钟祥市城东新区控制性详细规划说明

钟祥市城东新区控制性详细规划说明

第一章规划背景

在《钟祥市城市总体规划(修编)》（2003-2020）中，将城市发展的空间结构定为“一心三片，两区两带，二环八射”，一心即老城中心区，三片为城东片区，城南片区，城北片区。城东片区的职能被定为行政办公中心，科教中心，商贸中心，对外交通枢纽，兼具居住功能的综合区。而城市近期发展是重点向东，适当向南，拉开建设，新区先行，以新区建设带动旧城改造。而城市近期建设重点：城东火车站新区，城东新的行政办公中心，城东园艺场住宅小区的建设等，石城大道东段、枣林路、宝山路、火车站前广场、市政绿化休闲广场等设施的建设，使城东新区的开发条件日趋成熟。为了保证新区科学有序的开发建设，编制城东新区控制性详细规划已成当务之急。

第二章规划依据

1.《中华人民共和国城市规划法》

2.《城市用地分类与规划建设用地标准》

3.《城市规划编制办法实施细则》

4.《钟祥市城市总体规划修编》（2003-2020）

5.《钟祥市城区近期建设规划》（2003-2005）

6.国家相关规划和钟祥市政府及规划部门相关规定和设计要求

7.钟祥市政府制定的城市社会、经济发展的中、长期计划

第三章规划条件分析

第一节区位条件

城东新区位于钟祥市城区东部，范围包括校场路以东，东出口路以北，莫愁湖及东岸休闲旅游区以南，松林路以西，总占地面积为2.96平方公里。

第二节用地条件

控制区内地形为丘陵岗地，标高在46-69.5米之间，地势北高南低，区内现有金林木业公司，漂白粉厂，拖车厂，电缆厂等多家企业，还有职业技术中等专业学校，殡仪馆等单位，同时还散落着几个小居民点，其余多为山丘旷地。

第三节开发条件

区位优势：根据城市总体规划，城东新区是钟祥市行政办公、科教中心、商贸中心，对外交通枢纽，将同时建成新的商务及物流中心区，是市内近期发展的重点区域。

环境优势：城东新区南北两面分别临镜月湖和莫愁湖，东北倚松林山，拥有良好的自然生态环境和山水环境。

交通优势：区内的东出口路、校场路、枣林路、松林路、宝山路、桔园路、石城大道东段等城市主次干道一起组成城东新区的交通骨架。另外，长荆铁路及站场布局在新区北部边缘通过，可直达武汉、宜昌等城市。

第四章规划指导思想和主导原则（1）树立经营城市的观念，发挥城市资源最大效益。

（2）完善城市基础设施，提高城市综合服务功能。

（3）加强建设用地供应的计划性与指导性，引导城市合理发展。

（4）保护自然生态，促进城市可持续发展，突出城市特色与文化品质。

（5）坚持以人为本和持续发展的方针，保障社会公众效益，保护生态环境和改善人居环境。

（6）坚持实事求是，因地制宜的方针，针对城市不同功能分区，制订体现各功能区自身特点的有关控制指标、规定、要求。

第五章开发策略及规划建设目标（1）城东新区应立足区位优势，环境优势和交通优势，承担起城市商务及物流中心区的职能。

（2）做好枣林路、宝山路、石城大道东段几篇文章，通过引进一些大型商业、金融、文化等项目，高标准将城东新区建设成为钟祥市最具魅力的城市新区。

第六章用地规划

第一节用地布局

城东新区用地布局以枣林路、宝山路、石城大道东段等城市干道为主要骨架，根据不同功能将新区划分A、B、C、D、E五个功能区。

B、E两区分别为住宅区，D区为行政办公区，C区为商贸中心区，A区为工业区，主要发展无污染的一类工业和一些污染小的二类工业。

第二节地块划分

为了防止小尺度的建造开发活动，以利于建设用地规划管理分块出让，成片开发和分期建设，规划在充分考虑功能布局的同时，对土地进行了地块划分。

地块划分的原则：（1）土地使用性质的同一性;（2）行政街道界限范围;（3）自然地理界限;（4）土地利用功能的内在联系; （5）城市主次干道围合的街坊;（6）合理的交通分区。

