某某商贸城营销策划案.pdf

{营销策划}某某商贸城营

头,LQ江建有1个码头,年吞吐量15万吨。LQ江上的水运很频繁,可以看见大

小船只经常在江上穿行。水运以货物运输为主,到了赶集的日子,客运船只逐渐

增加,多数是来自倒江等地的下游民众。

项目靠近LQ江码头,赶集日许多民众通过此码头上到镇上,这为项目开拓了更

大的市场。

F、集日人流量增加

XX集市人流量比平日尽多出一倍,人山人海,非常热

闹,赶集的民众纷纷来到镇上买卖,买卖品种众多,以农副产品居多。集日以三

天为一个周期,在这一时期成交额也达到最高。集日的人流量给项目增添了大量

的人气。

4、企业环境

G、企业状况

全镇企业有红砖、运输、建筑、金属制品、冶炼、包装、合金、锌品、食品、机车修理、塑料等170多家企业,个体户达2800多户,其中千万元企业14个,500

万元企业21个。工业园区内有34家民营化工、冶炼类企业；造纸厂星罗棋布,大大小小总共有8家左右,其中以林业造纸厂最大及最具规模,是广西级的造纸

企业。整个镇以工业较为发达且发展速度较快。

H、大型企业入驻

与YY工业园区对接后,XX镇将在LQ江对岸再建一

个工业区,现已有睡宝床垫厂进驻,并开始建设厂房,将于明年年底投入上线。

紧随着有汽配厂、锡制厂等较为大型、规模化的企业来到XX投资建厂,其中多

为L、鹿寨的投资商。大型企业的入驻必然带动XX经济的发展,提高居民收入,

从而刺激消费。

二、收入与消费的调查

1、人均年收入情况

A、XX行政管理范围内的乡、村、屯等人均年收入为2650元左右,而城区内的人均年收入为10000元左右。

B、镇政府收益的主要来源90%来至镇工业的收入,剩余10%主要是运输业及农业。XX镇人均年收入和财政收入来源统计表：

区域人均年收入

（元）

10000产业镇财政收入来源

（%）

90

城区乡、村、屯

镇工业

2650镇运输业及农业10

可以看出,XX城区的人均年收入相对还是比较可观的,并且XX镇的工业带动着整个镇经济的发展,随着镇工业的不断完善和改进,镇经济必定再上一个台阶,经济的发展带动收入的增加,XX人均收入可望提高,但是可以预见,居民收入增加同时储蓄也在不断的增加。

2、企业职工收入情况

A 、现有的工业园区内民营企业的人均月收入水平都在 600 元～1000 元左右,园内工人以周边的居民为主,约估 1000 人左右。

B 、林业造纸厂人均月收入在 1000 元左右,而镇上制糖厂正在企业改制过程中,效益稍差先,但人均月收入也在 600～800 元左右。

XX 企业职工收入情况统计表：

类别企业结构人均月收入

（元）随着近年工业园区

扩建,做为 L 的卫星城,与 L 工业相接轨,连接 YY 工业园,引进大型企

业的入驻,带动工

林业造纸厂镇制糖厂股份制企业改制中合同制1000600～800600～800600～800民营化工企业民营冶炼企业合同制业以及其他产业的发展,人均收入将再上一个台阶。

3、消费情况

A 、容消费水平与 L 消费水平相持平,生活用品及市场肉、菜类价格与 L 同类物品在一个标准线上。

B 、旅馆住宿业不发达,客源不足,普通的旅馆收费 5 元～15 元/天,镇重点保护单位喜来登宾馆最低消费 80 元/天。

XX 镇除住宿较为便宜外,其他消费稍高,随着经济的发展,收入的提高将会带动消费水平的提高,但人们的消费意识也逐渐转变,因此,消费不会趋于盲目,而是较为保守。

三、XX 镇住宅开发总量调查分析

1、现有住宅状况调查

A 、老城区

老城区多数是外来租住人员,连周边人数共有 1000 多人,居住以平房、土胚房为主,环境、卫生较差。

B 、新城区

a.1996 开始,整个镇的文化政治中心整体搬迁到新城

区内,在政府搬迁的同时,原有居民跟随一起搬入新城区,并且在新城区内买地自建私人砖房,其中,砖房三层结构占 50%,四层结构占 30%,二层结构占 20%。b.在较为热闹的街区及主干道,居民买地建房后一楼主要做为商铺用,或自己居住及出租,面积 50㎡～80㎡不等,租金 500 元左右。

