招商的基础知识

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招商的基础知识2011.6.3

招商,即人与人之间的关系。它是指将自己的服务、产品面向一定范围进行发布,以招募商户共同发展。

一.招商定义及工作性质

招商英文词为:investment

现生产企业需要招商,营销企业也需要招商。可以说,招商是企业营销过程中的关键环节之一,是企业将产品推向市场的必由之路。任何一种产品要想走向市场,必须要通过网络渠道来传递出去。而这个销售网络的每一个点是由企业的经销商构建成的,那么,经销商从何而来?这就是招商所要做的工作。就像【原生钛】招商一样,要做好市场就必须要先将产品的名声推出去!

近年来,由于各种形式的招商越来越多,招商存在的诸多问题也显现出来了,企业现在面临招商难,特别是一些中小企业更是如此。那么,企业如何才能快速、有效地实现招商呢?通常,招商工作可以从以下三方面着手。

(一)确定适合自己的目标招商群

新产品上市以后,要根据产品的市场定位、产品特点、渠道特点、来确定适合自己的经销商目标群。企业要注重企业的长期发展,要求经销商要有运作市场的经营能力,并不是只要有钱就能够成为企业的经销商,不要仅仅把招商作为企业圈钱的一种手段。

招商是一个双向选择的机会,就如同谈恋爱一样,要求两情相悦。如果经销商选择不当,在以后的市场经营中就会因为经销商经营能力不足,影响市场的正常运作,由于销量上不去,经销商一味地向厂家要支持,而厂家的支持往往是与销量挂钩,给不了经销商过多的支持,导致合作的脱节,最终导致经销商的“死亡”。

经销商倒下去了,看似只是经销商的损失,对企业没有影响,实则不然。一般而言,一个产品进入一个地区所设的经销商数量是有限的,当地经销商的倒掉,就代表了企业在该地区市场的丧失。企业要想重新进入该市场就不那么容易了,虽然是因为经销商的个人原因造成的,但是这是说不清楚的事情。由于人们不明真相,于是对该产品就会失去信心,想再开发新的经销商就很难了。因此,对企业而言,失去的不是经销商,而是整个区域市场。

企业在招商时,对于经销商的选择要有针对性,不要是蘑菇就采,虽然都希望篮子里的蘑菇越多越好,但是,对于有毒的蘑菇一定要学会放弃。否则,一开始可能是满足了自己的欲望,但最终会对自己造成伤害。

适合的就是最好的。企业在招商前一定要结合自己的实际需求,做好充分的市场调研和分析,确定适合自己的经销商范围,进行有针对性、有选择性地招商。通常,企业对经销商范围的确定方法有以下几种:

1.竞争对手的经销商。

由于竞争对手的经销商对该行业、产品以及市场运作比较熟悉,企业可以利用其这方面的优势快速启动市场。由于竞争对手的经销商对行业非常熟悉,因此,要想将竞争对手的经销商变为自己的经销商并不容易。企业可以通过两种方式来寻找:1)经营状况不良的经销商。这类经销商要确定是由于厂家的支持不够或由于厂家自身经营不善,从而导致经销商业绩欠佳,而非经销商自身原因造成。经销商已经对竞争对手失去信心。我们可以说服他们放弃竞争对手,成为我们的经销商。

2)经营状况良好,但对厂家不满的经销商。此类经销商经营状况良好,虽然有很好的销量,但是,由于竞争对手的承诺实现不了,使经销商的利益不能保障,经销商对竞争对手很不满意,我们可以说服他们放弃竞争对手,成为我们的经销商。

3)经营状况良好,对厂家也很满意的经销商。这类经销商对竞争对手有较高的忠诚度,但是我们可以利用与部分对手的价格差异,来说服他们另开一家店,可以重复地利用公司的销售和售后服务人员来进行经营。由于两个产品的价位不同,所面对的目标消费群不同,不会对原店构成威胁,对经销商而言是一个两全其美的事情。

2.相关产品的经销商。

相关产品指的是与企业产品有关联或经销方式类似的产品,如保健品与医药、食品与饮料、太阳能与水暖器材、自行车与摩托车等。由于这些产品的经销具有相关性,产品的经营方式有一定的相似,因此经销商往往比较容易介入。这类经销商具有一定的销售经验,具有较强的经销意识,有一定的经济实力,而且在我们招商时也比较容易找到,他们应该是企业招商的重点之一。

3.有闲置资金的潜在经销商。

这部分经销商有一定的资金实力,同时又有投资的欲望,也可以成为企业的目标经销商。虽然他们缺乏行业知识和产品的经销经验,但是由于他们初次涉入一个新行业或初次经商,往往做事特别认真,只要具有一定经销的意识,经过厂家的培训与指导后,可以迅速成长为优秀的经销商。

(二)用什么样的方式去找

企业在确定了自己的目标招商群以后,接下来要做的就是要把这部分人找出来,做他们的思想工作,说服他们来经销我们的产品。茫茫人海,如何才能快速、高效、低成本地将这部分人找出来呢?这就需要企业根据不同的目标群体采取不同的寻找方式。

1.广告招商。

广告招商是我们常见的一种招商方式,它主要是通过各种广告媒体将企业的招商信息传播出去,通过电话、传真、信件等方式来收集客户资料,通过进一步谈判,引导人们来经销本企业的产品。这种招商方式主要适应于企业的业务人员相对较少而又需要快速地开发市场,或者企业的产品具有一定的知名度,处于市场开发的后期,销售网络的建立相对健全,竞争对手的经销商和相关产品的经销商已经没有合作的意向,如果要进一步扩大市场,则需要寻找有闲置资金的潜在经销商,而这部分经销商无法通过业务人员来寻找,只有通过广告的方式来传播招商信息,将这部分潜在的经销商挖掘出来。

广告招商的费用较高,对于新产品上市初期不适合用投放大量招商广告的方式进行招商。由于人们在选择投资项目时往往比较谨慎,对于缺乏品牌知名度的新产品缺乏信心,没有兴趣,因此广告招商的效果不是很明显。往往花很多的广告费,也招不到合适的经销商,造成资源浪费。

广告招商的优点是传播面广,能够找出很多业务人员无法找到的潜在经销商。其缺点是费用高,招商质量低,针对性差。

2.业务人员走访招商。

业务人员走访招商是最直接的一种招商方式,它主要是在企业确定招商群体后,针对竞争对手和相关产品的经销商有目地进行走访和沟通,传达企业的招商信息,进行招商。

这种招商方式主要适应于新品上市初期和市场开发阶段,企业实力相对较弱,对于没有经销经验的潜在经销商,企业的后期培训和指导跟不上,企业的目标招商群主要为竞争对手的经销商和相关产品的经销商。因此,企业可安排业务人员对目标招商群进行有针对性地、快速地走访。

业务人员走访招商的优点是针对性强,经销商的经销能力较高,速度快,可以节省大量的广告费。其缺点是无法找到有闲置资金的潜在经销商,对业务人员的素质要求较高。

(三)如何让他们愿意做

无论是哪一种招商方式,其最终目的就是要将招商信息传播到目标招商群中去。在招商信息满天飞的今天,人们的投资也日趋理智,不是招商信息传播出去就能够成事大吉了,接下来还有大量的工作要做。如何才能快速、有效地让经销商放心地经销企业的产品呢?通过前期的人员走访和广告招商的准备工作,我们需要组织一次招商会。在会上,要尽可能多地将经销商组织在一起,给经销商以紧迫感,让他们意识到:你不做,有人做。在招商会上,企业可以从以下几个方面去做准备。

1.展示企业实力,让经销商了解企业的过去。

首先,要让经销商了解企业的发展史。经销商对于企业是陌生的,要让经销商放心地经销企业的产品,必须要让经销商对企业产生信任。如何让经销商信任我们的企业,光靠企业说是远远不够的,要有说服力的招商工具。如企业所获得的荣誉、媒体对于企业的报道等。

2.建立样板市场,让经销商看到自己的未来。

企业在招商过程中,仅靠一则招商广告和业务人员的游说是远远不够的,我们要让经销商看到实际的东西。这就需要企业建立样板市场,对于样板市场企业要做好严格管理,从店面的建设到导购员的培训都必须要做到规范化,要使样板店成为企业的形象店。在招商会的同时,可以带经销商参观样板店,使经销商从样板店中感觉到这就是自己的未来。

