上海写字楼项目研究报告
上海写字楼项目研究报告
目录
第一篇市场调查报告
第二篇项目分析及战略制定
第三篇执行报告
第四篇销售准备
第一篇市场调查报告
1．1深圳市宏观经济
1．1．1 深圳市2001年经济发展
经济环境
深圳市2001年面临的经济外向度高，是“10年来最困难的一年”。去年以来，美、日、欧经济增长和国际IT
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产业发展放缓，国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高，出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主，因此世界经济和全球IT产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。
城市经济增长
由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴发达国家和地区招商引资、全面提高通关效率、进一步优化投资发展环境，实施新一轮政府审批制度改革，加快国有企业改革步伐等应对措施，使全市经济在逆境中仍然保持了健康的增长态势。
据深圳市统计局资料，去年深圳全市实现国内生产总值1908.15亿元，同比增长13.2%，在全国大中城市中名列第四：全市规模以上工业企业实现现价工业总产值880.44亿元，增长17.4%；完成固定资产673.37亿元，增长8.7%；社会消费品零售总额609.26亿元，增长13.2%；地方预算内政收入262.49亿元，增长18.3%。
深圳经济特征
深圳市统计局资料显示，2001年深圳经济呈现1月低开，2月迅速回升，3月开始逐步走稳并保持到年底，其4月至12月的累计增长幅度在12.2----13.2%之间，波幅极小。就各项主要经济指标看，深圳经济的运行轨迹与工业、外贸出口的运行轨迹非常吻合，这表明深圳的经济特征是“以工业为主导，以出口为依托的外向型经济”，与世界
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经济形势变化高度关联。
1.1. 2 深圳2001年经济特点
①工业经济快迅增长
据初步统计，去年全市规模以上工业企业实现现价总产值2880.44亿元，按可比口径算，比上年增长17.4%，完成工业增加值843.70元，比上年增长15.6%
②外商投资增势强劲
据统计，去年全年累计实际利用外资36.03亿美元，比上年增长21.4%，其中外商直接投资25.91亿元美元，比上年增长32.1%
③外贸出口全国九连冠
去年深圳外贸出口总额达374.53亿元，同比增长8.36%，连续第九年位居全国大中城市外贸出口首位。高新技术产业进出口各项资料都大幅上升，高新技术产品的出口额达110.21亿美元，同比增长32.21%，占深圳出口总额的29.43%。
④物价水平有所下降
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最新最全上海浦东写字楼市场分析
上海浦东写字楼市场分析 第一章．办公楼市场分析 一．办公楼及其发展空间 办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加相应的功能设施。经过长期的发展，办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字——写字楼。 独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能包罗万象，于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、
商业等，使这成片的写字楼形成中央商务区——CBD。CBD成为城市主要商务活动的核心区域之一，大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。 高速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼，因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分，形成不同企业的合并办公。这既保证有独立的私密的办公地点，又减少相关的自身配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本。因此，写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全，服务功能齐全。 二．办公楼的环境 这里指的是大环境，即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。
写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所，而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。但是，建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子，最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。 目前最通行的说法，健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一绿”有很高的要求。“两空”指空气质量、空间感，“一绿”指绿化率。归纳起来，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含以下条件： （一）交通 交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。员工在选择公司时，如果要转几次车才能到公司的话，往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间，二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此，地铁沿线、交通枢纽等都是做办公楼的首选。
上海甲级写字楼市场年度报告
独家发布：CORC上海甲级写字楼市场年度报告 房讯网独家发布中国写字楼研究中心(CORC)2010年上海甲级写字楼市场年度报告摘要。 2002--2010年上海写字楼历年租金与售价比较表 概览 宏观经济 上海市统计局数据显示,2010年上海实现生产总值16872.42亿元,按可比价格计算,比上年增长9.9%. 2010年是上海世博会的举办年,也是实施"十一五"规划的最后一年,上海整体经济运行保持平稳较快发展,运行质量和效益不断提高. 分产业看,第一产业增加值114.15亿元,下降6.6%;第二产业增加值7139.96亿元,增长16.8%;第三产业增加值9618.31亿元,增长5%. 受世博带动效应的拉动,上海第三产业增长平稳.统计显示,世博会举办直接带动了批发零售、住宿餐饮和交通运输等服务行业快速增长.全年批发和零售业实现增加值2512.89亿元,比上年增长13.1%.商品销售总额37383.25亿元,增长24.2%,增幅同比提高4.9个百分点. 其中,世博特许商品累计实现销售额309.58亿元,世博园区商业实现零售额45.07亿元.全年住宿和餐饮业实现增加值266.45亿元,国际旅游入境人数达到851.12万人次.
