汉中市城市建筑工程规划管理技术规定

汉中市城市建筑工程规划管理技术规定

第一章总则

第一条为了加强城市建筑工程建设规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《陕西省实施{中华人民共和国城市规划法)办法》和汉中市人民政府《汉中市城市规划管理规定(试行)》及《汉中市城市总体规划》要求，特制定本技术规定。

第二条本规定适用于《汉中市城市总体规划》确定的城市中心区及周家坪、河东店(褒城)、铺镇、圣水城市组团规划用地范围内的各类建筑工程项目。在城市规划区范围内的其他建制镇、集镇和村庄建设，按村镇建设管理规定执行。风景名胜区内的建设项目，按风景名胜区规划执行。

第三条编制城市详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划，下同)，应执行国家相关规范及技术标准，并符合本规定的基本技术条件。

在已经批准的详细规划区范围内进行的各类建设工程，应按详细规划执行；在详细规划尚未批准或未编制详细规划用地范围内进行的建设工程，应按总体规划要求和本技术规定执行。

第二章城市建筑用地分类及适建范围

第四条城市规划区建设用地，按其主要用途和功能分区的原则进行划分。依据国家《城市用地分类与规划建设用地标准》 (OBJl37—90)建筑用地划分为六大类：

(一)居住用地(R)；(二)公共设施用地(C)；

(三)工业用地(M)；(四)仓储用地(W)；

(五)市政公用设施用地(U)； (六)绿地(G)。

第五条编制城市详细规划必须按规定划分地块，确定其用地性质，并具有一定的兼容范围。在详细规划尚未批准或未编制详细规划的范围内进行建设时，市城市规划行政主管部门可根据《城市总体规划》，对照《城市建设用地适建范围表》(附录三，下同)的规定执行。

第六条因城市社会和经济发展，需要调整规划用地性质，超出《附录三》

涵盖范围，由用地单位提出申请，按规定程序和审批权限上报审批，属一般位置由市城市规划行政主管部门批准，特殊地段须经市人民政府审批。

对于不符合城市规划用地性质或不按规定程序办理审批手续的建设用地，城市规划行政主管部门不予批准建设。

第三章建筑容量控制

第七条城市新建、改建、扩建建筑工程以及编制城市详细规划实行建筑容量控制，主要技术指标为建筑密度和建筑容积率，原则上按附录四《一般建筑工程建筑密度和容积率控制指标表》中规定执行。

第八条已编制详细规划，并经过审定和批准的区域，应按规划确定的指标和要求执行。

位于城市主要道路两侧和道路交叉口的建筑其体量及高度，还应满足本规定第四章条文要求。

第九条凡建筑场地大于20000平方米(城市重点地段 10000平方米)的区域，原则上应成片开发，配套建设，由业主负责编制修建性详细规划，经审查批准后方可组织实施。否则，不予批准建设。

第十条对于建筑场地面积小于或等于20000平方米的高层、多层居住用地和公共建筑用地，其建筑容量指标按批准的详细规划执行。尚未编制·详细规划的，可按附录四规定执行。

第十一条新建、扩建的大中专院校、中小学校、体育馆(场)、医疗卫生、文化艺术、幼托，以及工业厂区等设施的建筑容量控制指标，按相关专业技术规范和规定执行。无专业技术规范和规定的，原则上按本规定确定。

第十二条位于红线宽度20米以上的道路两侧及城市重要地段，拟建建筑场地面积(不包括城市总体规划道路红线以内的用地面积)小于(含等于)下列规定面积的用地，城市规划行政主管部门原则上不批准单独进行建设。

l、低层居住建筑用地：500平方米；

2、多层居住建筑及公共建筑用地：1000平方米；

3、高层居住建筑及公共建筑用地：2000平方米。

在以上用地范围如需进行建设时，必须在相邻地块扩大用地范围或与相邻单位达成协议，一次进行规划设计和建设。

第十三条当拟建设场地面积不符合第十二条要求，经规划管理部门确认无法调整用地时，在不妨碍城市规划实施的条件下，具备下列条件之一的，经城市规划管理部门批准后，可予核准建设。

