DTZ 戴德梁行商铺部部门介绍(新版) 中文

国际房地产垂问五大行简介

国际房地产顾问“五大行”简介五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）： 1.JLL 仲量联行 2.CBRE 世邦魏理士 3.DTZ 戴德梁行 4.Savills 第一太平戴维斯 5.Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因此全球范围来看则是： 1.CBRE 世邦魏理士 2. Cushman & Wakefield 高纬环球 3. Colliers 高力国际 4. JLL 仲量联行 5. Savills 第一太平戴维斯接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。 1、写字楼写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租、管路敷设技术通过管线不仅可以解决吊顶层配置不规范高中资料试卷问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置保护层防腐跨接地线弯曲半径标等，要求技术交底。管线敷设技术中包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。、电气课件中调试对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。、电气设备调试高中资料试卷技术电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。

戴德梁行商业项目全程策划内容要点

戴德梁行商业项目全程策划内容要点 --Mall和物业管理咨询服务内容划分方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解： Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing 调查市场现状／进行市场分析市场优劣势／市场战略分析竞争对手分析商场定位商场总面积建意业态规划租户选配店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查： 1.. 市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层

2.. 竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色 - 租户清空存货 - 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现 - 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑 3. 当前建筑表现的数字 - 租金，服务费，租用率 - 物业管理和服务的标准 4 目标场地分析 - 舒适设施包括出口 - 交通方便 - 人潮流通 - 周边用户 - 环境问题 - 停车 (立即改进是可能的) 5. 业主的行销团队/代理 (本地及国际) - 招聘员工的水平 - 行销陈述/员工专门技术的质量 - 行销代理所承接的项目

- 利益冲突 - 已执行的市场研究资料可供参考 (如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究) 目标物业的竞争对比 - 零售 - 办公室 - 其它支援设备 SWOT 分析 (弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验 - 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定 - 价格战略(不同的选择，业主的财务目标) - 行销战略 (代理，示范单位，直销，战略联盟) - 促销 (媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划) 增值 - 硬件 (建筑和舒适设施) - 软件 (新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势) 定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以

房地产咨询五大行简介

JLL 的office 不错，CB的咨询很好，Colliers 的PMD和investment , Savills 的retail DTZ不想说了。。先说谁呢，就从戴德梁行开始吧，排名不分先后阿。DTZ 是老牌子了，在广州、深圳等地的影响力还是很大的，基本上其他咨询公司都不是它的对手，抢单根本就拼不过。不过其他城市就难说了。客观地讲，客户对戴德梁行的服务还是比较满意的，戴德梁行也参与过一些政府的项目，比如青浦区大的片区规划，要价一般比较高，三、四十万的单子也接，竞标的比较多。对于戴德梁行内部，我感觉最大的缺陷是管理架构臃肿，条线划分很不清楚，一塌糊涂。又因为是英国公司，领导在制定战略时缺乏对中国本土的了解，无法在全国范围内大规模地扩张，原先划定的势力范围也被逐渐挤出。比如说，戴德梁行在上海的咨询部大约有30 人，主要管华东、上海周边，但各个项目组居然没有划分专攻方向，大一统，什么都做，总体以商业地产为主，2009 年全年大概只接了10 个项目，总额只有700 多万，这个数字实在挺可怜的。还有它吃亏在人才培养体系也不完善，都是香港人掌权，只以挣钱为目的，员工没有发展空间，人员流动性蛮大的，而且是一批批阶段性的，比方说我当时离职的时候，就看到有一些工作了2、3 年具备了一定职务的员工流向开发商，开发商是戴德梁行员工的一个重要流向。不过这也算是通病，五大行的流动率都挺高的。世邦魏理仕。大名鼎鼎的CBRE最近日子挺不好过的，大中华区总裁都离职了，带了北京的总经理出来开公司。世邦上海的策略顾问部15 人左右，有两个项目组，外籍员工一组，专做英文报告，其他人一组，专攻国内，划分得很清楚。世邦09 年大概有25-30 个项目，差不多1500 多万吧。不过这个水平也不算高，现在国内一些知名品牌的咨询公司也能达到。就专业方面而言，五大行的优势在于市场、定位方面，营销相对偏弱。五大行报告中好的是案例和市场部分，但实际解决问题方面就略差。CBRE、JLL、DTZ 的住宅、商业、区域等业务都能做，其中高力偏办公、商业方面，这方面较强。五大行特点是汇报总是外国人或香港人出席，一副国际的样子，但能解决多少问题，也未必，不过很多开发商都会被蓝眼睛黄头发和一大堆专业名词唬住。国内外咨询公司最近斗得很凶，盲目崇拜洋品牌的时代已经过去了，现在正是群雄混战的局面。相对来说，五大行在一线大城市业务开展较好，低级别城市较弱，一般招商基本不下到三线城市。刚好相反，国内一些咨询公司，比如世联、中房信（CRIC、策源等，它们的优点是适应性强，解决问题能力强，小城市的项目也能做，因地制宜，身手很灵活，更受开发商欢迎，现在风头也很劲。未来鹿死谁手，还真是难以限量。别的不说，就从2009 年的全年业绩看，除中房信以3 亿独占鳌头外，其他公司产能基本在6000万以内，“五大行” 也毫无例外地沦落于这个界限之内或是边缘，其中世邦魏理仕（6000 万左右）和戴德梁行（5000—6000 万）的业绩更是惨淡。首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后） 1. JLL仲量联行 2. CBRE世邦魏理士 3. DTZ戴德梁行 4.Savills第一太平戴维斯 5.Colliers高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因此全球范围来看则是： 1. CBRE世邦魏理士 2. Cushman & Wakefield 高纬环球

