长泰商业广场最新营销策划方案(共158

长泰商业广场营销策划方案

目录

前言 (7)

第一部分项目分析 (8)

一、项目投资环境分析 (9)

二、芦淞商圈未来发展预测 (20)

三、项目地块分析 (22)

四、项目基本数据 (23)

第二部分项目开发市场细分 (24)

一、SWOT分析 (25)

二、项目发展定位 (30)

三、项目发展节点 (31)

四、市场细分模拟 (32)

1、物业市场组成 (32)

2、物业市场的竞争 (33)

3、消费市场需求研究 (34)

4、本案市场细分原则 (34)

5、市场细分策略 (35)

6、项目市场细分选择 (35)

7、项目细分定位 (36)

第三部分项目市场定位 (37)

一、项目形象定位 (38)

1、定位目的 (38)

2、主题形象 (38)

3、项目板块定位建议 (39)

4、市场定位检验 (40)

二、项目功能定位 (41)

1、定位原则： (41)

2、项目功能界定 (42)

三、裙楼经营业态定位 (43)

四、目标客户定位 (46)

五、项目价格定位 (54)

第四部分产品开发 (67)

一、项目开发理念 (68)

二、项目规划设计 (68)

1、规划理念 (68)

2、项目整体设计风格及亮点 (68)

3、相关功能配套设施 (68)

4、交通组织 (69)

5、户型 (69)

6、商铺平面间隔 (69)

7、绿地植物 (70)

8、项目有关提高附加值的建议 (70)

9、装修建议 (70)

三、项目物业管理建议 (71)

四、项目案名建议 (75)

五、项目财务效益分析 (78)

1、投资成本核算 (78)

2、资金运作 (83)

3、效益分析 (85)

4、风险预测及防范 (89)

第五部分营销推广 (91)

第一章项目销售 (92)

一、销售对象 (92)

二、销售目标 (92)

1、目标定制 (92)

2、定制依据 (92)

三、销售策略 (92)

1、总体原则 (92)

2、策略运用 (93)

四、销售方式 (94)

五、销售手法 (95)

六、付款方式 (98)

1、项目可采取付款方式 (98)

2、各销售阶段付款方式运用 (99)

七、吸客方式 (100)

八、销售促进 (101)

九、项目入市时机 (104)

1、入市时机把握原则 (104)

2、项目入市时机选择 (104)

十、价格走势 (105)

十一、销售节奏与销控 (106)

1、销售节奏 (106)

2、销控 (106)

十二、销售各阶段推盘手法运用 (107)

1、商业部分内部认购 (107)

2、商业部分公开发售日 (108)

3、商业公开发售期 (111)

4、消化期 (111)

5、尾盘处理 (112)

十三、价格体系 (112)

1、商业价格细分的原则 (112)

2、商业价格制定思路 (112)

3、商业单位价格区分 (112)

4、公寓楼和写字楼价格制定原则 (112)

5、公寓楼和写字楼价格制定思路 (113)

6、公寓楼和写字楼各单位价格区分 (113)

7、价格公布策略 (114)

十四、销售组织与现场管理 (114)

2、销售管理 (121)

第二章项目推广 (123)

一、项目卖点提炼 (123)

二、推广核心 (126)

三、总体战略目标 (127)

1、战略目标 (128)

2、推广思路 (128)

3、推广节奏 (129)

推广各阶段战术运用 (130)

四、推广策略 (131)

1、公共形象策略 (131)

2、广告策略 (138)

3、渠道渗透策略 (143)

五、促销策略 (143)

1、促销目的 (143)

2、各阶段促销策略 (143)

六、项目整体推广计划 (143)

1、项目入市期 (143)

2、项目市场培育期 (144)

第三章项目招商 (156)

一、招商内容 (156)

2、招商针对区域 (156)

3、招商开始时间 (156)

二、招商政策 (156)

三、招商宣传方式 (157)

1、招商宣传策略 (157)

2、招商宣传准备 (157)

四、招商与项目销售之配合 (157)

五、招商组织与管理 (158)

1、招商组织 (158)

2、招商流程 (158)

结语 (162)