3.做好长久规划,让经销商看到发展的前景。

在会上,企业要做好长远的规划,对企业的前景做一个描绘,树立一种长久发展的企业形象。让经销商感觉到这是一个很有发展潜力的企业,与这样的企业合作,是

有前途的。

4.建立可操作的经营模式,让经销商放心经销。

为经销商建立一种可操作的简单的经销模式,从店面的装修、产品的摆放、导购员的培训、经营管理、促销推广等形成一种模式。这种模式简单、易操作,只要经销商照这种模式运作,就可以有一个很好的收益。通常,经销商所担心的不是投资额太高,而是进货以后如何才能销售出去。经销模式可以让经销商感觉到,企业不是让经销商自己去销售,而是企业在帮他们一起进行销售,让经销商消除后顾之忧。

5.事实胜于雄辩,经销商现身说法。

请已经合作的优秀经销商现身说法,讲述自己与企业合作的经历和经营的业绩,用具体的数字来说明产品给自己带来的利益。事实胜于雄辩,通过现有经销商的讲解,可以打消经销商对产品的疑虑,别人做着行,那么自己做也一定行。

6.专家洗脑,消除经销商的疑虑。

请行业内的专家对行业和产品进行分析,增强产品的可信度。经销商来开会都是带着疑虑来的,企业可针对经销商的疑虑,请专家在招商会上一一解答。在经销商看来,专家的解答比企业的解答可信度要强得多。只要经销商的疑虑被解除了,那么合作也基本上完成了。

7.业务人员跟进,趁热打铁。

会议结束后,经销商对企业和产品已经有了足够的认识,心中的疑虑也基本上消除了,但是现在的经销商大都比较理智,不会因为一时的头脑发热而当时达成协议。这就需要业务人员及时跟进,在最短的时间内进行多次拜访,利用招商会的余热,趁

热打铁,争取实现合作。

总而言之,企业的招商要有针对性,不能盲目地梦想一网打尽满河鱼。选择适合

自己的经销商,诚心诚意地去合作,招商会结束后要有诺必现,只有这样才能实现良

性循环,保证后期的招商工作能够有序进行。企业无论采取什么样的手段,招商的最终目的不在于圈钱,而是要服务于产品的销售。

三.招商模式

这几年以来中国企业在国内市场上常用的十种招商模式:

第一种是拍卖型

很多企业如果有好产品有好项目的话,会采取这种方式来完成自己的招商。比如说比较经典的两个案例,一个是当年马家军跟乐百氏合作的,拍卖的生命核能。第二个最好的案例是哈慈的V26减肥沙琪。那个时候一个好的产品通过拍卖的形式可以非常好非常快地完成自己的资金回笼。哈慈当年跟马家军的案例,通过拍卖本身的炒作,在市场上赢得的掌声非常多,那么企业确实借助这种方式完成了自己的飞跃。哈慈当时拍卖会一开以后,那时候拿现金竞拍,银行要延长开业时间来存款。经销商坐飞机拎皮包来交钱,解决了在未做产品之前,有大笔资金回笼,减少了在市场运作中的前期风险,这种方式以前非常好。

但目前在产品同志化的情况下,你很难找到这么一个出彩的产品,或者这么好的一个概念,让我们的企业去这种方式去招商,这种可能性是越来越小。

第二种是亲身体现型

东北有一个胶囊,功能是补肾壮阳的产品。当时开订货会的时候,邀请了全国三百多家代表来到他们的生产基地,参观、休息。休息之前把它的产品给每个参会代表发了一遍,你试试效果怎么样。这个产品也非常成功,由于操作方法比较剑走偏锋,就不说它的名字。这种方法也很好,也许在座的与会代表绝大多数是男性的情况下,这种产品的招商也是有奇效的。再好的产品也不如有自己的切身体验,如果我们有一个好的产品,让我们的经销商代表,让身边人完成这种体验,从而坚定对这个产品的信心,这是非常高明的一招,前提是只要你对自己的产品有信心。

第三种是借势型

海王牛初乳的招商应该说是非常成功的。牛初乳的招商很大程度上靠原来几个产品的成功带来的累计效应。海王金鳟的推广,银杏叶片的推广,还有银得菲的广告语,关键时刻怎能感冒。在这么一个优势资源的支撑下,推出新的产品系列,这是一个非常好的办法。我们现在有很多医药企业、保健品企业,已经有一定的产品线,已经有一定的品牌知名度,他们在自己的发展中还需要不停地去推出自己的新产品,怎么样整合原来的优势,让它集中为新产品招商服务,这点是企业要下工夫的地方。过去的优势如果是品牌,它能不能嫁接到我们的新产品上,非常值得企业思索。

第四种是样板型

这种招商是非常有背景的模式,我们的经销商现在看多了创造巨福新生代,打造几个千万富翁这种广告语以后,他们已经学会了怎么样识别产品,怎么样把企业的声音排除掉,不让你去干扰它的决策。这种情况下样板市场是一个好办法,我不打广告也招商,前提就是我手中有扎扎实实几个样板市场,他们做的非常成功。比如去年北京的清华清茶,在市场的火爆程度超出很多人的想象。为什么它会这么成功?为什么引起的反响都是一致的呢?第一炮做得非常好。在北京清华清茶上市只用了15天的时间,打的第一版广告接了多少个咨询电话,还是在二流媒体,北京非主流媒体《北京广播电视报》打了一整版广告,接来1800个咨询电话,直接订货一千盒。当时这个产品在北京还没有上市,没有货。企业当时在投石问路,但是通过这么一次,效果非常好。连夜从厂家进货,连夜配送,第二天送到所有的消费者手里,这个产品在北京轰动以后,全国各个样板城市开始复制克隆,效果也是非常好。还有其它案例,一个是可采。可采在全国的成功大家也是非常熟悉的,无论是借药店卖化妆品的方法,还是一开始就是赞助模特大赛推养眼法、变脸术,这种诉求都是非常成功的。很多经销商朋友看着它在北京、上海、广东这三个地方的成功示范以后,才有欣欣向全国推广。可采在北京上市仅仅用了三个月,现在每个月的销售都非常良性。榜样的力量是无穷的,它给我们经销商朋友以最坚定的信心。这里面一个很重要的原因就是,通过样板市场不仅仅让人看到成绩,我的东西能卖,而且卖得非常好。样板市场的经验是

可以复制的,这一套方法总结出来经过检验以后,放到其它市场一样可以成功,解决了经销商的后顾之忧。经销商有样板做支撑之后,才可以放心跟你打款签合同。

第五种是广告扫荡型

不分重点,胡子眉毛一把抓。今年有一个案例,最近还在招商的一个产品,全国招商怎么完成的呢?全国20多个省会级城市的有线电视台,通过电视专题片进行招商。产品还没有上市之前,招商费用已经花了三五百万。它的前提是企业要有实力,在招商还没有回款现金的情况下,要能够投进去。否则的话,企业的资金链一定会断掉。如果你有良好的资金背景,如果你有财团支撑,用这个方法未尝不可。毕竟中国人相信造势,相信运动的力量。如果你能够掀起一个高潮,也能够成功。

第六种是公关型

企业除了自己的东西以外,要学会去整合各种社会资源为自己所用。江苏凤凰集团在这方面做得非常成功。去年八月份在江苏无锡开过一个会,叫中国城镇居民健康饮水研讨会,这个会规模是空前的,但是从北京飞过去的记者团有40多名中央媒体的记者。会议结束以后,在全国引起的反响非常大,这个会里面套了好几个会,一个是研讨会,一个是企业的招商会,同时也是企业内部的培训会。今年315以后,饮水问题、水的健康问题几乎是中国老百姓记忆最深刻的。在这种情况下,它的成功我认为是顺理成章的。

第七种是速战速决型

企业在以前有丰富招商经验的前提,整合了企业社会所有的资源,本身拥有一大批熟悉全国各地经销商朋友和熟悉全国各地的企业销售经理,在做产品之前与所有经销商一起来探讨研究,当未产品推出时已有各地经销商签合合同,在大众媒体上频繁发布自己的招商广告时各地大的经销商已签约,通过媒体来的小的经销商,听各地大的经销商已签约,消除了心中顾虑,从而快速地一个月里面完成所有市场的招商。如去年的联邦减肥多多粑。

第八种是事件型

去年印象比较深刻的例子就是新爱多,大家记得前几年有一个爱多VCD非常有名,今年露面的新爱多抓住一个公关事件做了非常好的招商。当时阿富汗世界文化瑰宝没有了,这种情况下新爱多策划一个世界,用最好的玉雕刻了一个一模一样的石佛要捐给阿富汗人民,但是关于玉佛的真相到现在为止没有一个人看到过。这个动作出来以后,引起的反响非常好。大家由于关心这个事件,从而知道了爱多重出江湖,这跟大佛被炸又出现一个复制品这种背景是符合的。抓住的热点比较好,背景比较神秘,既不让你看到佛的真相,也不告诉你是谁雕的,只是给你看一张照片。

