代建项目经理工作手册(最终)

浙江五洲工程项目管理有限公司

代建项目经理工作手册

第一章代建项目经理的任职条件和岗位职责

一、代建项目经理的任职条件

1、具有注册一级建造师、注册监理工程师、注册造价工程师或注册咨询工程师等执业资格任意两项及经上并经注册，具有工程或工程经济中、高级职称，有多年设计或工程管理工作经历或房地产等类似项目的管理经验。

2、熟悉工程项目的管理流程，有积极果断处理各类突发事件的能力和较强的风险防范意识。

3、具备决策、组织、领导和沟通能力，能正确处理和协调与业主、相关各方之间及单位内部各部门、各专业之间的关系。

4、具备代建项目管理的专业技术和项目管理的经济和法律、法规知识并且能灵活运用。

5、具有崇高的职业道德，积极维护公司形象和建设各方的合法权益。

二、代建项目经理的岗位职责

1、在公司相关部门的支持下组建代建项目部并主持代建项目部工作，实施项目全过程、全面管理。

2、确定项目经理部人员的分工和岗位职责。根据具体工程特点制定项目部规章制度。

3、主持编制项目代建管理规划，对项目目标管理进行全面策划，

经公司总工程师批准后实施。

4、负责协调项目建设单位和各参建单位的关系，做到参建单位的高效合作，确保实现项目总体目标。

5、组织公司专业工程师对设计方案、投资概算、委托方案、监理规划、总体施工组织设计等重要文件进行审查，并提出具体、合理的审查意见。

6、深入了解项目各专业管理工作管理的内容和要求，协调专业工程师根据项目实施进度有效地开展工作。

7、主持项目各类管理工作会议，签发代建项目部的各种文件和指令；

8、负责项目的档案管理领导工作，保证各种文件、资料、数据等信息准确及时传递和反馈沟通。

9、负责或则协助建设业主竣工备案资料向档案馆及时移交工作，并负责做好本项目的资料整理装订成册，完整向公司移交工作。

10、负责项目经理秘书的培养和锻炼，全面提高项目秘书的管理能力和沟通水平，为公司做好人才储备工作。

11、处理项目部结束扫尾及其善后工作。并指导项目办公设施向公司移交。

12、参与竣工结算和决算的编制，对工程价值进行总结评价。

13、完成公司领导安排的其他工作。对自身不能解决问题，及时向公司领导进行反映。

14、依照代建合同及时收取代建服务费。

第二章代建项目管理的主要职责和工作内容

一、代建项目管理的主要职责

根据《浙江省政府投资项目代建制管理办法（试行）》规定，代建单位应前期工作和建设实施中分别承担以下职责，实行全过程管理的职责为二个时：

1、前期工作代建责任

1)组织编制项目可行性研究报告，代办项目可行性研究报告审批及与该阶段相关的项目规划选址、用地预审、环评等行政许可手续；

2)依法组织项目勘察、设计等招标活动，并将招标文件和招标投标情况报有关行政监管部门备案；

3)依法与勘察、设计单位签订项目勘察、设计合同，并报有关行政监管部门备案；

4)组织开展项目初步设计文件编制工作；

5)代办项目初步设计审批及项目用地规划许可、房屋拆迁、消防等有关行政许可手续；

6)定期向项目委托单位和使用单位报送项目前期工作进展情况；

7)办理前期工作相关文件资料的归档和移交；

8)主动接受监察、审计部门的监督检查；

9)履行《代建合同》约定的其他事项。

2、建设实施代建职责：

1)组织项目施工图设计，与政府相关部门、使用单位沟通协调，保证在功能方面最大限度地满足使用单位的需要；

2)负责项目预算（施工图预算及相关费用）编制工作，经政府相关部门的使用单位审核后报财政部门审批；

3)依法组织施工、主要材料设备采购等招标活动，并将招标文件、招投标情况报有关行政监管部门备案；

4)依法与施工、主要材料供应单位签订项目施工、主要材料设备采购合同，并报有关行政监管部门备案；

5)代编项目年度投资计划和基建支出预算，交由使用单位按规定程序报批；

6)按照政府下达的年度投资计划，提出项目用款申请，经委托单位和使用单位审查后向财政部门申领资金；

7)按月向委托单位、财政部门和使用单位报送工程进度和资金使用情况，代编项目年度财务决算报表；

8)代办项目建设工程规划许可证、开工报告或施工许可证等开工前必须履行的报批手续；代办消防、人防、市政等竣工验收前必须履行的报批手续；

9)组织项目施工，负责代办项目施工或出现的设计变更、概算调整等报批手续；

10)协助监理单位组织竣工项目中间验收，会同相关部门和使用单位组织竣工验收；

11)负责代编项目竣工财务决算报告；

12)负责将项目竣工及有关项目建设的技术资料完整地整理汇编移交，根据项目产权归属向使用单位办理资产移交手续；

13)办理项目资产移交手续后，向委托单位、财政、建设等行政主管部门报送项目代建总结报告；

14)主动接受监察、审计部门的监督检查；

15)履行《代建合同》约定的其他事项。

代建项目经理配合（组织）公司有关职能部门作好以下工作：

一、项目代建前期管理内容

1、代表委托人办理规划、环保、电力、消防、通讯、人防、抗震、园林、卫生等报批手续，完成测绘、交评、景观等工作。

2、组织完成设计方案选择、工程勘察、初步设计及审批。

3、组织完成施工图设计及审批。

4、组织完成通电、通水、通路、场地平整等开工前的施工准备工作。

5、做好设计管理工作。

6、组织完成监理、施工和设备材料供应单位的委托工作。

7、完成建筑许可证和施工许可证的申领工作。

8、完成办理项目前期的其他工作及相关审批。

二、设计管理内容

1、组织调查、编制工艺和工程设计需求文件。熟悉设计文件内容，审查设计文件的规范性、工艺的先进性和科学性、结构的安全性、工程的适用性和外部环境的相协调性，施工的可行性和设计强制性标准的适宜性等。

2、代表委托人审查各项设计变更，提出意见和优化建议，负责工程设计变更的报批手续.

