物业管理区域内共用设施设备管理维修方案

物业管理区域内共用设施设备管理维修方案

设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。

一、设备设施维保计划的建立

1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划

1）制定维修保养计划的准备工作内容：

确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划

2）确定保养的内容：

保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。

2、《设备设施年度维护保养计划》制定原则:

1）设施设备使用频率

2）设施设备运行状况（故障隐患）

3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间

4）维修保养项目及内容

5）备品、备件计划，预计费用

设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。

二、设备维护保养的类别：

设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修

（一）设备的维护保养

1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。

2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作

（二）设备的计划检修

设备计划检修是建立在设备点检基础上的

1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。

2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修

三、设备保养管理规程

（一）、实施目的：

规范各系统设备设备保养工作，保证设备设施正常使用。

（二）、职责：

1、项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划执行情况进行检查。

2、项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作，并认真执行各项保养工作。

（三）、保养管理规程

1、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，保养设备影响客户正常工作生活时，需要在保养前提前通知客户。

2、按照保养计划调整运行设备，安排专业人员做好准备工作，准备工具、备件及技术资料。

3、大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行技术指导，保证维修人员安全及维修质量。

4、保养工作前认真阅读设备技术资料，严格按照设备操作规范实施。

5、根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。

6、工作过程中注意环保，对有害气体、垃圾等的排放必须加以限制。

7、注意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵守动火作业规定。

8、配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规程。

9、对供配电设备设施进行检修保养时，应严格遵守《北京地区电气规程汇编》和《供配电设备设施安全操作规范》的各项要求操作。

10、高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为1~2年一次。

11、高压开关柜、变压器、避雷器、低压配电柜维修保养及清洁由变配电室值电工负责，一般为每年一次。

12、设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。

13、保养计划要根据项目运行的时间安排，保养应尽量不影响到正常运行，在安排保养计划时根据季节的变化，安排设备停机进行保养。

14、按计划进行各设备的全年维修保养工作，每次保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责人要签字确认。

四、设备设施的保养计划实施：

设备设施保养的实施则应该按照维护保养计划进行，在具体开始之前要对工作进行分解，准备好相关材料，包括保养项目、保养标准、保养周期等，实施维保后要进行验收和记录。

一、水泵房设备维修保养：

比如每年的4月、10月份应对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

1、电动机维修保养：

a)断开电源，悬挂禁止合闸标识牌，检验无电后开始工作。

b)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复：

c)电动机绕组和电源引入线的可见部份及接线端子连接处有无松散，碰伤和灼伤现象，检查三相导线及连接片应牢固紧密；

d)检查电动机轴承有无异常声响，如有则应更换同型号规格轴承

e)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修正处理；

f)电动机机壳保护接地线是否良好，紧固

g)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

2、水泵维修保养：

a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦响，则应更换同型号规格轴承：

b)检查压盘根或机封处是否漏水，如是则应从新加压盘根或更换机械密封；

c).如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

d)检查水泵机组螺栓是否禁固，如松弛则应拧紧。

3、控制柜维修保养：

强电专业技工每月应对大厦内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

1）用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；

2）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

3）检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；

4）交流接触器维修保养：

A.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

B.清除触头表面及四周的污物（但不要修挫触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

C.清洁铁芯上的油污及脏物；

D.检查复位调簧情况；

E.拧紧所有紧固件。

5）自耦减压启动器维修保养：

A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；

B.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

6）热继电器维修保养：

A.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换：

B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹火烧上，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。