第九种是参会型

目前全国各地几乎每年每月每日可能都有展览会、交易会开幕,这时候很多企业疲于奔命,来回奔波。其实企业通过这种方式招商,如果能够完成自己的造势,这比

你在参会现场本身的招商影响还要好。

第十种整合型

整个招商过程中是可以运用多种营销手段来完成,包括自身资源的整合,包括社会力量的帮助,包括经销商朋友的义举,都可以成为招商过程中的方法和手段。如果一个企业从一开始就把招商当成一个系统工程来抓,当成一个战略问题重视的话,整合完成自己的招商行为非常合适,而且取得的效果也是倍增式的放大。

第十一种垫付型(垫付式)

垫付式招商的核心是"出人出钱担风险"、"找到代理才收费"。指的是招商公司免费为企业做招商宣传,并只按所开发的意向客户数量向企业收费。比如酒水行业的邦赢招商公司。

网络招商是通过整合内外招商资源,利用信息传播快、受众面广、管理成本低的网络宣传优势,实现线上线下关于广告发布、会员服务、专业培训和技术输出等营收的赢利模式。

四.网络招商

简介

随着互联网的迅猛发展,网络招商成为国际惯例。有人将其优势总结,一是可以把所有投资者需要了解的信息图文并茂地在网上展示出来,让全世界投资者知晓;二是建站成本低,效益大。三是速度快,效率高。通过电子邮件,在网上几分钟之内就能够完成信息咨询与交流。四是交流简便,交互性强。通过网络联系,可以进行双方或多方的信息交流,可以在网上进行国际长途电话、明码传真、网上会议以及异地客商的贸易和项目谈判等业务。五是银行参与,信誉度高。目前,这种方式已经为各地引资所普遍采用。

网络招商比在其他媒介上招商的优势:与传统的三大媒体(报刊、广播、电视)广告及近来备受垂青的户外广告相比,网络广告具有得天独厚的优势,是实施现代营销媒体战略的重要部分。互联网广告的独特优势,可以大致概括为如下8点:

1、成本低廉

众所周知在那些服装杂志和报刊做很小一块面积的平面广告的一天费用就可以在互联网发布几个月。传统媒介成本太高,网上成本较低,在其他媒介上招一次可以在网上招一个月或一年;优惠而合理的价格,横向和纵向比较其它传媒载体更实惠,更有针对性。这就大量的节省了费用。灵活、成本低:在传统媒体上做广告,发布后很难更改,即使可改动往往也须付出很大的经济代价。而在Internet上做广告能按照需要及时变更广告内容,当然包括改正错误。这就使经营决策的变化可以及时地实施和推广。作为新兴的媒体,网络媒体的收费也远低于传统媒体,若能直接利用网络广

告进行产品销售,则可节省更多销售成本。

2、效果更好

21世纪是网络的世纪,这是勿容置否的,上网的人数是与日俱增。由此您在网上发布的信息被浏览率也是极高的。这样就起到绝对性广告效果!专业群体的网站点击量大。

3、时效性强

网络是全天候的服务,无论你白天还是黑夜,也无论你身处何地。都能轻松地,随身所欲地享受网络带给您的服务。其他媒介时效性太差,而网络可随时随地查阅及信息发布。

4、互动性强

在网络上,受众是广告的主人,在当其对某一产品发生兴趣时,可以通过键击进入该产品的主页,详细了解产品的信息。而厂商也可以随时得到宝贵的用户反馈信息。网络广告可以引导观众来到产品或服务的介绍网站,观看产品或服务的演示实例,对于软件产品,观众可以立即下载有关的演示操作版,体验到真实的产品或服务。让观众真正参与到其产品或服务中来,这在其他传统的广告形式中是根本无法实现的。

5、针对性好

网络广告目标群确定,由于点阅讯息者即为有兴趣者,所以可以直接命中有可能用户,并可以为不同的受众推出不同的广告内容。尤其是行业电子商务网站,浏览用户大都是企业界人士,网上广告就更具针对性了。可定向性。网络广告都具有完全的可定向特点。它可以按照受众的具体公司、地理位置、国家等进行精确定向,亦可以按照时间、计算机平台或浏览器类型进行定向。在不久的将来,我们相信它能够按照使用者的所有特征进行定向。

6、统计受众

利用传统媒体做广告,很难准确地知道有多少人接受到广告信息,而在Internet 上可通过权威公正的访客流量统计系统精确统计出每个客户的广告被多少个用户看过,以及这些用户查阅的时间分布和地域分布。这样,借助分析工具,成效易体现,客户群体清晰易辨,广告行为收益也能准确计量,有助于客商正确评估广告效果,制定广告投放策略,对广告目标更有把握。可跟踪性。通过网络广告,我们不仅能够检验观众对广告的回复率,而且能够准确测量观众对产品兴趣的来源。

7、覆盖面广

全天候在线,动感展示,互动性在其他媒介上产品资料难以详细,而网上可以非常详细地介绍需要招商的产品;网络信息覆盖面极为广泛,不论您身处何处,只要能上网就能轻松地在网上获取信息。简单方便。网络广告的传播范围极其广泛,不受时间和空间的限制,可以通过国际互联网络把广告信息24小时不间断地传播到世界各

地。方便灵活的可操作性。您可以每天24小时、每周7天、每年365天操作您的网络广告,使其无时不在迎接全世界的观众。您能够在广告发布的头一个星期以最短的时间了解广告的效果,并决定不同的广告策略,可以随时发布、更新或者取消任何网络广告。

8、感官性强

网络广告的载体基本上是多媒体、超文本格式文件,可以使消费者能亲身体验产品、服务与品牌。这种以图、文、声、像的形式,传送多感官的信息,让顾客如身临其境般感受商品或服务。网络广告是网络营销中应用的最为广泛的应用。

五.招商范围

1.竞争对手的加盟商

由于竞争对手的加盟商对该行业、产品以及市场运作比较熟悉,企业可以利用其这方面的优势快速启动市场。由于竞争对手的经加盟对行业非常熟悉,因此,要想将竞争对手的加盟商变为自己的加盟商并不容易。企业可以通过两种方式来寻找: 1)经营状况不良的加盟商。这类加盟商要确定是由于厂家的支持不够或由于厂家自身经营不善,从而导致加盟商业绩欠佳,而非加盟商自身原因造成。加盟商已经对竞争对手失去信心。我们可以说服他们放弃竞争对手,成为我们的加盟商。2)经营状况良好,但对厂家不满的加盟商。此类加盟商经营状况良好,虽然有很好的销量,但是,由于竞争对手的承诺实现不了,使加盟商的利益不能保障,加盟商对竞争对手很不满意,我们可以说服他们放弃竞争对手,成为我们的加盟商。3)经营状况良好,对厂家也很满意的加盟商。这类加盟商对竞争对手有较高的忠诚度,但是我们可以利用与部分对手的价格差异,来说服他们另开一家店,可以重复地利用公司的销售和售后服务人员来进行经营。由于两个产品的价位不同,所面对的目标消费群不同,不会对原店构成威胁,对加盟商而言是一个两全其美的事情。

2.相关产品的加盟商

相关产品指的是与企业产品有关联或经销方式类似的产品,如保健品与医药、食品与饮料、太阳能与水暖器材、自行车与摩托车等。由于这些产品的经销具有相关性,产品的经营方式有一定的相似,因此加盟商往往比较容易介入。这类加盟商具有一定的销售经验,具有较强的经销意识,有一定的经济实力,而且在我们招商时也比较容易找到,他们应该是企业招商的重点之一。

3.有闲置资金的潜在加盟商

这部分加盟商有一定的资金实力,同时又有投资的欲望,也可以成为企业的目标加盟商。虽然他们缺乏行业知识和产品的经销经验,但是由于他们初次涉入一个新行业或初次经商,往往做事特别认真,只要具有一定经销的意识,经过厂家的培训与指导后,可以迅速成长为优秀的加盟商。