3、与设计单位签订有关合同、协议，掌握关键设计环节和进度情况，督促设计单位按合同和协议要求及时供应合格的设计文件。

4、对设计中出现的重大问题和情况，代建单位要及时向委托从反馈，并及时与设计单位进行磋商，寻求解决方法，并及时将处理结果向使用单位反馈。

5、验收设计图纸、设计文件和组织施工图审查。

6、组织设计单位进行现场设计技术交底和图纸会审工作。

7、审核施工单位对设计文件的意见和建议，会同设计单位进行研究，并督促设计单位尽快给予答复。

8、保管所有设计文件及过程资料，项目代建管理服务期限届满或合同终止时移交委托人和档案管理部门。

9、负责审核工程变更，做好设计变更管理工作。

10、对设计工作质量进行评定。

三、建设招标管理服务内容

1、代表委托人实施各项招标投标活动，招标具体工作由委托人委托具有相应资质的其他中介机构完成。

2、审核与委托人签订服务协议的中介机构提交的招标规划、招标方案，对招标工作实施全过程监督。

3、协助委托人组建招标领导小组，与委托人共同参加开标、评标，评标结果提交招标领导小组确认，确定中标单位。

4、连同委托人共同与中标单位进行合同谈判，签订合同。

四、施工项目代建管理报务内容

协助委托人签订施工合同、监理合同、设备材料供应合同等工程建设合同，并代表委托人执行上述合同下的业主权利和义务（付款义务除外），包括：

1、全面管理工程建设合同，就承建单位选择的分包单位资格及分包项目进行审查批准。

2、代表委托人按照工程合同的规定，落实必须提供的施工条件，检查工程承包单位的开工准备工作。

3、代表委托人制定工程项目总体规划，审批承建单位提交的施工组织设计、施工方案等，并提出审核意见。

4、审查承包商的建筑材料、建筑物配件和设备采购及使用，负责设备及材料的订货、中间检查、催货、清点验收等工作，并负责联系供货方技术人员的现场安装调试等。

5、根据代建项目概算投资、进度控制目标及项目建设计划，编制项目年度资金计划报委托人审批。

6、工程进度控制：编制工程控制性进度计划，提出工程控制性进度目标，并以此为基础审查批准承建单位提出的施工实施进度计划，检查其实施情况，督促承建单位采取切实措施实现合同目标要求。当实施进度发生较大偏差时，及时向委托人提出调整控制性进度计划的意见，并在通过批准后完成其调整。

7、施工质量控制：审查承包单位的质量控制体系和措施，核实

质量文件。根据工程建设合同文件、设计文件、技术规范与质量检验标准，对施工前准备工作进行检查，对施工工序与资源投入进行监督。以单元工程为基础，对基础工程、隐蔽工程、分项分部工程的质量进行检查、签证和施工质量评价。组织或配合质量事故调查，分类评定质量事故等级，审批质量事故处理措施。

8、工程造价控制：编制投资控制目标和分年度投资计划。审核承建单位提交的工程计量及费用等，并签发付款凭证。受理索赔申请，进行索赔调查和谈判，并提出处理意见。

9、施工安全文明监督：严格遵守国家《建设工程安全生产管理条例》和地方有关法规，杜绝发生重大安全事故、重大机械设备损坏事故和重大火灾事故，参与重大安全事故调查并提出处理意见。杜绝违章指挥。

10、协调管理：主持建设管理服务合同授权范围内工程建设各方协调工作会议，编发工程管理协调会议纪要。

11、技术档案管理：按照国家规定参与或组织工程各阶段验收，单位工程验收及竣工验收，提交相应工程建设管理服务报告，审查设计单位、施工单位编制的竣工图纸和资料，督促施工单位整理归档文件。

12、信息管理：做好施工现场建设管理服务记录与信息反馈。按要求编制建设管理服务月报、年报、工程决算报告，对工程资料及档案（包括影像资料）按期进行整编和管理，并在工程竣工验收或建设管理服务期结束后移交委托人。

