区人民政府作出的房屋征收补偿决定。说法与评析：房屋征收决定是人民政府为了公共利益的需要，依照法定程序作出将某一区域内的公民、法人或者其他组织国有土地上的房屋所有权及其所附土地使用权收归国家所有的行政决定。对房屋征收决定的合法性主要从作出征收决定的行政机关是否拥有法定职权、是否符合公共利益的需要及是否遵循法定程序予以审查。被征收房屋价值评估程序是否合法、公正，直接关系到被征收人的切身利益,《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。由此可知，房屋征收部门发布公告由被征收人协商选定是确定评估机构的必经程序。本案中，某区人民政府称向XXXX名被征收人发放了评估机构名单选择表，但没有提供证据证明其主张，亦未提供被征收人协商选定房地产价格评估机构的相关证据材料。《国有土地上房屋征收评估办法》规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。本案中，某区人民政府没有提供房屋征收部门将分户的评估结果在征收范围内向被征收人公示的证据。《国有土地上房屋征收评估办法》规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日；用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。本案中被征收房屋价值评估时点与房屋征收决定公告之日明显不一致。综上某区人民政府作出的征收决定存在较大瑕疵，违法了相关的规定，故法院对于原告

征地拆迁协调

征地拆迁、协调征地拆迁是土建单位一项关键的基础性工作，任务完成的好坏直接关系到高速公路建设工程的进程。根据县高指办的统一部署，高速公路段征地拆迁工作于今年7月正式启动。为给项目建设提供一个良好的施工环境，征地拆迁进展情况：（一）红线征地：截止到目前，高速公路红线范围已交地729亩，未交地亩（其中桂花树、罗汉松53亩，个案10亩）（二）房屋拆迁：全线共68座房屋需拆迁，已完成4座房屋拆迁。（三）坟墓拆迁：红线范围已清表段落坟墓全部清理完毕。三、存在问题：（一）全线有三段53 亩红线内种植罗汉松、桂花树等未处理，致使整个标段路基施工始终处于被隔断状态。三段分别位于标头K111+100～K111+450 路基高填段落，填土高度22 米,面积约18 亩，限制高填路基分层填筑及挖方段土石方调配；标中K115+200～K116+300 路基填筑段落，填土高度8 米，面积约22 亩，限制预制梁场至陂头互通1 号桥公里路基填筑及挖方段土石方调配；标尾陂头互通K117+950～K118+300 路基填筑段落，填土高度9 米，面积约13 亩。（二）江西火力电力改迁工作严重滞后，改迁班组人手不足，需

建立电塔共14座，现完成10座。没有支立一座。改迁线路集中在陂头互通位置路基填筑。该段路基填土高度7 米，已填筑米，路基施工面距离高压线净空仅米，现场翻斗车不能直接卸土，施工时出现三次电杆或锚固线被拉断现象，项目花费电力抢修金3 万元，存在较大的安全生产风险。（三）项目上报的8 个案一直未处理，特别突出的K114+220 位置灰天鹅养殖基地，限制路基正常填筑；K117+800 处两个鱼塘，限制路基纵向便道贯通及陂头互通1 号桥桩基施工；AK1+440 陂头互通A 匝道甲鱼塘，限制A 匝道纵向便道贯通及路基土石方填筑。（四）标段内房屋拆迁工作非常迟缓，具体问题如下：1、永兴园中桥房屋两座，影响0号台左幅桥台施工，1号台还有7根桩基无法开工。2、陂头互通2 号桥、C 匝道桥，直接影响多处桩基施工。 3、陂头互通A匝道3座房屋加一个鱼塘，阻断了施工便道，现场施工生产推动十分困难。 4、标尾6座房屋，将路线阻断，而且半幅施工，使高速公路的质量及进度难以控制。征地拆迁主要工作做法：（一）不突破政策，用尽用活政策，让利于民。比如，临时用地方面，镇政府的指导下,严格按照征地拆迁工作方案,遵循公平、公正、公开的原则，以维护村民合法权益为前提，按照村组干部分界、村干部参与丈量、百姓复核签字的流程，认真仔细开展征地丈量工作，坚持做到不让任何一户百姓吃亏。在征地工作过程中,我们严格按政策