戴德梁行商业地产全程策划纲要

戴德梁行商业地产全程策划纲要戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29 浏览量： [i]mall和物业管理咨询服务内容划分ShoppingmallandPropertymanagementconsultingService contentsoutline[/i] 方法:我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解: methodology:wewillworkwiththelocalmanagementteamtoc ollectthemarketinformation,planthenecessarypreopeni ngandconsultingservicesin4partsandproducenecessaryw orkplan,progressreportsorpresentation:

Part1-业态规划Trademixplanning/店铺划分Shoplotssizing .1调查市场现状/进行市场分析Surveymarketingconditionandconductmarketanalysisaft erreceivingowner’nalinputsoninformationtobecollectedbyresearchcompan y .2市场优劣势/市场战略分析Strength&weakness,andmarketstrategyanalysis .3竞争对手分析competitorsanalysis .4商场定位mallpositioning .5商场总面积建意ProposedmallGFA .6业态规划Trademixplanning

房地产五大行简介

房地产五大行简介首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：仲量联行世邦魏理士戴德梁行第一太平戴维斯咼力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因此全球范围来看则是：世邦魏理士 &Wakefield高纬环球咼力国际仲量联行第一太平戴维斯公司介绍网上一搜一大把，我就忽略不谈了。接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。 1。写字楼写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。很多大公司比如GE CityGroup，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。

2。工业地产工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。另外工业地产还有专门的咨询团队，为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。我们知道很多五百强的工业公司，除了市区的办公地点外，在郊区也需要找寻合适的工业厂房等场所。比如马世基，或者honeywell等。工业地产团队则是为了这种公司的工业需求服务的。他们对人员的要求和写字楼部相仿，甚至更高。因为涉及到土地的交易，通常单价非常高，常有：三年不开单，开单吃三年之说。 3。商铺商铺也是分为业主代表和租户代表两个团队的，代理对象则相应为商业零售类房地产。商业零售类的房地产主要是：沿街商铺如淮海路，大型ShoppingMall如美美百货和恒隆，百货商店如一百等。包括外滩各个古旧建筑如Bund6, Bund18 都是商铺部的服务对象。商铺部也有专门的咨询团队，为新落成的商铺做招商咨询。一般来说商铺由于属于营业性质，要求人员本身对开设零售类门店的各种业态和盈利模式非常了解。业态包括：餐饮，服饰，美容美发，影院，百货等。因为接触的客户多为大众消费性质，这个部门属于比较有趣的。时不时自己也参股开一家来玩也是常有的事情。 4。住宅需要说明的是，五大行在上海的住宅部门只做单价约300万元人民币以上的豪宅。比如汤臣一品，豫翠豪庭等。跟平时马路边看到的门市不一样。对人员要求较低。 5。物业部门为各种楼盘的物业提供维护。内容包括空调设备，机电设备，排水排污，保安保洁，客户入住及出入，紧急情况处理（如地震）。

戴德梁行武汉2016年度商业地产报告

新数据时代的商业革命目录 2016商业光影 a)商业存量及未来放量（商业市场概况、存量与未来放量关系等） b)新开业的项目及品牌（新项目概况、新商业产品发展趋势） c)武汉商业开发特点演变（商业开发的演变，及未来趋势等）新数据，赢未来 a)商业新数据（大数据+戴德梁行=新数据） b)新数据定位服务应用（消费轨迹、消费画像、线上消费行为分析等） c)新数据运营服务应用（消费者管理、品牌管理、竞品管理、营销管理以及数据系统、支付系统管理）

