地房地产市场形势分析报告

辽宁沈阳房地产市场形势分析报告（04年上半年）

今年上半年,沈阳市房地产市场在国家加强宏观调控的背景下和本市房地产需求持续旺盛的动力作用下,出现了购销两旺、各项指标运行良好的局面。其中新建商品房销售的同比增幅较大，改变了近几年一直略低于存量房转让面积的状态，自进入二季度以来保持了领先态势；然而，供求结构仍然存在不均衡的突出问题，须采取措施进一步调整和引导改善供给结构。

一、关于宏观调控政策落实情况及房地产市场信息系统、预

警预报体系建设工作进展情况

为全面落实国务院宏观调控政策的要求，结合沈阳市房地产业的实际，2004年上半年，我市侧重解决了住宅供给结构不合理和房价上涨过快的问题。具体措施如下：

1、实施政府补贴低价房的政策

我市现已安排开工建设40万平方米的政府补贴低价房，并采取措施进一步落实，力求年底竣工并分配到户；此外，拟增加安排20万平方米作为后备。如此就能够大约解决1.2万户低收入家庭居民住房,既解决了这部分中低收入困难住户的居住问题,

又能减轻市场对存量住房求大于供的压力,同时又对增量住房房价上涨过快起到一定的抑制作用。

2、操纵都市拆迁总量

为了缓解因拆迁安置而使居民住房需求过度膨胀和房价上

涨过快的不良状况，我市调整了2004年拆迁规划，将全年拆迁总量削减为4万户。我市还重新出台《沈阳市都市房屋拆迁治理方法》和相应配套措施，严格实施依法拆迁，关于重大拆迁项目实行科学论证，并尽可能压缩拆迁总体规模，可能今年实际拆迁操纵在3万户以内。

3、推出近郊区大型居住区规划

为了改善我市住房市场累积形成的不合理供给结构，增加中低收入居民购房需求的有效供给，我市在4月份推出了“二环路”以内近郊区十大居住地块，并面向全国招商，政府承诺给予各种优惠政策，引起全国众多开发商的关注，现已落实了4处地块。这是我市房地产开发战略的重大调整，这些项目的开发，必将对改善沈阳市住房供给结构，抑制房价过快上涨，促进房地产市场健康持久发生重大阻碍。

上述措施的实行，是我市结合本地实际情况，落实国家宏观调控政策，推动本市房地产业实现可持续健康进展的重要体现。我市房地产市场在交易量大幅度上升同时，商品房价格涨幅稳步回落。商品房销售价格同比增幅已由年初的15.8%降为6月份的1.4%，商品住宅价格同比增幅也由年初的18.3%回落到6月份的—1.1%，房价回落趋势为我市房地产市场快速健康地进展提供了坚实的保证。

我市都市房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作,由于体制和业务工作相对分散等缘故,市政府尚未行文明确由哪一部门牵头负责,因此在总体上仍未取得实质性的进展.目前的具

体情况是:

在去年11月建设部召开35个大中都市有关部门参加的会议,部署各都市开展建立房地产预警预报体系的工作后,我局和市建委都分不向市政府上报了建立沈阳市房地产预警预报体系的报

告及设想方案。但因市政府至今尚未批文明确谁来牵头负责,因此我市房地产预警预报体系的建设工作在总体上尚未启动。

然而，从我局近些年来所做的这方面工作来看，也有了一些有利的基础。我局已建成并运行多年的沈阳房产网站，除登录全行业的有关法律、法规、政策、规范性文件及大量的增量商品房和存量房屋的出售出租信以外，最重要的作用确实是坚持按月定期公布房地产交易市场的要紧指标数据信息，包括商品房销售合同备案、存量房产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易数据信息及要紧城区房产转让指数体系，不仅为政府决策起到了一定的参考作用，也为房地产开发企业的经营决策提供了有益的服务，得到了房产行业的较好评价。我局今年又投资1 千万元，统一整合房产交易与房屋权属登记发证的业务流程网络，形成高效的一体化运行网络。另外，我局自去年开始，通过与沈阳市房地产研究所合作，扩大采集其他部门形成的房地产市场多方面数据，并利用这一合作“外脑”共同进行定期的全市房地产市场综合分析工作，为我市房地产业的宏观与微观决策供科学依据。

二、当前沈阳市房地产市场运行状况分析

依照我局现有房地产市场信息工作采集的要紧指标数据，对我市今年上半年房地产市场运动情分析如下：

4、上半年我市房地产市场运行的要紧指标数据

（1）房地产开发建设情况

1~6月，房地产施工面积1628.3万平方米,同比增长72.2%;其中住宅1297.2万平方米,同比增长69%.新开工面积603.9万平方米,同比增长89.9%;其中住宅472.6万平方米,同比增长82.8%.商品房竣工57.5万平方米,同比增加87.6%;其中住宅42.1万平方米,同比增长57%.

1~6月,全市房地产业累计完成投资89.68亿元,同比增长149.7%;其中住宅建设完成投资66.49亿元,同比增长

130.7%.(以上数据由市统计局提供)

(2)商品房、商品住宅销售情况

1~6月,全市商品房销售面积136.7万平方米,销售额40.8亿元,同比分不增长49.1%和51.1%;其中商品住宅销售面积126.3,销售额36.8亿元,同比分不增长61.3%和62.1%.(以上数据由市统计局提供)

另据我局商品房买卖合同备案统计,1—6月，全市商品房实际销预售31526套，面积为349.7万平方米，合同金额109。39亿元，同比分不增长71.2%、54.3%和53.5%；其中商品住宅28633套，面积324.6万平方米，金额98.1亿元，同比分不增长76.2%、57.9%和59.1%。

（3）存量房、存量住宅转让情况

1~6月，全市存量房交易面积303.1万平方米，交易额60.14亿元，分不比上年同期增长18%和52%；其中存量住宅交易面积240.5万平方米，交易额47.38亿元，分不比上年同期增长15.5%和47.9%。

（4）房屋租赁备案情况

1~6月，全市非居住房屋租赁备案登记2995件，登记面积60。2万平方米，租金总额4.。41亿元，同比分不增长37.8%、67.1%和43.9%；房屋平均租金为732.9元/平方米，同比下降16.2%。

（5）商品房空置状况

据市统计局今年1~5月份的统计，我市商品房空置一年以上的为201.4万平方米，其中空置商品住宅为171.6万平方米；按年限分，空置1~3年的商品房179.7万平方米，其中商品住宅155.5万平方米；空置3年以上的商品房21.7万平方米，其中住宅16.1万平方米。

（6）商业银行住房抵押贷款登记状况

1~6月份，沈阳市各商业银行个人住房贷款抵押登记为45.27亿元，同比增加41%。

2、沈阳市房地产市场销售及空置结构分析

（1）1~6月商品房销假预售结构分析

因无市统计局提供的详细数据，现依据我局房地产交易中心的合同备案数据进行此项结构分析。

A.商品房销预售面积分析

1~6月,我市商品房销预售合同备案面积349.7万平方米，其中商品住宅合同备案面积324.6万平方米，同比分不增长54.3%和57.9%。

详见表1:

表1: 1~6月月份沈阳市商品房销预售面积分析表

B.商品房销预售金额分析

1~6月,我市商品房合同备案销预售金额109.39亿元,其中商品住宅合同备案销预售额98.11亿元,同比增长53.5%和59.1%.详见表2:

表2: 1~6月月份沈阳市商品房销预售金额分析表