1、相邻土地已经完成工程建设，且符合城市规划要求；

2、相邻土地为城市道路、河道、排洪设施、公园、广场公共绿地和文化文物保护用地。

第十四条凡建设单位在自有用地范围内为城市提供公共开放空间的，在符合消防、卫生、交通和本规定的前提下，允许适当增力p．建筑容积率，但增加幅度不大于15％。

第十五条在20米以上城市道路两侧红线外各100米范围内，不批建城市私人住房(包括农民建房)。位于该区域内现有的城市私人住房，不允许扩建和加层。确系危房的，只允许维修加固或按原有建筑面积翻建平房。严格限制在城市主要道路两侧、广场及重要公共设施周围修建临时建筑。

第四章城市干道及主要道路交叉口建筑技术条件

第十六条为改善城市道路两侧及主要道路交叉口的建筑环境，满足城市景观建设要求，在城市工、Ⅱ类地区的城市干路、商业街和Ⅲ类地·区的宝汉路、大河坎迎宾路、梁山路、江南大道等道路两侧用地范围，主要安排商业、金融业、旅馆业、文化娱乐业和行政办公建筑。一般不安排多层商业住宅综合楼，严格限制居住建筑。需要建设的多、高层商业办公住宅楼，1～2层必须采用框架结构，层高不得低于4．5m，用于商业及办公服务设施。(工、Ⅱ、Ⅲ类地区划分详见附录四)。

第十七条位于城市干道及道路交叉口的建筑，单项工程建筑面积一般不得小于5000平方米(不包括地下室、半地下室面积)，其建筑层数、建筑总高度和后退道路红线距离应满足附录五《城市主要道路两侧建筑规划设计技术条件表》。

第十八条编制城市详细规划和进行街景规划设计，原则上按第十六、十七条规定的用地性质、建筑层数和建筑规模要求执行。建设单位在已编制了详细规划的道路两侧和交叉口建设时，必须按规划规定的标准执行。

第十九条沿道路两侧的建筑应新颖、美观、大方，不同性质公共建筑应具有明显特色。建筑造型力求风格多样，避免雷同。沿街建筑立面应提高装修标准，

装饰材料应具有耐久、易清洗、不污染的特性，色彩、色调既要体现建筑特点，又要与街区建筑环境相协调。同时，要防止城市光污染。

第二十条沿城市主要道路及重要地段或8层以上的建筑物必须设置夜间及节日建筑物立面美化照明系统(包括地面射灯、霓虹灯)。商业建筑的对外出入口、橱窗设计要具有明显的标识性和鲜明的商业气氛。建筑物门前的绿化、美化工程应同步设计与建设。

第二十一条沿街的各类建筑均不得在城市人行道一侧(包括退让道路红线地面)设置垃圾道(台)、烟囱、地下化粪池、水塔(含冷却塔)等设施。城市工、Ⅱ类地区内不得建设燃煤锅炉以及烟囱或其它附属设施。高层建筑应设计中央空调系统，沿街一侧立面不得悬挂分体式空调主机。沿街建筑一律不得设置开敞式外走廊，多层建筑一般不设置未封闭阳台。高层建筑的阳台设置必须美观，注重城市街道景观。

第二十二条城市道路沿人行道一侧，严禁设置围墙。确因实际需要设置时，围墙形式应符合通透、低矮、美观的要求。大门及围墙应按规定后退道路红线，沿建筑红线应设置1～5米宽绿化带。

第二十三条沿街高层建筑一般都应结合人防工程设置地下室，用作地下停车场，并有足够的停车泊位。地下室在建筑红线以内建设，面积和层数不作规定。第五章城市建筑的间距

第五章城市建筑的间距

第二十四条城市房屋建筑间距在满足消防、卫生、环保、工程管线和文物保护条件下，同时应符合本规定要求。

第二十五条城市居住建筑间距应满足或基本满足日照及通风要求，结合汉中市城市地理条件及城市用地的实际情况，各类居住建筑的间距应按附录七《建筑间距控制计算表》相应序号栏规定计算。