2010年上海市全年交通运输、仓储和邮政业实现增加值746.41亿元,金融业实现增加值1931.73亿元,房地产业实现增加值1042.5亿元,信息传输、计算机服务和软件业实现增加值636.03亿元. 写字楼市场 2010年,针对持续高涨的房价,国家连续出台了房地产宏观调控政策,"新国十条"、9 .29 新政、两次加息及六次上调存款准备金利率,新政一定程度上影响了商业地产的发展,但就总体而言,各轮房地产调控对住宅地产的影响远远甚于商业地产. 在此背景下,2010年上海写字楼市场迎来一个稳定上升的局面. 首先,国内宏观经济的稳定推动有租赁需求的企业开始活跃,在金融、证券类公司的拉动下,从2010年第二季度开始,上海甲级写字楼租金止跌保持平稳,第三季度市场新增需求和新增供应基本持平,空置率逐步走低,进一步带动租金小幅上涨.第四季度度上海甲级写字楼市场继续表现活跃,新增需求稳步上升,租金售价大幅上涨. 第二,次中心商务区的甲级写字楼市场延续全年表现良好,在缺乏新增供应的情况下,空置率大幅下跌,租金有明显提高. 第三,浦西写字楼市场强势复苏,租金上涨势头领先整个上海写字楼市场.尤其徐家汇商圈,因港汇双塔租金的强劲上扬,导致整个商圈租金环比比增长12.5%.此外,南京西路以及 淮海路两大老牌商圈租金也分别上涨明显.相比较而言,浦东市场租金相对平稳. 第四,销售方面,截至2010年12月,上海全市写字楼销售成交量约为130万平方米.4月出台的调控新政对写字楼销售市场也带来了一定的影响,银行贷款政策收紧影响客户资金筹措,市场的观望情绪使得5月出现成交萎靡,但这一状况从6月开始逐步改善,成交缓慢回升,售价明显上扬. 最后,郊县区域的写字楼成为2010年写字楼销售市场的一个热点区域. 2009年,外环外的写字楼成交占全市36%,这一数字在2010年上升为42%.2010年7-8月,外环外的写字楼成交甚至占当月全市总成交量的半壁江山.CORC分析认为,造成这一现象的主要原因是世博期间施工管制造成内环内供应量锐减、基础设施建设对外郊环地区写字楼市场的拉动,以及通
上海写字楼市场分析
上海写字楼市场分析 历史回顾 （1）整体趋势 2015年，上海写字楼新增供应和净吸纳量双双突破百万平方米，同时达到史上最高值。供需两旺，2015年被称为上海写字楼市场有史以来最活跃的一年，数据显示，去年上海写字楼新增供应量达105万平方米，为史上最高，同期写字楼净吸纳量也达到史无前例的106万平方米。以P2P互联网金融公司为代表的大量非银金融企业，带来超出预计的写字楼需求量。这从市场内外资需求之比也可得到印证：2015年，上海写字楼的内资需求首次超过外资需求，二者比例为58:42，这个数字在2014年仅为37:63。 2015年上海写字楼市场的另一大变化是，次中心区域的写字楼需求量增长明显，首次超过传统核心区域，二者比例为52:48。这一现象可能归于几个原因，包括核心高租金和低空置率，科技类、制造类企业的旺盛需求，以及轨道交通因素。其中，12、13号线的开通影响至关重要。此前，上海轨道交通线路呈“东西强、南北弱”的格局，从核心区域出发，东西线上的虹桥、花木等地区都已成熟饱和，南北线上的发展相对迟滞。随着12、13号线开通，南北线上的次中心区域，与核心区域连通性大大增强，继而带动这些区域内的写字楼活跃度提升。典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路，以及与静安合并后的原闸北火车站板块。 此外，从2015年的情况看，上海核心区域的写字楼空置率保持在5%以下，平均租金增幅达6.1%；浦东的空置率仅为1%，租金增幅达10.3%。 （2）写字楼市场供应 写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。2015 年上海的办公楼供给当期供给有所增长。2015 年全年办公楼新开工面积为304.87 万平方米。同比减少
上海10大特色主题写字楼
牛牛盘点：比肩北京798 上海10大特色主题写字楼 楼主楼市快讯发表于搜房网- 上海业主论坛- 楼市快讯 关键词索引： 【传媒】【科技】【CBD】【教育】【环保】 【创意】【医疗】【汽车】【总部】【IT】 上海正处于一个蓬勃发展期，似乎每个区域都具有强大的发展潜力，但在各区域之间存在着不小差异。首先，不同区域之间的地段位置，影响该区域写字楼整体定位；其次，不同区域之间的交通发展程度，影响该区域写字楼周边商务配套完善程度；同时，不同区域政府发展规划的不同，影响该区域写字楼未来发展方向。虽然大多主题楼宇聚集于非市中心区域，但由于各自所在区域的不同，以及区域内写字楼市场的竞争，也产生了各自不同的定位。 市中心区域 市中心地段向来有极高的知名度，和多年沉淀下的区域文化气息，由此成为了最早在上海突起的高档写字楼聚集之地，特别是近几年来发展起来的南京西路段，已有中信泰富、越洋广场等多幢高档写字楼。值得关注的是在同一区域的高档写字楼之间，也产生了激烈的竞争。 静安梅迪亚中心 主题关键词：传媒高地 开发商：旺旺集团 物业管理：上海千翔物业 入住企业类型：文化传媒相关行业 地址：静安区石门一路211号 周边交通：临近地铁2号线南京西路站，多条公交线路 平均租金：5.5元/平方米