Part 1：2016商业光影 A.商业存量及未来放量 2016年武汉市优质成熟商圈商业总体量达530万方。其中汉口区域162万方，包含武广商圈76万方，江汉路商圈40万方，永清商圈20万方，菱角湖商圈14万方，以及CBD 商圈12万方。武昌区合计265万方，其中包含徐东商圈41万方，华中金融城60万方，司门口16万方，青山建二商圈30万方，街道口商圈36万方，光谷商圈82万方。汉阳区合计103万方，包含钟家村商圈23万方，王家湾商圈45万方，其余部分35万方。武汉商业格局呈多中心化发展，传统优质商圈以武广、江汉路、街道口为代表，未来商业放量进一步增大，以光谷、徐东、王家湾为代表区域型商圈未来增量也不容小觑额。预计未来几年武汉市重点商业项目开业面积将达到150万方。其中汉口区预计新增65万方左右，武昌区约50万方，汉阳区约新增35万方。武汉市商业供应量逐年递增，目前武汉已成为全球商业面积建设最多的城市之一，而商业年去化水平稳定在100万方左右；

双限政策启动后，10月第二周商业成交量和成交套数大幅上升，但整体看来月成交量仍在10万方左右，2016年商业成交水平也会保持在100万方水平，预计2017年在双限继续实施的情况下，商业整体成交量会有10-15%的提升。从销售情况来看，武汉主城区内在售及待售商业项目为33个，主要集中在大武昌共16个，待售的商业项目有6个。目前武昌中心商业价格约45000元/㎡为大武昌最高；汉口项目最高价格为50000元/㎡的人信武胜里。租金方面，截止2016年第四季度统计结果，武汉市成熟商圈购物中心首层平均租金为640元/㎡/月，其中位于汉口的武广商圈首层达到780元/㎡/月，江汉路商圈达到700元/㎡/月，位于武昌的光谷商圈首层平均租金为620元/㎡/月，汉阳的王家湾商圈首层租金为440元/㎡/月。武汉市优质商业项目平均空置率在5%左右，租赁情况表现较好。

戴德梁行商业地产招商合同

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载戴德梁行商业地产招商合同甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

商业顾问及租赁独家代理委托合同委托方：宁波市宁丰三盛投资发展有限公司（以下简称甲方）受托方：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司杭州分公司（以下简称乙方）二零零九年月宁波市宁一三盛滨■国际广场商业顾问及租赁代理委托合同委托方：宁波市宁丰三盛投资发展有限公司（以下简称“甲方”）受托方：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司杭州分公司（以下简称“乙方”）依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方委托乙方为"三盛滨江国际广场”商业之市场推广顾问及招商独家代理事宜达成一致意见，特订立本合同，以资共同遵守，具体内容如下：第一条委托事项委托内容 1.1.1 甲方委托乙方为“三盛滨江国际广场”（以下简称“该物业”）之商业顾问及招商独家代理，在委托

期内负责该物业之市场定位、推广及招商代理工作。 1.1.2 甲方于本合同期内不得再委任或再委托其他第三方作为该物业的招商顾问、独家招商代理，或与乙方相同性质的独家招商代理、商业顾问。委托期限 1.2.1 商业顾问委托及独家招商代理自本合同签订生效之日起至招商率达到85%或项目整体开业五个月止。在此之后如需要续约，双方需提前1个月以书面形式通知对方另行协商。委托可招商之物业及建筑面积 1.3.1 地理位置：宁波市江东区桃源路南侧，王隘路以东地块。 1.3.2 甲方委托乙方该物业的总建筑面积约为：平方米 1.3.3 上述款项下之“委托可租赁建筑面积”不包括在本合同签署前已与甲方签订租赁合同的客户所租赁的面积，具体委托以甲方书面通知为准。（甲方有权根据市场形势及其它情况调整委托可租赁建筑面积，但保证减少委托之可租赁建筑面积在合同期内不作出租用途，乙方对此无异议）第二条双方权利与义务甲方权利与义务 2.1.1 甲方保证该物业的产权完全归甲方所有。甲方应向乙方提供建设工程规划许可证副本、施工许可证、土地使用权证、商品房租售（或预租售）许可证，甲方并应同时向乙方提供上述各项文件正本予以确认。 2.1.2 甲方应主动、及时地根据乙方的要求和需要提供与该项目招商工作相关的技术及法律文件资料给乙方，以利于招商工作的顺利开展。 2.1.3 甲方正式委任一名项目经理代表甲方对乙方的工作进行督导、检查，并对甲乙双方的工作进行协调。 2.1.4 甲方应提供现场接待中心，负责接待中心必要的设施，并负责接待中心正常运转所需的费用。但不包括乙方人员工资薪酬、日常交通费、餐费等费用。 2.1.5 为了保证本项目营销目标的顺利实现，甲方根据乙方制定的，且经甲方认可的招商方案及其它相关计划制订营销广告预算，并承担营销广告费用，鉴于滨江国际广场在前期单身公寓销售中已经在业界树立了良好认可度，故双方同意按不高于100万元（人民币）标准投入项目市场推广（该100万元费用包括招商的所有推广费用）。乙方负责按招商计划提供每阶段推广方案及预算计划，最终由甲方审核批准后方可实施。接待中心的所有甲方费用列入市场推广费内。如市场形势发生重大变化，甲乙双方可协商调整市场推广费额度。