房屋拆迁典型案例

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.360docs.net/doc/772131911.html, 房屋拆迁典型案例 1、辽宁省葫芦岛市连山区兴盛小区拆迁项目基本情况：该项目建设单位为辽宁省建设集团第一公司的下属企业――辽西房地产开发公司。1996年实施拆迁，被拆迁人全部为本单位职工。由于开发企业挪用安置房屋建设资金，从1996项目拆迁后一直未建设回迁安置用房，临时安置补助费又不及时发放，致使630户居民长期无法回迁，多次到省政府和建设部上访。主要违规事实：原辽西房地产开发公司经理徐武军擅自将安置房屋建设资金挪作他用；无视群众利益，在省政府、省建设厅、葫芦岛市政府多次督办下，仍不认真履行拆迁协议。辽宁省建设集团和辽宁省建一公司作为辽西房地产开发公司的上级管理部门，存在监管不力问题。处理情况：2003年8月，辽宁省、葫芦岛市纪检、监察联合调查组对辽西房地产开发公司经理徐武军宣布双规；10月6日移交葫芦岛市反贪局进行调查，10月21日徐武军被正式批捕。辽宁省建设厅依据《房地产开发企业资质管理规定》第17条规定，对辽西房地产开发公司做出不再审批新开项目，待630户居民全部安置之后，注销其开发资质的处罚决定；对负有领导责任的省建一公司原法定代表

人张印昌，责令做出深刻检查，并通报批评。 2、河南省驻马店市高新区关庄木材市场拆迁项目基本情况：该项目2001年立项、2003年3月驻马店市拆迁办颁发了房屋拆迁许可证。建设单位为驻马店高新技术开发区管理委员会。该项目共拆迁9个企、事业单位，140户居民，其中，有114户居民房屋是在1992年政府修建道路时，作为对失地农民的补偿，同意其在道路两旁建设的临时营业用房，于1992年、1994年和2000 年分别取得了由驻马店市建委、房地产管理局和土地管理局核发的临时建筑许可证、房屋产权证和国有土地使用证。主要违规事实：1994年以来，驻马店市房地产管理局为只取得临时建筑许可证的114户居民房屋陆续发放了房屋产权证，违反了《城市房屋权属登记管理办法》第23条规定；2003年实施房屋拆迁时，又以申请办理产权登记时未取得建设用地规划许可证和土地使用证为由，撤消了原产权证书，致使被拆迁人的房屋被认定为违章建筑，违反了《城市房屋权属登记管理办法》第25条规定。驻马店市拆迁办在拆迁人未提供有效的土地批准文件和资金证明的情况下，发放了拆迁许可证，违反了《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定，后被驻马店市中级人民法院判决为程序违法，造成了极坏的社会影响。高新区管委会未申请行政裁决，对28户居民的房屋进行了强拆，导致矛盾激化，28户被拆迁居民多次到省政府及建设部上访。

中国拆迁征地律师

中国拆迁征地专业律师【宋金玉律师】对外经济贸易大学法律硕士中国社会科学院经济学硕士北京市圣运律师事务所合伙人、拆迁业务部主办律师。工作语言：中文、英文【执业理念】责任在心，使命必达【顾问单位】目前： 1、北京水木缘文化发展顾问有限公司； 2、韩国再生能源环境工程公司北京分公司。曾经： 1、亿比亚（北京）粒子加速器技术有限公司； 2、北京家乐福商业有限公司； 3、诺迪克公司； 4、皆斯内(上海)物业管理服务有限公司； 5、塔塔信息技术（中国）股份有限公司； 6、波音（中国）有限公司； 7、安可（北京）咨询有限公司。【从业经历】选择 2006年通过国家司法考试，取得从业资格。 2006年，对外经贸大学硕士研究生毕业前夕。被推荐至香港中文大学公费攻读博士学位。工作...还是继续求学...？考虑照顾家人，而最终遗憾放弃攻读博士，选择进入社会从事法律工作。