物业管理费：30元/平方米/月 目前可租面积：7000平方米 点评：静安区内从不缺乏甲级写字楼，要想脱颖而出，而位于威海路石门一路交汇口的静安梅迪亚中心只能凭借其特有的文化传媒主题吸引了各方的关注。相信在梅迪亚中心的带动下威海路将成为积聚传媒产业的传媒中心；整合空间资源打造全新的传媒高地。 科技京城 主题关键词：科技 开发商：恒力房地产有限公司 物业管理：东方莱坊物业管理有限公司 入住企业类型：高科技企业为主 地址：北京东路668号 周边交通：南北高架、内环线高架、轻轨近在咫尺，徒步10余分钟，可达地铁1、2号线。 平均租金：5元/平方米/天 物业管理费：18元/平方米/月 简介：上海科技京城位于本市中心区北京东路668号，是一座建筑规模宏大、各项功能及设施完善的楼群，总建筑面积为20.6万平方米。其地理位置、设施条件均独具优势。上海科技京城于1998年9月28日由市政府命名，是本市市中心区域
上海写字楼市场分析报告
上海写字楼市场2007年预测新年伊始，向来是盘点过去、展望未来的最佳时机——如何充分把握刚刚过去的2006年，剖析上海写字楼市场在宏观调控下的市场特征和存在问题，然后重新对2007年上海市写字市场的发展趋势进行评估——这也是上海市房地产管理部门、开发商、机构投资者和消费者普遍关心的热点问题。作为一名房地产研究员，笔者从中国宏观经济环境出发，将房地产业与上海市区域经济发展相联系，依据写字楼市场近几年的数据表现，从供应量、成交量和销售价格三个方面透视2007年上海写字楼市场的发展趋势。 供应量：将继续放大，预计同比涨幅将超过30% 2006年上海市销售型写字楼的上市量继续高歌猛进，同比涨幅达到10%。写字楼集中供应在浦东新区、杨浦区、闵行区、嘉定区和长宁区等区域，其中浦东新区的供应量最大，约占全市总供应量的25.8%。租赁型甲级写字楼供应量，因楼盘上市节奏的间歇性调整而出现明显回落，全年上市量仅为23.5万平方米。 2007上海销售型写字楼供应总量和增幅预测 2007上海租赁型甲级写字楼供应总量和增幅预测 资料来源： 根据影响写字楼供应量的因素和2003-2006年上海写字楼市场的数据表现，进行统计回归分析，建立经济学模型，据此得出2007年上海市销售型写字楼供应量预测值为214.8万平方米，租赁型甲级写字楼预测值为31.5万平方米。我们认为，2007年上海市写字楼供应量上涨主要基于以下四个方面的原因： 首先，中国经济继续保持又好又快的局面，投资者信心高涨。房地产发展与中国经济的走势息息相关，经济周期对写字楼的影响更为显著，投资者对于中国2007年宏观经济走势的预测看好。从历史发展进程看，1998-2006年我国经济高速发展，GDP 增速超过9%，房地产业发展与之相一致，也获得高速的发展。国内外不同权威机构对2007年中国GDP 增速做出预测，认为将超过9.3%。机构对于中国GDP增速的预测虽然有所下调，但依然看好中国经济的发展；在中国经济向好的大背景下，投资者信心高涨。上海市作为全国的经济重心和金融中心，房地产经济的持续走强是不可避免的。 其次，奥运和世博效应。在2008年奥运会大背景下，写字楼供应量增加是必然趋势。2010年世博会将在上海召开，为迎接世博会的来临，从2004年到2010年对上海的总投资额将超过300亿美元，巨大房地产商机吸引国内外投资者的眼球，世博效应带来国内外投资者对于写字楼物业的追加投资。 再次，市政规划和服务化进程的推动。上海市正在实施“退二进三”战略，2005年初，
深圳写字楼市场分析状况
目录 第一篇市场篇 第一章市场分析 第二章消费者分析 第二篇项目篇 第一章项目分析第二章项目定位 第三篇营销篇 第一章营销策略 第二章营销预备第三章推广打算
第一篇 市场篇 第一章市场分析 一、写字楼市场分析 二、公寓市场分析 三、商服用房市场分析 四、车公庙片区市场分析 一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状
1、市场供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%） 罗湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。 （二）写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国
大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好 深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场 深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展，对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其
2013_克尔瑞_上海甲级写字楼标准
产品库专题报告 上海甲级写字楼标准 中国房产信息集团| 克而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用， 未经中国房地产信息集团| 克而瑞（中国）信息技术有 限公司的书面许可，其它任