戴德梁行房地产项目营销管理程序流程

第一部分营销体系完善的营销体系描述应划分为行政机制、功能运作两方面，这两种划分在实际组织中运作中应得到相应的统一。 (一)组织结构根据行政管理结构的要求，营销组织的首要前提是建立垂直性的部门建制。组织结构如图一该划分是希望通进合理的垂直性管理结构，达成完善部门建设的目的。（二）功能体系通过明确的功能划分，在现场销售经理统一指挥下，最大效用的利用内部资源与外部力量（广告公司、公关公司）取得优秀销售业绩。根据部门服务对象及服务功能性的区别，同时需要建立循环性的服务网络。功能体系结构如图二。

注：此表为功能分块，落实到具体项目操作的三方（业主、顾问公司、广告公司）职能分功合作上，需与发展商具体商榷后再定。（三）岗位职责一、部门建制根据行政管理的要求，建立垂直管理模式的部门编制（结构示意图如图1），以经理责制为核心，全面地建立销售各环节岗位职责，使部门业务发展责、权、利有效落实，真正做到工作配合的有效性，体现团队运作精神，确立了岗位职责的基本框架后，统一管理，分配销售部所属人员的岗位工作。销售经理是销售案场的最高负责人，直接负责推销售及其推广，对下属各级销售人员及行政、客户服务人员行使管理和导权、负责各项目管理制度的直接监督及执行。定期向发展商反馈现场销售情况、市场动态，负责与发展商各部门的调协和商洽。与发展商结算应结佣金。销售主管管理、激励本组销售人员完成销售任务。协助销售人员进行客户接洽、谈判、签约及各项目销售及售后服务。协助销售经理进行现场管理，并及时反馈客户情况、销售人员情况及现场要事。销售人员销售部全体销售人员，职责：产品介绍、客户接洽、促成销售、相关销售手续的办理及售后服务。行政、客户服务人员组成包括销售助理、出纳、其他辅助人员，辅助销售经理、销售人员完成销售工作。二、理负责制在整体的营销计划指导下，具体分解落实现组织建制、营销推广及销售管理的各项工作，并参与具体的各项销售事务，使专案业务流程纳入有序、高效的轨道中，体现应有的沟通理解能力及领导组织能力，发

戴德梁行商业房地产项目顾问服务建议书

戴德梁行商业房地产项目发展综合顾问服务建议书 [壹] 序言 [贰] 戴德梁行简介 [叁] 对__________商业项目的理解 [肆] 对项目的期望 [伍] 达到期望的方法 [陆] 商业前期市场研究及策划顾问服务 [柒] 建筑规划设计检讨服务 [捌] 前期市场推广策略服务 [玖] 租赁顾问及独家招商服务 [拾] 商业物业管理顾问服务 [拾壹] 服务期限及服务费用 [拾贰] 专案人员资历 [拾叁] 成功案例 [拾肆] 公司专业资格 1. 序言（1）十分感谢__________有限公司（下称__________公司）对我们上一阶段工作的肯定，同时也感谢__________公司给予我们机会去共同探讨__________的商业发展。通过11月17日双方在天津召开的沟通会，我司在上一阶段研究的基础上，提出一些初步的实操建议。同时，贵公司也表述了对该商业策划项目的期待和要求。凭借我司对贵项目的理解而进行编写的研究策划服务建议书，希望能满足贵公司的要求，同时，随着双方沟通的加深，建议书会不断得到修正。（2）凭着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服务，戴德梁行将针对__________商业部分之规模特色及独特条件，配合发展商之需要，结合本公司不同专业部门的力量，提供一套全方位、切合实际之全程服务方案，包括商业策划、市场推广策略及物业管理等各个专业范畴，以确保商业项目的投资符合市场需要并成为盈利的资产。（3）如本司有幸被__________公司委托提供专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将__________的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造天津市区的后花园和新客厅。 2.戴德梁行简介