前言

高度和责任

芦淞商圈要上更高的台阶

拥挤的中心布局必须外拓

一北一南，承上启下，促使消费黄金循环，整体带动消费力上升

芦淞商圈价值最高的土地在北边

芦淞商圈未来发展的重心在北边

长泰的入市顺应天时、地利

本项目的成功与否

不仅对合泰地产而且对芦淞商圈的后续发展具有特殊的战略意义

不能立足于一个普通开发商开发一个常规地产项目

本项目的运作必须站在对整个芦淞商圈发展起拉动作用的高度去考虑同时它可以有效提升芦淞区及株洲商业在湖南、中南乃至全国的影响力也就是说

在本项目横空出世前

芦淞商圈在中南地区的影响力正在下降

有了本项目

外界会因为本项目坐落在芦淞商圈而让它在湖南乃至全国重振声威

同时因为有了本项目外界从此对芦淞商圈未来充满信心

提及株洲提及芦淞必提及本项目

提及株洲商业必提及本项目

做现代商业的样板和教科书

做芦淞商圈的领航者

这就是本项目的高度，也是责任

第一部分项目分析

解决问题：

◆了解项目所处的市场环境

◆分析商圈发展方向

◆结合商圈分析项目基本情况

一、项目投资环境分析

1、芦淞印象

株洲的服装批发市场在全国闻名遐迩，在省内即使是未从事服装行业的人，对株洲芦淞服装市场也是耳熟能详。在对芦淞市场群进行了首次接触后，从直观感觉上来看，现实中的芦淞和平时道听途说所想象的芦淞存在着一定的差距。

对于芦淞的第一直观感觉就是：杂而乱，无论从芦淞市场的建筑形象、规划布局、交通、人流组织等都给人以无序之感。芦淞市场群属于自发形成的市场，在某个市场经营旺盛，铺面价值攀升后，在可观利润的驱使下，其周边又兴起其它新的市场，如此逐步膨胀、壮大。由于缺乏长远的规划，和未能注重可持续性发展，渐渐形成了一种有地就建、见缝插针的盲目开发思想，这也直接影响到人流组织、停车，及其他配套的建设，上述历史原因对芦淞市场的扩大、升级带来了重重阻碍。

由于建设时间上的差异，各市场的建筑风格和档次参差不齐，时尚现代的天雅、中国城和老态毕现的芦淞、南大门等市场间杂并存。目前芦淞商圈向周边发展扩张的空间已经很小，商圈内可供开发的地块缺乏，基本上达到了饱和状态。

就经营状况来看，影响较大，具有一定知名度的老市场经营状况较好，新建市场中定位明确、进行差异化经营的市场经营状况也较好。概言之中档、中低档产品是芦淞市场主营内容。

2、芦淞市场的发展形成

从最初的“棚子市场”到如今，芦淞市场群经历了十五年左右的发展。作为一个基本上靠自发形成的市场，芦淞市场经历了由星星之火，发展成燎原之势，之后到九十年代末开始停止前进的脚步。芦淞市场从八十年代末开始营业，之后迅速壮大，南大门、结谷门等市场纷纷建设改造，随着93、94年华丽、环洲城相继建成开业，芦淞市场的发展迎来了一个高峰。经过几年的培育，经营户实力不断增强，98、99年有实力的经营户开始买断经营。随之而来的是觉得有利可图的实力开发商，于是智超、华丽二三期、银谷、中国城等项目开始立项或建设，芦淞形成了开发建设的高潮，然而各市场盲目建设的高潮并没有带来芦淞商圈经营额的提升，随着商业面积的不断增加，商圈单位面积营业额反而不断下降，这给之后芦淞的发展敲响了警钟。

目前的芦淞市场处于一个两难境地，依靠长期以来沉淀的芦淞品牌和较大的知名度，及多年积累的丰富的商户资源，芦淞市场的经营并没有快速下滑，但由于未能与时俱进，及时升级，总体说来芦淞的发展已经滞后，其影响力正逐步下降。如芦淞市场的品质及经营理念仍不能有实质性的提升，将面临被市场遗忘的威胁。

放眼未来，如何实现芦淞市场整体的提升和超越，如何带动整个芦淞市场持续旺盛的发展，将是芦淞商圈的经营商家和开发商们不得不面对的问题。

3、芦淞市场的辐射范围

鼎盛时期的芦淞市场，作为中南地区最具影响力的服装批发市场，除省内之外还在江西、四川、贵州、广西等中南六省都有着较强的辐射力，占据了相当一部分市场份额。但从芦淞走到省外的服装主要是档次不高、价格较低廉的加工产品，商户也主要来自这些省的中小城市和不发达地区。近年来随着这些地区本地中小服装市场的建设和其它大型服装市场的崛起，客户源不断被分流，这些外地省份的客户资源在渐渐萎缩。