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大型商场招商流程与招商策略

大型商场招商流程与招商策略 一、大型商场招商概括 完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在,而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”(“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端;“三省”是指对招商的生产厂家来讲,节省人力,节省物力和财力,节省时间和精力。)的特点,其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源,招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才,进行队伍建设。相反的,由于企业招商工作繁杂、细琐,不仅需要招商人员有丰富的经验,更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展,通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。 制定非常好的招商策略,而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样,那么一切都前功尽弃,一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。 第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定,主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看,招商应配备以下几方面人才: 1、招商经理1人,需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验(尤其要擅长招商运作),懂企划,善管理,具出色谈判技巧和人格魅力。 2、大区招商经理若干,分别负责项目招商大区的工作:大区经理应具备一定的招商运作经验,长于说服、鼓励性的谈判,具团队合作精神、服从意识和大局观念。 3、区域协销经理若干,主要职责是协助开发市场,完成销售。协销经理需人品正直,勤恳敬业,具备较佳的沟通和组织管理能力,并能长驻外埠。 4、商务助理若干,主要职责是帮助一线招商人员作好内务(资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等)和会务组织等工作。 5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。 招商队伍组建之后,必须进行培训。一方面,通过培训是团队了解项目的现状、产品,了解招商策略和操作步骤,同时也是进行磨合的过程。 招商的培训主要有以下几个方面: 1、项目及产品知识,以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。 2、沟通技巧(如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等),以培养团队成员的职业感。 3、招商专业知识(招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等)。 4、招商要旨(招商策略说明及合同解读等)。 招商工作开始后面临许多实际的实施工作,在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等,必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通,把握“求租者”的洽谈与管控技巧,招商工作才能顺利开展。 从第一篇招商广告发布下去,接到第一个咨询电话开始,招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议,进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分,直接决定着招商的质量和数量,也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来,共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟,有效的沟通显得非常重要。 招商中与“求租者”接触的整个程序,一般如下: 第一次信息的处理(来函、来电)-第一次信息回复-第二次信息处理(二次来函、复电、

招商人员必须全面掌握的知识

招商经理应该全面掌握的知识:?商业地产招商流程 ?商业地产如何定位 ?成功招商五要素 ?商业地产招商策略 ?如何管理招商团队 ?商业地产术语 一Y招商工作的流程商工 1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商对象; 3、确定经营模式:投资经营;委托经营;租赁经营;直接经营;虚拟经营; 4、制定招商优惠策略; 5、商业项目部进行客户招商月计划实施; 6、招商主管制定客户招商周计划; 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪; 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽; 9、商业项目部进行客户分类、确定重点; 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表; 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判; 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金; 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可; 14、开发商、客户双方正式签定招商协议;二、商业地产项目定

二、商业地产如何定位 1、主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么?做什么样的产品和服务?满足了哪些群体的消费需求? 分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位,分析竞争对手将来做什么,还留有什么样的需求没有被满足,是未来的发展空间和商业机; 分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿; 再而分析自身所处的位置以及自己的实力,是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗,是否有机会寻求差异化定位策略等等。 PEST分析法: PEST分析是指宏观环境的分析,宏观环境又称一般环境,是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析,不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、技术(Technological)和社会(Social)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言,称之为PEST分析法。 2、主要从商业地产所处在的环境进行分析,包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。 如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系,关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等; 自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素; 社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素

招商基础知识培训

招商基础知识培训 一、租赁政策 1、租金:承租方使用产权人的商铺,给予产权人约定的场地的使用费用。市场上的一般做法是按照商铺的建筑面积去计算租金的多少。 笔者观点: 2、租期:承租方租用产权人商铺的年限,标注于《租赁合同》中的一项重要的内容。承租方的经营业态、实力大小以及视商场特点和承租商铺位置而言有不同,一般在2——5年。 笔者观点:

3、租金递增:一般承租方与出租方在签定《租赁合同》中约定的按一定时间跨度去计算的租金增长的额度,以比率的形式体现。市场上的通常做法是根据商场成熟程度的不同,递增有较大差异,一般年递增率在5%以下,并按照复利计算方法计算。 笔者观点:

4、保证金:保证金是约束承租方在《租赁合同》期限之内,经营活动不能够超越合同框架所规定的条款内容,需要由承租方交纳除租金之外的一项费用。市场上的一般做法是出租人向承租人收取2——3个月租金作为保证金数额。 笔者观点: 5、租金支付周期:承租方支付租金于出租方的时间间隔。市场的一般做法有按季度支付、按半年支付、按一年支付,大多市场会采用按季度支付租金的方法。 笔者观点:

二、租赁合同 《租赁合同》是租赁政策各项内容的细化,《租赁合同》中的每一个细节的问题如果不能够充分在承租方的角度考虑问题,则很有可能错失成交。《租赁合同》中有几个的细节问题需要充分重视。 1、起租日 起租日是出租方正式计算承租方租金的日期。签定租金之日并非为起租日,它与开业时间有着区别,由于在实际情况之中会存在着出租方给予租户的免租优惠期、装修免租期,同时由于不可预计情况的存在,实际上即定的开业时间有不能够达成的可能,则必须要求工作中的各方认真的细致的充分考虑到阻碍开业时间的因素,并做适当的延迟。因而,起租日的确定能够减轻招商工作中的租金计算工作的困难程度与复杂程度。 2、交纳租金时间 商铺租赁经营依据的是先交租后经营的原则。《租赁合同》内一般规定有第一次交纳租金的时间和数额,实际上就是起租之日的规定,但并不明确有注明以后租金交纳的时间,行业内的通常做法是在本期租金到期后的月末或当期期末的最后三天为下期租金交纳的时间。一般出租方为了减轻交纳租金过程中的复杂程度,都从每月的1日作为衡量交租跨度的标准,即选择了上述两种方式的后者。 3、装修免租期

招商的必知的基础知识

招商的必知的基础知识当企业做大后,就应该招商了,招商要考虑诸多因素,一些招商基础知识会影响整个招商计划,招商必知的基础知识让你轻松招商成功。 1.招商职员必须具备哪些政治素质招商职员应掌握国家、省、市有关政策、法律、法规,熟悉投资审批程序,掌握注册资本、年限、内外销比例、外汇制度、涉及免税的具体操作等知识,以及国家对鼓励、一般限制、禁止项目的分类情况,对引进技术的规定,国家有关用工制度,适用法律等。 2.如何准备招商主体及项目资料招商主体可以是公司、政府机关、事业单位,通常以说明的方式,对招商者的情况作公开宣传。一般包括:资本情况、行业、经营管理水平、市场发育情况、人才状况、技术水平等。确定的招商项目要整理成文字材料,并译成相应的文字以对口招商。 3.通常可采用哪些招商方式招商方式很多通常采用①利用传媒招商;②举办或参加各类招商会议、文体活动招商;③借助中介机构的联络渠道招商;④派出招商小分队主动出击招商;⑤以商招商,以外引外;⑥聘请招商顾问,建立招商网络。 4.招商谈判应注意哪些问题①了解对方的意图、目的、策略,一般通过直接、间接调查,或向有关情报信息单位提出咨询,在洽谈前做好准备;②相互尊重,平等互利。谈判双方应遵守时间,相互遵守双方的礼仪风俗习惯;谈判时应本着平等互利的原

则,不接受不合理的附加条件;③把握分寸,有理有节。谈判时该缓则缓、该快则快,不能急躁,避免对方抓住弱点,造成对己不利局面;④提高洽谈工作效率。洽谈前做好充分准备,洽谈职员必须具备相应专业知识;洽谈时语言表达清楚准确,不轻易承诺;洽谈遇到僵局可将所谈问题暂且搁置,改谈其他问题;⑤招商洽谈职员相对稳定。组建项目谈判班子,明确洽谈职员,条件允许还可有一套不出面的幕后班子,遇到紧急情况,幕后班子职员再走向前台。 5.如何打破招商谈判僵局①回避分歧,转移议题。当双方对某一议题产生严重分歧都不愿意让步而陷入僵局时,一味地争辩并解决不了问题,可以采用回避有分歧的议题,换一个新的议题与对方谈判。②尊重客观,关注利益。由于谈判双方各自坚持己方的立场观点,主观认识的差异使谈判陷入僵局。这时候处于激烈争辩中的谈判者容易脱离客观实际,忘掉大家的共同利益是什么。③多种方案,选择替代。如果双方仅仅采用一种方案进行谈判,当这种方案不能为双方同时接受时,就会形成僵局。实际上谈判中往往存在多种满足双方利益的方案。在谈判期间应准备多种可供选择的方案。④尊重对方,有效退让。当谈判双方各持己见互不相让而陷入僵局时,谈判职员应该明白,坐到谈判桌上的目的是为了达成协议实现双方共同利益,如果促使合作成功所带来的利益要大于固守己方立场导致谈判破裂的收获,那么退让就是聪明有效的做法。⑤冷调处理,暂时休会。当谈判出现