戴德梁行的员工手册

前言员工手册旨在为您在物业管理公司工作期间内提供有效的指导，帮助您了解本物业以及有关的政策，包括人事政策、程序、规章制度等以及您在任职期间享有的福利和应尽的职责。本“员工手册”按中华人民共和国有关劳动、人事法律、法规、条例及物业公司之实际情况而制订。手册中未包括的内容，将参照国家有关规定执行。物业公司希望通过这份“员工手册”能使每位雇员认识及明白物业公司的各项人事政策及规章；通过互相了解及合作的精神共同推行物业公司业务。雇员如欲进一步了解手册所载之资料，可向办公室查询。员工是我们最有价值的财富。我们必须在物业公司总体精神、总体政策及规章制度范围内团结合作，达到尽善尽美。我们的指导思想是： ?员工无论从事何种工作，对物业公司而言是同等重要的。 ?每个员工都必须受到尊重和承认。 ?物业公司将根据盈利情况向员工支付合理工资,提供良好的工作条件。 ?物业公司将努力为员工提供发展机会,并通过培训,丰富员工的专业知识和提高技能，为员工不断发展创造条件，努力减少支出,降低成本，在工作中严以律己，帮助本物业不断提高公众形象。向业主提供优良服务是我们工作的基本职责，因此我们应该牢记：使业主满意是我们的宗旨。我们应当享受我们以最愉快的方式提供的第一流服务和完全关注。最后，物业公司保留权利修改“员工手册”的条文及内容。

总经理致词各位同事：欢迎大家加入Xxx物业管理公司。物业管理是一项新兴的行业,与其他服务性行业一样，是为本物业各业主提供周到及全面之服务。配合诚恳之服务态度及第一时间之处理，诚为实现上述宗旨之重要因素。由于所服务之对象以人为主,对于各业主及其访客，各位应不论其职位与身份,抱服务至上之宗旨，以给他们留下深刻印象。请记着，完善之物业管理是有赖全体管理人员之能力合作及敬业精神，方能提供高水准之管理服务。本人谨此寄望在各位合力支持下，能够成为同类型物业的标志。编制本手册之目的，是令各位在任职期间，清楚了解本物业之概况及目标，明白您的职责、义务、福利及规则。请各位熟悉本手册之内容，严格遵守劳动合同条款、守则及规定。倘有任何疑问，请向所属部门主管/经理及办公室查询。 XXXX物业管理公司总经理谨启年月

戴德梁行商业地产招商合同模板

市宁丰三盛滨江国际广场商业顾问及租赁独家代理委托合同委托方：市宁丰三盛投资发展（以下简称甲方）受托方：戴德梁行房地产咨询()分公司（以下简称乙方）二零零九年月

“市宁丰三盛滨江国际广场” 商业顾问及租赁代理委托合同委托方：市宁丰三盛投资发展（以下简称“甲方”）受托方：戴德梁行房地产咨询() 分公司（以下简称“乙方”）依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方委托乙方为“三盛滨江国际广场”商业之市场推广顾问及招商独家代理事宜达成一致意见，特订立本合同，以资共同遵守，具体容如下：第一条委托事项 1.1 委托容 1.1.1甲方委托乙方为“三盛滨江国际广场”(以下简称“该物业”)之商业顾问及招商独家代理，在委托期负责该物业之市场定位、推广及招商代理工作。1.1.2甲方于本合同期不得再委任或再委托其他第三方作为该物业的招商顾问、独家招商代理，或与乙方相同性质的独家招商代理、商业顾问。 1.2 委托期限 1.2.1 商业顾问委托及独家招商代理自本合同签订生效之日起至招商率达到85%或项目整体开业五个月止。在此之后如需要续约，双方需提前1个月以书面形式通知对方另行协商。 1.3 委托可招商之物业及建筑面积 1.3.1 地理位置：市江东区桃源路南侧，王隘路以东地块。 1.3.2 甲方委托乙方该物业的总建筑面积约为：平方米 1.3.3上述款项下之“委托可租赁建筑面积”不包括在本合同签署前已与甲方签订租赁合同的客户所租赁的面积，具体委托以甲方书面通知为准。（甲方有权根据市场形势及其它情况调整委托可租赁建筑面积，但保证减少委托之可租赁建筑面积在合同期不作出租用途，乙方对此无异议）

