湖里区老旧小区改造提升工作实施方案

湖里区老旧小区改造提升工作实施方案

根据市委、市政府的要求，为解决上世纪80年代及以前建成交付使用的住宅小区或住宅项目存在的环境差、管理差等突出问题，在总结2015年金鼎小区、神山三航小区试点经验的基础上，按照共同缔造的理念推动我区老旧小区改造工作，实现居住环境和社会管理的双提升，特制定本实施方案。

一、工作目标和要求

（一）工作目标

按照《厦门市老旧小区改造提升工作意见》的要求，以“为民惠民”为出发点，按“先民生、后提升”的原则，运用“共同缔造”的理念，重点解决老旧小区建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不配套及管理机制不健全、社区治理体系不完善等问题，利用两年的时间，基本完成全区老旧小区改造提升工作。2016年全面启动所有老旧小区改造提升工作，全区符合条件的22个小区力争2016年底完成60%的改造任务，2017年基本完成全部改造任务，使湖里区老旧小区的居住品质得到改善，社区治理体系趋向完善，群众获得感、归属感、幸福感及满意度进一步提升。

（二）工作要求

1．改造对象。本方案的老旧小区是指1989年底前建成并通过竣工验收的非商品房小区（项目）和非个人集资房小区（项目），对违建多的小区不纳入改造范围。居民以本市户籍居民为主、居住环境较差，特别是水、电、管道燃气等市政设施缺失、管理不到位的小区优先列入改造范围。

2．民意为先。改造小区的居民必须要有强烈的改造意愿，居民支持率不低于90%。在改造提升全程贯穿共同缔造的理念和方法，通过宣传发动，让居民愿意拆除违建、让出用地、投工投劳投资，小区的相关联单位积极参与改造过程。对不能形成共同缔造氛围的小区，坚决不纳入改造范围。共同缔造以奖代补部分居民自筹资金部分资金到位率不低于50%。同时，改造内容要充分尊重民意，建什么、怎么建、怎么管要从居民所需所盼入手，主动适应居民个性化、差异化的需求，补齐基础设施和公共服务配套的短板，适度提升小区环境，改善居民生活品质。

3．因地制宜。要加强引导，结合海绵城市、地方特色及小区特点，汇集民众智慧，科学编制高水平改造提升方案。改造过程中要本着“花小钱、办大事、利管理”的原则，将钱花在刀刃上，尽量选择经济耐用的本土建材或小区中可利用的废弃物，力求小区改造有特色、有实效。

4．建管并重。要在建设之初就考虑后续管理问题，要引导成立业主委员会或业主自管小组，创新社会管理模式，特别要创新物

业管理模式，探索依托区属国有物业公司设立专门服务老旧小区的“家园共建中心”，推广菜单式购买社会服务与自治相结合的方式，实现小区管理的规范持续。

二、改造内容

改造工作要融入中央、省城市工作会议最新要求，围绕环境和管理双提升两个主题，以问题和需求为导向，结合海绵城市、无障碍设施等建设内容，主要包括市政配套设施、小区环境及配套设施、建筑物本体、公共服务设施等改造内容。凡是涉及个人的部分，按照共同缔造模式待居民达成共识后，才进行改造。具体建设内容分类如下：

（一）市政配套设施

市政配套设施包括建筑物本体外的供水、供电、供气、通信、有线电视、市政道路等改造提升项目。对老旧小区周边区域供水、燃气配套不完善的小区，供水、燃气管网可考虑同步实施。

（二）小区环境及配套设施

小区环境及配套设施包括小区范围内房前屋后绿化美化、雨污管网、围墙和大门、停车管理系统、环卫设施、区间道路、消防设施设备、安防监控系统、路灯、立面整治等改造提升项目。立面整治