从事的方向是什么？在对自己进行了细致的SWTO分析的基础上，宋律师决定主攻“土地征收、房屋拆迁、公司顾问”业务。起步 “业精于勤，更精于专”，在房屋拆迁维权领域，宋律师用心担负每一次委托。在案件诉讼辩护中，宋律师既有“稳扎稳打、步步为营”的办案手法、也有面对难案“出奇制胜、柳暗花明”的点睛之笔。其多元化的诉讼模式，最大程度上的为当事人争取到了最大的权益，也因为用心，当结案时宋律师已经成为了他们的朋友。在公司顾问业务中，因其法律知识的专业性、系统性、前瞻性，宋律师得到了国内外企业的赏识。先后被波音（中国）有限公司、诺迪克公司、北京家乐福商业有限公司、韩国再生能源环境工程公司北京分公司等国内外知名企业聘为企业法律顾问。专注在事业上升之际，宋律师并没有急于拓展业务，而是认真思考、总结土地征收、房屋拆迁案件。她认为目前该类案件诉讼的基本模式是“死扣法条，运用技巧，赢得诉讼”，但该类案件的胜利不应只停留在“钻法律漏洞”、“耍诉讼技巧”层面。这是国家利益、个人利益博弈与平衡中冲突的表现，应进一步探究其更深层次的原因。只有抓住了本质，才能为当事人做出更好的辩护。深造于是，宋律师辞去了数家知名企业法律顾问的职务，婉拒了当事人的委托。专心考取了中国社会科学院的经济学硕士，在社科院导师的指导下，从经济学角度，潜心探索我国土地征用管理、房屋拆迁、城市化进程中的国家赔偿、补偿等政策。经济的最大效率，来自于公平与秩序，这正是法律追求的目的，也是国家法治的理念。奋斗 “剑胆琴心”，宋律师现作为北京圣运律师事务所的合伙人，拆迁业务部主办律师。迄今为止（2014年1月），宋律师维权案件遍及吉林、北京、上海、山东、福建、四川、安徽、江西、江苏、浙江等十几个省市，成功维权案例百余件。凭其深厚的理论功底、多角度的分析能力、精湛的诉讼技巧，宋律师为当事人赢得了一次次诉讼，更收获了业内的认可、百姓

土地征收拆迁补偿案例

土地征收拆迁补偿案例最高人民法院8月29日公布了10件有代表性的人民法院征收拆迁典型案例，这批案件均为2013年1月1日后作出的“民告官”行政诉讼案件生效裁判。这10大案例中，有5 件涉及房屋征收补偿决定，2件涉及房屋征收决定，2件涉及房屋强制拆迁，1件涉及违法建筑拆除。其中，行政机关的行政行为被法院判决依法撤销或确认违法的有6件。六、霍某某诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案（一）基本案情上海市顺昌路281-283号283＃二层统间系原告霍某某租赁的公有房屋，房屋类型旧里，房屋用途为居住，居住面积11.9平方米，折合建筑面积18.33平方米。该户在册户口4人，即霍某某、孙某某、陈某某、孙某。因旧城区改建需要，2012年6月2日，被告上海市黄浦区人民政府作出黄府征[2012]2号房屋征收决定，原告户居住房屋位于征收范围内。因原告户认为其户经营公司，被告应当对其给予非居住房屋补偿，致征收双方未能在签约期限内达成征收补偿协议。2013年4月11日，房屋征收部门即第三人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局向被告报请作出征收补偿决定。被告受理后于2013年4月16日召开审理协调会，因原告户自行离开会场致协调不成。被告经审查核实相关证据材料，于2013年4月23日作出沪黄府房征补[2013]010号房屋征收补偿决定，认定原告户被征收房屋为居住房屋，决定：一、房屋征收部门以房屋产权调换的方式补偿公有房屋承租人霍某某户，用于产权调换房屋地址为上海市徐汇区东兰路121弄3号204室，霍某某户支付房屋征收部门差价款 476,706.84元；二、房屋征收部门给予霍某某户各项补贴、奖励费等共计492,150元，家用设施移装费按实结算，签约搬迁奖励费按搬迁日期结算；三、霍某某户应在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁至上述产权调换房屋地址，将被征收房屋腾空。原告不服该征收补偿决定，向上海市人民政府申请行政复议，上海市人民政府经复议维持该房屋征收补偿决定。原告仍不服，遂向上海市黄浦区人民法院提起行政诉讼，要求撤销被诉征收补偿决定。（二）裁判结果上海市黄浦区人民法院认为，被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权，被诉房屋征收补偿决定行政程序合法，适用法律规范正确，未损害原告户的合法权益。本案的主要争议在于原告户的被征收房屋性质应认定为居住房屋还是非居住房屋。经查，孙慰萱为法定代表人的上海杨林基隆投资有限公司、上海基隆生态环保科技有限公司的住所地均为本市金山区，虽经营地址登记为本市顺昌路281号，但两公司的营业期限自2003年12月至2008年12月止，且原告承租公房的性质为居住。原告要求被告就孙慰萱经营公司给予补偿缺乏法律依据，征收补偿方案亦无此规定，被诉征收补偿决定对其以居住房屋进行补偿于法有据。据此，一审法院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未提出上诉。（三）典型意义