招商专业知识

招商专业知识 当企业做大后,就应该招商了,要考虑诸多因素,一些招商基础知识会影响整个招商计划,招商必知的基础知识让你轻松招商成功。 1.招商职员必须具备哪些政治素质招商职员应掌握国家、省、市有关政策、法律、法规,熟悉投资审批程序,掌握注册资本、年限、内外销比例、外汇制度、涉及免税的具体操作等知识,以及国家对鼓励、一般限制、禁止项目的分类情况,对引进技术的规定,国家有关用工制度,适用法律等。 2.如何准备招商主体及项目资料 招商主体可以是公司、政府机关、事业单位,通常以说明的方式,对招商者的情况作公开宣传。一般包括:资本情况、行业、经营管理水平、市场发育情况、人才状况、技术水平等。确定的招商项目要整理成文字材料,并译成相应的文字以对口招商。 3.通常可采用哪些招商方式 招商方式很多通常采用①利用传媒招商;②举办或参加各类招商会议、文体活动招商;③借助中介机构的联络渠道招商;④派出招商小分队主动出击招商;⑤以商招商,以外引外;⑥聘请招商顾问,建立招商网络。 4.招商谈判应注意哪些问题 ①了解对方的意图、目的、策略,一般通过直接、间接调查,或向有关情报信息单位提出咨询,在洽谈前做好准备;②相互尊重,平等互利。谈判双方应遵守时间,相互遵守双方的礼仪风俗习惯;谈判时应本着平等互利的原则,不接受不合理的附加条件;③把握分寸,有理有节。谈判时该缓则缓、该快则快,不能急躁,避免对方抓住弱点,造成对己不利局面;④提高洽谈工作效率。洽谈前做好充分准备,洽谈职员必须具备相应专业知识;洽谈时语言表达清楚准确,不轻易承诺;洽谈遇到僵局可将所谈问题暂且搁置,改谈其他问题;⑤招商洽谈职员相对稳定。组建项目谈判班子,明确洽谈职员,条件允许还可有一套不出面的幕后班子,遇到紧急情况,幕后班子职员再走向前台。 5.如何打破招商谈判僵局 ①回避分歧,转移议题。当双方对某一议题产生严重分歧都不愿意让步而陷入僵局时,一味地争辩并解决不了问题,可以采用回避有分歧的议题,换一个新的议题与对方谈判。 ②尊重客观,关注利益。由于谈判双方各自坚持己方的立场观点,主观认识的差异使谈判陷入僵局。这时候处于激烈争辩中的谈判者容易脱离客观实际,忘掉大家的共同利益是什么。

招商流程及管理制度

第一部分管理制度 招商是直接面向市场与客户的窗口,代表了公司及项目的形象。为保证项目招商工作开展的统一性、规范性、严肃性,提升公司的专业形象,特制定本管理规定。 一)工作守则 1、微笑服务:招商人员的职责包括推销项目及推广公司形象,是帮助公司与客户建立良好关系的基础,所以招商人员应在任何时间都要维持专业态度,“以客为尊”,经常保持笑容,态度诚恳,工作积极,并不断改良,让自己做得更好。 2、守时:守时应是一个招商人员所具有的最基本的工作习惯,不仅上班时间不迟到、不早退外;约见客户时一定要准时,切忌让客户等候。 3、纪律:招商人员必须遵守公司的各项规章制度及管理条例。 4、保密:招商人员必须遵守公司的保密原则,不得直接透露公司的客户资料,不得直接或间接透露公司员工资料,如薪金、佣金等;不得直接或间接透露公司策略、招商业绩或有关公司的业务秘密。 5、着装:在招商(或与项目相关的各类活动中)必须按照要求统一着装。 二)仪容着装规范 招商人员需着统一制服上岗,应保持良好的精神面貌,着装要整洁大方,必须佩带统一挂牌,女生必须化淡妆,用完餐后要及时补妆。 1、头发:头发最能表现出一个人的精神状态,要求精心的梳洗和护理,不能留比较新潮或者前卫的发型。男生头发长度前不能 遮额,两侧不能过耳,后不能盖衣领;女生过肩长发及头发蓬松者要扎起,头发前不能过眉,两侧要露耳; 2、耳朵:耳朵内外须干净。男性不能佩戴任何耳环、耳饰。女性的耳环与耳饰不能过于夸张,应该保守一些,体现出端庄、大方 的风格;

3、眼睛:眼睛应该干净,不能有任何看着不干净的东西留在眼睛附近。女性的眼睛化妆不能过于夸张,以淡妆为宜。眼镜也要保 持干净; 4、手部:指甲要修剪整齐不留污垢,指甲长度男性不超过指尖1mm 女性不超过指尖2mm,双手保持清洁。女性若涂指甲油应该选择淡雅的颜色; 5、衬衫领带:衬衫最好能每天更换,注意袖口和领口是否有污垢或破损;领带颜色不宜太鲜艳,图案不宜太夸张。领带的打法要 严谨,长度以下摆正好遮盖皮带扣为好; 6、西装:女生衣服纽扣必须全部扣住;男生西装的第一粒纽扣需要扣住,西裤的长度以穿鞋后距地面1cm为宜,束黑色皮带; 上衣口袋不要插笔,与两侧口袋一样不要放东西,以免衣服鼓起不平整。衣服要熨烫平整,不得有破损和污垢; 7、鞋袜:一律黑色皮鞋,男生配深色袜子,看完工地好鞋子粘上泥土要及时清理,保持皮鞋的干净光亮。 三)业务规范 1、所有案场工作人员必须严格遵守案场的各项管理制度,服从现场招商主管的统一管理,项目组各级人员应在自身权限范围内 开展业务工作,在工作中如有任何问题,不得私自处理,私自越级对接,必须逐级上报,实行统一的规范化操作流程; 2、工作期间,保持各自岗位及桌面的整洁,保持良好坐姿,严禁伏桌休息、大声喧哗、争吵打斗、嬉戏、化妆、不得在给客户介 绍时倚靠沙盘和柜台、等所有有损公司形象的行为发生; 3、所有工作人员应有成本控制意识,不得随意浪费任何宣传资料和物品,不得有损害公司整体利益之行为,招商人员应保管好各自资料、物品,每次接待工作结束后,应自动清理桌面,并将椅子归位; 4、招商人员不得利用上班时间占用招商处电话做私人聊天用途; 5、招商人员之间应团结协作,密切配合,发扬团队精神,共同维护公平竞争原则; 6、招商人员业务说辞必须严格按照最新确认的项目销讲资料执行,凡有疑问应向招商主管请示,严禁向客户承诺有关项目不祥、 不实事宜;

招商人员必须具备的基本素质

商业地产基础知识 ——招商人员必须具备的基本素质 导言: 打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队,是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。 成立招商部门的是为了进一步完善开发商在商业房地产领域内的专业服务内容和实现核心竞争力的职能部门,并审时度势开拓新的业务领域。 商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作,它要求招商人员具备良好的基本素质,以适应各种压力挑战。 一、招商工作的性质 在阐述招商人员必须具备的基本素质之前,我们必须先明确招商工作的性质,有此才可以根据工作需要选择或培养合适的人员。 ●招商工作是宣传自身优势的重要途径 ●招商工作是招商政策得以实施的途径 ●招商工作具有一定的灵活性 用途 ●招商工作直接面向品牌商 ●招商工作代表公司形象 ●招商工作代表公司利益 ●招商工作是公司业务工作的核心和基础 一、招商人员必须具备的基本素质 1.良好的心理素质 这点不仅是作为招商人员必须具备的素质,更是人们进行广泛社交活动的必要条件,也是语言技巧,交际才能得以充分发挥的前提。 对于招商人员来说,良好的心理素质包括以下四个方面: 崇高的事业心 坚韧顽强的意志力:初次拜访客户被拒,怎么办,项目自身条件不好怎么办? 强烈的责任感:遇到竞争对手来刺探商业机密怎么办? 良好的自控能力:遇到刁莽的客户怎么办?遇到棘手的问题怎么办? 2.具备相关经济知识社交能力和语言表达能力 三大能力: 1).知识面广 商业地产招商需要涉及到经济学,零售学,房地产开发经营,社会学等及最新相关