可以结合道路沿线景观整治工作、夜景工程统筹考虑改造。有条件的小区可以同步考虑规范或建设停车场。

（三）建筑物本体

建筑物本体包括楼道修缮、楼道走道照明改造、防盗门和对讲系统配套等。

（四）公共服务设施

对具备相关基础条件的老旧小区，要统筹完善社区综合服务站、卫生服务站、幼儿园、室外活动场地、慢行系统等公共服务设施。

三、资金筹集

老旧小区改造提升资金具体参照《厦门市老旧小区改造提升工作意见》执行。

（一）资金筹集方式

老旧小区改造提升资金由居民出资、财政以奖代补、管线经营单位投资等方式筹集，并可根据老旧小区具体情况，使用房改房维修资金、日常专项维修资金、公共收益、捐资等资金。

公共服务设施改造提升原则上仍按原有项目资金的渠道筹集，鼓励社会资本参与建设卫生服务站、幼儿园、室外活动场地等；引导居民积极参与，尽量为项目腾出用地，鼓励居民投工投劳投资。

管线单位向居民收取的初装费等相关费用，应在改造前向小区居民公布，属于低保户和困难户的，各经营单位给予入户初装费用减免优惠。老旧小区属于由单位分配给职工居住的，原单位应出资出物共同参与老旧小区改造提升工作。

老旧小区改造业主单位要将老旧小区改造提升项目报送区统计局，纳入500万以上固投和建筑业产值统计范围。

（二）以奖代补资金

1．市政配套设施以奖代补资金具体参照《厦门市老旧小区改造提升工作意见》执行。

2．小区环境及配套设施改造资金按照共同缔造方式实施以奖代补，居民自筹资金不低于20%，区财政承担部分按区、街财政5:5的比例分摊。

3．建筑物本体改造提升原则上由居民为主组织实施，改造资金以居民自筹为主，根据项目实际情况，区财政实施以奖代补，具体由区政府研究确定。

（三）其他资金来源

1．首期专项维修资金。若有设立和缴存首期专项维修资金的，项目业主可按照相关规定申请使用，由业委会向市建设局提出申请。

2．房改房维修资金。已缴存维修资金的房改房，可按相关规定申请使用房改房维修资金，由原售房单位向市国土资源与房产管理局提出申请。

3．日常专项维修资金。项目有实施物业管理并有收取日常专项维修资金的，可优先安排使用。

4．公共收益。老旧小区的公共停车、广告、房屋出租等公共收益，依法经业主同意，可安排用于项目改造提升。

5．其他符合规定的资金。

（四）前期工作经费

区、街要安排前期工作经费，用于入户调查、测绘、方案设计、造价估算等前期工作，组织指导居民开展好改造提升工作，可采用政府购买服务的方式实施。

四、工作步骤

（一）项目启动

区、街要充分利用报纸媒体、宣传栏、微信平台等各种媒介，加大老旧小区共同缔造的宣传力度，并组织相关部门、街道、社区干部及业委会、物业主任参观典型案例。区缔造办、区建设局要加强对具体负责改造工作干部的业务培训，使之充分了解共同缔造项目以奖代补的精髓，掌握老旧小区改造提升工作的目标、内容、流程、方法、步骤等。

（二）项目生成

1．项目征集。业委会或居民自治小组征集小区居民对改造内容的意见后，由社区居委会通过听评会的形式统一居民意见，书面向街道提出改造申请。

2．制定初步方案。街道通过购买服务的方式提供方案设计、造价咨询服务，改造方案应包括设计方案、工程预算、资金筹集方案、长效管理和社区治理体系建设等一系列内容。

3．项目申报及审定。改造方案由街道把关、区缔造办初审后，报领导小组上会确定改造项目，优先选择居民改造意愿高、筹资

比例大、市政配套设施等较不完善的小区。方案确定后应在小区公示，并经小区业委会或居民自治小组签字确认。

（三）项目实施

老旧小区改造提升项目建设（包括立项、概算批复、报审控制价、决算等）按区财政投融资相关规定执行。鉴于老旧小区改造提升工作的特殊性，具体根据有关规定可以采取灵活方式确定建设（代建）、施工、监理、设计单位。具体可参照《厦门市人民政府办公厅转发市建设与管理局关于加强城市景观综合整治工作意见的通知》厦府办〔2013〕66号执行。

