步行街商业策划书范文

步行街商业策划书范文

在交通集中的都市中心区域设置的行人专用道，并逐渐形成的商业街区，算是通常所说的步行商业街，是行人优先活动区，蕴含着极大的商机。那么步行街该怎么策划呢?以下是由xxx范文收集整理的步行街商业策划书范文，欢迎阅读。

步行街商业策划书一

项目运作策略及构思

(一)、项目运作策略

1、成立商业经营治理团队，获得统一代理经营权

在目前商业街人气别旺，经营氛围惨淡的现实事情下，大部分业主在对前景充满希翼的并且，情愿同意业态规划并落低租金。所以应把握这一契机，经过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主托付我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营治理的工作的有效实施。

2、定向招租，龙头店铺带动

在一定区域内，依照商业规划，挑选主力店带动区域进展。并且，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，依照龙头店铺带动原则，定向招租店铺满脚30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可哺育起业。

3、放水养鱼，哺育商业氛围

落低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。

4、以点带面，吸引人气

在商业街内布点4至5处流淌小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。

(二)、项目定位及业态规划

项目定位

观澜区域首个特色风情商业街

定位诠释：

观澜区域突出本项目的地理位置和地域优势。

首个突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。

特色风情观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和蔼息。

1、一层业态规划

经过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目皇家英里路的定位事情，业态组合要紧有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。

酒吧街特点

此区域内有比较宽敞的街道和清新优雅的小河，同时此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，惟独酒吧街白天别需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街能够提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时能够外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了皇家英里路这一定位。

特色餐饮街特点

特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求特别高。把特色餐饮街安排在这个地方是结合了三种因素：一是这个地方面向工业大道，经过广告位能够很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是能够与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位脚，在这个地方能够停车需求。

家电体验街特点

近两年来，家电行业竞争异常激烈，很多连锁企业已开始动用体验营销来罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，可以制造使消费者参与、值得回顾的活动。相关于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。依照消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物幸免了盲目性。

服装服饰、体育用品街特点

商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。

2、二层业态规划

二楼人流引入别如一楼，所以人气相对一楼会清淡一些，而美容美体都是是以会员制络客户，脚浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。

项目执行案

(一)、成立项目运作小组

为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营治理的工作的有效实施，需构建商业物业经营治理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，所以应成立项目运作小组，组织架构如下：

(二)、收集资料

建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。

与治理处联络，收集购买合同范本、物业治理合同，了解项目购买以及物业治理的具体条款、协议。(执行人：)

与治理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关系。(执行人：)

与治理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。(执行人：)

经过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营事情的看法、对前景的信心、对现有租金的中意度、能承受的商业哺育期等信息。(执行人：**、)

(三)、召开业主恳谈会

除天虹商场以及肯德基为开辟商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营治理带来一定难度。所以需要经过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主托付我公司实施统一运营。

依照业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。(执行人：**、)

拟定恳谈会议题，挑选有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。(执行人：项目部)

(四)、代理条件的确定

为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略降到实处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。

对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费适应，商铺租金水平等信息。(执行人：**、) 采纳市场比较法，依照市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面位置，制定租金价格体系。(执行人：项目部)

拟定代理协议，思考到商业氛围的哺育，代理期限应为3-5年。租金策略应采取第一

年0租金，第二年50%市场租金，第三年80%市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。(执行人：项目部)

签订代理协议，取得统一代理经营权。

步行街商业策划书二

*广场步行街商业策划书前言**广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。

一、背景分析

一期商街位于濠河之畔，处于都市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。如此具有钻石级市口的商业街，当前缘何一时难热?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便寻准病灶对症下药。据考察和分析，**一期商业步行街要紧存在先天与后天两方面原因。

(一)、商街设计先天别脚

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼**街、**路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众眼球、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源别断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的旱式喷泉、简易花坛，而没有思考广场的商业价值，现在的广场很难发挥聚拢人流、吸纳大型活动的功能。广场热别起来，商街自然冷降。

