楼盘踩盘报告样本

楼盘调查表、基本资料

、规划指标

三、面积及户型

四、配套设施

五、物业管理

六、装修标准

七、价格

八、销售信息

九、楼盘点评

优势

1. 项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强;

2. 项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点；

3. 和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力；

4. 楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。

5. 项目请云南省设计院进行设计，部分房源已由设计院进行提前订购。

劣势

1.

项目在宣传方面针对性较弱， 项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下，

对准

客户的吸引力不是很强，

仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够，

因此蓄水不深，在开盘当

天据了解只办理了不到 50张认筹卡，至中午12点售出17套，虽然由于合作单位内部认购 的原因，首次开盘

开盘时间

2012年3月17日

认购日期

本次为首次

2012年3月17日

销售率

82.57%

客群定位

从本次营销平台以及户型和价格定位来看， 本项目开盘主要针对市场刚性 需求客

户：一方面是首次购房的年轻人， 另外一方面是项目城中村改造项目附 近的拆迁换房的家庭客户。 （年龄层为25岁-50岁）

营销活动

促销方法

广告宣传

1. 2. 1. 2. 4.

开盘当日举行“石林抗旱救灾行动”，开盘现场5辆满载饮用水的车辆从 现场前往

石林县长湖镇。

开盘当日，持卡会员一次性付款享受

8%优惠，按揭享受5%

以网络，短信，报纸三个平台对项目进行宣传和推广;

首先以起价开盘吸引市场注意，之后逐批推出房源，控制销售进度；

开盘给予折扣；

借助“抗旱”送水，扩大知名度和宣传力度； 现场抽号，制造紧张度。 主要通过网络，短信，报纸三个平台

销售率达到82.57%,但后期销售压力却不小；

但因为目前市场环境的原因， 单位平均开发成本较高， 在开盘单价

仅4种而其中一种为经济适用房，可选商品房户型仅 3种，主要 针对性虽然很强，但不免产品丰富度，而且很多拆迁户都为家庭为

单位居住，需要3房甚至4房，因此产品在定位方面过于狭窄;

4. 项目本省综合性不强，自身楼盘配套没有亮点。

楼盘区位图

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北大耕冲

?甜砒区

-￡华体育馆

2. 项目绿化率虽然很高，

上基本没有优势；

3. 项目户型组成过于简单，

户型为80-90平米2房，

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录

1.

楼盘平面图

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开盘报告纲要

一、 项目介绍 1、 楼盘简介 项目由云南金达房地产开发有限公司开发建设， 项目属于城中村拆迁改造项目。 位于广 福路中段，拥金路与广福路交叉口东北侧，距市中心仅 3公里，毗邻广福商业中心、香槟小 镇、大商汇商业中心、南市区沃尔玛、国美电器、百大家电，并紧邻昆明市新儿童医院和南 市区公交车站，因此配套完善，生活方便。片区集中省级行政单位，已然成为省级政治、文 化、经济的核心。该项目是一个居住品质较高、设施先进、体现 的住宅小区，由综合楼、高层住宅及智能化配套服务设施等组成， 米，住宅总户数616户，完全按照低密度、高绿地指标建设。 生态、休闲和人居舒适度的概念设计，展现项目独

特的建筑风格。 21世纪绿色生态居住环境 总建筑面积 10万多平方 700个地下停车位。通过关注 将生态、休闲、景观、人 文、建筑等要素和谐统一，做到“人一家一自然一科技一品位一生活”的高度融合。 2、 户型概括 本次推出的首批房源共 218套，总户数616户，占比35%由于项目已经封顶断水，本 次推出的房源分布 5栋住宅项目的其中4栋。为A1、C1、C2三种户型，其中 A 户型位于第 1栋朝为东西向LOFT ，复式结构设计，为二室二厅一厨一卫双阳台，面积为 89.5平米；C1 户型位于第3、4、5、6栋朝向为东北和西北两种，为二室二厅一厨一卫一阳台一入户花厅 平层设计，面积为 89.36平米；C2户型位于第3、4、5、6栋，朝向为东南或西南，面积为 三室二厅一厨二卫二阳台带储物间和一个入户花厅，面积为 3、 车位 停车位：项目合计 4、 周边环境描述： 到1千米。周边有10、 700个，附一层。 项目位于广福路与拥金路交汇处, 23、61、67、3、71、K1、55、

交线路，地铁1、4、5号线路经过本案。 5、 本期开盘的是11栋共340套房源。 二、 开盘概括 1、开盘现场氛围描述 138.95 平米。

位于城市成熟地段，距离一环不 114、69、119、158、25 等十多条公

开盘遇冷，到场客户不是很多

A

楼盘自2011年12月底开始进行宣传，并于2012年开始办理认筹卡5000元/张，办卡费用较大部分楼盘的1-5万/张为低，但由于定位开盘价在8000-10000元/ rf,而市场一直低迷，因此办卡率不高，而自去年底宣传开始，项目的宣传力度不大，更加上项目亮点不突出，因此至开盘当天据了解，办卡人数不满一百人，因此原定抽号5人一组，但实际抽号时变为1人1组，而且大部分到场客户，现场办卡率也非常低，至中午12点，买房客户陆续离开，仅有熟人咨询，成交量仅为

2、开盘流程即操作情况描述

17套。

开盘认购流程开盘之后“抗旱送水”活动

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项目已经封顶

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三、推出房源情况

1各户型房源单价和总价区间表、描述分析

合计销售量：套，剩余套。均价在

8500元/ rf 左右。

2、现场认购客户描述

早上9点开始选房，当天天气很好，但到场客户依然不多，此次推出房源 218套，在现

场了解到至开盘当天仅有不到

50人办理了认筹卡。主推户型为C1户型89.36 rf 左右的二房。

但由于办卡人数很少，现场将5人一组抽号调整1人一组抽号。但销售不是很理想，据了解， 大部分办卡客户为该区域拆迁家庭，

一方面都有回迁房，另外一方面预期理想价位都在

8000

元/ rf 以内，因此销售进度较慢， 大部分客户进场看房后都离开了， 而且6楼至16楼的大部

分房源都未在此次推出，

楼层不是很理想。至中午 12点，仅17个客户成交。客群主要为昆

明本区域居住需求的较多。但在此次开盘之前，有多位客户为云南省设计院员工，至下午

17点开盘活动结束时，公布售出

180套房源。

四、关键营销节点

1、营销优惠

开盘当日给予5% （按揭付款）-8% （一次性付款）的折扣优惠。

2、销售状况分析

当天公布上榜约 218套，销售起价7900元/ rf,均价8500元/ rf,至上午12点仅售出

17套套，至下午17点共售出180套，当天销售 82.57%。

五、开盘宣传包装情况

建筑大横幅广告，外场彩休息区，咨询区，内场销控区。

开盘时间

均价 推出套数 销售率 首开盘售出180套

3月17日

8500 元/ 218套 82.57% 合计

第一次开盘

8500 元/

218套

82.57%

项目位于三环附近， 周边配套齐全。项目配套有沃尔玛商业广场、

大商汇商业中心、南

A1户型，面积89.5 rf C1户型，面积89.36 rf

C2户型，面积138.95山

二室二厅一厨一卫二阳台 二室二厅一厨一卫一阳台

三室二厅一厨二卫二阳台

7900-8860 元 / rf

8000-9120 元 / rf

8000-9120 元/ rf

剩余多套

剩余多套

剩余多套