物业知识培训内容

1、建设单位在房屋促销中作出买房未装修未入住的物业免交“物业管理费”的承诺，让业主认为一直未入住或未装修就不用交物业管理费，应该怎样对待？

答：

2、物业公司对业主装饰、装修应该怎样管理，是否可以收取押

金？

答：没有规定业主一定要缴纳装修押金，但为了起到约束作用，双方可以另行约定。业主装修前要尽到提示、提醒义务，在业主申报装修时要把注意事项详细告知业主（禁止行为、约束行为、安全、防火等）；装修中要加强巡视检查，及时发现隐患并予以制止纠正整改，如业主据不纠正则应报相关部门处理；

3、对物业公司提供的物业服务不满意，业主能否拒交物业服务费？答：服务不到位属于物业公司违约问题，业主可以拿出证据，提出批评，严重的还可以起诉，无足够证据，仅凭个人意见认为物业公司工作不到位就拒交物业费则属于业主违约，物业公司可以依法催交。

4、房屋质量有问题或小区配套设施、社备、绿化设施不到位，业主可以因此拒交物业费吗？

答：不能；

5、业主未交纳物业服务费，物业公司能否采取断电、断水等强制措施？

答：这是两个法律概念。业主未交纳物业服务费属于违约行为。业主虽然欠物业服务费，但并没有欠水电费，物业公司因此停水停电则属于违法行为；物业公司应该按照合同的约定处理，依法催缴，情节严重的物业公司可以起诉，不能以恶治恶。

6、业主在小区内遭到抢劫或人身伤害，物业公司应否承担责任？

答：小区内发生突发事件的责任界定应基于政府的相关法规以及合同的约定，也就是合同中约定的物业公司工作的标准，物业公司应该承担的的是过失责任，且责任的裁定应该由权威部门进行，不能由业主个人或物业公司单方决定。

7、小区的停车位的所有权归谁所有?物业公司是否应该收费？

答：关于车位的所有权，如果开发商把车位的价格打入房屋销售成本里，该车位由全体业主共同共有，如果未把车位价格打入房屋销售成本里，车位所有权归开发商所有，开发商有权出售或出租。小区内的公共场地属小区里的业主所有，既然是共同所有，有车的和没车的，使用的和不使用公共场地的，就应有所区别。按照谁使用谁受益的原则，有车的业主，必须分担停车场的管理、维护、修缮费用，这是合理合法

的，因目前物业公司所收取的管理费较低，物业公司所代收到的停车费是为了补充物业管理费的不足，此项收费最终体现在物业公司对停车场的日常管理、维护等开支上。另外，从公平原则的角度来看，一个住宅小区的业主都未必每人都有车辆，如果有车的人和不具有车的人承担相同的停车场管理、维护费、修缮费用，这是不公平的。所以，按照谁受益谁付费的原则，有车辆的车主必须缴纳车辆停放费。

8、房屋顶层（屋面）漏水造成楼下住户财产损失，该由谁来承担责任？物业公司是否有责任？

9、楼上发生漏水，给楼下业主造成经济损失，该由谁来承担责任？物业公司是否有责任？

10、业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业管理费用？

答：不能。按照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”“建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。”“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”等的规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。

11、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理签订合同为由拒绝交费？

答：不能。因为根据物业管理条例规定，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。

12、业主可以直接以个人的身份检查物业管理企业的财务账目吗？答：业主作为费用支付人，有财务监督的权利，但行使此项权利的方式并不是通过业主私人检查物业管理公司的账目，查账的目的是监督物业公司财务支出的公开性和透明度，是否符合预算项目，有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主。一般业主不具备专业的财务知识，即使是专业的财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。因此，当业主以个人身份查账时，物业公司有权拒绝，否则每个业主都可以自己查账，将干扰物业公司的正常运作，业主如果要行使此项权利，需要提请