(一)居住建筑平行布置时，朝向为正南北向和南偏东(西)45‘以下(含45‘)平行布置，其间距执行第1栏规定。朝向为正东西向和东 (西)偏南45‘以下(含45’)平行布置时，其间距执行第2栏规定。

(二)居住建筑垂直布置时，其间距执行第3栏规定。

(三)居住建筑既不平行，也不垂直布置时，其间距按第4、5、6栏规定执行。

(四)多层居住建筑和低层建筑的山墙间距，按第7、8栏规定执行。

(五)低层独立式住宅，按第9栏规定执行。

(六)高层居住建筑的间距，按第10、11栏规定执行。

(七)高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑平行布置的间距，按第12栏规定执行；若与其东(西)侧多、低层居住建筑平行布置时，按第13栏规定执行；若与其高、多、低层居住建筑垂直布置时，按第14栏规定执行；其山墙的建筑间距，按第15栏规定执行。

(八)在符合本条(一)～(七)规定的前提下，南北向平行布置的居住建筑之间的最小控制间距，应按第16栏规定执行。

第二十六条多层居住建筑下层为商业用房或其他非居住用房的，在计算间距时，不得扣除住宅层以下的高度。

第二十七条非居住的高层、多层及低层建筑之间和山墙间的控制间距，分别不同情况按附录七第17、18、19、20、21、栏规定执行。

第二十八条居住建筑与非居住建筑的间距，应符合以下规定：

(一)非居住建筑位于居住建筑南侧或东(西)侧的，其间距按第二十五条相应的居住建筑规定执行。

(二)非居住建筑位于居住建筑北侧的，其间距按第二十七条相应规定执行。

(三)非居住建筑与居住建筑山墙的间距应按消防间距的规定控制。若居住建筑在山墙设有居室窗户时，按附录七第7、8、14、 15栏规定执行。

第二十九条对医院病房楼、疗养院住宿楼、幼儿园、托儿所和各类学校教学楼与相邻建筑的间距，在新建时，一般应保证冬至日满窗日照的有效时数不小于3小时，在旧区进行改建时，其有效日照时数不得小于2小时。

第三十条位于相邻地界建筑的间距，由相邻建筑物按高度比例共同承担退让距离。

(一)新区建设，相邻建筑各按一半间距退让地界；

(二)旧城区建设：

1、旧建筑物在规划中属保留使用的，一般应由新建建筑物退让间距；

2、旧建筑物在规划中属拆除的，新建建筑原则上不考虑与旧建筑物的间距，但必须满足消防通道要求。

第六章建筑工程的退让距离

第三十一条城市各类建筑物沿城市道路、公路、江河和铁路两侧，以及在城市高压电力走廊、微波通道和地下管线等设施附近进行建设时都应退让，其退让距离除符合城市消防、防汛、交通安全和其它专业技术规范及相关要求外，同时应符合本章相应规定。

第三十二条沿城市干道两侧及城市主要交叉路口的建筑物，退让距离按建筑功能、体量及道路红线宽度计算，不得小于附

第三十三条沿城市其他道路(指附录五中未包括的道路)两侧的建筑物，当道路红线宽度≤15m时，按3～5m退让，当道路红线宽度≤10m时，按2～3m退让，对于在旧城区(包括商业街)进行建设，如按以上规定控制确有困难时，经消防管理部门同意，规划管理部门严格审定批准后，其退让距离可按规定下限执行或适当缩小距离。对于在城市规划区范围内的其他公路，按以下规定退让：(一)汉褒公路，按红线两侧各退让20m；(二)汉武公路，按红线两侧各退让20m； (三)二南公路，按红线两侧各退让20m； (四)其他组团之间连结公路，按公路红线两侧各退让10m

第三十四条沿城市道路两侧属各类建筑物设置的地下室 (不含半地下室)及各种地下管线、地沟，必须在退让道路红线3m以外设置(确有困难时不得小于2m)。允许建筑物在沿道路一侧外挑出的雨蓬、阳台、招牌及灯箱等，其底部距路面净高应大于4． 5m。允许在道路红线与建筑红线之间设置的围栏、花坛、建筑小品、地下室外出入口及建筑物照明地灯等设施，应在建筑总平面设计中明确，经规划管理部门严格核查后实施。