甲级写字楼标准 国内至今尚无的甲级写字楼的标准，根据甲级写字楼市场的研究及甲级写字楼规格的具体情况，同时参考国际上对甲级写字楼的标准，我们从硬件设施、装饰装修、商业配套、及软件服务四个方面对甲级写字楼的标准进行了初步归纳： 一、硬件设施 目前市场上的甲级写字楼硬件方面分以下几个方面， 特点是体现科技与创新。 1. 建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上； 2. 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空 间； 3. 标准层高：室内净高2.6m以上（楼层吊顶后净高）； 4. 标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上； 5. 供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施），办 公面的供电容量在80W/m2以上； 6. 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根 据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区 域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上； 7. 电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900 平方米/吨?台,候梯时间不超过30秒钟； 8. 停车位：每60~90平方米出租面积提供1个机动 车位，并实现智能化高效管理； 9. 供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统； 10. 智能化系统：达到5A级标准； 办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办 公室OA布线采用网络地板或地面线槽； 通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间， 提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入 户，百兆到桌。 楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置； 保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。 二、装饰装修
2016年第四季度上海写字楼租赁市场报告
2016年第四季度上海写字楼租赁市场报告 一、办办视点 1. 政策风向标 ① 沪进行土拍资金审核，加强土拍监管力度 10月14日，上海市土地交易市场官网发布公告，针对11月即将拍卖的三宗地块，增加了出让权补充公告。公告强调，竞买申请文件增加经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》，增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核。 ② 黄浦发展规划：打造金融城，从CBD到CAZ 10月27日，上海市政府公布了《上海市城市总体规划（2016-2040）》，其中中央活动区的规划最引人注目，而黄浦区正处于中央活动区域范围内。根据规划，黄浦区将从“CBD”(中央商务区)到“CAZ”（中央活动区），从空间布局和功能上将金融、创意产业、文化以及旅游融合发展、相辅相成。 ③ 上海暂时将不再进行公寓式办公楼审批 上海已于12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。上海市规划和国土资源局日前召开研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议，明确表态对类住宅加强管控，并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。 2. 市场动态 ① 李嘉诚出售上海写字楼物业，正式撤出浦东 10月26日，长实地产发布公告称，间接全资附属公司、李嘉诚海外基金会直接全资附属公司就出售Mapleleaf Developments立买卖协议。长江实业旗下的HPL、chinex以及李嘉诚海外基金会附属公司champ，共同持有的Mapleleaf Developments100%股权，后者间接拥有和记黄埔地产（上海）陆家嘴有限公司，而和黄地产陆家嘴拥有上海世纪汇广场。这也是此番交易的标的项目，交易价格为200亿元人民币。 ② 万丈资本以23.75亿收购上海中区广场项目 北京时间10月28日晚间，万丈资本有限公司以人民币23.75亿元的物业价值，收购凯雷地产基金旗下Central Land Estate Limited公司100%股权，进而持有位于上海市人民广场的Central Plaza中区广场项目。
甲级写字楼标准