c.据调查,新城区内除了原有居民外,还有周边乡村甚至 L 、鹿寨的外来人员买地建房,部分买地主要为炒地赚差价。

2、现行开发的商住小区调查分析

A 、B

B 商住小区

项目名称占地BB 商住小区

每户占地125 亩270 亩80㎡～90㎡

2002 年 9 月

总户数推出时间

销售状况配套销售 100 块宅基地左右

建有文化娱乐花园、货运客运的停车场,中心道路由开发

商销售前期建设完成,规划并铺设完毕排污、供水、用电

等基础设施

设施首 宅基地位置靠近货运、客运处 宅基地数量48 块

全部售完3 米期 销售形式 竞标价格进深12～18 万12m ～16m 销售状况层高开发

开间5m ～7.5m A 宅基地位置 主干道旁规划形式 “棺材盒”形式

现类销售价格 1000 元/㎡开间层高5m ～7.5m 3 米在开

发进深12m ～16m B 宅基地位置 不临街处规划形式 “棺材盒”形式

类销售价格 800 元～900 元/㎡开间层高5m ～7.5m

3 米

进深12m ～16m C 宅基地类型 别墅型地块规划形式开间三面采光结构

5m ～7.5m

3 米

类 销售价格进深1000 元/㎡12m ～16m 层高备注 现在开发的宅基地共 185 块,分为 A 类、B 类、C 类三种形式销售,已经

销售了 57 块,占现行开发总量的 30%,C 类宅基地共 16 块已经销售了一块。项目规定最高楼层只能建设四层,二年内开工,若二年内不能开工,

可到镇上继办手续延期开工。

BB 商住小区规划平面图：

B 、XX 综合性广场

由鹿寨县开发商投资建设,项目已经进行过开工奠基仪

式,但整个项目在规划过程中,具体细节方案还没有出台。

从 XX 镇住宅开发总量的调查来看,住宅开发量并不多,除老城区、新城区外,只有现行开发的 BB 商住小区。住宅状况也并不理想,老城区环境、卫生都较恶劣,随着文化政治中心的转移,居住人口集中在新城区内,造成新城区人口密集。同时,随着一些大型企业的入驻,住宅开发总量必将增加。

四、XX 贸易市场调查分析

1、XX 农贸市场

A 、市场地处于两主干道之间,占地 8、9 亩,是最热闹及货物最为齐全的集散地,其中包括肉类行、成衣行、杂货行、饮食行、布匹行、五金、门面等等,镇工商局直接管理。

B 、市场内 20㎡左右的铺面总共有 90 间,租金约估 350～400 元/月,有 30 间左右是一、二楼一起出租的,租金约估为 500～530 元/月,摊位一共有 220 个,肉类摊位的租金最贵,约要 1 万～2 万元/年,以竞标形式获取租用摊位的优先权,