业主委员会委托专业的会计师事务所检查。只有专业会计师事务所才能提供国家承认的有效的审计报告。

13、如果有个别业主以“选择不要物业管理”为由拒交物业服务费，有道理吗？

14、物业管理公司与业主的维修责任的区分。

答：在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。

在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。

业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

15、购买了房屋，为何还要交纳房屋专项维修基金？

答：《住宅专项维修资金管理办法》里面明确规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。共用部位、共用设施设备是否完好，运行是否正常，直接关系住宅的正常使用和安全。一般情况下这些共用部位、共用设施设备由多个业主区分所有，在发生维修或更新改造时容易出现资金归集上的困难，从而影响住宅的使用和安全。因此，有必要建立经常性的保障资金，确保业主共同利益的实现。公共部位是指物业主体承重结构部分

（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

16、入伙后的楼盘现实情况与开发商的广告宣传承诺相差太大。有的开发商在房产营销过程中,往往夸大其词，广告极具诱惑力，可是业主入住后，才发现很多条件根本达不到开发商前期宣传中的承诺，因此将情况反映至物业，物业公司该做怎样的解释？

17、房屋出现问题维修不及时或者经过一两次甚至更多次的处理仍不能圆满解决问题，很容易激发业主的情绪，并认为物业公司处理措施不得力，该怎么与业主沟通？

18、为什么电梯房的物业管理费和多层住宅房屋收取的管理费要贵呢？电梯房一楼为什么要交纳电梯使用费呢？

19、业主窗户贴广告，物业能管否？业主的态度：房子是我的，我要做什么物业公司凭什么干涉？

答： 1、物业管理公司有权管理和制止个别业主在自家窗户上张贴广告的行为。

物业管理公司的管理权主要是基于三点：1、相关法规的规定；

2、物业管理委托合同的约定；

3、物业管理公司本身负有的、对物业承担的保值、增值的职责。

（一）物业管理公司对小区张贴小广告行为有管理权的法律、法规依据主要有：

1、《物业管理条例》第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

以上规定说明：居住小区的小广告属于自设广告，其广告形式

为“其他形式”，所以，其张贴小广告的行为也应经工商行政管理

部门审批。如其未履行审批手续，是一种违法行为。物业管理公司依据《物业管理条例》第46条的规定，可认为在小区内自家窗户上张贴广告的行为属于不合理的物业使用行为，物业管理公司应制止其行为，并有权向有关部门报告。

3、物业管理公司对小区张贴小广告行为有管理权是基于物业管理委托合同和业主公约：

物业管理公司应查看《前期物业管理合同》或与业主委员会签订的《物业管理委托合同》中对物业管理公司权利的约定，查看对此问题是否有管理权。物业管理公司也应查阅小区的《业主公约》，查看公约中对业主及承租人行为规范的规定，因为物业管理公司为了全体业主的利益或大多数业主的利益，也有权制止一些业主和使用人不符合小区公约的行为。如这些文件中没有这些方面的规定，我们建议应予以补充。

4、物业管理公司本身负有的、对物业承担的保值、增值的职责。

这使得物业管理公司有权对一切有损小区全体业主或大多数业主利益的行为，或有碍物业管理的行为负有职责和义务。这也我们认为的最本质和最重要的依据。基于这一点，物业管理公司就完全有权对类似张贴小广告的行为进行管理，而无需有法律和合同为依据，这也是物业管理公司本身的职责所决定的。

20、如何处理物业费拖欠的问题？

答：一般来说业主拖欠物业费都会有一些原因，所以首先要把业主欠费的原因弄清楚才好解决问题。另外可以采取各种方式联系（电话、信、函等）通知欠费业主，让对方知道这回事，摸清业主对待欠费问题的态度，并采取有针对性的措施；如果业主是对物业公司有意见而拒绝交费，物业应该耐心听取业主的陈述和意见，得出原因后尽快作出处理

并答复业主；另外建议工作人员多次登门拜访，友好的解释业主的各种疑问，相信可以起到很大的作用；如果通过以上途径仍无法解决的，可以权衡利弊是否采取法律手段进行催费。