2、假山成了绊足石。步行街南入口处的假山景观，既无欣赏价值，又横亘在道路中央，其实成了阻碍游人进入内街的绊足石。此外，南入口的台阶亦与商街道路平整要求别相符，也没有思考人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。**街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这别仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚拢客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，**一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的幽巷，顾客在街口看别到商业气氛，甚至疑惑里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建造南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看别出街口的商业氛围而止步于此。

4、**街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，很多顾客入店购物所以要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

(二)、商街策划后天失调

1、**广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的灵魂，即战略定位和商业主题。**广场商业街最早定位是**街(很好)，后来又定位于***很好，不过推广很费劲)，现在预备冠以**广场步行街(老土，没有鲜亮个性、目标顾客也别清楚)。由于没有精确、精准的市场定位，对于商业上我是谁、我为谁服务的咨询题没有首先解决好，其它咨询题也就难以解决了。

2、**广场是一处很好的市民广场，但要吸引广阔市民聚拢到这个地方，还需要有浓郁的广场文化，例如象***路、***广场、***步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关心的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，**广场的磁场效应别佳，因此商街难热。

3、打造商街，服务缺位。开辟商开辟一片商铺销售出去，再由物业治理公司去打理，这是开辟商业房产的老皇历。其实，经营**广场商业街，物业治理代替别了商业治理，商业街由冷到热需要专业策划治理机构来操盘运作，此所谓泛商业地产运作。**广场起步时期缺少商业策划治理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户婚姻自主，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和哺育市场的形象炒作，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度别够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、xx号(尖顶)两家首席店面房向来

空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大妨碍。

二、商街定位

广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，依照都市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1、街名：**广场时尚丽人街

2、概念：**广场**街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，城市丽人找梦的***。

3、广告语：**广场/时尚丽人街与**相约，与**同行

4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

6、顾客定位：城市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

7、经营理念：站在都市经营的高度打造一条著名长三角的商业街。

三、招商策划

**广场时尚丽人街的招商，属于突破困局的举措，招商需从下列几个方面入手：

(一)、公布招商公告我们打算于4月中旬在《**晚报》、**电视台公布招商公告，突出介绍**广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。

(二)、举办招商信息公布会该招商信息公布会拟于4月20日在毗邻的**饭店进行凉爽，出席的商户为**及周边都市的时尚品牌经销商，以及**国贸市场故意入驻**广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟操纵在100人左右。会上将公布的要紧信息是：

1、**广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;

2、*****街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。

(三)、整合店铺资源**一期的店铺均已出售，投资者是否情愿托付我公司代理招商和出租?是否接受同意我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息公布会和对外公布招商公告之前，须由**房屋销售公司与业主首先商定托付招商的意向、租金价格等咨询题。一旦确定了哪些店铺可供托付招商，我们便能够对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使**一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。假如有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也别愿出租，我们应当仔细加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。对目前正在找求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。假如商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。

(四)、有关租金政策**一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。所以，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：

第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明**一期商街处于入市初期，繁荣兴盛需要有一具哺育过程，别能无视市场承受能力开天价。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。

第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。

当前，**一期店铺比较合适的租金是：外街店铺：租金800-xx0元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。如该类店铺以800～xx0元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～6.25万元。如此的租金对商户来说，目前事情下尚易于同意。)

(五)、商户入驻优惠措施为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将放水养鱼，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：

第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一具灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;

第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓舞举办有较大妨碍力的广场时尚秀活动;

第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业治理费将按八折优惠收取;

第四，为落低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，赋予**广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，并且在工商治理费的收取上适当减免。

四、商街硬件改造建议

1、**北广场实施改造，以适合举办大型活动。

2、**一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。

3、临**街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

5、**一期南侧花圃争取拆除，最好建筑一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。上述方案，经董事长批准后组织实施。