第三十五条沿阳安铁路两侧进行建设，建筑物退让铁路最外侧轨道中心线的距离应大于20m，专用铁路线应大于15m，如修建围墙应大于10m。沿铁路两侧的高层建筑（含构筑物)、危险品仓库等建筑与轨道中心的距离还应征得铁路管理部门同意。在铁道平交通口进行建设，应执行铁路道口管理规定。

第三十六条城市规划区的电力高压走廊内不得进行房屋建设，保护区两侧按导线边线向外计算，其退让距离不得小于以下规定：

边导线与建筑物之间的最小距离地下电力电缆保护距离不小于0．75m。

第三十七条沿汉江、褒河、濂水河、冷水河、沙沿河及城市排洪渠，进行防洪堤建设时，应符合城市防洪规划和城市防洪技术规定，任何单位和个人都不得建设碍洪工程，亦不得随意对排洪沟渠加盖修建房屋。

第三十八条沿建筑用地地块边界，除满足消防间距外，都应按附录八规定退让距离。若消防间距大于退让距离时，按消防间距执行。

第七章建筑物的高度控制

第三十九条为节约城市土地，努力提高土地利用率，改善城市建筑环境，丰富城市空间景观，增强城市现代化气息，城市规划设计要适当提高建筑层数，增大建筑物体量。沿城市主要道路及广场的建筑设计高度和层数应按第四章规定及附录五执行。同时，高度的控制应符合日照、建筑间距、消防及退让距离的要求。

第四十条建筑物高度和层数计算以主楼为依据。对于已经完成详细规划的区段，具体位置按规划执行。对于高层建筑群的地段，必须先完成修建性详细规划，经批准后实施。沿城市主要道路两侧高层建筑的布置，要依据城市用地性质、路网格局和空间景观要求，一般按200～600米的间距布置一处，具体位置由规划部门合理确定，以丰富城市空间天际线效果。

第四十一条沿城市一般道路两侧新建、改建房屋建筑的控制高度，可按以下公式计算：

H≤1．5(W+S)

式中：

H：控制高度

W：道路红线宽度

S：建筑后退红线距离

对于红线宽度小于12m的道路两侧建筑高度间距和退让距离要求。应符合建

筑物间距和退让距离要求。

第四十二条在城市规划区的各类建筑物(构筑物)位于广场、河道、电力线路、气象台及无线电通讯(含微波通道)保护区建设时，其建筑高度控制，应符合相应专业的净空限制规定。

第四十三条在文物保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划时，应先编制城市设计或详细规划方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，由规划管理部门会同有关部门具体核定。

视线分析方法参见附图

第八章建筑用地范围的绿地

第四十四条城市规划和建设必须按《中华人民共和国绿化条例》布局绿化用地，规划指标不得低于《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37—90)、《城市居住区规划设计规范》 (GB50180—93)和《城市道路绿化规划与设计规范》(CJJ75—97)的标准和规范要求。对于在沿江两岸、西汉三遗址和城市新建区进行规划和建设时，可结合用地条件，适当提高绿化标准。

第四十五条城市的各类建设用地，凡城市规划已确定的各类公共绿化用地，任何单位和个人必须严格执行，不允许侵占和改变用途。特殊情况需要进行调整时，由市规划行政主管部门调整和审定，并报市政府批准后执行。

第四十六条单位在建设用地范围内进行建设时，必须留有足够的绿化用地，其面积的计算，包括建筑用地内的集中绿地面积和房前屋后及道路两侧的零星绿地面积。对于以居住和办公为主的用地，不得小于用地面积的30％，商业、工厂和仓库区不得小于 20％，体育、医疗卫生和科研教育用地必须符合相关专业规定，但不得小于35％。文物古迹、纪念地不小于50％。