甲级写字楼的评判标准 四大国际测量师行四种说法 记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准，来自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司和仲量联行的版本如下： 版本一：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司 据了解，由于目前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定，因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法。 目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。关键词：轨道交通 地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素之一，而地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等。其中，写字楼项目能否与轨道交通直接相连，是最为重要的考虑要素。 在对写字楼的地理位置进行评定时，能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目，或是处于次商务区(例如徐家汇、虹桥、外滩等)内达到甲级标准的写字楼。而对于国际甲级写字楼而言，中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基础。至于乙级写字楼项目通常指仅符合最基本的技术标准，或者是交付标准较差、年代已久的写字楼，这些楼盘通常位于次商业中心。 关键词：净高至少2.7米写字楼的硬性因素主要包括楼层的净高、得房率、停车位数量、电梯等指标。一般来说，国际甲级标准写字楼项目的净高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。同时，备有充足的停车位数量，至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位。在电梯数量的配备上，则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000平方米-5000平方米。而甲级写字楼的参数标准则相对较低一点，不能完全达到上述所列的内容。 在写字楼的技术参数方面，主要从其内部的通讯系统、空调系统、电力系统等因素考虑。通讯系统方面主要考虑电话直线的数量、以及是否支持ADSL、ISDN、宽带等通讯设备。空调系统则主要考虑空调系统的配置、冷量、鲜风量的配置等内容。电力系统则主要以项目的总供电量及其应急电力系统等的相关数字为标准。关键词：只租不售 判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及选用品牌等因素。其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，也通常为连续的几个楼层。 版本二：世邦魏理仕办公楼部 该公司在评定办公楼等级时，有一些客观指标的打分标准，主要指标内容包括总面积、
写字楼市场调查分析报告
市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位，也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两位 数的增长，去年更是有103.9%的
增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增 速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，正有向浪尖冲的势头，4年来一直保持着火爆的市场，而写字楼的市场却是不温不火，一直是迈着小步的前进，目前，这块市场有了明显的变化：◇市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到95%左右，部分写字楼的价格出现了40%的增长，平均租金达到50元/月·㎡， 新区、园区的部分高档写字楼更达到100元/月·㎡。 ◇根据统计局的数据，苏州办公楼2003年1-8月份新开工面积14046㎡、竣工面积39964㎡，而同期实际销售面积达到52029㎡，销售 价格也一路上升，各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。 ◇近期，那些几年甚至十几年前建造的，由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”，如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”， 其中有7个都涉及到写字楼，且租售市场良好。 从市场的角度来看，苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市场的需求，众多的投资商也瞄准了这样的市场，很多房产投资客也从投资住宅市场向投资写字楼转变，苏州的写字楼市场将进入高速发展阶段。
上海甲级写字楼标准层面积研究