对于省内服装经销商来说，久负盛名的芦淞市场群还是具有相当大的影响力，但整体来说已大致分为两种走向：高档品牌服装主要从广东如广州白马、虎门富民等市场批发；中档、中低档服装基本从株洲芦淞市场批发。

受品牌代理布点的影响，品牌服装不能销往其它有代理商的各省和城市，因此，芦淞市场内的品牌货基本面向省内，芦淞市场内有相当一部分品牌的湖南省级总代理商，省内各市县均需到此拿货。由于株洲本土加工货档次不高，因此主要销往省内中小城市及县城等地和广西、四川、江西各省外的相对不发达的地区。

值得一提的是芦淞市场有不少品质过硬、做工精细的加工产品，如裤子、水洗、牛仔等，裤子尤其是女裤的加工水平相当高，但自己没有形成叫得响的品牌。这些产品往往是返到广州后，经过品牌包装再销往全国各地。

4、芦淞市场竞争力分析

曾几何时，鼎盛时期的芦淞服装批发市场群曾是中国七大服装批发市场之一，其影响力可见一斑，在中南地区芦淞服装批发市场可以说拥有绝对的竞争力。当时的芦淞和浙江义乌、武汉汉正街三大市场三足鼎立，交相辉映。然而时过境

迁，如今义乌和汉正街经过改革和提升，现已经跻身国内综合批发市场的前三位，而芦淞市场却仍墨守成规、在原地徘徊。

在经过了九十年代中期的辉煌之后，缺乏长远规划的芦淞市场的痼疾开始显现：设施落伍、配套欠缺、经营管理不善、理念落后。这些已经成为制约芦淞继续发展的瓶颈。然而受火热的商业地产开发大潮的影响，二十一世纪初芦淞又迎来了市场建设的高潮，新的市场不断涌现，从表面看来芦淞商圈在不断扩张，事实上却是“窝里斗”：不断增加的市场在争抢有限的经销商。只有市场量的增加，没有明显的经营商的增加，更没有质的提升，与广州虎门等大服装市场已经无法竞争。

整体上看，芦淞市场属于一个二、三级批发市场，目前在高档产品层面的竞争力很欠缺。其主要客户资源是省内一级城市中的中低档服装经销商，和二、三级城市包括县城的经销商。还有中南地区经济相对不发达的如广西、贵州、四川等各外省的部分地区。

5、服装行业批发、零售的发展趋势及对芦淞市场产生的冲击

近年来，全国的服装市场正处于一个传统服装交易市场全面升级的大潮中，新兴规模化、现代化的市场对传统市场将形成有力的冲击。如河南郑州30万㎡的银基批发市场、辽宁鞍山总建筑面积达80万㎡西柳市场等，都是以其现代化的配套设施，完善的功能，先进的经营管理理念迅速抢占市场，并开始形成强大的商圈辐射力。典型的如虎门富民市场，在政府的支持扶助下，大力推广品牌战略，对外招商引资扩大出口，对内形成强有力的竞争力，同时进行设施的更新，硬软件的升级，一跃成为全国服装业的佼佼者。

相对而言，芦淞市场还处在小加工作坊的层面，没有实质层面上的更新换代，即使是新开发的项目，也仅仅是硬件设施的提高，没有相应软件配套的升级，没有先进技术的引进，没有形成自己的品牌，始终停留在较低级的批发阶段，陷入了走中低档产品、低价格的恶性循环。

在发展日新月异的今天，市场发展如逆水行舟不进则退，在其它对手不断向前发展的背景下，萎靡不振的芦淞商圈的综合竞争力正逐步下降，面临着被无情的市场遗忘的危机。

6、芦淞商圈战略布局分析

芦淞商圈是由传统的集市发展而来，首先是一个点——即一个市场的繁荣，然后围绕这个市场逐步向四周扩展，最终形成一个商圈。从最早的芦淞到结谷门、南大门发展到到后来的华丽、环洲城，再到智超、中国城及天雅国际。目前的芦淞，其中心区域仍然是以华丽、凇北等老市场为核心的几十米的范围，其中包括芦淞、环洲城、中国城、华丽、巨丰、泰之岛、结谷门等市场。