居住小区内每处集中绿化用地面积不应小于400平方米，属于城市道路两侧的绿化带不得计入集中绿地面积。

第四十七条对于建筑用地比较紧张的地块，允许将绿化用地布置在单独建设的地下室(或高出地面不大于1．2m的半地下室)顶部，可计入绿化面积。提倡利用建筑物屋顶进行绿化，如屋顶绿化面积每块大于100平方米时，低层建筑按0．50，多层按0．40计算绿化用地面积，高层建筑不计算。

第九章停车场及停车泊位控制指标

第四十八条为保证城市道路交通安全和畅通，城市详细规划和城市道路工程设计，必须严格执行相应的规范和标准，设置公共停车场。公共停车场总面积按该区段规划城市人口计算，每人1平方米控制。机动车停车场设置距离为500～800m，集中公共非机动车停车场距离为100～300m。允许在机动车停车场设置一定面积的非机动车停车场。

第四十九条城市的建筑工程一般都应设置停车场或停车泊位。城市公共建筑及高层建筑必须设置地下停车场或室内停车库。停车场(库)的大小，按规定停车泊位数计算，机动车按当量计算，每泊位在地面时，占地不小于30平方米，地下或楼内建筑面积不小于35平方米；非机动车每辆按1．5平方米计算。

第五十条建筑工程配建的机动和非机动车停车泊位指标按附录九执行。

停车泊位数：机动车以小型汽车计算，非机动车以自行车计算，使用不同车型时按以下当量系数计算：

机动车：微型0．7；小型1．0；中型2．0；大型2．·5；铰接车3．5。

非机动车：自行车1．0；三轮车2．5；助力车1．2。

第十章特殊地段建筑工程技术要求

第五十一条凡在历史文化名城保护区、文物景点和风景名胜等特殊地段进行建设时，建筑工程的规划设计除符合有关章节条文规定外，同时必须执行本章规定的技术条件。

第五十二条古汉台、饮马池、拜将台(以下简称“西汉三遗址”)，为汉中市历史文化名城保护规划所确定的保护重点，其绝对保护区范围详见附录十。凡位于该区域内的现有单位(非保护管理单位用房)、个人的各种建(构)筑物均应按保护规划要求适时搬迁，未实施搬迁之前，城市规划行政主管部门不批准．其任何扩建、翻建工程项目。

第五十三条西汉三遗址协调保护区范围为：

东大街以南；

南环路以北；

青年路、挂匾巷以东；

南团结街以西；

面积约40公顷。

凡位于该区域内的现有各类工厂，均应按保护规划要求适时搬迁，未实施搬迁之前，城市规划主管部门不批准其任何改建、翻建、扩建工程项目。

第五十四条西汉三遗址保护区范围内城市规划的原则是，降低建筑容量，提高绿地率，改善小区环境。各类建筑工程原则上按如下规划要求执行：

1、基本规划设计条件：

(1)容积率：0．8—1．0；

(2)建筑密度：不大于25％；

(3)绿地率：不小于35％；

(4)建筑层数：3—6层(位于绝对保护区周围建筑最高3层，其余范围可适当提高，最大为6层)；

(5)建筑高度：9—20米。

2、该区域内建筑风格以“汉’’为主，亦可按“明”、“清”建筑风格建设。但建筑造型，建筑材料、建筑色彩等应体现上述原则，对于西汉三遗址绝对保护区周围的建筑，尤应充分考虑与遗址历史环境相协调。

3、位于该保护区内道路两侧建筑基本规划设计条件按附录十一执行。

第五十五条东关正街、丁字街、碗铺街、青年路、皮坊街为汉中市历史文化名城保护规划所确定的重点保护传统历史街区，其保护范围基本规划设计条件，按附录十二执行。

凡位于该区域的各类新建、改建、翻建建筑，原则上应保持“明”，“清”建筑基本形式。宜采用青瓦坡顶、封火山墙、青灰砖墙、木质门窗等结构，并保持沿街建筑原有布局的基本格局和风格。