当前上海甲级写字楼标准层面积基本在ｌ５００一 ２０００平方米之间，今后５年内绝大多数新建甲级 写字楼标准层面积将维持在ｌ５００—２５００平方米 之间，并且标准层面积有逐渐增大的趋势，但以 ２５００平方米为限。 上海甲级写字楼标准层面积研究 标准层面积是判定写字楼物业等级的硬性指标之，但它并不是一个恒量．随着 上海写字楼市场的发展以及企业需求的不断 变化，标准层面积也在不断的变化，而且它 的变化呈现出逐渐变大的趋势。因此．笔者 着重从上海甲级写字楼的标准层面积分布情 况、落成时间不同的甲级写字楼的标准层分 布情况以及不同标准层面积在上海甲级写字 楼集聚的六大板块的分布情况进行分析．并 从中得出现阶段上海甲级写字楼在标准层面 积上的些共性特点．以期实现对日后甲级 写字楼的开发提供可行的借鉴价值。 标准层面积的分布情况 统计结果显示，目前上海甲级写字楼的标准层面积分布较为广泛．占市场主流 的是１５００一２０００平方米面积段的．其次 是１０００—１５００平方米面积段的。 从落成时间看标准层面 积分布 在调查过程中，笔者发现，上海甲级写字楼在标准层面积方面存在着时段性特 点．因此我们将针对其中的两个比较显著 的时间段进行分析。 首先，看一下１９９７年～２００２年间建成的甲级写字楼．它们的标准层面积与上 海甲级写字楼标准层面积的整体分布情况 比较一致。主要是由于当前甲级写字楼在 １９９７年一２００２年期间建成的数量占到了 上海甲级写字楼总数的７４％左右。 其次，是２００４年一２００５年间建成的甲级写字楼．它们的面积段较之整体面积 ３８ｌＯｆｆ．ｃ２８ｕｎｄｉｎ窖ｌ ２００６／９ 文／鞠波 万方数据
市写字楼市场调查分析报告模版
苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年 代就已经出现，在1991-1992年，苏州出现 了“办公司热”，在“全民皆商”的热情下， 出现了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用来 做办公用，由于过度开发，加上随之而来的银 根紧缩，使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲 品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的 产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长， 对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业管理、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字
楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位，也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两 位数的增长，去年更是有103.9% 的增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和 增速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，
中原地产上海一手写字楼市场月报04月
供求双双大幅回落低空置率助推租金创新高 4月份，一手办公物业市场再次遭遇“寒流”，供求面积双双大幅下挫。相比上个月，本月无一例整栋成交案例是导致环比成交数据大幅下探的主要原因，但这并不能完全表明办公物业成交热情正在下滑。如果剔除大宗交易数据，本月办公物业成交量仍有4.41%的环比上扬。随着房地产调控政策不放松基调的持续，住宅限购的挤出效应在未来仍将继续，加之上海甲级写字楼空置率的不断下降、租金水平的稳步提升，未来的办公物业投资市场值得期待，特别是核心区域办公物业仍将是关注焦点。 本月，全市甲级写字楼空置率持续下滑，部分商务区甚至降至历史最低水平。由于企业对办公物业租赁需求整体保持旺盛，而近期甲级写字楼的释出量有所放缓，导致写字楼空置率的持续下行。市场上可租甲级写字楼日渐稀缺，直接导致了本月租金水平的大幅上扬。另外，相比去年1月份，上海甲级写字楼租金的累计涨幅已经达到了21.92%，持续上涨的租金也在不断增加企业的办公成本并推动部分需求外移，这对次中心区商务区的发展提供升级机遇，也给外围商务区的成长增强原动力。 资金链重压推动商业物业转让 l上海迪士尼本月底开建主题乐园主体：4月10日，上海迪士尼项目工地桩机林立。本月底，上海迪士尼乐园将正式开建主题乐园主体，这也预示着整个乐园的建设进入实质性阶段。作为全球第六个、中国内地第一个迪士尼主题乐园，上海迪士尼项目预计2015年底建成开园。 l SOHO中国21亿购绿城上海项目，在沪项目达11个：4月17日，SOHO中国发公告称，SOHO中国上海公司与绿城控股订立框架协议，以21.38亿元收购上海绿城广场置业全部股权，收购均价为19,800元/平方米。天山路项目位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，项目作办公及商业用途，占地总面积约2.56万平方米，总建筑面积约17.22万平方米。项目所在区域是上海市第一个涉外商务区，入驻内外资企业及机构4400多家，50%以上之公司为外资企业及机构，包括英特尔、通用电气、三星、壳牌等跨国企业。 中原解读：迪士尼的进入对带动区域内商业升级，提升人口倒入会起到积极意义，3月份上海迪士尼所在的浦东新区曾推出5综合体地块，并且多临近迪士尼，地方政府期望借力迪士尼乐园的带动综合体建设，这是机遇，更是一个很大的挑战。从国外迪士尼布局来看，都是采取封闭式运营，流动人群能否带动周边5例综合体项目尚存疑惑。SOHO中国巨额并购上海商业地产项目，反映出楼市低迷对于房企资金链的考验在不断加大，为抵御未来可能产生的市场更低谷，部分企业不得已出售手中成熟物业，以增加资金厚度，未来这一现象将会逐步增多。4月份上海办公市场简要 ?