芦淞市场虽然已经形成了较大的规模，但由于缺乏统一合理的规划，开发建设只要见缝就插针，各个市场各自为政，因此整体布局比较混乱。各市场的档次和市场建设的时间对应，即建设越早的市场档次相应较低。目前的芦淞商圈大体上形成了这样一个脉络：由于新建的市场基本集中在芦淞商圈的北部，如天雅、中国城、银谷、华丽三期，商圈南部未出现新的市场，故芦淞商圈呈现出档次“北高南低”的现象。临街铺面的经营品种和经营档次基本上和其所处的市场吻合，因此人民路的临街铺面从北到南服装品牌档次大致上也是逐步降低的，本项目位于芦淞商圈的最北端，处在较高档次的市场群板块中。

在经营户眼中，本项目长泰商业广场应属于商圈的边缘地带，因此在宣传中应该扬长避短，弱化项目在芦淞商圈内的较偏的地理位置。

7、芦淞商圈商业开发量分析

芦淞商圈商业开发在二十世纪初进入了一个高潮，主要是有实力的地产开发商的强势出击，新建的市场面积一般较大，如中国城商业面积为5万多㎡，银谷6万余㎡，华丽达13万余㎡。到目前止，芦淞市场总商业量约六十多万㎡。其中2000年后新建的项目中国城、华丽二、三期、智超、天雅、银谷等项目总建筑面积就达20万余㎡。近几年芦淞商圈的年总营业额一直维持在100亿左右，而年总营业额并没有随着商业量的激增而增加，甚至略有下降。也就是说，芦淞商圈单位面积的营业额是明显下降的，即使除去尚未营业、空置的商业面积，芦淞2000年后新增加的营业面积也有十几万㎡，然而却没有带来营业额的增长，说明市场的竞争只是在商圈内部进行的，不断新建的市场和老牌市场在重复争夺瓜分一块并没有增大的蛋糕，商圈内部的恶性竞争的结果就是两败俱伤，在新市场经营不佳的同时，老牌市场的经营状况也开始出现危机，整个商圈的核心竞争力严重下降。

8、芦淞商圈业态分析

作为一个久负盛名的服装批发市场，专业服装市场无疑是芦淞商圈的重中之重，此外商圈内还有与之相关的布匹辅料、床上用品、小百货、地下鞋城等。服装市场主要以批发为主，零售为辅，经营种类包括：女装、男装、童装、针织内衣，另有裤子专卖市场等，其中以女装最多，男女装比例约为1：3，具一定规模的市场经营业态如下：

9、芦淞商圈经营状况分析

虽然近几年芦淞商圈每年的营业额没有明显的下滑，始终在100亿左右徘徊（政府有关部门数据），但由于其营业面积的增加幅度较大，因此实际上芦淞商圈内经营户的经营状况在走下坡路。尤其是几个新建的市场经营状况不佳，对外不能形成有效的竞争力，在商圈内与老字号的市场的竞争中也处于下风。纵观整个芦淞市场群，经营状况好的主要是一些老字号的，整体来看处于中低档次的市场。低档低价使商圈的核心竞争力无法提升，在其他市场快速发展的背景下，芦淞市场群与一级现代批发市场之间的差距越来越远。

从对市场的了解来看，经营好的市场一是进行市场细分、定位差异化的市场。芦淞市场群内定位有特色的市场，不管规模大小，是传统市场还是新兴市场，经营状况普遍较好。如环洲城，其定位为芦淞市场群唯一以中高档男装为主的批发市场，其设施配套虽远比不上新建的银谷、天雅等，但经营状况却好得多。如巨丰，定位为专业针织内衣市场。这类市场凭借有特色的差异化定位，在整个商圈经营萎靡不振的形式下，一直维持稳定的经营状态。因此本项目应当对市场进行挖掘细分，忌全而不精、大而不强。

二是知名度较高、经过长时间积累形成了一定品牌影响力的老市场。相对而言，商圈内长期经营的老字号的市场经营状况比新兴市场好，这些市场是芦淞商圈曾经辉煌时的主力军，在中南地区乃至全国拥有较高的知名度，积累了丰富的客源，品牌已深入人心。