第五十六条东关正街沿街建筑保护及改造分为两段，实施时区别对待。各段基本规划设计条件按附录十二执行。

第五十七条净明寺为汉中市历史文化名城保护规划所确定的重点保护历史文化景点，其绝对保护区范围为：现寺院大殿的占地范围以及古塔为中心，周围按20m进行用地控制，面积约0．5公顷。城市规划主管部门不批准该保护区范围内的任何改建、翻建工程项目。其协调保护区范围为：

东至东塔小学东围墙；

西至北团结街；

南至东关正街；

北至东塔小学北大门以北20米。

协调保护区内的建筑执行以下基本规划设计条件：

①容积率：0．7—1．0；

②建筑密度：不大于20％；

③建筑层数：1层一2层；

④建筑高度：4米一10米；

⑤绿地率：不小于40％；

⑥建筑形式：具有明、清时期特点。

第五十八条天台山——哑姑山风景区、石门风景区、南湖——红寺坝风景区、道子岭风景区、梁山(龙岗寺)风景区为位于市规划区(范围)内的省、市级风景名胜区，在其规划控制区范围内：

l、严禁单位、个人开山放炮采石，乱砍乱伐树木，以及其他一切破坏景区自然生态环境的建设活动。

2、景区保护与建设规划由市级建设行政主管部门负责统一编制和监督实施。各建设单位与个人必须严格执行规划，规划未经批准，原则上不批准各类建设工程项目。

3、凡位于风景名胜区内的各类建设工程项目均应报市级建设行政主管部门审批。

第五十九条城市“一江两岸”区段：西起濂水河口及上水渡，东至冷水河口及桃园子，沿江南北两岸规划控制总面积为15．9平方公里。在其规划控制区范围内：

1、实施各项建设工程，“必须突出集中统一的原则，切实作到统一思想认识，统一领导，统一组织，统一政策，统一规划，统一建设”。

2、各类建设工程必须严格按照已经市政府批准的一江两岸控制性详细规划和修建性详细规划分期实施、配套建设。今后城市规划主管部门原则上不批准零星插建、规模较小、基础设施不配套的建设工程项目。

3、凡属一江两岸的各类建设工程项目，均应报市规划管理部门审批。规模较大、重点建设项目和成片开发项目经市规划管理部门审查同意后，报市政府审批。

第六十条位于城市广场、公共绿地、城市干道交叉口周围以及其他城市特殊地段的建筑物，均应报市规划管理部门审查同意后，报市政府审批。

第十一章规划设计程序及责任

第六十一条凡在汉中市城市规划区范围的城市中心区及周家坪、铺镇、褒城(河东店)、圣水组团编制详细规划，均由负责组织的单位或政府(镇)向市规划管理部门提出报告，市规划管理部门确定编制详细规划的范围，并依据本规定下达具体的规划设计条件和控制指标。

承担规划设计的单位必须具有相应的规划设计技术资质条件，经市建委注册登记后，方可承担规划设计。

用地面积20000平方米以上的地块进行改造和建设，必须委托具有相应资质的单位编制详细规划，规划设计单位应认真严格执行国家技术规范标准和本规定。详细规划由市规划管理部门组织进行技术评审，并报市政府审批。

第六十二条在城市规划区征用集体所有土地，应首先报市规划管理部门确定用地性质和土地征用范围及面积，确定建筑容量等主要技术控制指标和其他建设条件，下达建设项目选址意见书，核发《建设用地规划许可证》，作为土地征用的依据。

在国有土地上进行各类建设时，应按规定提交土地使用证等文件，再由规划行政管理部门确定规划设计条件，划定红线，下达建筑间距、退让距离、容积率、绿地率、建筑体量和高度控制等指标，作为建筑设计单位编制建筑总平面图和建筑设计方案的依据。建设单位在完成总平面及建筑设计方案后，经市规划管理部门审查或组织评审通过，才能编制施工图。施工图完成后再上报市规划管理部门审查同意，并在城建档案馆办理入档保证书后，方可下达施工放线通知书。否则，不予放线开工建设。

第六十三条城市规划区国有土地按规定允许出让或转让的地块，受让方应首先将拟出让或转让地块的位置、范围及面积，以及用途等情况报市规划管理部