五、工程竣工验收

组织通过各阶段的验收（包括系统和设备），完成质量要求。

1、参与项目初步验收，并提出整改意见。

2、审查竣工验收资料，协助有关部门做好竣工验收工作。

3、进行竣工验收结算审核工作，解决遗留问题并向委托人提交书面报告；

4、编制项目竣工结算报表，协助进行竣工决算审查，提出审查意见，配合审计工作。

5、与委托人办理项目移交手续。

6、办理房屋产权证等权属证明。

六、代建保修期服务内容

在规定的工程质量保修期内，负责检查工程质量状况，组织鉴定质量问题责任，督促责任单位维修。

第三章代建项目管理模式及资源配置

一、代建项目管理模式

代建项目采用“大项目部制、首席工程师制”模式进行管理，项目经理作为信息中心，沟通中心和协调中心，以目标管理作为主要责任。

大项目管理部以公司层面进行项目管理，项目重大问题实行集体决策，公司各部门、各专业工程师具体负责公司管理项目本专业管理工作的实施。

大项目部管理模式见下图：

二、各部门岗位职责

1、项目管理办职能

1.1负责各个工程项目的项目经理、总监、项目经理秘书的管理。

1.2负责各个工程项目的人力资源及办公资源配置

1.3负责公司生产管理标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。

1.4负责处理项目部（监理部）发生的需要公司出面协调事项。

1.5根据公司生产的需要提出项目经理、总监、项目秘书的需求计划并负责其专业能力面试；组织、参与对项目经理、总监、项目秘书的能力培训。

1.6根据需要对各项目部派出负责人（项目经理、总监）、项目秘书。

1.7建立项目管理规划、工程监理规划模块，指导项目经理、总监组织编制项目管理规划和工程监理规划。

1.8对各项目部执行公司相应制度的情况进行监督检查；

1.9负责文档管理。收集、整理项目管理部月报、简报、各项业

主、第三方满意度调查表等项目管理资料；建立项目管理、工程监理数据库。

1.10负责各项目与公司各部门间专业工作的协调。

1.11完成领导交办的其他工作。

2、前期报批管理部职能

2.1负责公司管理项目的前期报批工作。

2.2负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。

2.3参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。

2.4根据工作需要提出本部门人员需求计划并协助人力资源部门负责其专业能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。

2.5建立办证数据库，维护与办证报批相关的政府部门或机构的公共关系。

2.6配合做好竣工验收阶段与本部门相关的工作。

2.7完成领导交办的其他工作。

3、设计优化管理部职能

3.1负责公司管理项目（代建）的勘察设计管理工作，确保项目设计阶段的进度、投资、质量、安全等管理目标的实现。

3.2负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。

3.3参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。

3.4负责施工阶段重大设计变更的设计沟通及分析建议。

3.5根据工作需要提出本部门人员需求计划并负责其专业技术能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。