房地产五大行简介

房地产五大行简介首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）： 1.JLL 仲量联行 2.CBRE 世邦魏理士 3.DTZ 戴德梁行 4.Savills 第一太平戴维斯 5.Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因此全球范围来看则是： 1.CBRE 世邦魏理士 2. Cushman & Wakefield 高纬环球 3. Colliers 高力国际 4. JLL 仲量联行 5. Savills 第一太平戴维斯公司介绍网上一搜一大把，我就忽略不谈了。接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。 1。写字楼写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。很多大公司比如GE，City Gr oup，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。 2。工业地产工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。另外工业地产还有专门的咨询团队，为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。我们知道很多五百强的工业公司，除了市区的办公地点外，在郊区也需要找寻合适的工业厂房等场所。比如马世基，或者honeywell等。工业地产团队则是为了这种公司的工业需求服

戴德梁行物业管理手册范例

戴德梁行物业管理手册范例第一章物业管理方案电子文档：GLFA001 目录 GLFA001.目录 GLFA002.前言 GLFA003.物业管理要点 (1)一种模式 (2)二项承诺 (3)三个重点 (4)四项措施 GLFA004.拟采用的管理模式 (1)物业管理架构 (2)物业管理岗位编制 GLFA005.员工招聘 (1)高层物业管理人员 (2)物业管理部 (3)工程管理部 (4)安全管理部 (5)财务管理部 GLFA006.物业管理人员培训 (1)新员工上岗培训 (2)在岗员工循环培训 GLFA007.物业管理所需物质条件 (1)办公及员工住宿用房计划 (2)物业管理工具与装备价格参照表

GLFA008.物业管理工作岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)物业经理助理岗位职责 (3)物业管理部经理岗位职责 (4)物业管理文员岗位职责 (5)物业管理员岗位职责 (6)物业商务管理员岗位职责 (7)物业清洁员岗位职责 (8)工程管理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通技工岗位职责 (13)维修工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责 (16)安全管理员岗位职责 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 GLFA009.物业管理预算 (1)物业管理开支分类预算表 (2)物业管理处开支预算明细表 GLFA010.物业管理规章制度和档案的建立与管理 (1)管理规章制度 (2)物业档案建立与管理 GLFA011.各项专业管理工作方案 (1)公共设施设备管理 (2)安全管理

购物中心体验式业态经营现状--戴德梁行

购物中心体验式业态经营现状--戴德梁行购物中心体验式业态经营现状--戴德梁行提要：增加招商压力和难度，尤其当体验式业态是主力商户时，其招商进展对项目整体招商进展及工程结构影响较大更多精品：客服购物中心体验式业态经营现状--戴德梁行时下，我们经常会在商业地产相关的报道和消息里听到“体验式”这个词。“体验式”的产生，是源于商业零售行业的不断发展升级，以及消费者对于购物场所的要求日趋多元化。越来越多的消费者已经不能满足于仅仅在商场购物，而是呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训等多方面的消费诉求，同时，消费者对于购物环境的要求也越来越高。在这种背景下，“体验式商业”应运而生。所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。“体验式商业”最常见的载体是购物中心，因为购物中心在建筑设计、空间品质和经营模式上，更易于实现“体验式”的要求；同时，购物中心在业态组合上的丰富性和多元化，也为体验式业态的存在提供了契机。有一组数字最能够说明传统商业与体验式商业的本质区别：以百货为代表的传统商业，其零售类业态的占比能达

到70%—80%，是商业体中的绝对主导；而在“体验式购物中心”中，以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态，在购物中心中的占比可达到20%-30%甚至更高，而零售类业态的占比降至30%-40%。以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、kTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。体验式业态的优势很明显：1、集客能力强；2、有效缩短新项目市场培育期；3、消费滞留时间长；4、对其他业态消费带动显著。这也是现在很多购物中心的开发者和运营商青睐体验式业态的原因。但是很多人对于体验式业态的认识也存在误区：误区一：夸大体验式业态的重要性。很多人认为一旦引入某一个或几个主力体验式业态，就一定会把项目带火，不惜做出巨大牺牲和让步，实现签约。这其实是盲目夸大了体验式业态对于项目成败的作用，而忽视了项目业态组合的全局性和准确性。一个好的商业项目，一定是在整体的定位和业态组合上具有市场竞争力，而不是靠某几个知名商户的存在来决定成败的。误区二：仅仅以“体验”作为噱头和卖点，或者只把”体验”的概念停留在简单空间设计的层面。真正能够吸引消费者的“体验式商业”，一定是有着能带给消费者优越感受的体验式