拆迁补偿明细案例

深圳市旧改项目村民物业拆迁安置补偿比较表（根据公开资料整理）第一部分：补偿标准比较（渔农村、蔡屋围、岗厦河园、大冲）

建私房八层以上的，按基建成本给予90%补偿。备注：由于大冲旧改项目有充足的回迁补偿物业供村民选择，因此村民通过持有补偿物业获得的补偿远高于岗厦货币补偿标准。物业。突破之三创新停车位补偿方式：回迁自住区每套房产配置壹个停车位使用权，回迁出租区停车位供丙方使用。临时性建筑及附属物（单位：元/平方米、立方米、棵、口等）砖墙铁皮房： 25 铁皮房：140 铁皮棚：70 木质隔板夹层：120元砼结构夹层： 300顶层楼梯间：300 砖墙铁皮顶、铁皮顶房屋：180 铁皮房、木板房： 120 砼结构、砖混结构的夹层、地下室：110 屋顶砼水箱：500 乔、灌木不补偿砖墙铁皮房：250 铁皮房：200 铁皮棚：100 木质隔板夹层：175 钢筋混凝土结构夹层：450 顶层楼梯间（层高小于2.2米）：450 水箱：3000元/个砖墙铁皮房： 2500 简易铁皮房： 200 铁皮棚：100 二楼阳台： 2500 屋顶混凝土滴水：2500 层高不足2.2 米的永久性建筑：2500 屋顶女儿墙（砖砌体）： 150 室外台阶，两级台阶以上的：300 室外铁梯： 1000 玻璃纤维（塑料）棚、房： 500元花坛（砖砌体，抹灰）：400 大冲旧改过程中对临时性建筑物及附属物的补偿相对于深圳市的其他旧改项目而言：纳入补偿范围的种类更广、补偿标准更高，甚至高于《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》中有关临时性建筑及附属物补偿标准的规定。

房屋拆迁案件案例分析

拆迁案件案例分析之（十一）基本事实： 2013年4月，被告某市政府发布《XX项目建设征地拆迁安置补偿有关事项的通告》，征地拆迁安置补偿适用《中华人民共和国土地管理法》及《某市人民政府关于<某市征地拆迁补偿安置办法>的通知》等规定。原告A公司的房屋在征地拆迁范围内。2014年1月，某市政府发布《某市人民政府关于<某市征地拆迁补偿安置办法>的通知》。2014年2月，某镇政府发布《XX拆迁及附着物补偿工作的实施方案》。2014年9月，原告A公司的工作人员在《某市建设用地房屋及附着物拆迁补偿分户清册》上签字确认。2015年7月，某镇政府向A公司送达《通知》，要求其在收到《通知》之日起三个工作日内到某镇政府签订房屋拆迁补偿安置协议，并领取补偿款总额XXX万元。2015年8月10日，某镇政府将该补偿款转入某市某镇高院村1组的账户。2015年12月，某镇政府组织人员对A公司的房屋予以强制拆除。后A公司起诉要求确认2015年12月某市政府、某镇政府组织的行政拆迁行为违法。法院判决理由及结果：法院认为对A公司的房屋实施行政强制拆迁的机关是某镇政府，而某镇政府没有举出任何证据证明其具有行政强制拆迁的法定职责，其行为超越法定职权，应确认为违法。A公司诉请确认某镇政府组织的行政拆迁行为违法的理由成立，予以支持。某市政府没有实施行政强制拆迁行为，不是本案适格的被告。故法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项“的规定判决：确认某镇政府于2015年12月组织实施的行政拆迁行为违法。　说法与评议：我们认为某镇政府因公共利益的需要，对A公司所属房屋、土地被征收，应当按照法律、行政法规的规定及程序履行，在未交付被征收房屋及土地的情况下，某镇政府组织人员对A公司的房屋实施了行政强制拆迁行为，而某镇政府不能提供证据证明其具有上述法定职责，其行为超越法定职权，我们