其它的固定摊位费在20元～50元/月左右,散摊要求收取市场管理费用,约估0.5元/天。

XX农贸市场情况统计表：

类别

单间铺面（20㎡）

两层铺面数量

90

租金备注

350元～400元/月肉类摊位以竞标形

500元～530元/月式获取租用的优先30

肉类固定摊位其他固定摊位

散摊

1万～2万/年权22020元～50元/月

市场管理费用：0.5元/天

2、雒贸苑市场

A、市场处于新城区的住宅密集地方,周边全是居民住

宅,这一点也制约了市场的交通,一些大型货车、农用车无法进入市场内,限制

了市场的发展,在镇政府加力要求下,凡进入XX赶集销售家禽、谷物米类的生

意人全部进入雒贸苑市场内经营。

B、雒贸苑市场每个摊位收2元/天的市场管理费用,而市场

内原有的14个水泥固定摊位主要用于饮食料,每月约130元的管理及租金费用,晚上以夜宵经营为主。

C、非赶集日市场内非常冷清,在白天基本没有人在市场内经营。

3、马路市场

沿马路一路摆摊,主要以水果、农副产品批发为主,每个摊位收1.5元～3元的

占路费及管理费。马路市场影响了整个镇的形象以及卫生环境,镇政府针对这个

问题对马路市场做出了一定的规划,将再建设一个市场来解决这一问题,在地址

上要求交通便利,宜于车辆的进出。

通过对XX贸易市场的调查可以看出,XX贸易市场还不完善,除XX农贸市场外,

缺少较具规模的农贸市场。雒贸苑市场除集日外基本上无人在市场内经营,非常

冷清,马路市场则是大大影响了镇容镇貌。光是XX农贸市场并不能满足广大消

费者的消费需求,并且市场的不规范性很大程度上阻碍了贸易的发展,因此,项

目规划建设一个最具规模的大型农贸市场正恰恰填补了这一空缺。

五、调查结论

1、政府加快经济发建设步伐,鼓励投资,房地产发展潜力巨大。

A、XX镇正在一个起步的阶段,百废待兴,镇内如文化小公园、影剧院等政府性

的便民设施都基本没有,很多东西都只是在规划当中,但XX的发展实力是我们

看得见的,这与政府的大力支持是分不开的,给投资者一个广阔的发展空间。

B、XX镇党委、政府把XX集镇建设视为振兴XX的新的经济增长点。为加快经济建设步伐,在短短的几年时间,开发了五期房地产共400亩,所有的街道全部硬

化、绿化,供水、供电、排污等配套设施俱全,建成XX农贸市场、雒贸苑市场。

还给予投资商一定的优惠政策鼓励投资,这在一定程度上,大大促进了XX房地

产业的发展。

C、在政府的大力支持与帮助下,XX经济得以快速的发展,众多投资商均看好这

难得的发展机会,纷纷来到XX投资。来自L、鹿寨的不少投资商把眼光放在了地皮买卖和农贸买卖上,通过炒地皮和进行农贸交易赚钱,而部分XX当地居民也

希望通过商贸买卖致富。因此,项目发展的潜力是非常巨大的。

D、XX工业园与YY开发新区相接壤,L啤酒厂、L锌品厂等多家大中型工厂均已或即将举厂搬迁至XX镇,YY工业园区与市政府新规划所带来的巨大人流、资金已陆续进入XX,给XX房地产业、商业带来了前所未有的发展机遇。

2、项目具有地段优势

项目所处地段车流量巨大,由高速公路进入镇上的必经此路,并且项目定在LQ

江大桥旁,靠近码头,码头是XX连接下游民众的重要脉络,也是XX经济对外交

流的渠道,因此给项目中规划的市场地理上的优势。XX的第二个工业区正好在LQ 江对面,看得见一定市场的存在。

3、XX缺少一个具有规模的商贸中心

XX镇规划在LQ江对岸即项目所在处对面再建一个工业区,新工业区的

建立必定带来众多企业的入驻,同时其他大型企业纷纷落户XX,随工厂搬迁的企业职工也将在XX居住。新增的大量人流安置XX的同时,更需要一个成规模的商贸中心来满足人们的各种需求,而XX正缺少一个这样的商贸中心。

4、消费群体增加

镇政府鼓励投资,许多外来投资商把握这一机遇都来到XX进行投资,同

时,多家企业纷纷落户XX开厂创业,加上YY工业区的快速建设,XX工业

园与YY工业区的对接,这些都将带来一股强大的房地产消费群体。

5、消费能力有限

XX经济建设稳步向前,随着经济的发展居民的收入会有所提高,但是,人们的消

费能力还是有限的。XX人们的收入水平相对L要低许多,但消费水平却与L的持平,日常消费都稍高。一块80㎡的宅基地大概需8万～9万元左右,对于收入有限的XX镇人们来说,8、9万无疑是一种沉重的经济

负担。

第二部分营销篇

通过专业的市调人员对项目及项目各项情况进行的深入细致的调查,以及我们整合各方面因素结合对市场调查的研究和分析,在符合市场规律的前提下,我公司

本着满足消费者需要并保证贵公司最大利益的宗旨,特拟定出以下适合AA商贸城的营销计划。

一、项目优劣势分析

1、优势

（1）优良地段

AA商贸城所处地段与XX目前的最中心地段仅百米之遥,位于十字路口旁,是XX 进入高速公路的必经之处。更为重要的是,新建的XX工业区与商贸城隔江相望,众多从L搬迁而至的大厂及庞大人流对于商贸城日后的经营、运作将是一有力支撑。

（2）正确项目定位

项目定位于以卖宅基地为主,此点非常切合目前的XX市场,在XX当地,经济发