大体量办公物业推盘收缩，拉低全市新增供应大幅回落。4月，全市新增供应办公物业11.52万平方米，环比下滑46.43%，同比去年则增长了15.98%。本月新增办公物业共7例，比上个月增加了1例。其中中外环供应办公物业面积占全市供应量的44.19%，为全市供应主力环线。 ?成交面积大幅回落，成交过万项目竟见空缺。全月一手办公物业成交 6.90万平方米，环比缩水60.88%，同比下滑了49.97%。本月办公物 业成交案例中，无一例项目成交过万平方米。 ?供过于求致库存量持续抬升，内环内存量占比近四成。本月市场仍现供过于求的局面，供求比升至1.67：1，整体库小幅提升。截至本月底，全市一手办公物业库存量453.90万平方米，较上月增加4.62万平方米，小幅增长了1.03%。其中内环内区域存量占全市比重为39%。 ?内环内办公物业风光难现，全市成交均价再回低位。本月，全市一手办公市场成交均价环比大幅下滑31.14%，达到23,214元/平方米，与去年同期相比则小幅下挫5.15%。本月成交量排行前三的项目均位于中环线以外区域。 ?甲级写字楼租金创新高，空置率持续下落。4月，甲级写字楼租金升至历史新高，环比增长5.62%，为9.70元/平方米·天，相比去年同期，上涨了20.81%。同时，全市甲级写字楼的平均空置率下滑至3.73%。上海办公市场整体走势图（2011年4月-2012年4月） 数据来源：上海中原研究咨询部
上海市写字楼市场的发展现状与趋势研究
上海市写字楼市场状况与发展趋势研究 第一章：绪论 进入21世纪，中国经济与长江三角洲经济保持快速、稳定的发展，上海的国民经济也继续保持良好的增长势头，这为上海市房地产业的发展创造了良好的宏观环境，并由此推进了土地使用制度、城市空间结构、居民分配制度、居民需求结构的相应转换。 与此同时，随着网e时代和经济一体化时代的到来，上海已经开始向建设世界级城市迈进。作为一个国际化的大都市，上海在政治、经济上所取得的不断进步也同时为上海市房地产业的发展打下了坚实的基础。 在这样的条件下，上海的房地产市场经历了起步、成长和发展的过程，呈现出较为理想的运行态势。目前上海市房地产市场主要包括普通居民住宅房、商品房、商业性楼盘以及商务楼，其中普通住宅房和商品房主要用于个人住房消费，而商业性楼盘和商务楼则多为企业所用。 随着上海作为国内经济、金融中心地位的不断巩固，国内外的一些著名研发机构和跨国公司等纷纷开始将目光转向上海，为上海的写字楼市场带来无限商机。上海市写字楼市场作为房地产的一个特殊的方面，其市场状况与发展趋势具有相当大的研究价值。 近年来，上海写字楼群蓬勃发展，目前已形成小陆家嘴、南京西路、淮海路、人民广场、虹桥开发区、徐家汇等多个写字楼聚集的板块市场。市场的强大需求催化了上海写字楼市场的快速升级，同时，写字楼的升级又拓展了上海未来市场需求的广阔空间。写字楼市场已逐渐成为上海经济发展的一大动因。 尤其是中国加入WTO之后，随着上海国际地位的不断提升、金融业等各项政策是全面放开以及上海申博成功的契机，使上海本身的城市综合竞争能力迅速地上升，各种投资环境都十分理想，这在相当程度上带动了市场对写字楼的需求。越来越多的企业总部、跨国公司和驻华机构等相继入驻上海的写字楼，使其成为上海的一大亮点。 中国经济正日益融入全球经济链条，作为正在创建国际经济金融贸易中心的上海无疑是跨国公司、国际资本、高新技术和高级人才进入中国的首选之地。上海拥有得天独厚的区位优势与软硬环境，上海的写字楼早就把目光投向世界，从不同的地域、不同的文化背景汲取营养，学习一切好的建筑方式和文化分格，逐步向国际共同标准靠拢。 上海的写字楼市场分为浦东与浦西两大部分，浦西的写字楼集中于静安、黄浦、卢湾与虹桥开发区，浦东则主要是陆家嘴。从区域功能与规划状况来看，浦东的陆家嘴金融贸易区作为浦东开放的标志之一，其规划起点很高，建筑设计相当于当代国际先进水平，因此，国际跨国大集团以及一系列外向型的实力公司往往都愿意选择浦东作为公司的驻扎地；而从上海市政规划分析，接通浦江两岸的多条隧道、桥梁以及轨道交通正在建设当中，再加上2010年上海世博会的影响，浦东写字楼的硬件条件将成为上海写字楼区域中的上佳者。 目前东京的写字楼4200万平方米，纽约3500万平方米，中国香港地区670万平
上海写字楼名录
沪办大厦中山北一路1250号中商大厦浦东南路100号 新梅大厦闸北天目路585号港务大厦浦东丰和路1号 联通国际大厦闸北区天目西路547号陆家嘴软件分园浦东峨山路91弄98号 彭浦大厦闸北区共和新路3201号汤臣金融大厦浦东东方路710号地下一层兴亚广场永兴路258弄1号上海国际航运大厦浦东大道720号 茂盛商务中心新闸路1051号沪东船厂科技大厦浦东大道2789号 凯旋门大厦天目中路428号银珠大厦浦东大道2330号 海文大楼天目中路383号阳光世界大厦浦东大道2000号 上海北方大厦天目中路380号中国船舶大厦浦东大道1号地下二层 康吉大厦天目西路290号海运大厦浦东大道1606号海运学生公寓 嘉里不夜城天目西路218号石化大厦浦东大道1525号 闸北广场天目路99号永华大厦浦东大道138号 南山大厦上海市闸北区南山路100号期货大厦浦电路500号5层 企业联合大厦上海市闸北区共和新路2623号海博大厦南码头路，近南浦大桥 一天下大厦恒通路360号东辰大厦牡丹路60号 机电大厦恒丰路600号上海信息大厦民生路1399号3楼电话机房灵广大厦恒丰北路108弄中国保险大厦陆家嘴路166号 