关于房屋拆迁法律指导意见书

关于房屋拆迁相关法律问题报告敬启者：根据您提供的案件情况，本信函对房屋拆迁过程中通常会遇到的法律问题进行简单分析，并结合案情提供初步的法律建议，以供您参考，如有具体的案情或请求，请做进一步的联系：一、房屋拆迁流程及通常涉及的法律问题： 1、房屋拆迁流程：房屋拆迁流程：国土资源局收回国有土地使用权（房屋拆迁的前置程序）、房屋拆迁决定阶段、房屋拆迁补偿安置协商裁决阶段、房屋拆迁的实施阶段具体如下：（1）房屋拆迁的前置程序：国土资源局报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，做出收回国有土地使用权的决定。（2）房屋拆迁决定阶段：建设单位申请领取房屋拆迁许可证---房屋拆迁管

部门（房地产管理局）颁发许可证—房地产管理局发布拆迁公告—拆迁人书面通知拆迁范围内的房屋所有人（2）房屋拆迁安置补偿协商、裁决阶段：拆迁人与被拆迁人开始协商签订补偿安置协议：双方达成补偿安置协议时：被拆迁人自动履行协议，拆迁顺利进行；被拆迁人不履行的，拆迁人可以以拆迁安置补偿协议为依据向仲裁委员会申请仲裁或向法院提起民事诉讼，诉讼期间拆迁人可以申请法院先予执行。双方无法达成补偿安置协议时：有拆迁当事人申请房屋拆迁管理部门裁决（3）房屋拆迁实施阶段：上述行政裁决做出后，当事人对裁决不服的，可以向法院提起行政诉讼，拆迁人可以申请法院先予执行；上述行政裁决作出后，被拆迁人未在法定期限内提起诉讼，也未搬迁的，此时由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或由裁决机关依法申请人民法院强制执行。 2、房屋拆迁流程中涉及的具体行政行为：

（1）前置程序：涉及的具体行政行为是国土资源局收回国有土地使用权的行为：根据《中华人民共和国土地管理法》58条的规定，有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续用未获批准的；(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。只有符合上述五种情形时，国土资源局才能收回国有土地使用权。国土资源局做出收回国有土地使用权决定后，应当向原享有该国有土地使用权的用户发放《收回土地国有使用权通知书或决定书》，该发放通知书行为是具体的行政行为，具有可诉性，该行政行为的相对人可以提起行政诉讼。（相关案例：宣懿成等18人诉衢州市国土资源局收回土地使用权行政争议案https://www.360docs.net/doc/772131911.html,/info/chaiqian/chaiqiananzhianli/20100 8091743.html）（2）房屋拆迁决定阶段：需要实施房屋拆迁的单位必须向房屋拆迁

关于加快解决征地拆迁问题的报告

关于加快解决征地拆迁问题的报告 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

XXX征地工作典型案例

渐为人知的“安宁”模式 ——XXXXX开展创建先锋示范城活动典型案例自2011年4月开始正式划归XXXXX托管以来，经不断总结完善，以“一个项目（XXX确定实施征地拆迁工作责任承包项目中的每一个项目）、一组人马（每个项目成立一个工作组，组长由XXX1名处级领导担任，办事处1名副主任和XXX征地办1名副主任担任副组长，人员由XXX征地办1－2名，街道办2－3名，各村（社区）支书、主任组成）、一套方案（每个项目对应一套具体的工作实施方案）”为主要内容，以任务完成率高、遗留问题少为标志的“安宁”征地拆迁模式已日渐得到越来越多干部群众的认知和接受。截止6月8日，XX街道已完成征地9宗303.93亩，完成拆迁37400平方米。【做法】一包到底，压力动力责权利。XXX确定实施征地拆迁工作责任承包项目中的每一个项目，街道党工委都采取“一包到底”的“五包”（包工作经费、包征地拆迁、包拆违清场、包处遗稳定、包协调推进）方式，将项目落实到每个工作组。一方面，“五包”明确了承包项目的责任、自主工作的权力，适当的风险抵押和激励保障，既给工作组增加了工作压力，也给任务的完成提供了动力。同样，不同工作组之间的良性