项目建设机制具体如下：

1．业主单位：项目所辖街道办事处。

2．代建单位：区国投公司为湖里街道、殿前街道、金山街道所属项目的代建单位，区天地公司为江头街道、禾山街道所属项目的代建单位。

3．招标代理、设计、监理单位：由街道或代建单位根据《湖里区人民政府关于加强和改进政府采购管理的通知》（厦湖府〔2014〕95号）的文件要求直接委托。

4．施工单位：老旧小区改造提升方案通过评审后，在区招投标平台公布项目信息，有关招标规定按厦府办〔2013〕66号文件执行。

智能化施工单位在湖里区预选承包商库中摇球确定或采用政府采购形式确定。

投标人应提交承诺书及保证金，承诺积极配合、按时完工并保证工程质量。若施工单位出现无故拖延工期等影响工程进度的情况，取消其今后年度在湖里区老旧小区改造提升的参建单位资格。

（四）项目验收

项目完工后，经小区业委会或居民自治小组验收通过并签字确认后，按照竣工验收程序，施工单位提供相关资料向街道提出初步验收申请，湖里消防大队负责对消防改造项目验收。区领导小组办公室依据初验结果，组织各成员单位会同项目所在街道、社区，采取现场看、随机问、查资料等方法进行验收并移交管理。

竣工验收应具备下列条件：

1．完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

2．完整的技术档案和施工管理资料；

3．有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

4．有设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

5．有施工单位签署的工程保修书。

五、长效管理

（一）推动业主自治，实现“三完善”。各街道要推动成立业主委员会或业主自治小组，实现组织队伍、社区服务及共建机制的“三完善”。对新成立业主委员会或业主自治小组的老旧小区，区财政给予适当奖励，奖励标准由区政府另行制定。

（二）建立健全物业管理。改造后，小区的维护管理应由业主自行负责。街道要鼓励、指导小区引入物业服务管理或建立自治管理，健全小区管理各项制度，保障改造成果。区建设局要将成立“家园共建中心”作为2016年创新工作内容，探索并推行老旧小区改造后菜单式购买社会服务与自治相结合的方式，破解老旧小区物业管理难题。

（三）健全维修资金归集机制。街道、社区要加强宣传指导，

建立、归集房屋专项维修资金，包括首期专项维修资金和日常专项维修资金，为后续维修提供资金保障。对引进物业管理或自治管理并建立、归集房屋专项维修资金的老旧小区，区财政给予适当奖励，奖励标准由区政府另行研究确定。

在不影响规划的前提下，可根据小区实际，增设业主委员会活动用房、岗亭、收费停车场等可产生持续性收益的设施，作为公共收益，补充专项维修资金。

六、组织保障

（一）组织领导到位。老旧小区的改造提升工作纳入美丽厦门共同缔造项目管理，在区共同缔造领导小组增设“湖里区老旧小区改造提升工作组”，负责推动落实，协调解决实施过程中的问题。区建设局、民政局、行政执法局、市政园林局及各街道由主官挂帅，落实责任，包干到每个具体项目，督促各项目按进度完成任务。供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线专营部门应指定专人负责，配合我区协同设计、施工等。

（二）宣传发动到位。大力宣传改造提升工作的政策、改造内容、方法步骤和改造成效，宣传推广优秀项目、典型案例，引导老旧小区居民积极参与献计献策，营造良好的舆论氛围，争取社会各界和广大居民的拥护支持。

（三）资金落实到位。改造提升资金实行专款专用，区财政局、发改局负责投资监管，区监察局、审计局负责工程廉洁监管，保证老旧小区改造提升工作的阳光透明操作。

（四）临建处置到位。区行政执法局要加大执法力度，严禁借改造提升之机违法建设，非法占地；对影响改造提升项目实施的违章建筑，各街道要及时上报行政执法局依法拆除，保障改造提升项目的顺利实施。

（五）考核督办到位。区建设局要制定年度改造提升计划，并建立工作例会、专题协调会、信息报送、考核机制等制度，督促落实改造施工进度。区效能办要加大对改造提升项目实施情况的督查，对推诿扯皮、未按计划完成进度的进行效能督办；对发现需追究党政纪责任的，及时移交区纪委监察局。