控制区内一般商业地块细分至1公顷左右，居住地块细分至2-4公顷。细分后的地块为最小出让地块，为最小出让单元。

第三节用地平衡表（见附表一）

第七章道路网系统

城东新区主干道有校场路、东出口路、枣林路、宝山路构成二横二纵主干框架，枣林路、校场路、宝山路、东出口路道路红线均为40米，为三块板形式。

次干道一般位于用地功能区与主干道之间，起到辅助运输、划分边界和景观过渡的作用。基本形成二横一纵的结构，次干道红线为30米、20米，采用三块板和一块板形式。

支路在片区中一般不形成系统，主要用于局部地块用地划分和局部板块的交通出入，红线宽15米，一块板形式。

道路交叉口的通行能力对整个道路资源的利用和潜力的发挥起到决定性的作用，步行交通结合现状和道路的布置体系进行建设，步行系统深入到各个片区以及地块内部，与道路系统相交可根据实际情况采用渠化和立交方式，步行系统将绿地休闲场地与公共服务设施有机联系起来，是新区交通组织实现人车分流的关键，是新区形象的重要体现。

第三节交通设施

为适应未来不断增加的机动车交通量的要求，规划中对交通设施的考虑主要是机动车停车位的安排，规划布置9个小型停车场散布在用地内。但随着社会生活的发展，停车方式越来越趋向于就近停靠。因此各个地块的配建停车场地就显得至关重要。规划根据地方要求，参考有关规定，对城东新区的各个不同功能地块配建停车标准，作如下规定（附见表二）。

平整铁路钟祥站前广场及周边配套之汽车货运站、公交站场、停车场用地，将其建成为简易广场及货车、公交车社会车辆各自的简易停车场。

第四节道路竖向

在控制性详细规划中道路竖向设计是竖向设计的主要内容。就综合考虑基地的现状地形、防涝以及工程管网的布置要求，为下一步工作中的道路设计、地块内部竖向设计提供参考。

道路竖向设计充分考虑与现状道路衔接，雨水排放至镜月湖与莫愁湖，污水排放至城南污水处理厂，道路竖向设计应考虑行车要求，特别是非机动车的行驶要求。

第八章空间环境设计

第一节总体构思

城市空间环境的塑造应在注意各个功能和谐的基础上，充分利用自然山水资源，结合用地功能布局形成景观轴线，再通过对城市干道两侧大型建筑群的合理组织，形成优美的天际轮廓线，营造富有个性的地域标志和个性场所，创造全新的城市形象。

总体景观设计充分考虑镜月湖风景区及莫愁湖风景区，城东松林山景区的景观，将一山二水的自然景观引入新区，由枣林路、宝山路两条结构性城市干道形成十字形景观轴线，将新区中重要的功能空间、特色场所、景观序列等有机地联系起来，形成一个整体。

第二节功能空间设计

1、广场空间

城东新区根据用地功能布局规划了多处广场，一般位于景观轴线及空间序列的端点或交点上，是新区的重要景观节点。各广场坚持以人为本的原则。结合各目的用地特点，创造各具特色的个性空间，形成该地段的核心空间，起到标志性场所的作用。