银历大厦河南北路485号银历大厦五层 506室 新国际展览中心龙阳路2345号 多媒体产业化基地广中西路777弄2号3层C座房地大厦崂山西路308号云华科技共和新路912号中电大厦崂山西路1029号通用大厦共和新路1346号科苑大厦科苑路238号 协诚中心大厦大统路988号B楼金桃大厦金桃路650号 中房华东大厦长安路1138号金台大厦金台路8号，金桥路1398号 长安大厦长安路1001号医药贸易大厦金桥路1399号顶楼（30）移动大厦凤凰大厦黄杨路18号 锦艺大厦河南北路441号浦东软件园郭守敬路498号 汉中广场汉中路158号集调中心大楼港华路1299号 五矿大厦光复路 757号震旦大厦富城路99号 上海多媒体谷广中西路777号香港格里拉酒店富城路33号 华东大厦海宁路1388号全华信息大厦福山路455号 企联大厦共和新路2623号汽零厂商务楼峨山路91弄28号 市北科技创业大厦秣陵路50号金牛大厦峨山路77号金牛大厦附属标准厂房北楼 龙金大厦中山北路311号一百杉杉大厦东方路985号
上海写字楼名录
上海写字楼名录 写字楼地址 沪办大厦 新梅大厦 联通国际大厦 彭浦大厦 兴亚广场 茂盛商务中心 凯旋门大厦中山北一路1250号 闸北天目路585号 闸北区天目西路547号 闸北区共和新路3201号 永兴路258弄1号 新闸路1051号 天目中路428号上海写字楼名录写字楼地址中商大厦港务大厦 陆家嘴软件分园 汤臣金融大厦 上海国际航运大厦 沪东船厂科技大厦
银珠大厦浦东南路100号浦东丰和路1号浦东峨山路91弄98号浦东东方路710号地下一层浦东大道720号浦东大道2789号浦东大道2330号海文大楼 上海北方大厦 康吉大厦 嘉里不夜城 闸北广场 南山大厦 企业联合大厦 一天下大厦 机电大厦 灵广大厦 银历大厦 多媒体产业化基地 云华科技 通用大厦 协诚中心大厦 中房华东大厦 长安大厦 移动大厦 锦艺大厦 汉中广场
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苏州市区写字楼市场分析报告
写字楼.doc * 苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年代就已经出现，在1991-1992年，苏州出现了“办公司热”，在“全民皆商”的热情下，出现了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用来做办公用，由于过度开发，加上随之而来的银根紧缩，使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业管理、配套设施提出了更高的要求。 市场综述
从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要 的位置和地位，也是世界 24个最具有发展潜力的 城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场 比南京甚至无锡都有较 大差距。
最新甲级写字楼标准
最新甲级写字楼标准（第一太平，上海） 写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，所以所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。 随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得写字楼品质的大幅提升，90年代品质很高的甲级写字楼，要是按现在的标准来看，也只能是乙级写字楼了，所以评定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。日前，国际物业顾问公司第一太平戴维斯更新了国际甲级及甲级写字楼的标准，以供参考。
解读甲级写字楼与国际甲级写字楼的标准 现在，上海写字楼有上千栋之多，分布在浦东浦西的各个区域。写字楼按一定的标准可以划分为甲级写字楼、乙级写字楼等，今天我们来着重探讨下，关于甲级写字楼与国际甲级写字楼的基本标准。 1. 开发商的背景 甲级写字楼的开发商要求有有良好的市场声誉，而国际甲级写字楼的开发商除了有良好声誉之外，还需具备丰富的商业地产发展经验和在目标客户群的口碑。 2. 写字楼的位置 甲级写字楼处于核心商业区域，与公共交通系统直接相连；国际甲级写字楼处于核心商业区域，与公共交通系统及地铁直接连接。 3. 物业管理的品质 前者要求是国际化的物业管理公司，有丰富的甲级写字楼管理经验；后者在前者的基础之上，还需要有丰富的服务于国际企业的经验，了解跨国企业客户对物业管理的要求标准。 4. 写字楼的体量 前者需要在3万平米以上，而国际甲级写字楼的体量需要在5万平米以上。 5. 楼层的平面 甲级写字楼要求整层可出租使用面积超过1,000平米，使用率超过70%，房型方正，采用无柱形设计；而国际甲级写字楼的整层可出租使用面积超过2,000平米，使用率超过75%，考虑可拆卸楼板的设置。 6. 室内净高 前者不低于2.6米，后者不低于2.8米 7. 客梯系统 前者要求客梯分区设置，平均等候时间不超过40秒，梯速2.5-4.0米/秒；后者要求平均等候时间不超过30秒，梯速3.5-5.0米/秒。 8. 停车位 甲级写字楼不低于0.9个/平方米，后者不低于1.2个/平方米。