的法律法规知识。只有掌握这些知识,适时充电,才能应对招商工作。 2).沟通能力强 商业地产招商对象是投资行为,而这个行为需要多个管理层的分析到最高的决策。这需要招商人员与各层管理人员充分的沟通 3).语言表达有说服力 招商谈判主要是通过语言沟通,因此招商人员的语言表达的吸引力,感染力,说服力和逻辑都是至关重要的 3.具备良好的现象判断能力和灵活应变能力 1.)敏锐的观察力 有的心理学家认为,具有敏锐的观察力比拥有大量的学术知识更为重要。在商业地产招商中,招商人员要观察什么?并非仅仅是传统意义上的察言观色,更多的是捕捉对方的投资意图和实力,并作出判断。 如何培养敏锐的观察能力 然,人的观察力受先天生理、心理因素的影响与制约,但主要还是可以在后天的实践中形成和发展。所以,培养和训练对目标客户的观察力可从几个方面入手:确立观察目标,提高观察责任心 ?人的行为是有目的的。只有带着目的和任务进行观察,提高责任心,才会对自己的观察力提出较高的要求,从而提高观察力。 明确观察对象,订立观察计划 ?这样就可以将观察力指向与集中到要观察的事件上,并按部就班,从容观察,从而有助于提高观察力。 观察时要全神贯注,聚精会神 ?对观察物件全神贯注,才能做到观察全面具体,才能收集到物件活动的细节。 培养浓厚的兴趣和好奇心 ?兴趣和好奇心是提高观察力的重要条件。一个人具有好奇心,对其观察的事件有浓厚的兴趣,他就会坚持长期持久的观察而不感到厌倦,从而提高观察力。 要有丰富的知识和经验做后盾 ?只有这样才能在观察中善于捕捉机遇。科学家巴斯德说过,在观察的领域里,机会只偏爱那种有准备的头脑,就是这个道理。 掌握良好的观察方法 ?如要坚持观察的客观性,要注意被观察对象的典型性 应变能力 根据形势的千变万化,审时度势,争取相应灵活的对策,使谈判向有利于己方的方向发展。因此我们要求招商人员必须掌握项目具体情况和市场行情,并且做到积极进取,谈判时能够机智,幽默,轻松,应付自如。 如何培养良好的应变能力 应变能力可以通过实践来逐步和提高的,我们可以从以下几点入手 多参加富有挑战性的活动 在实践活动中,我们必然会遇到各种各样的问题和实际的困难,努力去解决问题和克服困难的过程,就是增强人的应变能力的过程。 扩大个人的交往范围 扩大自己的变化范围,可以遇到各种需要应变才能解决的问题,从而提

购物中心招商管理制度及行为准则

购物中心招商管理制度及行为准则 提要:招商人员实行六天工作制,采用逢周六、周日轮休制,休假要由招商经理统一安排,连续休假时间一般不可以超过三天 一、考勤规章制度 1、招商人员工作时间为早上8:30-下午18:00分。 2、招商人员每日上、下班须亲自打卡,任何人不得互相代打或以任何借口不打 卡,如有漏打每次扣罚10元,一个月内累计3次漏打,则给予书面警告,一个月内累计2次书面警告,则作解雇处理。 3、报到时应穿着整齐,如有发现未整理好衣装就报到者,由招商经理监督做好后再报到,考勤时间以经理最后确认为准,并作漏打一次处理,罚款10元。 4、招商部工作人员,在上班期间如遇突发事件需要外出应向招商经理请示并获得批准才能外出,如违规外出予以旷工处理。 5、招商人员实行六天工作制,采用逢周六、周日轮休制,休假要由招商经理统一安排,连续休假时间一般不可以超过三天。 6、如遇突发事件需请假,须于当日上午7:30前告知经理且获得批准,并在上班后的一个工作日内补办请假手续,若没有及时知会经理作旷工处理及予以口头警告。 7、招商人员必须及时填写《客户来访资料登记表》、《已租客户资料表》(租控)、《周工作总结表》、《月工作计划表》及《客户资料保护名单》等,每天交经理存档。 8、凡开业和举行重大活动期间取消一切休假,请假须征得招商经理同意,否则按旷工论处。 9、凡相关培训会议均不得缺席,如有特殊情况必须向招商经理请示,若得不到同意则不得缺席。 10、安排市场调查当天,必须先回公司,知会招商经理,再由公司出发。 11、工作时间内,需要外出时须向上级经理申请,不得私自决定。擅离岗位没有上报公司者作旷工论处。

招商人员学习必备知识点汇总

招商引资常用知识点 1、几通一平。“三通一平”:通水、通电、通路、平整土地‘“十通一平”。通路、通电、通铁路专用线、通气、通讯、通宽带网、通暖、通水、排水、通有线电视,土地平整。 2、土地分类。一级类设3个。即《土地管理法》规定的农用地、建设用地、未利用地。 3 4、林、牧、渔业。第 房地产业,租赁和商务服务业,科学研究、技术服务和地质勘查业,水利、环境和公共设施管理业,居民服务和其他服务业,教育,卫生、社会保障和社会福利业,文化、体育和娱乐业,公共管理和社会组织,国际组织。 5、土地流转。是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。

6、土地指标。国家为保护耕地,对建设用地采取的控制手段。即:每年度各地方建设用地面积设置最高限度,不得突破。 7、环境容量。是指某一环境区域内对人类活动造成影响的最大容纳量。大气、水、土地、动植物等都有承受污染物的最高限值,就环境污染而言,污染物存在的数量超过最大容纳量,这一环境的生态平衡和正常功能就会遭到破坏。 8、钢铁产能。粗钢是指钢坯( 9 50-59%为 30%为最富裕。 1之间,是国际上用来综合考察居民内部收 国有关组织规定:若低于0.2表示收入绝对平均;0.2-0.3表示比较平均;0.3-0.4表示相对合理;0.4-0.5表示收入差距较大;0.5以上表示收入差距悬殊。我国自从2000年公布中国基尼系数为0.412之后,国家统计局再未对这项统计公布过具体数字。 11、容积率。项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式:容积率=地上总建筑面积÷总用地面积。当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑

招商专业知识

招商专业知识 Company number:【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

招商专业知识 当企业做大后,就应该招商了,要考虑诸多因素,一些招商基础知识会影响整个招商计划,招商必知的基础知识让你轻松招商成功。 1.招商职员必须具备哪些政治素质招商职员应掌握国家、省、市有关政策、法律、法规,熟悉投资审批程序,掌握注册资本、年限、内外销比例、外汇制度、涉及免税的具体操作等知识,以及国家对鼓励、一般限制、禁止项目的分类情况,对引进技术的规定,国家有关用工制度,适用法律等。 2.如何准备招商主体及项目资料 招商主体可以是公司、政府机关、事业单位,通常以说明的方式,对招商者的情况作公开宣传。一般包括:资本情况、行业、经营管理水平、市场发育情况、人才状况、技术水平等。确定的招商项目要整理成文字材料,并译成相应的文字以对口招商。 3.通常可采用哪些招商方式 招商方式很多通常采用①利用传媒招商;②举办或参加各类招商会议、文体活动招商;③借助中介机构的联络渠道招商;④派出招商小分队主动出击招商;⑤以商招商,以外引外;⑥聘请招商顾问,建立招商网络。 4.招商谈判应注意哪些问题 ①了解对方的意图、目的、策略,一般通过直接、间接调查,或向有关情报信息单位提出咨询,在洽谈前做好准备;②相互尊重,平等互利。谈判双方应遵守时间,相互遵守双方的礼仪风俗习惯;谈判时应本着平等互利的原则,不接受不合理的附加条件;③把握分寸,有理有节。谈判时该缓则缓、该快则快,不能急躁,避免对方抓住弱点,造成对己不利局面;④提高洽谈工作效率。洽谈前做好充分准备,洽谈职员必须具备相应专业知识;洽谈时语言表达清楚准确,不轻易承诺;洽谈遇到僵局可将所谈问题暂且搁置,改谈其他问题;⑤招商洽谈职员相对稳定。组建项目谈判班子,明确洽谈职员,条件允许还可有一套不出面的幕后班子,遇到紧急情况,幕后班子职员再走向前台。 5.如何打破招商谈判僵局 ①回避分歧,转移议题。当双方对某一议题产生严重分歧都不愿意让步而陷入僵局时,一味地争辩并解决不了问题,可以采用回避有分歧的议题,换一个新的议题与对方谈判。