竞争也会相互产生压力，形成新的动力。另一方面，“包征地拆迁、包拆违清场、包处遗稳定、包协调推进”这“四包”又将征地拆迁工作中的几项内容连在了一起，并不是只要签订了征地协议就已经完成任务，而是要完成所有的收尾工作才能获得相应的奖励，这就要求必须保证征地拆迁过程的程序合法，协议的内容真实有效，防止出现弄虚作假、虚报瞒报引发群体性纠纷。抓住关键，突出重点破难题。征用农村集体所有土地，必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意才算有效。一般来说，做通了村民小组领导和几个在村民小组中比较有影响力的村民的工作，就做通了几乎百分之七十以上村民的工作。XX的经验，首先，找准关键人员定方向。工作之前从正面、侧面掌握将要面对的村民小组（单位）领导和村民代表、老者中，平时谁的影响力最大，谁最关心集体建设，谁比较愿意配合帮做工作以及关键人员的性格特点、办事能力等基本情况，从而有针对性地制定工作的主攻方向。其次，抓住关键人员点突破。针对选定关键人员的情况，工作组采取集体座谈、个别约谈和平时工作中随意交谈等方式，从正面、侧面向单位领导、村民小组长、村民代表传递征地拆迁信息和相关政策规定，了解掌握单位干部职工、村民代表们的想法和要求，争取被征地拆迁单位和群众的支持与理解，帮助单位领导、村队干、代表查摆分析所

征地房屋拆迁补偿和安置办法

第一章总则第一条为规范本市征地过程中房屋拆迁补偿和安置管理，维护征地拆迁当事人的合法权益，保障各项建设事业的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》等法律、法规及《常州市征地房屋拆迁安置及地上附着物补偿管理办法》（常政发［2004］183号）的规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条在本市行政区域内征收集体土地涉及房屋的拆迁补偿和安置（以下简称征地拆迁），适用本办法。第三条征地拆迁人应当依照本办法的规定，对被征地拆迁人给予补偿和安置；被征地拆迁人应当在规定期限内搬迁让地，不得阻挠、妨碍征地拆迁的实施。第二章征地拆迁管理第四条征地拆迁应当遵循以下程序：（一）用地单位向市国土部门提出建设用地申请，依法报经批准后，由市人民政府发布征地公告；（二）被征地拆迁人在征地公告规定的期限内，持土地、房屋权属证书到公告指定的地点办理征地拆迁补偿登记；（三）市国土部门会同有关部门拟定征地拆迁补偿和安置方案，报市人民政府批准后在征地所在地予以公告；（四）征地拆迁实施单位会同有资质的房地产评估机构对被拆迁房屋及附属设施进行调

查和评估,公示被征地拆迁人的房屋面积、评估价格、安置人口、补偿金额等情况；（五）征地拆迁人与被征地拆迁人签订征地拆迁补偿和安置协议，并按协议进行补偿安置，拆迁补偿和安置结果应当在拆迁区域内进行公示；（六）实施房屋拆除。第五条征地拆迁补偿和安置协议应当包括补偿方式、补偿金额、安置房地点、面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等内容。第六条征地拆迁当事人对实施征地拆迁补偿和安置方案有争议的，由市人民政府协调；协调不成的，由权利人依法申请裁决。征地拆迁补偿安置争议不影响征用土地方案的实施。违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由市国土部门责令交出土地；拒不交出土地的，由市国土部门依法申请人民法院强制执行。第七条征地拆迁范围确定后，市国土部门应当书面通知被征地拆迁所在地的规划、建设、工商、公安等有关部门暂停办理下列相关手续：（一）新批宅基地和其他建设项目用地；（二）新建、扩建、改建房屋；（三）改变房屋和土地用途；（四）房屋转让、抵押、出租；（五）以拆迁房屋为注册地址的工商营业执照；（六）户口迁入、分户（因婚迁、出生、军人转退、大中专学生毕业、刑满释放和解除劳动教养等符合户口迁移政策的除外）。书面通知应当载明征地拆迁范围和暂停期限。需停办的事项，应当在拆迁区域内进行公告；在暂停办理期间，任何单位和个人不得擅自进行上述相关活动。第八条征地拆迁中拆除违法建筑及超过批准期限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批