房地产五大行简介

房地产五大行简介首先需要澄清的就是五大行究竟就是哪五大,一般在中国大陆来说就是(排名按先后): 1、JLL 仲量联行 2、CBRE 世邦魏理士 3、DTZ 戴德梁行 4、Savills 第一太平戴维斯 5、Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国与亚太地区比较活跃,但在北美与欧洲其她地区则没有业务覆盖。因此全球范围来瞧则就是: 1、CBRE 世邦魏理士 2、 Cushman & Wakefield 高纬环球 3、 Colliers 高力国际 4、 JLL 仲量联行 5、 Savills 第一太平戴维斯公司介绍网上一搜一大把,我就忽略不谈了。接下来主要说的就是她们的业务类型与盈利方式。 1。写字楼写字楼业务主要就是为新落成的写字楼进行招商。举个例子,大家现在能瞧到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼,她们空关着一天业主就损失一天租金,因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。在这当中就需要代理行进行相关的市场分析,租户分析,租金定位,以及时间表设置等专业帮助。业务主要分为两个团队:业主代表与租户代表业主代表就是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商,手段包括派发印刷品,打广告,赞助活动,举办推介会等。然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让她们交付租金,实现写字楼的商业用途。租户代表则就是逆向的过程,代表某个公司在新开设办公场地,在其租约到期或者需要扩租时,为其寻找合适的办公场地,并为其提供租

金预算评估等服务。很多大公司比如GE,City Group,在全球范围都有开展业务,就需要这种服务商提供专业的服务。这个部门对英语的要求比较高,基本要达到母语水平。因为需要用英语口语进行瞧房,议价,谈判,签订合同,以及用英语书写电邮,意向书,财务报告等。总的来说,对从业人员的要求比较高,而且需要有非常强的抗压能力。当然回报也就是非常丰厚的,按照每个项目提成。 2。工业地产工业地产与写字楼比较相像,也就是分为业主代表与租户代表两个团队,但代理的对象则为工业地产。工业地产包括物流的堆场,仓库,车间,工厂等,主要分布在郊区的工业园区,而且占地面积通常很大。另外工业地产还有专门的咨询团队,为空置的工业地块进行市场定位与前期咨询。我们知道很多五百强的工业公司,除了市区的办公地点外,在郊区也需要找寻合适的工业厂房等场所。比如马世基,或者honeywell等。工业地产团队则就是为了这种公司的工业需求服务的。她们对人员的要求与写字楼部相仿,甚至更高。因为涉及到土地的交易,通常单价非常高,常有:三年不开单,开单吃三年之说。 3。商铺商铺也就是分为业主代表与租户代表两个团队的,代理对象则相应为商业零售类房地产。商业零售类的房地产主要就是:沿街商铺如淮海路,大型Shopping Ma ll如美美百货与恒隆,百货商店如一百等。包括外滩各个古旧建筑如Bund 6,Bund 18都就是商铺部的服务对象。商铺部也有专门的咨询团队,为新落成的商铺做招商咨询。一般来说商铺由于属于营业性质,要求人员本身对开设零售类门店的各种业态与盈利模式非常了解。业态包括:餐饮,服饰,美容美发,影院,百货等。因为接触的客户多为大众消费性质,这个部门属于比较有趣