百货商场招商引资的流程和要点

百货商场招商的流程和要点 入门,目前零售百货行业最为缺乏的,是从事招商采购和营运管理方面的人才。往大里说,人才匮乏是制约企业发展的瓶颈,以扩张为主要战略的零售百货企业尤其受到影响,是亟待解决的问题;往小里说,“物以稀为贵”,一个在招商采购或营运管理方面久经沙场、经验丰富的管理人才自然也就成了“香饽饽”,非常抢手,令人羡慕。 百货企业出于减低经营风险、增强市场敏感度和增加现金流等多方面考虑,大多采取与各类商品品牌的厂家、经销商或代理商合作的经营模式运营,由其进场设立专柜,商场统一收银和结算货款。作为引进商品品牌进场经营的职能,在整个商场运营流程中显得举足轻重。招商做得好,可以引进一些与商场经营风格一致的商品品牌,商场的经营业绩能够得到有效保证;招商做得差,商场或者经营品牌分布杂乱,毫无特色,或者无品牌可进,大片空场,经营收益无法保证。 据悉,业内品牌渠道广泛、招商经验丰富的高级招商人员,雇佣月薪高达上万元。无论从宏观或是微观来看,招商工作都是具有挑战性和高收益的未来被看好的工作。那么,什么样的人才适合做招商工作?如何开展招商工作?做招商工

作应注意些什么呢?这里以入行的基本要求来做几点粗浅分析。 一、什么样的人适合做招商工作? 1.相关经验的要求 招商职位相对而言,比较看中适岗人员的相关从业经验,学历倒在次要的位置。除有完全的同职经验外,具有产品销售工作、国内贸易谈判经验和其他市场营销工作的经历,都能够促进掌握招商工作。目前百货商场的经营主导产品仍然是以服装为主,具有服装或相关商品市场经验的人,因其对商品具有一定了解,掌握该类商品的市场特点而容易受到零售百货企业的青睐。除此之外,一些从与百货商场合作的商品品牌厂家、经销商和代理商那里流出的业务人才也是比较适合的人选。当然,只要未曾具备同职经验,仍须接受百货商场系统完善的招商培训后,才能上岗。 2.从业者性格的要求 乐观外向、反应敏捷、思路清晰和善于处理人际关系是招商人员最需要的性格特征。招商工作经常与客户打交道,需要进行大量的市场调研和商业谈判工作。做招商最看重的是招商人员已积累的商户资源和市场信息资源,没有长期八面玲珑的交际基础,这些资源是无法获得的,同时,招商工作必

商家拓展选择要求(招商必知)

一、经济型酒店选址要求: 1、区位要求:邻近主要公路(或高速公路)的交叉道口,交通便利 2、建筑要求:独栋,周边有停车场。 3、面积租期:建筑面积5000-12000平方米,基本年限10年以上。 4、合作方式主要有三种:特许经营、租赁、共同投资。 二、咖啡店选址要求: 1、商圈要求:商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近,人流充足。 2、建筑要求:层高4米以上,要有适合装修的招牌位及广告悬挂点,排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位,至少10个以上。电量不少于200KW/1000平方。 3、面积和租期要求:一般在300——500平米之间。武汉地区40-60元平方,租房年限5年以上。 4、楼层:居于2-5层,根据项目的不同,商业街2楼或购物中心4-5楼。 三、超市选址要求: 1、商圈要求:对于大型超市,消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈,所需10--30分钟的范围为边际商圈,商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数,要求在15-20万人,且周边人口具有一定的增长趋势; 物业要求: 1、建筑形态:最好框架结构,期房、现房都可。楼层不超过三层,层高净高不低于3.2米,柱距以8米×8米为宜,物业纵深以30--50米为佳; 2、面积和租期:便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米;、 3、合作方式:租赁、联建、购买 四、健身场所的建筑结构要求 ①店铺一般选择在繁华商业区、写字楼商业区、居民区。租赁部分物业层数1—2层,如不连续租赁之楼层,客梯应直达所属区域,中间不停留。 ②工程交付不需要做内部装修,公共区域要求良好装修。 ③自行装修为初装修,地板简单整洁,风格自主制定,地板尤其需要高抗压型、耐磨性。 ④楼板荷载不小于500公斤/平方米。 ⑤层高净高不低于3.5米。 ⑥中央空调、冷热水供应以及水压的行业要求。 ⑦独立用电,单独计量,不少于200千瓦。

购物中心招商管理

购物中心招商管理 (一)购物中心的决算购物中心开发必须预测开业之后的收入,并和资本投入结合起来考虑。在可行性研究阶段已经做过项目成本预算,在建筑设计阶段的最后可以进行更为准确的决算,计算购物中心的开发费用和成本,进行投资和受益的经济分析,制定开业后的经营目标,并以此作为店面出租的依据。 (二)招商和承租户选择在招商过程中,有必要对每一个承租户进行评价,预测它们的经营前景,作为店面出租的指导。 1、承租户的选择要保证租金的来源。购物中心的店面租和租金关系密切。开发商的目标是选择合适的零售商,获得足够的租金,最大限度地出租营业面积,获得最大的利润来源。以往的经验并没有给选择承租户和预测未来收入提供可靠的指导,问题在于获得长期稳定的租户和短期高回报是有矛盾的,在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商,可以保证租金来源的稳定性,但是这些承租户可能达不到预期的销售额,所以难以让业主和金融投资机构满意。开发商由此面临协调一个长期收益和迅速收回投资的问题,反映在承租户是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店,还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。 在一些地方,购物者对某些承租户具有很高的接受程度。虽然信誉一般,但是它们商品销售最大,所以,购物中心中一些非常好的位置,常常被这些购物者接受程度很高但信誉一般的小规模承租户占据。知名的全国性连锁店虽然经营能力很强,有时候却只能得到较低租金的位置。因此,购物中心在选择承租户时,需要在利润和稳定性之间做出选择。 2、需要保证购物中心商品种类的完整性。购物者对购物中心只有一家商店出售某种商品不会感到满意,他们希望能够像在城市商业区购物一样,方便地进行款式、质量和价格的比较。开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集中布置,扩大商品覆盖范围,方便购物者进行比较,提供与城市商业区一样的竞争性和便利性,创造“购物气氛”。 (三)承租户租金

招商人士必知的26个专业术语

招商人士必知的26个专业术语 1 招商 指权属拥有者将拥有的产品或者服务面向一定范围内进行发布,招募商户共同发展。本 次规划所说的招商是指开放商将所开发的商业项目向商业经营这发布谋求共同发展的行为。 业态 指经营者向确定的客户群体提供确定的商品或者服务的形式,强调“怎么卖”。 比如沃尔玛,它是通过大量消费品的开放式陈列供顾客自主选择,这种业态就属于“大 型综合超市”;比如7-11,它是24小时不间断为社区顾客提供少量日用必须品,常用品,这种业态 就属于“便利店”。 业种 主要指零售商业的行业种类,按所经营商品种类进行划分,强调“卖什么”。比如经营的是NIKE、ADDIDAS那么业种分类就属于“运动休闲”;经营的是KFG业种分类就属于 “西式快餐”。 业种规划 特指购物中心依据项目定位,对引入项目内的业种按照一定的配比进行合理的分配,更好的满足项目发展的需求。如某项目零售、餐饮、娱乐和服务的比例为5: 2:2:1。 品牌规划 特指购物中心对希望引入项目内的品牌商家按照业种或者档次等各个维度进行合理的分配。它可以作为业种规划的前提,也可以在业种规划的约束下完成。 如某项目希望引入高、中、低档品牌比例为5:3: 2;或者某项目已经规划了零售、餐 饮、娱乐、服务比例为5: 2 : 2:1,那么依照该业种规划方案,对于零售业种的品牌,期望引入的品牌有哪些,KFC麦当劳,俏江南等等。 主力店 特指购物中心中承租面积较大(不是必备条件),且对客流带动、收入贡献、品牌引领 以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。 次主力店 特指购物中心中对客流带动、品牌引领、收入贡献一个或几个方面起到主要影响作用的 品牌租户。 租约 确定租赁关系的契约,泛指租赁合同。

购物中心招商工作流程

购物中心的招商工作流程: 制定招商工作计划 (项目整理招商部署) ↓ 市场调研→居民生活水平调研 商圈同业态店调研 商圈内商品调研租金费用水平调研功能服务性设施调研 ↓ 制定商品结构 ↓ 制定租金标准 ↓ 联系、沟通商户→提供招商资料 ↓ 考察评估商户 (目标主力店商户价值评估及竞争情 报收集) →填写招商登记表 谈判 ↓ 双方签定合同收取费用 ↓ 商户提供装修方案及效果图