3.6负责为咨询事业部提供项目咨询报告中的功能设计与概念设计方案的委托。

3.7独立对外完成项目结构设计优化、设计管理等业务的承接与实施。

3.8独立对外承接设计业务，并负责设计业务的实施。

3.9建立勘察设计管理数据库，维护与勘察设计相关的部门或机构的公共关系。

3.10配合做好竣工验收阶段与本部门相关的工作。

3.11负责公司建筑绿色与节能的课题研究及项目实施。

3.12积极学习新型设计理念，鼓励发挥创新，运用价值工程对设计分析

3.13完成领导交办的其他工作。

4、招标合约管理部职能

4.1负责公司管理项目的招标合约管理工作。

4.2负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。

4.3参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。

4.4根据需要提出本部门人员需求计划并负责其专业能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。

4.5建立招标合约管理数据库，维护与招标合约相关的部门或机构的公共关系。

4.6贯彻执行国家、省、市有关建设工程招标投标的法律、法规和制度，严格保守招投标活动中知悉的商业、技术秘密以及应当保密的事项，维护委托人招投标过程的合法权益。

4.7承担代建项目设计、监理、施工以及重要材料设备招标采购与合约管理工作，组织审核招标代理机构提交的成果文件，向委托人提出合理化建议或意见。

4.8组织代建项目招标规划、计划、方案的编制。

4.9主持或参与开标、评标、询标、决标会议。

4.10加强与前期、设计、投资、施工、机电等公司其它生产管理职能部门的协作配合工作。

4.11承担公司承接的招标代理业务工作，负责招标过程文件的编制与备案。

4.12处理招标活动与合同履行过程中的争议纠纷及违约索赔事项。

4.13提供完善规范的承包商、供应商、评标专家数据库。

4.14为工程情况进行保密事项

4.15完成领导交办的其他工作。

5、投资资金管理部职能

5.1负责公司管理项目的投资资金管理工作。

5.2负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和

贯彻执行。

5.3参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。

5.4根据需要提出本部门人员需求计划负责其专业能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。

5.5建立投资资金管理数据库，维护与投资资金管理相关的部门或机构的公共关系。

5.6负责项目投资控制工作，确保各个阶段的委托项目达到既定的投资控制目标。

5.7参与项目前段，协助合理选择造价指标，为科学、合理确定投资估算、设计概算提供依据。

5.8 参与设计优化，对设计方案进行经济比选，为设计管理部优选设计方案提供支持，协助进行设计概算的编审工作。

5.9参与项目招标过程，协助对招标文件、合同中涉及价款确定、变更及支付条款的审查。

5.10负责工程施工阶段工程变更价款、索赔费用、违约费用的审查。

5.11负责工程款（预付款、进度款、结算款）支付审核。

5.12负责投资预算管理，编制总投资计划、年投资计划及资金使用计划，建立资金支付台账，掌握项目资金使用情况。

5.13负责投资控制动态管理，进行工程投资偏差动态分析，制定项目投资控制纠偏措施。

5.14配合其它部门与本部门相关工作的技术支持。

5.15完成领导交办的其他工作。