10、芦淞商圈市场配套分析

芦淞区作为株洲市的商业、金融中心区，各种配套相当成熟。芦淞商圈紧邻

车站，处于城市中心商业地带，商圈周边酒店、银行、购物商场、医院、邮局电信等配套比较完善，但相对服装商圈内的人来说，配套还远不够完善。

目前芦淞商圈内的配套以服务性配套为主，为满足圈内商户及消费者的基本需求，商圈内配套业态特点是银行多、酒店宾馆招待所多，这种现象是和芦淞市场的业态紧密相关的，作为大型的批发市场其资金流量是很大的，因此在芦淞附近和商圈内部拥有大小银行数十家，仅商圈内人民路从天雅至芦淞路一段就集中了建行、商行、农行等十几家银行。商圈内各种不同档次的宾馆、招待所众多，和芦淞商圈临近火车站和汽车站有关，同时也说明从较远的地区到芦淞进货的商户有一定的数量。商圈内还有部分小餐馆饭店，档次一般比较低。此外其它的配套如休闲娱乐等很少，购物除了服装，缺乏有一定规模的的综合性卖场如超市。总体显得配套过于单一。

11、芦淞商圈交通状况分析

芦淞商圈北端紧邻火车站，南部有汽车南站，就地段来说应该有一定的交通优势，但由于商圈内最主要的几条干道人民路、合泰路和芦淞路路面普遍比较狭窄，且路况较差，加上商圈内市场布局不合理、各市场的盲目建设、市场拥挤不堪，导致芦淞商圈内交通不畅，车流、人流组织比较混乱，一些市场只能经过狭窄脏乱的巷子进出，作为一个批发为主的市场，交通组织已经不能适应市场发展的需要。

从实际情况来看，搭乘火车的商户并不太多，汽车是芦淞商圈客货运的主要方式，因此车辆的停靠就不可避免地成为一个重要的问题。目前，芦淞商圈只有南大门等两个规模不太大的停车场，其他市场没有配备停车场，或停车场不便于车辆出入，在某些市场进货的商户拿货后往往要经过一段较长的距离才能到达停车地。在清晨商户进货的高峰期，常常可以看到停车场车满为患，街道上也摆满了各种车辆，加上管理的不善，导致车辆拥挤无序、交通混乱不堪，商圈内物流不畅，大大降低了市场的物流效率。随着芦淞市场的发展，对车位、停车场的需求也将越来越多，停车场及车位的缺乏，已是很多市场包括大中城市的写字楼、商务公寓等共同的弊病，应引起足够的重视。

12、芦淞商圈人流特点分析

芦淞商圈的人流量很大，可以说人气极其旺盛，但其有效人流究竟有多少需

要分析鉴别。

芦淞商圈的人流特点是：多而杂。芦淞商圈内的人流主要是以下几种：进货商户、买看衣服的消费者（零售）、过路客、商圈内商户及搬运人员等。进货的商户主要集中在进货的高峰期，从清晨至上午10点前最多，其中包括部分司机和搬运工。

事实上在进货高峰期过后，芦淞商圈的人流量还是相当大的，这时的人流主要是散客，即市场内零售的消费者。人流量的大小是和芦淞商圈所处的位置息息相关，商圈北靠火车站，南有汽车站，火车站和汽车站附近通常是一个城市人流非常集中的区域，处在火车站和汽车站中间的芦淞，会有相当大的路过人流。而10点后到市场内买衣服及看衣服的消费者开始增多，其中包括株洲附近一些地市的零购消费者，此外仍有相当一部分是进货的经销商。

作为批发市场，进货的经销商是市场的主体，他们的特点是：在市场内停留的时间往往并不长。特别是距离比较近的如益阳、湘潭、邵阳等地的商户，通常是进货后马上返回，在芦淞过夜的是极少部分稍远的商户。在进货高峰期过后，市场的主要人流转为株洲市内或周边较近区域到市场买衣服、看衣服的消费者，他们侧重于零售消费。

13、芦淞商圈建筑风格分析

芦淞商圈的建筑群风格很不统一，新旧夹杂，风格各异，不利于芦淞的整体形象。淞华、南大门等市场是传统的老市场模式，谈不上什么风格，结谷门等市场是由仓库改造而成，其结构布局都有较大局限性，而且存在消防隐患，只能经营较低档的产品。环洲城等部分市场虽然经过改造，但其布局间隔及硬件设施仍然很落后，这些老市场的功能都很单一。新建的市场中，比较现代，具一定时尚感的是中国城和天雅国际。天雅在形象上现代感比较强，但气势不足，且和市场环境不协调。相对而言，中国城无论是外型和内部空间结构、功能布局都表现出和一流的大型现代化市场靠拢的迹象，是芦淞商圈综合档次最突出的市场。但由于芦淞商圈的基础设施如道路等建设未能跟上，加上受到市场布局的限制，在短时间内芦淞商圈很难实现脱胎换骨的变化。