B区、E区结合小区开发，安排多处小区级广场绿地，既美化居住环境，又为居民提供休闲、健体场所。

C区为中心商贸区，结合枣林路两侧大型公共建筑形成开放的公共空间。

D区为行政办公中心区，结合银杏路及东出口路，侧向大型公建形成开放的公共空间，主要有东出口路北侧的大型市政广场及多处绿

地。

2、绿地系统

城东新区南临镜月湖、北望莫愁湖、东倚松林山，具有良好的自然生态环境和水山资源。

新区中道路绿化是景观建设的重要内容，校场路，石城大道、枣林中两侧各预留3-5米宽的带状绿地。

沿新区北侧的铁路线规划有防护绿带，以密植乔木为主，绿带宽30-50米。

在新区内部还散布三块大的市级绿地，结合新区绿带，居住区级绿地形成点、线、面相结合的绿地系统。

3、特征空间

办公空间、商业空间是控制区内的主要特殊空间，通过相应的建筑群所围合的特征空间决定了城东新区的风貌特征。

居住空间也是控制区的重要组成部分，也是同市民关系最为密切的空间构成。在居住空间的营造上，应强调

“以人为本”的观念，创造各富个性、舒适、怡人的居住环境是其最重要的目标。

第三节环境设计

1、轮廓线

城东新区主要由枣林路、石城大道和宝山路三条结构性干道两边的办公空间、商业空间及其周边大型建筑及建筑群形成天际轮廓线。

2、标志性建筑

标志性建筑对天际轮廓线起着重要的控制作用。城东新区的标志性建筑主要集中在枣林路中心商务区的两侧。

2、街道景观

街道景观主要由道路、道路绿化、两侧建筑以及路灯、店牌、广告牌等组成。街道景观特色的营造要考虑道路的性质、用地功能布局等要素。

4、夜景照明

照明是现代城市美化城市空间的重要手段。夜景照明系统要结合控制区功能分区而采用不同的照明手段，从而形成不同的夜景特色。如办公空间体现雕塑感，商业空间体现丰富多彩的夜生活。

控制区内城市主干道为夜景照明的重点地段。通过对道路、道路两边的建筑群以及建筑群所围合广场空间的美化亮化形成各富特色的城市夜景。

城东新区夜景照明的重点是新区中主要活动空间和人流集散空间，主要位于枣林路、石城大道、宝山路三条结构性道路两侧。另外

市政广场周边形成的绿化景观带也是夜景照明的重点区域，通过园林式的照明设计，即满足了绿地系统使用要求，体现

“以人为本”的思想，同时美化了景观，为周围市民提供了休闲娱乐的场所。

5、标识系统

标识系统给市民的城市活动提供极大的方便，是最具人性化的城市构件，充分体现了城市环境对人的尊重和关怀，标识系统的好坏，喜接反映了一个城市的品质的高低，标识系统包括建筑标志系统、设施标志系统、机动车路标系统和步行道标志系统；城市标识一定要设计简洁、易识别、成系列。

广告的安置不应破坏原有的建筑空间和建筑立面。除商业广场、步行街区和集散广场外，禁止设置固定的大型商业广告；沿干道两侧的多层建筑可安置一些造型简洁的广告牌，高出地面６米以上；办公空间应避免安置商业广告。小型广告结合建筑、设施、小品以及标志系统进行安置。

6、无障碍设计

在控制区内的公共活动空间、步行系统、广场和建筑物出入口等区域，有高差的地方均应设计方便步行和轮椅通行的坡道。在城市主要的人行道按国际惯例铺设连续的盲道。公共场所中的电话亭和公厕设计须考虑为残疾人和儿童设置专用的设备。

第九章建设开发控制

第一节开发强度为了提高土地使用效益、科学引导投资以创造良好的城市空间环

境，必须对土地的开放强度进行控制。土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷功能和功能需要等内容，主要通过容积率和建筑密度来控制。

城东新区是钟祥市新的商务和物流中心区，是未来体现钟祥市现代化建设成就的窗口。因此，在开发建设过程中，营造一个优良的环境和优美的景观是其首要任务。控制区的开发强度主要分为三部分：

①沿枣林路、石城大道的高强度开发区域，②沿宝山路的低强度开发，

⑤其它地区集中适度强度的开发。

行政办公建筑：提倡相对集中的布局方式，即通过适当组合，以形成较大体量的建筑群。既能创造丰富的城市天际轮廓线，又能留出更多的室外公共活动空间。办公建筑容积率可控制在2.5以下，建筑密度控制在40％以内。

商业服务建筑：应根据不同的性质确定其开发强度。①商业服务业容积率控制在3.0以下，建筑密度控制在45%左右②金融贸易建筑容积率控制在2.0左右，建筑密度控制在40％以内，③住宅小区容积率小于2.0，建筑密度控制在35%以内；住宅区内中、小学容积率为0.8，建筑密度控制在20%以内。体育、医疗以及其他市政配套设施建设按国家有关规范来控制其开发强度。

第二节高度控制

根据城市空间设计，结合城市功能布局和开发强度确定城东新区中建筑的限制高度。新区位于南湖、莫愁湖之间，建筑的高度对南湖风景区与莫愁湖风景区的景观影响较大。因此合理地对区内建筑高度进行控城东新区高层建筑主要集中在枣林路两侧。最高建筑位于枣林路与石城大道交叉口处，控制高度40米，其它地区建筑控制高度依次向南北递减。为了不影响南湖风景区的景观，南湖路南建筑不宜超过３０米。

城东新区靠主干道两侧，建筑后退红线5-7米，靠次干道两侧，建筑后退红线3米。除了满足上述要求外，一些大型建筑还要结合建筑性质、建筑高度等确定后退道路红线的距离。