↓ 核审装修方案及效果图→与店面物业沟通 ↓ 商户办理入场手续 ↓ 装修、备货、组织开业→人员培训 ↓ 重点商户的跟进回访 1、项目整体招租部署 在项目正式招商前,开发商应该对购物中心做出整体性、统一性的主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排,如目标商户是属于哪一种,是否适合项目的定位,是否迎合目标消费群体的消费需求,是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等,这些问题的解决与否对项目的招商成功与否都是至关重要的。 2、市场调研:市场调研主要分为5个方面 2.1、居民生活水平调研:针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。 2.2、租金水平调研:本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。通过此项调研分析,为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。 2.3、功能服务性设施调研:对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。 2.4、同业态竞争店调研:对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。为我们的招商建立基础数据。

2.5商品调研:对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。 3、建立商品结构:根据调研结果及本店的市场定位,建立商品结构表,确定招商范围及品类、品牌。 4、建立商品档案库:根据调研数据,建立商品档案库。商品档案库的信息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容。是招商工作的重要基础工作。 5、确定商店平面布局:根据商品结构表,按照商品品类,由总部市场部制定出商店的平面布局图。 6、制定级差租金:根据市场调研数据和保本租金标准以及本店的平面布局图,制定本店的级差租金标准。 7、联系、沟通:根据商品档案库的资料来源,与拟招商户进行联系和沟通。 7.1、提供我公司的招商资料; 7.2、介绍公司的发展及未来 7.3、介绍我公司在本地区的发展计划 7.4、介绍我公司目前招商商店的情况、市场定位、开业计划、商店布局、与其合作的打算及合作方式等情况。 7.5、初步交流合作意向。 8、考察、评估:据有合作意向的商户,需进行生产、经营情况实地考察,主要是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、公司实力等。 9、谈判、签定合同:在有合作意向的前提下,进行实质性的谈判和签定合同。详见?合同(协议)签定及填写规范? 9.1、确定位置和面积:位置的确定需根据商店的平面布局图,按照商品的类别来确定。面积的确定需商户和我方人员在经过对预期的销售、成本、租金、利润的分析基础上来确定。 9.2、租金及费用介绍:招商经理和商户要对租金收取标准、收取时间、计算方法进行交流;对商户应承担的费用一一告之,包括水、电费、物业管理费、

商业业态布局分类

商业业态布局分类 商业业态布局分类 邱易 商业业态,是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划,则是指充分利用各种商业资源,为实现成功招商、销售和日后的成功营运,而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合,它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导,促进项目招商的进度;同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润,更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力,吸引尽可能多的目标顾客,增加购物中心的内在价值,提升市场竞争力,为项目的长期繁荣奠定基础。因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着 现实的意义。 一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素 1、项目当地的经济发展水平 丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的,但这种组合不是没有原则的“堆砌”,一定要有

市场作为支撑,一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性,这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。 一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配,符合当地人民的消费习惯和消费能力。同时必须主动顺应城市发展的需要,主动为城市经济社会发展服务。只有这样,才不会与城市的发展相脱节。在面临竞争的情况下,如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求,消费者就会流失,即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心,这样势必降低本项目的客流量,而其它卖场却扩大了市场范围。 城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划,必须具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。进行业态规划时,在参考当地的消费能力的情况下,可以保持适度超前的规划,但不能和当地的消费情况偏离太远,否则就会出现“曲高和寡”的局面,导致购物中心的经营失败。 当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位,在此基础上进行一些业态的组合的创新,并

银行考试必知二十问

银行考试必知二十问 一、银行考试招考时间、考试流程、考试内容 答:考试时间:全国银行系统的考试形式趋于机考,考试主要在每年的11月、12月和次年的3月、4月,考试时间是两个小时三十分钟到三小时; 考试内容:主要是英语、综合知识、行测和性格测试。 考试流程:银行招聘考试流程一般可分为:报名→资格审查→笔试通知→笔试→面试(一面、二面) →入职体检→录用签约→入行报到→开始工作。 各个银行不一定流程完全相同,但基本流程是一致的。 二、哪些专业可以择进银行?哪些专业进入银行比较有把握,哪些专业进入银行比较有发展前景? 答:(一)、具体专业要求会在银行的招聘公告上列出,对于专业要求比较严格的,是因为公司的具体业务关系列出的;但是对于要求不太严格的招聘考试,各位考生都可以根据自身实际情况报考。当然会计、经济、金融、计算机、法律、管理等专业的考生在备考复习的过程中会有一些优势,但是无专业基础的考生可以通过报考辅导班等方式快速提升自己。 (二)、通常进银行都是从柜员做起,做柜员就两点,细心,动作快,所以,其实做柜员跟文凭关系不大。要想有发展,一般三条路,第一条,业务熟练精又专, 地址:海口市大同路24号万国大都会写字楼17楼(从西侧万国大都会酒店招牌和工行附近

把柜员做熟,然后做事中,就是业务经理之类,再做到事后,乃至会计主管这样一条路。 第二条,人际营销,存款量,发卡量,营销能力,往部门主任,发展部主管,乃至领导层发展。 第三条,专业知识技能方面,比如理财方面,理财师,规划师等, 前面说的主要针对国有大型股份制银行,中农工建这些,其他商业化较浓的小些的银行可能不太一样。 三、银行有哪些部门,哪些部门比较好? 答:(一)银行部门 每个银行的部门设置不是完全一样的但有些部门是都有的 公司业务部、个人业务部、国际业务部、资金营运部、营业部、信贷审批部、风险管理部、合规部、计财部、会计结算部、出纳保卫部、科技部、内审部、人力资源部、监察室、行政管理部、党群工作委员、会计部、电脑部(或信息技术部)、信贷审查部、风险控制部、资产保全部、法律部、人力资源部、个人金融部、计划财务部、稽核部、监察部、公司业务部、金融同业部、保卫部、发展研究部、国际业务部、办公室(或行政部)、党委办公室(含团委)、营业部、电子银行部、董事会办公室、机构办等。 (二)比较好的部门: 地址:海口市大同路24号万国大都会写字楼17楼(从西侧万国大都会酒店招牌和工行附近

购物中心招商工作流程

购物中心的招商工作流程: 制定招商工作计划 (项目整理招商部署) 市场调研 居民生活水平调研 商圈同业态店 调研 商圈内商品调研 租金费用水平调研功 能服务性设施调研 制定商品结构 制定租金标准 双方签定合同收取费用 商户提供装修方案及效果图 核审装修方案及效果图 T 与店面物业沟通 联系、沟通商户 T 提供招商资料 f 填写招商登记表

装修、备货、组织开业T 人员培训 重点商户的跟进回访 1、项目整体招租部署 在项目正式招商前,开发商应该对购物中心做出整体性、统一性的主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排,如目标商户是属于哪一种,是否适合项目的定位,是否迎合目标消费群体的消费需求,是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等,这些问题的解决与否对项目的招商成功与否都是至关重要的。 2、市场调研:市场调研主要分为5个方面 2.1、居民生活水平调研:针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。 2.2、租金水平调研:本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。通过此项调研分析,为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。 2.3、功能服务性设施调研:对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。 2.4、同业态竞争店调研:对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。为我们的招商建立基础数据。

2.5商品调研:对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们 的招商建立基础数据。 3、建立商品结构:根据调研结果及本店的市场定位,建立商品结构表,确定招商范围及品类、品牌。 4、建立商品档案库:根据调研数据,建立商品档案库。商品档案库的信息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容。是招商工作的重要基础工作。 5、确定商店平面布局:根据商品结构表,按照商品品类,由总部市场部制定出商店的平面布局图。 6、制定级差租金:根据市场调研数据和保本租金标准以及本店的平面布局图,制定本店的级差租金标准。 7、联系、沟通:根据商品档案库的资料来源,与拟招商户进行联系和沟通。 7.1、提供我公司的招商资料; 7.2、介绍公司的发展及未来 7.3、介绍我公司在本地区的发展计划 7.4、介绍我公司目前招商商店的情况、市场定位、开业计划、商店布局、与其合作的打算及合作方式等情况。 7.5、初步交流合作意向。 & 考察、评估:据有合作意向的商户,需进行生产、经营情况实地考察,主要是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、公司实力等。 9、谈判、签定合同:在有合作意向的前提下,进行实质性的谈判和签 定合同。详见?合同(协议)签定及填写规范? 9.1、确定位置和面积:位置的确定需根据商店的平面布局图,按照商品的类别来确定。面积的确定需商户和我方人员在经过对预期的销售、成本、租金、利润的分析基础上来确定。 9.2、租金及费用介绍:招商经理和商户要对租金收取标准、收取时间、计算方法进行交流;对商户应承担的费用一一告之,包括水、电费、物业管理 费、PO S^租赁使用费、广告费、人员培训费、保证金等。便于商户进行统核算。商户应承担的押金有:房间钥匙、PO S^、员工工牌、装修押金。

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