6、施工现场管理部职能

6.1根据代建合同负责公司管理项目的施工现场管理工作（包括安全文明施工、资料、验收、进度控制、联动试车、竣工验收）。

6.2负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。

6.3参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。

6.4根据需要提出本部门人员需求计划并负责其专业能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。

6.5建立公司技术标编制模块，负责公司技术标编制的审核工作。

6.6负责公司管理项目保修期的管理。

6.7建立施工现场管理、保修期管理、技术标编制数据库。

6.8负责对部门下属安全管理部、资料管理部的部门建设。

6.9负责代建项目现场经理，监理项目总监代表、专业监理工程师、监理员、安全员、资料员的人员管理。

6.10配合项目负责人及公司各部门落实项目管理其他工作.

6.11协助公司经营部门工作。

6.12完成领导交办的其他工作。

7、机电设备管理部职责

7.1负责公司在建项目机电专业的总体组织协调管理工作；

7.2负责公司在建项目的机电技术化、标准化、流程化管理；

7.3负责各项目现场工程师的筛选、委派、配备，承担本部门内

人员的考核工作；

7.4参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的的编制；

7.5根据工作需要提出本部门人员需求计划并负责其专业能力面试；

7.6负责机电管理规划的编制，协助编制项目招标采购规划、计划；

7.7参与前期设计阶段的管理与监控，对设计进度、质量进行跟踪检查；

7.8协助相关部门编写涉及机电专业的设计任务书，制定招标文件中机电部分的技术规格和技术指标；

7.9参与工程材料设备的招投标、合同谈判与签定工作；

7.10参与施工图会审，负责机电专业施工图的自审和技术交底；

7.11负责室外电力、自来水、燃气、热力、消防、电信、广电等配套管线协调、谈判；

7.12负责各项目机电专业协调、沟通日常管理工作，解决机电专业的重大技术问题；

7.13负责本部门相应数据库的建立，收集相关新技术、新产品的技术信息，负责机电专家俱乐部的关系维护；

7.14参与工程阶段性验收和竣工验收，协助项目移交和保修工作；

7.15协助各项目文件、资料的整理和归档建档工作；

7.16提供各项目现场工程师的培训、指导、监督、考核、支持与服务工作；

7.17积极配合其他部门涉及到本部门相关专业工作的技术支持；

7.18负责组织部门内人员培训、学习、参观、考察活动；

7.19办理上级主管部门和领导交办的其它工作。

第四章代建项目目标管理

在建设工程项目管理中，质量、安全、进度、投资，是建设工程能否实现预期经济效益、社会效益的核心。项目监理部在每个项目实施之初，首先要制定针对性的目标，即：

工程质量目标：工程质量合格率100%，单位工程质量等级符合合同约定总体目标。

工程安全目标：杜绝伤亡事故，无火灾，无中毒，轻伤负伤率在5‰以内。

工程造价目标：将总投资控制合同造价加风险系数以内（预先测定）。

工程工期目标：确保合同要求工期并争取提前竣工。

为完成以上目标，即要制定一套完整的控制计划，又事前预测分析，事中加强控制，及时收集资料，对比目标以确定是否偏离。当出现实际目标成果偏离计划目标的情况时，就需要采取措施加以纠正。如果是轻度偏离,通常可采用较简单的措施进行纠偏。如果目标有较大偏离时，则需要改变局部计划才能使计划目标得以实现。如果已经