2.征地拆迁工作管理办法

二、征地拆迁工作管理办法（一）总则第一条为规范成都铁路局达州建设指挥部建设项目征地拆迁管理，做到依法、有序、快速地完成征地拆迁工作，制定本办法。第二条本办法适用于达州建指建设项目的土地征用、房屋及构筑物拆迁管理工作(管网迁改按照《铁路管网迁改实施办法》执行)。第三条达州建指征地拆迁工作由工程管理部归口管理。（二）各单位职责第四条达州建指职责严格按部省纪要和实施协议负责铁路征地拆迁的组织、协调和管理工作。 1.负责向省（直辖市）行政主管部门提报控制性重点工程施工先期用地申请。 2.负责向地方政府行政主管部门提报征地拆迁推进计划，确认征地拆迁补助费用，并办理相关费用结算。 3.负责向沿线地方政府国土、林业主管部门提报建设用地及使用林地的申请，并积极协调国土、林业主管部门报批。 4.由建指组织,设计单位配合,完成迁改工程现场调查、工程数量确定、迁改方案制定、费用评估和有关协议的商谈工作。 5.组织商谈厂矿、企业和学校等特殊拆迁项目的补偿事宜。 6.负责协调处理实施征地拆迁中遇到的具体问题。 7.负责牵头办理国有土地使用证。第五条施工单位职责施工单位必须设专职人员负责所承建标段的征地拆迁工作，与有关区（县、市）行政主管部门，协助建指办理承建标段内征地拆迁的具体事宜。

1.复核施工用地图纸、资料，提报建设用地图、用地计划及相关资料。 2.依据施工用地图测设用地界址、开挖界沟、理清管段所属行政辖区分界里程，确认权属人。同一乡、村级不同施工单位的，要相互配合，同时完成，并积极配合土地勘测定界单位的工作。 3.与区（县、市）行政主管部门共同现场复核确认用地范围、权属及征地数量；清点丈量用地范围内的建（构）筑物种类，确认数量；按不同权属人填写《铁路建设项目征地、拆迁补偿清册》（地验交-4表）一式十二份，并完善相关各方确认、签章。 4.完善按施工用地图（含变更设计）计算无误后的《铁路用地界桩表》（地验交-5表）一式十二份，并完善相关各方确认，签章。现场丈量与设计发生误差时应办理相关变更设计手续。 5.确认征地拆迁数量的完成情况，每月26日向建指上报。 6.详细调查建设项目用地范围内涉及的沟、渠、路、管、塘等情况，核对设计处理方案；调查施工范围内生产生活设施情况，形成原始资料，经监理单位确认后上报建指。 7.临时用地的办理及土地复垦。 8.收集、整理征地拆迁有关资料（包括各种往来报告和函件），依据铁道部和铁路局相关文件规定编制地亩竣工文件,配合建指办理国有土地使用证并移交接管单位(未按规定办理竣工资料移交的施工单位,不予办理退还质保金的相关手续)。第六条设计单位职责应依据合同约定，积极配合征地拆迁工作。 1.及早提供施工用地图和按区（县、市）行政区域汇总分地类、用途的征地、拆迁数量表及相关说明。 2.配合建指办理用地预审、报批；提供符合要求的《铁路建设项