购物中心体验式业态经营现状-戴德梁行

购物中心体验式业态经营现状:戴德梁行购物中心体验式业态经营现状--戴德梁行时下，我们经常会在商业地产相关的报道和消息里听到“体验式”这个词。“体验式”的产生，是源于商业零售行业的不断发展升级，以及消费者对于购物场所的要求日趋多元化。越来越多的消费者已经不能满足于仅仅在商场购物，而是呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训等多方面的消费诉求，同时，消费者对于购物环境的要求也越来越高。在这种背景下，“体验式商业”应运而生。所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。“体验式商业”最常见的载体是购物中心，因为购物中心在建筑设计、空间品质和经营模式上，更易于实现“体验式”的要求；同时，购物中心在业态组合上的丰富性和多元化，也为体验式业态的存在提供了契机。有一组数字最能够说明传统商业与体验式商业的本质区别：以百货为代表的传统商业，其零售类业态的占比能达到70%—80%，是商业体中的绝对主导；而在“体验式购物中心”中，以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态，在购物中心中的占比可达到20%-30%甚至更高，而零售类业态的占比降至30%-40%。以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。体验式业态的优势很明显：1、集客能力强；2、有效缩短新项目市场培育期；3、消费滞留时间长；4、对其他业态消费带动显著。这也是现在很多购物中心的开发者和运营商青睐体验式业态的原因。但是很多人对于体验式业态的认识也存在误区：误区一：夸大体验式业态的重要性。很多人认为一旦引入某一个或几个主力体验式业态(例如影院)，就一定会把项目带火，不惜做出巨大牺牲和让步，实现签约。这其实是盲目夸大了体验式业态对于项目成败的作用，而忽视了项目业态组合的全局性和准确性。一个好的商业项目，一定是在整体的定位和业态组合上具有市场竞争力，而不是靠某几个知名商户的存在来决定成败的。误区二：仅仅以“体验”作为噱头和卖点，或者只把“体验”的概念停留在简单空间设计的层面。真正能够吸引消费者的“体验式商业”，一定是有着能带给消费者优越感受的体验式业态，吸引消费者对项目建立光顾忠诚度和依赖性，从而拉动项目的客流和销售。除此之外，商业项目运作者一定要对体验式业态的风险和局限有清晰的认识。体验式业态通常谈判周期较长，硬件要求高；承租面积普遍偏大，租赁时间长；租金较低。这势必会导致以下几方面问题出现： 1、增加招商压力和难度，尤其当体验式业态是主力商户时，其招商进展对项目整体招商进展及工程结构影响较大； 2、品牌调整难度大，制约项目整体品牌优化升级的可操作性； 3、对经营收益影响较大。以影院为例：影院的招商谈判周期一般为1年左右，装修周期大约半年；租赁面积不少于3000平方米，层高9米以上，租期15年以上；消防要求高，不同城市对影院楼层也有限制；影院的租金偏低，一线城市影院租金仅有每月每平方米2-3.5元(使用面积)，对项目整体收益影响较大。以上这些，都是商业项目运营者在选择体验式业态时，需要慎重考虑的。对于那些想做“体验式商业”，或者引入“体验式业态”的行业实践者们，戴德梁行有如下忠告给大家：任何业态的选择和引入，都要基于项目最合理的业态组合定位，以及对潜在目标消费群

戴德梁行商业项目综合顾问服务建议书

香港戴德梁行商业项目综合顾问服务建议书 [壹] 序言 [贰] 戴德梁行简介 [叁] 对__________商业项目的理解 [肆] 对项目的期望 [伍] 达到期望的方法 [陆] 商业前期市场研究及策划顾问服务 [柒] 建筑规划设计检讨服务 [捌] 前期市场推广策略服务 [玖] 租赁顾问及独家招商服务 [拾] 商业物业管理顾问服务 [拾壹] 服务期限及服务费用 [拾贰] 专案人员资历 [拾叁] 成功案例 [拾肆] 公司专业资格

1.序言（1）十分感谢__________有限公司（下称__________公司）对我们上一阶段工作的肯定，同（2）时也感谢__________公司给予我们机会去共同（3）探讨__________的商业发展。通过11月17日双方在成都召开的沟通会，（4）我司在上一阶段研究的基础上，（5）提出一些初步的实操建议。同（6）时，（7）贵公司也表述了对该商业策划项目的期待和要求。凭借我司对贵项目的理解而（8）进行编写的研究策划服（9）务建议书，希（10）望能满足贵公司的要求，同（11）时，（12）随着双方沟通的加深，（13）建议书会不（14）断得到修正。（15）凭着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服（16）务，（17）戴德梁行将针对__________商业部分之规模特色及独特条件，（18）（21）配合发展商之需要，（19）结合本公司不同（20）专业部门的力量，提供一套全方位、切（22）合实际之全程服（23）务方案，（24）包括商业策划、市场推广策略及物业管理等各个专业范畴，（25）以确保商业项目的投资符合市场需要并成为盈利的资产。（3）如本司有幸被__________公司委托提供专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将__________的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造成都市区的后花园和新客厅。 2.戴德梁行简介梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。今天，我司有超过六千五百位房地产专业人士在全球三十三个国家一百二十五间分公司，为客户提供更臻完善的跨国房地产服务。我司了解客户在全球各地的房地产需要，因此亦与美洲首屈一指的房地产策略及服务公司The Staubach Company组成联营公司DTZ Staubach Tie Leung，为客户提供迅速的一站式服务。戴德梁行的成立，标志着亚洲房地产服务业发展的一个里程碑。以成员梁振英测量师行为例，自一九九三年成立以来，即迅速发展为亚太区最具规模的物业顾问公司之一，在香港、中国内地、台湾设有十间分公司，而且是中国内地首家独资的境外