14、芦淞商圈写字楼状况分析

服装写字楼是芦淞商圈近几年出现的新产品，是服装批发市场发展到如今阶

段的必然产物，当一个代理商发展到数十个下线的时候就有必要进入写字楼，对产品进行形象展示，并便于和客户洽谈。因此新建的市场基本上都配备了服装写字楼，如天雅、银谷、华丽三期及黑马服饰大厦等。

目前这些市场的服装写字楼面积近7万平方米，但空置量较大，由于写字楼面积一般较大，真正有实力购买写字楼产权的代理商不太多，部分以租赁的形式。如天雅大部分是租赁，很多代理商还没有入驻专业服装写字楼的意识。

15、芦淞商圈住宅状况分析

芦淞商圈内可供居住的物业很少，其客户群全部是市场内的经营户，如房兴童服塔楼（售价约1200-1300元/㎡），但总体来说芦淞商圈内的居住物业极少，且居住环境差、生活配套不完善。

目前芦淞商圈内的外地经营户大多数是在外面租房，导致芦淞商圈附近的房租居高不下。有实力的经营户一部分在市内如世纪花园等住宅小区买了房，一部分在合泰地区买地自己建房。

小结

经过对芦淞商圈的了解和分析，芦淞商圈呈现出以下特点：

★商圈市场竞争力下降，年营业额停滞不前，终端客户群正在缩小。

芦淞商圈从全国七大服装批发市场之一到如今已远远落后于全国其他大型服装市场，营业额连续数年没有实质性的增长，在客户群中的影响力正在下降，客户群在逐渐缩水。

★市场档次越建越高。

中国城等新建的市场不仅外观现代时尚，在硬件等配套设施上也有了较大的提高，并开始重视购物环境的舒适性，入场经营户的实力也越来越强。但芦淞商圈从总体上说还是一个中档服装批发市场，高档市场需要激发和开拓。

★老字号市场仍为市场主导。

由于芦淞服装市场曾经的辉煌，一些老字号市场树立了较好的品牌和很高的知名度，其积累的客户源较多，仍然具有较深远的影响力。因此这些市场是商圈的主导，新的市场需要老市场的带动。

★写字楼成为品牌服装代理消费潮流。

服装写字楼是品牌服装发展产生的必然需求，代表了服装行业的发展趋势。

★内部竞争异常激烈。

市场的竞争并没有立足于把芦淞商圈作为一个整体，提升整个芦淞对外的竞争力，而是纷纷把矛头对准内部，内讧的结果是芦淞整体竞争力的下滑。

★新旧反差明显，市场正处于转变期。

新旧市场的经营状况相差明显，新市场招商困难重重，老市场经营红火，市场正处于一个转变期，商圈需要新市场来升级，新市场需要老市场的支撑。

★资本需求推动商业量开发上涨。

近几年商圈内商业量上涨很快，但并不是由于市场发展的内因推动的，而是顺应商业开发的热潮，开发商被芦淞商圈的商业价值所吸引，造成了商圈内商业开发大量增加。

★配套多，但不全。

商圈内配套功能比较单一，集中在银行等少数方面，仅是满足商户的经营需要，提高生活质量的配套很欠缺。如没有经营户沟通、休闲的场所。

★缺乏系统的交通疏导。

除了商圈规划布局原因使交通不畅外，还有原因就是管理疏导不善，没有引起足够的重视。

★产品形象清晰的产品对经营有帮助。

纵观整个市场，产品形象清晰，定位明确的市场经营往往比较火爆，这是市场细分发展的必然结果，市场分得越细，定位差异化越突出。

总体来说，芦淞商圈缺乏一种向心力和凝聚力，既表现在形态上，同时也表现在竞争力上。一个规模比较庞大的市场群没有形成一个富有竞争力的整体，而是各自为政，竞争属于一种自相残杀式的内部竞争，对外没有竞争力，结果就是商圈内部的市场普遍萎靡，整个芦淞市场群的发展也因此停滞不前。

芦淞需要发展，而且需要整体的发展，需要芦淞整体对外竞争力的提高，而不是某个项目的发展，某一个项目在商圈内竞争力的提高。也只有把芦淞商圈整体做大做强的基础上，才可能造就多个市场的繁荣，否则芦淞将面临被市场遗忘的威胁，作为孤军奋战的单个市场也将渐渐被同类对手在前进的道路上