征地拆迁对项目经营的影响

征地拆迁对项目经营影响案例一、风险描述一项目部二分部主要负责施工99线扩改工程K534+300～DK546＋200段，主要有两部分施工内容：一是99枢纽正线DK534+300至改建99线正线设计终点K544+200段（包括99枢纽正线工程，99编组站及联络线工程）；二是99客运专线引入99枢纽工程，起讫里程为DK534＋300～DK546＋200，包括99站的改造、客运正线。施工地段跨越99市与99县，多为城郊结合地带，民风彪悍。铁路施工99区需新征土地为860亩，临时用地为770亩，房屋拆迁18.6万平方米，99县需新征土地为1388亩，临时用地为446亩，房屋拆迁49.8万平方米，房屋拆迁多为地方企业单位及个人住宅。但至目前99区征拆未有实质性进展，累计完成量为零，而99县新征土地只完成20%，临时用地只完成40%，房屋拆迁只完成20%，远不能满足施工条件，已严重影响了施工生产。同时因受征拆影响，设计院无法勘探，设计图纸大部分无法出图。项目部二分部于2009年3月份组建进场，现场施工基本属于“游击状态，东一枪西一枪”，从未形成大规模施工条件，各项现场施工资源疲于调配，极度浪费。截至目前，项目部二分部完成施工产值不到6000万，已形成潜亏。二、造成的影响及可能造成的损失项目施工合同工期为3年，目前工期已过大半，而征拆完成

工程量不到30%，工期压力非常大。为确保湘桂线开通，施工组织设计一调再调，已无法按合理的施工方案配置各项资源，按以往各条线开通的情况看，为保开通，到时至必不计成本集中、加大各项资源的投入，开始“高起高落“式的抢进度，将会使施工成本成倍的增加，同时抢工造成的各项工程质量又给日后带来无尽的隐患，也给项目部、公司的经营、安全带来极大的风险。三、原困分析究其原因，主要有以下几个因素引起：1、铁路建设市场不够规范，未能按相关规定提供”三通一平“给施工单位，对应问题公司、项目部的应对办法不多，效果不明显；2、项目施工进场时，对征拆的难度认识不够深刻，对可能引起的风险主估不到位，准备不足，未能做好相应的对策；3、资源配置不合理，由于对征拆困难准备不足，资源配置未能按征拆解决，现场施工情况有序的梯次配置，造成资源浪费，项目成本增加；4、征拆力量投入不及时，不果断，时机掌握不适宜，对国家政策的改变预见性不够。5、存在依赖或等待思想，缺少主动解决问题及创造性工作的方法。四、拟采取的措施根据目前项目部面临的局势，拟通过以下几个方面减少征拆问题对项目经营的影响：1、明确政策、转变思想理念，确保执行力度，握紧征拆“拳头”，集中突破重点单位工程的征拆问题。要提高工作效率，征拆工作要有计划分阶段并细化地落实到项目

房屋拆迁协议书3篇

房屋拆迁协议书3篇房屋拆迁补偿协议关系主要有房屋拆迁双方当事人参加, 事人，协议关系便不能成立。下面是学习啦为你整理的房屋拆迁协议书，希望对您有用。房屋拆迁协议书1甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商, 就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。一、项目名称、地点建设项目名称二、房屋基本状况三、拆迁安置四、拆迁补偿仅有一方当设单位，《拆迁许可证》文号 1.乙方在拆迁范围内有房屋间，建筑面积平方米，使用面积平方米，居住面积平方米。 2.乙方有正式户口人，常住人口人，应安置人口人，分别是 3. 被拆迁房屋的产权甲方安置乙方的住房位于，共间, 号，配有等设备。

规定的补偿总额一次支付给乙方。七、注销日前向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一向房管、土地部门办理注销手续被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用的水、电、气等费用。八、乙方家庭的全部成员（18岁以上者）, 其它文件上签字。甲方付给乙方的各项费用，一律由乙方代表人领取。甲方对乙方家庭成员中发生与拆迁房屋有关的分家析产、继续纠纷等，一律不负责任。 1. 房屋的货币补偿金额为人民币元整; 2. 附属物补偿金额为人民币 3. 搬迁补助费为人民币元整； 4. 设施设备迁移费为人民币元整； 5. 其他费用为人民币元整。五、搬迁乙方在日前搬迁腾空房屋, 经甲方确认，旧房由甲方拆除。六、补偿金额支付时间及方式甲方在日前按本协议第四条乙方应在致签字同意作为乙方代表人，授权他（她）在协议文本和