确定的计划目标不能实现，那就需要重新确定目标，然后根据新目标制定新计划,使工程在新的计划状态下运行。

一、质量管理

7.1事前控制

7.1.1熟悉和掌握控制工程质量的技术依据及有关准备

1、施工图及有关说明文件；

2、建筑、安装工程施工及验收技术规范、规程及质量验评标准。

3、组织好施工图会审及设计交底。

d有特殊要求的工程，应要求有关单位提供施工程序、验收标准及质量指标。

7.1.2审查施工单位资质：

a对总包单位的核审：由于总包单位的资质已于签订施工承包合同前审查完毕，此时应审查主要管理人员的到位情况，审查按规定应持证上岗人员的证件。

b对分包单位的审查：主要审查分包单位的营业执照，企业资质等级证书，专业许可证，岗位证，外地施工企业进入当地许可证，资源配备，近三年的施工业绩，企业信誉等。

7.1.3审核施工组织设计及施工方案，审核要点如下

a对重要的分项分部要有详细的施工方法及保证工程质量的措施。

b对重要的分项工程可要求施工单位报送专项施工方案。

c要体现出工程质量的预控为主。

d要注意防止质量通病。

7.1.4核查施工单位的质量保证体系和质量管理体系；

a检查施工单位质量管理制度是否健全；

b核查施工单位的机构设置、人员配备、职责与分工的落实情况等。

7.1.5查验施工单位的测量放线：

a当地建设规划管理部门给定的建筑红线标准桩应请建设规划管理部门指令所属勘测部门派人引测并钉桩，此桩应妥善保存。由此桩测定施工控制桩(轴线桩)，该项工作应由施工单位专职测量员施测，要反复测量核对，两个确保无误，再由业主代表及监理工程师进行复核验收；

b现场水准点必须由规划部门给定的水准基点出发，环形测量的闭合误差小于规范许可值。

c查验轴线位置、高程控制及铅直度控制点。

d签认施工单位的《施工测量放线报验单》。

7.1.6对进场原材料、构配件、半成品及设备的签认：

a对用于工程的主要建筑材料、构配件、半成品，每批进场时，施工单位应将正式的产品出厂合格证、材质化验单(必须是原件，复印件无效，如不具备或有疑问时应补作质量检验手续)等资料随《工程材料/构配件/设备报审表》报送项目监理部，对于水泥、钢筋、钢材等主要原材料，施工单位还应提供复试合格证书。

专业监理工程师对进场的实物按照有关规定采用平行检验或见

证取样方式进行抽检，并对施工单位提交的有关质量证明资料及《工程材料/构配件/设备报审表》进行审核和签认。

b某些材料(如装饰材料，防水保温材料)和制品(如卫生洁具、灯具、小五金、高级门窗制品)购进前应由施工单位提供样品，由业主组织设计单位及项目监理部共同检验，同意后方可订贷。

c对于新型材料、新产品，应对其技术性能及可靠性进行专门考察与测定。

d对重要的材料，半成品(如商品砼)，构配件(如预制钢筋砼构配件)，要对其制造厂家进行考察，考察其工艺流程及产品质量控制的可靠性。

e对砼及砌筑砂浆，应审查其《配合比申请单和配合比通知单》，签认《砼浇灌申请书》。

f对于进场的设备，应要求供货单位提供产品合格证明(进口设备及材料还要提供商检证明)。对于重要设备，监理工程师应参与对设备厂家的考察、评审，根据监理合同的约定参与定货合同的拟定和签约工作。对施工单位提交的质量证明资料及《工程材料/构配件/设备报审表》进行审核和签认。

7.1.7检查进场的主要施工设备

a审查施工现场主要设备的规格、型号是否符合施工组织设计的要求。

b直接影响工程质量的机械设备(如揽拌机、振捣器等)应考察其性能是否满足工程质量的要求。